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L’immobilier neuf à Toulouse : nos experts passent sur France 2 !

Reste-t-il assez de logements neufs pour les investisseurs toulousains ?

Les propriétaires fonciers ont de quoi se réjouir, les prix des logements neufs sont en augmentation de +4% au sein de l’agglomération urbaine de Toulouse. En effet, avec un marché immobilier en situation de sous-offre et une attractivité constante, la ville rose offre une rentabilité rare.

vue-drone-toulouseCrédit photo : altitude-drone / Shutterstock

Des réservations aux investisseurs en berne

L’attrait du dispositif Pinel semble intacte localement au vu de la part d’investisseurs recensés en Occitanie Ouest : ils sont largement majoritaires avec 64% des ventes au détail au 1er trimestre 2019, selon les derniers chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Cependant, les volumes des ventes enregistrés auprès de cette clientèle présentent un retrait de -7% au premier trimestre 2019 par rapport au premier trimestre 2018. Comment expliquer cette évolution à la baisse des réservations à investisseurs au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse ?

Pourquoi ?

La FPI vient de publier les chiffres du logement neuf pour le 1er trimestre 2019. Selon ses observations, le prix au mètre carré des logements collectifs réservés connaît une hausse de +4% entre le 1er trimestre 2018 et le 1er trimestre 2019 pour s’établir à 3.809€ du mètre carré (hors parking) au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse. Cette tension marchande de la promotion immobilière devrait se poursuivre dans les prochains trimestres aggravant de fait des phénomènes comme l’impossibilité pour les ménages, qu’ils soient propriétaires-occupants ou investisseurs, d’acquérir un logement neuf.

tableau-fpi-2019Crédit photo : Fédération des Promoteurs Immobiliers - Les chiffres du logements neuf au 1T 2019

Toutefois, il semble que ce ne sont pas tant les prix des biens en vente qui jouent un rôle de frein vis-à-vis des particuliers désireux d’investir. Avec des taux de crédit immobilier records - jusqu’à 0.93% sur 15 ans* - les Toulousains sont en situation avantageuse. Aussi, si l’on devait incriminer un élément susceptible d’entraver la vente de logements neufs, ce serait plutôt la faiblesse de l’offre, comme le souligne la présidente de la FPI France.

« [...] nous manquons moins de clients que de produits. Avec la loi ELAN, le gouvernement a commencé à desserrer les contraintes de l’offre, mais il faut aller plus loin, et parler foncier, permis, coûts de travaux, etc ».
Alexandra François-Cuxac

*Taux fixe le plus bas négocié par CAFPI à Toulouse au cours du mois de mai 2019

Un marché toulousain en situation de sous-offre

”Avec son bassin d’emploi dynamique, son vivier d’étudiants et son goût pour la construction, la préfecture de l’Occitanie a tout du jardin d’Eden pour qui souhaite investir”, tels étaient les mots du journal Le Monde dans un article publié le 1er septembre 2018. Si l’attractivité toulousaine n’est en rien démentie, en revanche la préfecture de l’Occitanie Ouest pourrait avoir partiellement perdu sa capacité à produire des logements en quantité.

grues-toulousainesCrédit photo : Jean-François Me / Shutterstock

Contraction de l’offre de logement début 2019

Le marché de la promotion neuve au sein de l’agglomération toulousaine s’essouffle début 2019, après plusieurs années de hausse : 1.026 réservations à investisseurs comptabilisées, soit une baisse de -7% par rapport à 2018, représentant une perte de près de 77 ventes en région en trois mois. Ce constat peut être étendu à l’échelle nationale : -36.9% soit près de 13.000 logements de moins. Selon la FPI, c’est le premier trimestre le plus faible enregistré depuis 2014.

Pour répondre à une demande toujours vive, les promoteurs immobiliers ont écoulé leurs stocks de logements neufs, qui accusent une baisse de -11%. Cette chute vertigineuse de l’offre immobilière trouve deux fondements :

  • les maires accordent moins de permis de construire en raison des élections municipales de 2020 et de l’élaboration des PLUi ;
  • quand les permis sont effectivement acceptés, les projets n’aboutissent pas aussi rapidement qu’autrefois en raison du coût de travaux, de la disponibilité des entreprises ou du recours contentieux.

