Production de logements en région toulousaine

La Haute-Garonne est le département français au sein duquel on produit le plus de logements sociaux. C’est ce que révélait le bilan 2016 de l’Union sociale pour l’habitat (USH), institution regroupant 40 organismes d’habitat social au sein des huits départements occitans. Ce sont en effet 4.378 logements sociaux qui ont été livrés en Haute-Garonne en 2016 grâce aux politiques publiques du département

Quelle stratégie logement pour la France ?

À l’échelle nationale, le logement compte pour près de 30% du budget des familles. Dans ce contexte, il apparaît comme un impératif pour le gouvernement de déployer des actions capables de rendre le logement abordable.

Les tensions du marché immobilier

L’évolution démographique positive des grandes agglomérations françaises, l’évolution des modes de vie ainsi que la question écologique provoquent de véritables déséquilibres au sein des territoires. Cela se traduit notamment par une “tension” croissante du marché immobilier : la pénurie de logements conduit à une croissance notable des loyers. Conséquence, nombreux sont les ménages qui prennent la décision de déménager dans des secteurs périurbains, ce qui ne facilite pas leur accessibilité aux bassins d’emplois.

“Le logement ce n’est pas que le logement, le logement c’est la place qu’on a dans la société, c’est son enracinement, c’est la place qu’on a dans la vie”.

Emmanuel Macron, le 31 janvier 2017, cité dans le document de “Présentation de la Stratégie logement du Gouvernement”.

Cependant, pour certains communes de moyenne ampleur, c’est le phénomène inverse qui se produit : la demande de logements y est inférieure à l’offre. Dans ces zones immobilières qui peuvent être qualifiées de “détendues”, il n’est pas rare de voir des habitations qui ne trouvent pas preneurs.

Rééquilibrer les besoins en matière de logement

La stratégie du gouvernement en matière de logement comprend 3 piliers fondamentaux qui visent à atteindre davantage d’équité sociale :

• ”contruire plus, mieux et moins cher” ;
• ”répondre aux besoins de chacun” ;
• ”améliorer le cadre de vie”

“Le logement est au cœur de la cohésion des territoires. Avec sa stratégie pour le logement, le Gouvernement entend redonner confiance, favoriser la mobilité dans le logement et simplifier la vie des Français”.

Extrait de l’article “Le Gouvernement présente sa stratégie pour le logement” publié le 20 septembre 2017 sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités locales.

Pour construire ce plan d’actions, le ministère a préalablement organisé une vaste démarche de concertation publique qui l’a conduit à rencontrer les acteurs du logement et de l’hébergement, ainsi que les citoyens.

L’ambition toulousaine en matière d’habitat

À l’échelle régionale, c’est le Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement d’Occitanie qui se charge de programmer la construction de logements au sein du parc public.

État du marché métropolitain

Selon le document intitulé “Bilan 2017 et Programmation 2018 Parc Public”, la réduction de la participation de l’État au budget du Fonds national des aides à la pierre (FNAP) a occasionné en 2017 une baisse importante du budget régional alloué au logement : -25%.

Néanmoins, les régions ont pu garder le cap sur leurs objectifs grâce à un redéploiement financier entre elles. Aussi, le montant moyen de subvention est de 7.327€ en Occitanie pour l’année 2017, montant proche de la moyenne nationale : 7.352€. De plus, avec 9.468 logements programmés, la région Occitanie se présente comme la 3^ème région française en matière de financement de logements locatifs sociaux, après l'Ile-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes (2017).

“Globalement, ce sont 9.468 logements qui ont été financés en région Occitanie (PLAI PLUS PALULOS communale) en 2017 pour un objectif régional initial de 10.588 logements, soit un taux de réalisation de 89% de l’objectif régional”.

Bilan 2017 et Programmation 2018 Parc Public, séance du 7 mars 2018 du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement d’Occitanie.

De manière générale, la production de logements sociaux connaît une croissance importante depuis 2007. Malgré cela, le nombre de logements produits reste inférieur à la demande en Occitanie.

“La production sur le périmètre de l’Occitanie se concentre sur les départements de la Haute-Garonne (45%) et de l’Hérault (24%), qui à eux seuls représentent près de 70% de la production. A noter, Toulouse Métropole porte à elle seule le tiers de la production de la région (cette part est en forte augmentation puisque Toulouse Métropole concentrait 25% de la production en 2016)”.

