Quel DPE pour louer en 2026 ? Règles, interdictions, aides
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Quelle classe DPE faut-il pour louer en 2026 ?
- Le calendrier des interdictions
- Et pour un bail en cours sur un logement classé G ?
- Nouveau calcul du DPE : qui gagne une classe en 2026 ?
- Comment obtenir sa nouvelle étiquette (gratuit, sans diagnostiqueur)
- Assouplissement de la loi : où en est-on en juillet 2026 ?
- Quelles sanctions si je loue un logement non conforme ?
- Les obligations pratiques du bailleur : checklist 2026
- Cas particuliers à connaître
- Améliorer son DPE avant 2028 : quels travaux pour quel gain de classe ?
- Coût des travaux et gain de classe espéré
- Les aides mobilisables par les bailleurs en 2026
- FAQ : vos questions sur le DPE en location
- Puis-je encore louer un logement classé G en 2026 ?
- Mon logement était F au 31 décembre 2025 : dois-je refaire un DPE ?
- Un DPE réalisé en 2020 est-il valable ?
- Le calendrier d'interdiction va-t-il être reporté ?
- Combien coûte un DPE ?
Pour louer un logement en France métropolitaine en 2026, il doit être classé au minimum F au DPE : la classe G est exclue du marché locatif depuis le 1er janvier 2025.
Mais 2026 est une année charnière à plus d'un titre : le nouveau mode de calcul reclasse des centaines de milliers de logements sans travaux, un projet de loi voté au Sénat en juillet pourrait rouvrir la location des passoires thermiques, et les règles de MaPrimeRénov' se sont resserrées pour les bailleurs.
Ce guide fait le point sur tout ce qu'un propriétaire doit savoir avant de signer, renouveler ou reconduire un bail : le calendrier des interdictions et ses exceptions, la marche à suivre pour actualiser gratuitement son étiquette, les sanctions encourues, la checklist des obligations, les cas particuliers (meublés de tourisme, outre-mer, copropriétés) et les travaux et aides pour sortir un bien des classes F et G.
- Classe minimale pour louer en 2026 (métropole) : F. La classe G est interdite depuis le 1er janvier 2025.
- Nouveau calcul depuis le 1er janvier 2026 : l'électricité est désormais convertie avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3, de quoi faire gagner une classe aux biens à chauffage électrique.
- Mise à jour gratuite de l'étiquette possible en ligne sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans refaire le diagnostic.
- Loyers gelés pour les logements F et G depuis août 2022, dès signature, renouvellement ou reconduction du bail (pas de hausse, pas de révision IRL).
- DPE d'avant juillet 2021 : expirés. Un nouveau diagnostic est obligatoire avant toute mise en location.
- Un assouplissement est en cours d'examen au Parlement (projet de loi Logement voté au Sénat le 8 juillet 2026), mais rien n'est promulgué : le calendrier reste le droit en vigueur.
Quelle classe DPE faut-il pour louer en 2026 ?
La loi Climat et Résilience de 2021 retire progressivement les passoires thermiques du marché locatif. Le mécanisme juridique est celui de la décence : un logement qui dépasse les seuils de consommation est réputé non décent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite.
Le calendrier des interdictions
| Date d'interdiction | Classe concernée | Consommation (énergie primaire) | Territoire |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ | ≥ 450 kWh/m²/an (énergie finale) | Métropole |
| 1er janvier 2025 | G | > 420 kWh/m²/an | Métropole |
| 1er janvier 2028 | F | 330 à 420 kWh/m²/an | Métropole |
| 1er janvier 2028 | G | seuils spécifiques | Outre-mer (DROM) |
| 1er janvier 2031 | F | seuils spécifiques | Outre-mer (DROM) |
| 1er janvier 2034 | E | 250 à 330 kWh/m²/an | Métropole |
Seuils indicatifs d'énergie primaire : la classe finale retient le plus mauvais des deux critères (consommation ou émissions de CO₂), et des seuils adaptés s'appliquent aux logements de 40 m² ou moins.
L'interdiction s'applique à toutes les locations à usage de résidence principale : nues, meublées, baux étudiants et baux mobilité.
Et pour un bail en cours sur un logement classé G ?
Le bail en cours n'est pas résilié automatiquement : le locataire en place peut rester. En revanche :
- le loyer est gelé (aucune augmentation, même la révision annuelle indexée sur l'IRL) pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 ;
- le critère de décence lié à la classe G s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025 : c'est à ces occasions que le locataire peut exiger la mise en conformité ;
- au départ du locataire, impossible de signer un nouveau bail tant que l'étiquette G n'a pas été améliorée.
Nouveau calcul du DPE : qui gagne une classe en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est abaissé de 2,3 à 1,9, pour s'aligner sur les standards européens. Cette correction met fin à la pénalisation historique du chauffage électrique face au gaz ou au fioul.