Par voie de conséquence et au grand dam des promoteurs immobiliers occitans, les mises en ventes vivent une baisse sensible : -42% par rapport au 1er trimestre 2018. Seulement 1.412 nouveaux logements ont été mis sur le marché au cours du 1er trimestre 2019. De son côté, l’offre commerciale - logements disponibles à la vente - ne permet pas de pallier les manques en matière de construction. Elle est de 5.318 biens à la fin mars 2019, ce qui représente une baisse de -23% par rapport à fin mars 2018.

Élections municipales de 2020 : “période blanche” pour la construction ?

C’est un phénomène que les médias relèvent tous les 6 ans dans leurs colonnes dédiées à l’immobilier : les maires n’accordent pas de permis de construire pour des programmes d’envergure à l’approche des élections municipales. Partant de l’hypothèse selon laquelle un maire qui bâtit serait un maire sortant, ils s’abstiendraient donc de toute signature de peur de susciter le mécontentement de leurs administrés soumis au bruit et au changement de paysage.

“[...] les maires sont un peu moins enclins à lancer des constructions. Quand il y a de l’aménagement ou une ZAC prévue, ils freinent un peu. Les intercommunalités ne veulent pas, non plus, se lancer dans des modifications de leur plan local d’urbanisme. Plus on va se rapprocher de cette échéance électorale, plus ça va se compliquer”.
Extrait de l’article “Pourquoi Bouygues et Eiffage misent sur le logement et le grand Paris”, publié le 21 août 2018 sur LaTribune.fr
jean-luc-moudenc-portraitCrédit photo : PierreSelim
[CC BY 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/3.0)] / Shutterstock

L’obstacle ne s’appliquerait pas aux particuliers qui font construire leur propre logement. Ce serait donc les promoteurs qui seraient les premières victimes des mois qui précèdent les élections municipales. La situation aurait dû évoluer avec le passage du PLU au PLUi qui consacre un changement d’échelle pour le plan local d’urbanisme. En effet, Cécile Duflot, ancienne ministre du logement, avait émis le souhait via la loi ALUR, que le document qui régit les projets de construction de logements soit élaboré à l’échelle intercommunale plutôt que communale. Cela devant diminuer le pouvoir des maires dans le cadre des programmes immobiliers collectifs bien qu’ils restent décisionnaires quant aux autorisations d’urbanisme. Ce qui a pu être décrit comme “période blanche” en matière de construction pourrait donc bien s’estomper en 2020 du fait des PLUi.

Par ailleurs, pour la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, il est irrationnel de penser que les maires qui entreprennent des campagnes de construction sont nécessairement les perdants des élections.

« Les maires bâtisseurs sont des maires bienfaiteurs Cette baisse provient de plusieurs phénomènes : les recours, les coûts de travaux élevés et des prix de vente que l’on souhaite contenus. Nous sommes dans une période de croissance avec des carnets de commande bien remplis, mais nous n’avons pas toute la souplesse pour embaucher ».
Alexandra François-Cuxac

Pourtant Toulouse attire toujours plus

Capitale occitane et chef-lieu de la Haute-Garonne, Toulouse est une ville au rayonnement international dont l’essor tient en partie à une situation géographique favorable : entre montagne et mer et à quelques heures de la frontière espagnole. Considérée comme la 4ème métropole de France en matière de démographie et en passe de briguer la 3ème place, Toulouse mérite-t-elle son surnom de “ville rose” ?

Le coût de la vie le plus bas de France

Selon une enquête parue fin 2018 à l’initiative de RegionsJob et ParisJob, en partenariat avec le cabinet de recrutement Hays, Toulouse est l’une des métropoles les plus attractives de France. Elle arrive troisième au classement général derrière Lyon et Nantes, notamment grâce au “coût de la vie” jugé le plus bas de toutes les métropoles. Les Toulousains ont été amenés à donner leur avis concernant les atouts de leur ville. Résultat : Toulouse occupe la 5ème place du classement sur les questions de la qualité de vie générale (derrière Rennes, Bordeaux, Nantes et Lyon), du marché du travail (derrière Lyon, Nantes, Paris et Rennes) et de la qualité des infrastructures de la métropole (derrière Lyon, Nantes, Strasbourg et Rennes).