Bilan de la production par territoire, Bilan 2017 et Programmation 2018 Parc Public, séance du 7 mars 2018 du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement d’Occitanie.

Les chiffres clés du logement à Toulouse Métropole

Nombre d’habitants (Insee 2015) : 755.882
Prévision démographique pour 2030 : 1 million d'habitants
Nombre de logements sur le territoire : 412.578
Nombre de logements livrés en 2018 : 15.000
Nombre de demandeurs de logements sociaux : 38.755 (Atlas 2018)
Nombre de nouveaux bénéficiaires d’un logement social en 2017 : 12.183 personnes
Résidences occupées par leur propriétaire des locataires : 42.1% 55.7%
Médiane du revenu disponible par unité de consommation (2013) : 21.911€

Baromètre régional des tensions immobilières

Selon les données de la Chambre interdépartementale des notaires de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et du Tarn et Garonne, la tension immobilière au sein de ce territoire est répartie selon plusieurs tranches de prix et en fonction du type de biens (appartement maison) :

“Réduire les tensions en matière de logement. Le logement est une condition élémentaire de l’insertion sociale de tous les habitants de notre région. Dans un contexte de forte croissance démographique, une action ambitieuse doit être conduite sur la production de logements sociaux et l’offre d’hébergement d’urgence, insuffisantes et inégalement réparties entre les territoires”.

Les orientations stratégiques de l’État en région Occitanie, janvier 2017.

Pour obtenir de plus amples informations, contactez :
La Chambre interdépartementale des notaires de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et du Tarn & Garonne
11, Boulevard des Récollets
Immeuble le Belvèdére
31400 TOULOUSE

Quels dispositifs fiscaux sont disponibles en Haute-Garonne ?

La région Occitanie, qui englobe Toulouse et ses environs, présente près de 3.5 millions de logements. Parmi ces habitations, 8.4% sont vacantes, 15.7% sont utilisées comme résidence secondaire et 75.9% sont des résidences principales.

Selon L’Union Sociale pour l’Habitat Occitanie Midi-Pyrénées, 194.752 personnes sont logées dans le parc locatif social en Haute-Garonne en 2018 au sein de 81.486 logements sociaux. Le rôle des incitations fiscales à l’achat sur le marché immobilier neuf est de taille puisque ce sont 30% des logements sociaux de Midi-Pyrénées qui sont construits en VEFA (sur plan). Autrement dit, la loi Pinel a permis la création de près de 10.000 logements neufs destinés à la location.

Au sein du parc locatif privé, la part de logements défiscalisés est de 30% en Midi-Pyrénées selon les données la Direction territoriale Ouest Cerema (juillet 2016).

Histoire et évolutions des lois de défiscalisation

Le premier dispositif fiscal mis en place par l’État a vu le jour en 1962 dans l’optique de favoriser la construction de logements : il s’agit de la loi Malraux. Depuis lors, les lois se sont succédées - loi Périssol, loi De Robien, loi Borloo, loi Duflot - mais l’ambition s’est maintenue : produire davantage de logements pour accompagner la croissance démographique des grandes agglomérations françaises.

La loi Pinel, dernier dispositif fiscal en vigueur, prévoit que les loyers des logements neufs soient plafonnés à 10.15€ du mètre carré en zone B1 (Toulouse, Aucamville, Labège) et à 8.82€ du mètre carré en zone B2 (Castelnau-d’Estrétefonds). En contrepartie, les locataires doivent remplir certaines conditions de ressources consultable sur le site Service-Public.fr.

Récemment, le dispositif Pinel a été recentré sur les communes françaises les plus tendues en matière d’immobilier.
Dans ce contexte, selon l’Observatoire de l’Immobilier de la Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), l’offre commerciale de l’aire urbaine de Toulouse connaît une croissance significative entre le 1^er trimestre 2017 et le 1^er trimestre 2018 : +19%

“[...] les régions Corse, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Pays-de-la-Loire, Bretagne, Provence-Alpes-Côtes-d’Azur, Aquitaine, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes connaissent depuis 1990 une croissance démographique et économique supérieure à la moyenne nationale. C’est aussi dans ces régions que l’investissement locatif a été le plus intense”.

L’investissement locatif privé en Pays-de-la-Loire : quelle réalité ?, Cerema, juillet 2016