Conséquences concrètes :
- environ 850 000 logements devraient sortir des classes F et G selon l'estimation ministérielle (établie sur le parc au 1er janvier 2023), sachant que le gain n'est pas systématique et dépend de chaque bien ;
- un logement F requalifié E peut être loué jusqu'en 2034 sans travaux ;
- l'effet est d'autant plus marqué que le chauffage et l'eau chaude sont électriques.
Comment obtenir sa nouvelle étiquette (gratuit, sans diagnostiqueur)
- Repérez le numéro d'identification unique en haut à droite de votre DPE.
- Rendez-vous sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, la seule plateforme officielle : méfiez-vous des sites imitateurs qui facturent de fausses attestations.
- Téléchargez l'attestation officielle de nouvelle étiquette.
- Joignez-la à votre DPE initial dans vos annonces et vos baux.
À noter : le nouveau coefficient s'applique à tous les DPE, mais l'impact est marginal pour un bien chauffé au gaz ou au fioul (seuls l'éclairage et les auxiliaires sont électriques). C'est sur les logements à chauffage électrique que l'étiquette peut réellement changer.
Assouplissement de la loi : où en est-on en juillet 2026 ?
C'est le point le plus mouvant du dossier, et celui où beaucoup d'articles sont dépassés.
Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi « Relance et décentralisation du logement ». Son article 6 rouvrirait la location des logements classés F ou G, à condition que le bailleur s'engage dans une rénovation énergétique, avec des dérogations prévues en cas de contraintes techniques, de refus de travaux par la copropriété ou de chantiers déjà engagés. Ce texte remplace dans l'actualité la proposition de loi Gacquerre votée en avril 2025, restée sans suite à l'Assemblée. Pour aller plus loin, consultez le détail des dérogations votées par les sénateurs.
Mais attention : rien de tout cela n'est en vigueur. Le projet de loi a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, qui l'examinera à la rentrée. Tant que la loi n'est pas promulguée, le calendrier d'interdiction reste pleinement applicable : un bailleur qui signe un bail sur un logement G aujourd'hui commet un manquement, quelles que soient les annonces politiques.
Quelles sanctions si je loue un logement non conforme ?
Le DPE est opposable depuis juillet 2021 : le locataire dispose de vrais leviers juridiques.
- Amende pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) si l'annonce omet les mentions obligatoires : classes énergie et climat, estimation des dépenses annuelles d'énergie.
- Logement non décent (classe G) : le juge peut imposer les travaux et réduire ou suspendre le loyer jusqu'à mise en conformité.
- DPE erroné ou informations trompeuses : le locataire peut faire établir un contre-diagnostic, engager la responsabilité du bailleur ou du diagnostiqueur, et obtenir des dommages et intérêts, voire l'annulation du bail dans les cas les plus graves.
Les obligations pratiques du bailleur : checklist 2026
- Vérifier la date du DPE : tout diagnostic antérieur au 1er juillet 2021 est expiré, quelle que soit son ancienneté ; les DPE nouvelle méthode sont valables 10 ans.
- Si le DPE est expiré ou absent : en faire réaliser un nouveau par un diagnostiqueur certifié (100 à 250 € selon surface et localisation).
- Afficher la classe énergie et climat dans toute annonce de location.
- Annexer le DPE au bail et le remettre au locataire.
- Si chauffage électrique : télécharger l'attestation de nouvelle étiquette sur le site de l'ADEME.
- Si le bien est classé F ou G : ne pas augmenter le loyer (règle du gel en vigueur depuis août 2022, voir plus haut).
Ces vérifications se répètent à chaque relocation et à chaque évolution de la réglementation. Si vous préférez les déléguer, vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à Toulouse.
Cas particuliers à connaître
Meublés de tourisme. La loi Le Meur a étendu la décence énergétique à la location saisonnière : les meublés de tourisme soumis à une autorisation de changement d'usage doivent présenter un DPE de classe A à E, et devront atteindre une classe A à D à partir de 2034. Les communes peuvent en outre imposer localement autorisations et quotas.
Outre-mer. La Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte appliquent une méthode DPE adaptée au climat tropical et un calendrier décalé : G interdit en 2028, F en 2031.
Exceptions au DPE. Restent dispensés les petits bâtiments indépendants (surface inférieure à 50 m²), les monuments historiques sous conditions, ainsi que les logements dont l'occupation annuelle ne dépasse pas quatre mois (hors meublés de tourisme).
Copropriétés. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés construites avant 2013 doivent par ailleurs disposer d'un DPE collectif, distinct du DPE individuel de votre lot : retrouvez les obligations du DPE collectif en copropriété.
Améliorer son DPE avant 2028 : quels travaux pour quel gain de classe ?
Environ 7,9 % des résidences principales restaient classées F au 1er janvier 2025, et pour celles mises en location, l'échéance de 2028 se rapproche. Point de départ fortement recommandé : un audit énergétique, qui hiérarchise les interventions et chiffre les gains attendus (il n'est pas légalement requis pour louer, mais devient obligatoire pour MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur et pour vendre une maison E, F ou G). Ensuite, tous les travaux ne se valent pas : voici les ordres de grandeur constatés en 2026.