Un bassin d’emplois actif

hangar-airbusCrédit photo :Skycolors / Shutterstock

S’il est complexe de mesurer la qualité de vie par des indicateurs précis, il est vrai que Toulouse possède, en matière d’économie, l’un des bassins d’emplois les plus actifs du Sud-Ouest. L’implantation de géants de l’industrie aéronautique comme Airbus et Thalès a fait de Toulouse l’une des cités les plus riches de France entre 2003 et 2013 avec un PIB en hausse de 31.6% sur cette période. Cette croissance n’a fait que se confirmer depuis lors, si l’on en croit le bilan annuel de la CCI Toulouse Haute-Garonne. La première couronne de la métropole s’impose, en région, comme le territoire le plus dynamique de 2018. En effet, tous les secteurs d’activités y connaissent des progressions de chiffres d’affaires de plus de +3%. Dynamisé par le secteur du BTP-immobilier et des services, l’emploi s’y déploie également à vive allure : +4.1%. De son côté, la deuxième couronne de la métropole connaît des évolutions qui restent enthousiasmantes : +2.9% de croissance de chiffres d’affaires et +2.7% de créations de postes. En somme, Toulouse Métropole conserve, dans son ensemble, une croissance positive de +2.3% provenant de tous les secteurs, ce qui est bénéfique pour la création d’emplois - +3.3%.

“2019 se présente sous le signe positif d’une croissance de plus de 3% pour Toulouse Métropole et pour la 1ère couronne. Ce périmètre élargi autour de la métropole bénéficie d’un dynamisme de tous les secteurs et de prévisions d’embauches bien orientées, notamment pour les services”.
Conjoncture économique des entreprises de la Haute-Garonne, 17ème édition, CCI Toulouse Haute-Garonne.

Une population croissante, à loger

Selon le recensement de l’Insee, Toulouse est la ville de France qui connaît la plus forte croissance démographique. En effet, entre 2013 et 2014, Toulouse a gagné 7.999 habitants. Pour ce qui est de cette période, Toulouse Métropole enregistrait une hausse de 11.975 habitants. Avec une hausse annuelle de 5.200 habitants entre 2008 et 2014, la ville rose l’équivalent de la population des quartiers Borderouge, Trois Cocus, Croix-Daurade, Paleficat et de Grand Selve. En 2016, les Toulousains sont désormais au nombre de 475.438, confortant la place de 4ème ville la plus peuplée de France derrière Paris, Marseille et Lyon.

jeunesse-toulousaineCrédit photo : Valeriiaarnaud / Shutterstock

De plus, Toulouse se distingue par la jeunesse de ses habitants. Avec 139.000 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur au cours de l’année universitaire 2017 / 2018 - en hausse de +1.9% par rapport à l’année précédente - la population étudiante représente 18.2% de l’ensemble de la population métropolitaine. Or ce sont ces mêmes étudiants qui sont enclins à louer un appartement au sein de la métropole, permettant aux investisseurs locatifs d’atteindre un excellent taux d’occupation.

[EN SOMME]

Les chiffres du logement neuf du 1er trimestre 2019 mettent en évidence une baisse des mises en vente en Occitanie Ouest, causée par la pénurie d’offre impactant, de fait, les prix au mètre carré. Pour que le marché retrouve son tonus habituel, c’est sur le levier politique qu’il convient d’appuyer, seul capable de concrétiser les besoins de constructions à l’heure où la métropole connaît une attractivité remarquable. Les élus toulousains peuvent prendre exemple sur le territoire du Sicoval - communauté d’agglomération composée de 36 communes du Lauragais - qui enregistre un mouvement contraire à celui de la métropole. Avec 780 nouveaux logements en 2018 (chiffres ObserveR), le Sicoval connaît une croissance de +91% en la matière par rapport à 2017. Ce foisonnement de biens a permis de soutenir les ventes qui ont connu une augmentation de +16% en un an : 440 ventes en 2018. L’offre commerciale n’est pas en reste avec 530 logements en stock.

SOURCES

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