Estimer un bien immobilier neuf à Toulouse : sa valeur dans 10 ans

Charlotte Guehennec

le 25 septembre 2020

[ mis à jour le 08 janvier 2021 ]

Parce qu’un bien immobilier perd ou prend de la valeur dans le temps, déterminer les atouts de l’immobilier neuf à Toulouse et estimer un bien est important pour se projeter dans l’avenir. En comparaison avec une enveloppe de travaux de rénovation que nécessiteront a fortiori les biens anciens, le marché du neuf présente des avantages indéniables, tant sur les économies générées que sur le confort de vie.

Programmes immobiliers neufs: des prestations de qualité durable

Des résidences neuves écologiques à Toulouse

Initiée par la profession immobilière, la construction de programmes neufs moins énergivores traduit la volonté d’une” croissance verte” du logement. Les lancements commerciaux à Toulouse respectent la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) via une isolation phonique et thermique optimale. Conçues selon la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), ces constructions neuves ne peuvent pas dépasser un plafond de 50kWh/m²/an. Un vrai impact écologique et économique pour les acquéreurs.

Toujours plus innovante, la nouvelle Réglementation Environnementale 2020 prend le relais de la RT2012 dès l'été 2021. Ambitieuse, la RE2020 amorce un défi immobilier autour de trois objectifs :

• Diminuer l’impact carbone des bâtiments
• Poursuivre l’amélioration de la performance énergétique
• Garantir de la fraîcheur aux logements lors des étés de plus en plus chauds, notamment à Toulouse

De grande ampleur, cette RE2020 concerne tous les logements neufs à venir. L’innovation immobilière va encore plus loin et, à l’instar de l’écoquartier de la Cartoucherie à Toulouse, investi dans les BEPOS : Bâtiments à Énergie Positive. Ces logements neufs produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Ils représentent un des engagements de loi sur la transition énergétique actée en 2017 (Source : EDF).

“L’action pour le climat doit être massive et internationale” selon Emmanuelle Wargon, l’actuelle Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement.

Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse , c’est l’assurance d’acquérir un habitat sain, durable, pour un confort de vie pérenne, en accord avec le respect de l’environnement et les nouvelles réglementations. Ces améliorations innovantes ont un impact direct sur l’ estimation d’un bien immobilier à Toulouse , où “l’immobilier plus vert” est plébiscité.

Des logements neufs tout équipés

Critères déterminant pour estimer un bien immobilier à Toulouse , les prestations et équipements du logement influent directement sur le prix de vente. L’ immobilier neuf permet de bénéficier des derniers matériaux de qualité, et de services novateurs comme la domotique (contrôle du chauffage, volets roulants automatiques, thermostat connecté...). Pour un confort de tous les jours, acheter dans l’immobilier neuf présente différentes prestations appréciées au quotidien : sèche-serviettes, double vasque, mitigeur thermostatique...

L’installation obligatoire de douches à l’italienne entrera en vigueur dès 2021 pour tous les logements neufs afin de satisfaire au confort des personnages âgées et des personnes à mobilité réduite (Source : Les Échos). Des normes PMR sont déjà appliquées dans le neuf, notamment pour la taille des sanitaires et des espaces de circulation.

Ces prestations neuves assurent de profiter d'un quotidien agréable sur le long terme, avec des équipements aux normes et innovants. Elles optimisent aussi l’ estimation d’un bien immobilier neuf dans les années à venir.

Estimer l’immobilier neuf dans le temps

Bien que plus coûteux à l’achat, l’immobilier neuf est plus avantageux que l’ancien. En cas de revente, les prestations du neuf lui confèrent une sécurité et une attractivité sans pareil. Considéré comme de l’immobilier ancien dès 5 ans après sa livraison, un logement neuf n’aura pas besoin de travaux énergétiques ou de rénovations avant plusieurs années (Source : Commentdefiscaler.org) Un atout clé pour tout investisseur dans l’immobilier neuf à Toulouse.

Par ailleurs, l’agglomération multiplie les chantiers sur son territoire, et dynamise certains quartiers. Conséquence directe : un réaménagement urbain et immobilier, propice à une augmentation du prix du m² de ces quartiers.

Plusieurs zones urbaines bénéficient en effet d’une nouvelle attractivité. Avec des infrastructures culturelles récentes et une offre de logements neufs plus développée, les quartiers de la Cartoucherie et de Montaudran sont à l’image du développement de Toulouse.