Coût des travaux et gain de classe espéré
| Travaux | Coût indicatif (pose comprise) | Gain de classe espéré* | À savoir |
|---|---|---|---|
| Isolation combles perdus | 20 à 60 €/m² (1 400 à 4 200 € pour 70 m²) | 1 à 2 classes | Le meilleur ratio coût/gain : 25 à 30 % des déperditions passent par le toit |
| Isolation murs par l'intérieur | 40 à 100 €/m² (6 000 à 18 000 € le chantier) | ~1 classe | Réduit légèrement la surface habitable |
| Isolation murs par l'extérieur | 120 à 270 €/m² | 1 à 2 classes | Plus cher, mais sans toucher à l'intérieur (utile en logement occupé) |
| Isolation plancher bas | 20 à 50 €/m² | Contribution partielle | Levier d'appoint, rarement suffisant seul |
| Fenêtres double vitrage | 300 à 900 € par fenêtre | Contribution partielle | ~10 à 15 % des déperditions ; rarement suffisant seul |
| Pompe à chaleur air-eau (remplace fioul/gaz) | 10 000 à 16 000 € | 2 à 3 classes | Le geste le plus puissant : un F au fioul peut viser C |
| VMC (simple flux hygro / double flux) | 1 000 à 3 000 € / 7 000 à 10 000 € | Gain indirect | Indispensable après isolation pour éviter l'humidité |
| Rénovation globale (isolation + chauffage + ventilation) | 200 à 450 €/m² (20 000 à 45 000 € pour 100 m²) | 2 à 3 classes | La voie la plus fiable pour passer de G/F à D ou mieux |
*Ordres de grandeur constatés sur des projets types, hors aides : le gain réel dépend de l'état initial du bien et doit être confirmé par un audit énergétique.
Deux règles d'or ressortent des retours de terrain : isoler avant de changer le chauffage (une PAC surdimensionnée dans une passoire coûte cher pour rien), et privilégier 2-3 leviers forts plutôt que de multiplier les petits gestes qui ne font franchir aucun seuil.
Les aides mobilisables par les bailleurs en 2026
MaPrimeRénov' a rouvert le 23 février 2026 avec un budget de 3,6 milliards d'euros. Elle est bien accessible aux propriétaires bailleurs, avec des conditions propres :
- engagement de louer le bien en résidence principale pendant au moins 6 ans (sous peine de rembourser une partie de l'aide) et d'en informer le locataire ;
- logement construit depuis plus de 15 ans, travaux réalisés par un artisan certifié RGE ;
- dossier déposé avant le début des travaux, en prévoyant de la marge : à la réouverture, l'Anah annonçait des délais moyens de plus de six mois pour les rénovations d'ampleur et d'environ trois mois pour un geste unique.
Deux parcours existent, avec des restrictions importantes en 2026 :
- Par geste (ex. jusqu'à 5 000 € pour une PAC air-eau, jusqu'à 11 000 € pour une géothermique, selon revenus), cumulable avec les primes CEE, bonifiées en « Coup de pouce chauffage » si vous remplacez une chaudière fioul ou gaz. Attention : les maisons individuelles classées F ou G n'y sont plus éligibles, et l'isolation des murs n'y est plus financée. Pour une passoire, la porte d'entrée est donc la rénovation d'ampleur.
- Rénovation d'ampleur avec accompagnement obligatoire, pour un gain d'au moins 2 classes. Les primes CEE sont déjà intégrées dans le montant de cette aide : inutile de les demander en plus.
S'y ajoutent l'éco-prêt à taux zéro, la TVA à 5,5 % et les aides de l'Anah pour les loyers conventionnés. De nouvelles mesures sont par ailleurs annoncées pour l'adaptation aux fortes chaleurs : découvrez les nouvelles aides du plan confort d'été. Le reste à charge final dépend fortement des revenus du bailleur et du projet : faites-le chiffrer via un conseiller France Rénov' avant de vous engager.
FAQ : vos questions sur le DPE en location
Puis-je encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non, pas pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite en métropole. Seul un locataire déjà en place peut rester, avec un loyer gelé.
Mon logement était F au 31 décembre 2025 : dois-je refaire un DPE ?
Non. S'il est chauffé à l'électricité, vérifiez sur le site de l'ADEME si le recalcul lui fait gagner une classe : le cas échéant, l'attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement, sans diagnostic.
Un DPE réalisé en 2020 est-il valable ?
Non : la réforme de juillet 2021 a rendu caducs tous les diagnostics établis selon l'ancienne méthode. Il faut en refaire un avant de remettre le bien sur le marché.
Le calendrier d'interdiction va-t-il être reporté ?
Rien n'est acté. Le texte adopté par les sénateurs début juillet prévoit de rouvrir la location des F et G contre engagement de travaux, mais il doit encore passer devant l'Assemblée nationale à la rentrée. En attendant, les dates de 2025, 2028 et 2034 restent la règle.
Combien coûte un DPE ?
Entre 100 et 250 € en moyenne, un tarif libre : comparez plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés.
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