Projets urbains : les quartiers où investir à Toulouse

Quand le charme historique de Toulouse rencontre l’innovation technique et architecturale du bâtiment, cela donne des quartiers redessinés. La Ville Rose est novatrice et intègre dans son paysage traditionnel de nouvelles infrastructures modernes, dédiées à une population locale qui ne cesse de croître.

Le quartier de la Cartoucherie

Répartie sur 33 hectares, la zone de la Cartoucherie est devenue le 1er Écoquartier de Toulouse. Aujourd’hui, le programme neuf Hyde Park propose 417 logements neufs. L’attractivité de ce quartier toulousain ne devrait pas baisser avec le projet du Tiers Lieu. Sur les 15.000 m² des anciennes Halles de la Cartoucherie, la ville ambitionne d'installer différentes infrastructures : hall gastronomique, centre d’art, école de danse, pôle d’escalade, une salle de spectacle... mais aussi des bureaux d’entreprise.

Autant de pôles d’activités susceptibles de faire de la Cartoucherie une zone urbaine dense de la métropole où l’investissement dans le neuf est pertinent.

Des logements neufs près de la Grave

Véritable transformation de ce bâtiment historique de Toulouse, le projet de Kaufman & Broad comprend la construction de 4 bâtiments sur l’ancien hôpital La Grave. Réparti sur 25.000 m², ce plan ambitieux se compose d’un ensemble hôtelier 4 étoiles, de 800 m² de commerces et de nombreux logements neufs.

À proximité des Quais de la Daurade, de la Place Saint Pierre et du Quartier Saint Cyprien, ce programme immobilier neuf au centre de Toulouse va impacter le prix du m² au niveau local.

Le Quartier Jolimont

Nouveau quartier en devenir! Au pied de la colline Jolimont, ce sont 1.200 logements neufs qui verront le jour d’ici les 15 prochaines années. Plusieurs milliers d’habitants sont attendus sur ces 13 hectares composés de nombreuses infrastructures : écoles, commerces, stade, salle de gym..

4^ème ville de France et 1^ère ville étudiante de l’Hexagone, Toulouse accueille plus de 5000 habitants par an (Source : INSEE). Il est estimé que d’ici 2030, la population toulousaine atteindra 540.308 personnes. Le marché de l’immobilier doit donc pouvoir proposer une offre adaptée et axer sur la construction de logements neufs à Toulouse.

Tous ces projets urbains vont directement impacter le prix du m² de ces quartiers, et transformer le paysage local. Les promoteurs immobiliers de Toulouse misent sur la croissance démographique de la ville pour engager de nombreux projets de constructions adéquats. Estimer un bien immobilier neuf à Toulouse dans quelques années, c’est constater une différence de valeur avec l’ancien : différence de prestations, qualité des matériaux, économie de travaux de rénovation...

Immobilier à Toulouse : les quartiers les plus prisés

Les quartiers du centre historique de Toulouse

Quartiers les plus prisés par leur charme architectural et leur situation géographique centrale, les Carmes, Saint-Etienne et le Grand Rond constituent le Triangle d’or de Toulouse.

Avec une offre supérieure à la demande, les appartements et maisons des zones Capitole et Saint Georges ont eux aussi des prix élevés au m².

Composé de beaux bâtiments de type haussmannien, et riche de nombreux musées, parcs et commerces de proximité, l’hypercentre est l’atout charme de la Ville Rose. L’ estimation du prix de vente d’un logement dans cette zone fait partie de la fourchette haute de l’agglomération.

D’autres quartiers sont de plus en plus demandés, comme Saint Cyprien ou Saint Michel, proches du tramway et des commodités.

L’immobilier neuf “grandeur nature” s’invite dans le cœur de ville:

La construction d’un immeuble neuf à Toulouse, la Tour Occitanie, va redynamiser le quartier Matabiau, déjà modernisé par les travaux de la Gare et de la rue Bayard. Ce “gratte-ciel” de 40 étages et 153m de haut va accueillir 11.000 m² de bureaux et une centaine de logements neufs haut de gamme. Tout en verre, il va s’entourer de terrasses végétalisées à chaque étage. Une architecture verte et moderne qui ne manquera pas d’impacter durablement le prix au m² de cette zone de Toulouse. La région Occitanie semble ainsi faire office d’exemple pour le logement écoresponsable.

Comment estimer un bien immobilier à Toulouse?

Faire l’ estimation de son bien immobilier à Toulouse , à titre indicatif ou dans un projet de vente, est une étape primordiale dans la gestion de son patrimoine.

De l’évaluation de la construction, à l'état du marché immobilier en passant par sa localisation, estimer au prix juste son bien immobilier à Toulouse doit respecter certains critères.

La différence entre estimation immobilière et expertise :

• Estimer son bien immobilier permet d’obtenir un avis de valeur déterminé par un professionnel de l’immobilier (agent, notaire...). Il est basé sur des critères objectifs et aboutit à une fourchette de prix. L’estimation immobilière est généralement sollicitée pour une mise en vente du bien.
• L’expertise immobilière est émise par un expert immobilier mandaté qui édite un rapport officiel. Il s’engage à donner un prix du bien, évalué sur de nombreux critères techniques. L’expertise immobilière concerne souvent des litiges.

À Toulouse, les critères d’estimation d’un prix immobilier

Avec une croissance démographique exponentielle depuis plusieurs années, et un bassin d’emploi dynamique favorisé par l’activité d’Airbus, fleuron de l’aéronautique, Toulouse voit son marché immobilier évoluer tous les ans. Quatrième ville de France, elle abrite près de 450.000 habitants à ce jour.

Estimer son bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, de locaux professionnels ou d’un immeuble permet de le situer sur le marché toulousain. Une information à connaître puisque Toulouse a été élue la 1ere ville de France où investir en 2019.

Elle est évaluée selon les indicateurs suivants :

L’environnement détermine en partie la valeur d’un bien

Selon la zone où se situe le bien, le prix peut varier au m². Certains quartiers jouissent d’une excellente réputation et se composent de nombreux commerces de proximité et d’établissements scolaires. La présence des transports en communs impacte aussi le prix de vente final et l’ estimation du logement.

La valeur d’un bien est étroitement liée à la qualité de vie de son environnement, ainsi qu’au sentiment de sécurité qui s’en dégage. La présence de commerces bruyants ou de locaux désaffectés peuvent nuire à son estimation, alors que l’émergence d’un bâtiment culturel influera positivement sur le prix de l’estimation et de la vente.

À Toulouse, le marché de l’ immobilier au centre-ville est dopé par les emménagements urbains décidés par la Mairie: réfection de la Place Saint Pierre et de la rue Pargaminières, qui mènent directement au Capitole, ou encore création des Ramblas sur les allées Jean-Jaurès.

L'état du bien immobilier et ses prestations

Pour estimer un bien immobilier à Toulouse au prix juste, l’état du bâti doit être identifié avec minutie : toiture, présence de fissures, humidité, infiltration, état des huisseries...

Avec objectivité, l’estimation immobilière détermine “la santé” de la construction.

En plus de la surface du bien, les prestations sont aussi évaluées : cuisine ouverte et aménagée, jardin, piscine... La présence d’un garage est fortement appréciée dans les villes comme Toulouse où les rues du centre-ville sont étroites et les stationnements rapidement saturés.

Un logement équipé d’une climatisation et d’un système de domotique (volets roulants, contrôle du chauffage...) apporte confort et modernité ; des éléments pris en compte lors de l’estimation du prix d’un bien immobilier à Toulouse.

L’orientation et son étage font aussi partie d’une estimation juste du prix immobilier. Un logement exposé Sud-Est ou Sud-Ouest est valorisé de 3% à 5% (Sources : FNAIM).

Et s’il est situé au 4^ème étage, il bénéficie d’une valorisation de 25% de son prix par rapport à un appartement en rez-de-chaussée. (Sources : FNAIM)

Le taux du marché immobilier à Toulouse

Si l’état et les prestations d’un logement déterminent une échelle d’estimation, l’inflation et le marché immobilier agissent directement sur le prix d’un bien à Toulouse . Selon la conjoncture économique, il peut perdre ou gagner de la valeur.

Les aides de l’Etat à l’accession à la propriété, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants et le dispositif Pinel pour l’investissement locatif, agissent aussi sur l’offre et la demande en immobilier.

Par ailleurs, la crise sanitaire de la COVID 19 a redéfini les attentes des Français en matière d’immobilier. Désormais, ils aspirent à acquérir un bien immobilier avec un espace extérieur, et n’hésitent pas à s’excentrer. Une aubaine pour Toulouse et sa périphérie qui jouissent d’un climat favorable et d’une qualité de vie agréable.

Autant d’éléments qui impactent le prix d’un bien immobilier.

Estimer un bien immobilier à Toulouse, c’est l’évaluation en toute objectivité du prix de l’appartement ou de la maison à vendre. Souvent surévalué par le vendeur, le prix du bien doit correspondre à sa valeur réelle.

Les agents immobiliers possèdent des critères bien définis pour évaluer le “juste prix”. Faire estimer son bien au prix réel permet de le vendre dans les 90 jours en moyenne (Source : FNAIM).

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