Super Pinel à Toulouse : l'immobilier durable s'impose à l'investissement locatif

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Avatar de l'auteur "Florian MARTINS" Florian MARTINS

le 27 octobre 2021

SOMMAIRE

Si l’investissement dans l’immobilier locatif reste l’un des placements favoris des français, la règle ne diffère pas à Toulouse. En effet, en investissant dans la pierre, plus exactement dans la brique rose, avec le futur dispositif de défiscalisation Super Pinel à Toulouse, vous obtiendrez jusqu’à 21% de réduction d’impôt tout en contribuant à l’équilibre du marché locatif toulousain.

Avec l’arrivée du Super Pinel ou Pinel +, investisseurs locatifs ainsi que professionnels de la construction et de l’immobilier neuf à Toulouse s’interrogent. Avantages, conditions et mises en place, qu’est-ce que cela va changer ? Etat des lieux de la situation.

Après la loi Pinel, le Super Pinel à Toulouse

Vers la fin de la loi Pinel actuelle

La loi Pinel, ce dispositif qui permet de réaliser des investissements locatifs dans la Ville Rose, va disparaître dans son état actuel dès fin 2022, suivi d’un aménagement progressif en 2023 et 2024. Le 1erjanvier prochain, il cohabitera avec le Super Pinel à Toulouse et partout en France.

Ce dispositif fiscal permet, sous certaines conditions d’éligibilité, de réduire ses impôts jusqu’à 63 000€ lors d’un investissement dans l’immobilier locatif, tout en contribuant à détendre la tension locative. C’est le cas à Toulouse par exemple, qui s’intègre au dispositif puisqu’en zone B1 (B2 et C sont exclues). Voici comment vont évoluer les taux de réduction d’impôt Pinel sur le montant de l’acquisition immobilière des appartements neufs :

Date de l'investissement réalisé 6 ans 9 ans 12 ans
2021/2022 12% 18% 21%
2023 10.5% 15% 17.5%
2024 9% 12% 14%

Pour continuer à bénéficier du taux plein en matière de réduction d’impôt lors d’un investissement dans l’immobilier locatif, il faudra répondre aux critères du Super Pinel.

©VectorMine - Shutterstock

Quid du marché immobilier neuf toulousain ?

Avec près d’un demi-million d’habitants dans la métropole toulousaine dont une majorité de locataires, le besoin de logements accessibles à la location se multiplie. La 1ère ville étudiante de France et capitale de l’Aéronautique attire de par son emplacement, son cadre de vie, ses opportunités professionnelles et des prix de l’immobilier encore inferieurs à d’autres métropoles telles que Bordeaux ou Montpellier. D’ici 2030, la population toulousaine pourrait encore augmenter de 6%, soit une demande toujours plus importante.

L’immobilier est donc l’un des premiers secteurs concernés. Actuellement, le prix moyen du m² en appartement neuf à Toulouse est de 3 991€ (+3.5% pour un 2 pièces en 2020). Avec moins de vente et jusqu'à 6 fois plus de demande de location qu’ailleurs, réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Toulouse présente peu de risques de vacances locatives tout en assurant une certaine rentabilité.

Mise en place de la loi Super Pinel à Toulouse

”Dans un contexte de soutien accru au développement du logement intermédiaire géré par les institutionnels, la loi de finances pour 2021 a défini une trajectoire de décroissance progressive des taux de réduction permis par la loi Pinel, à échéance de 2024. Pour être éligible au dispositif Super Pinel après 2022, il faudra soit investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit satisfaire à des critères sur la qualité du logement acquis.”

Le ton est donné par le ministère du logement. L’objectif est donc de dynamiser le marché immobilier neuf tout en le conditionnant à préserver l’environnement. Niveau fiscalité, la loi Super Pinel permettra aux investisseurs de se soustraire de la dégressivité des taux vue plus haut.

La cohabitation Super Pinel & Pinel actuel

Nous l’avons vu, la cohabitation entre le Pinel actuel et le super Pinel à Toulouse sera effective jusqu’en 2024. Les conditions d’accès aux taux de rentabilité maximum à partir de 2023 sont d'ores et déjà indiquées par Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique et chargée du Logement. En plus de respecter la RE2020 qui succède à la RT2012, la ministre a déclaré que :

”Parmi les dernières conditions pour bénéficier du Pinel à taux plein en 2023 et 2024, il faudra que le logement acquis dispose systématiquement d’un espace extérieur privatif et bénéficie, à partir du 3 pièces, d’une double orientation.”

En ce qui concerne les autres conditions, la continuité est de mise. Entre autres :

Le logement devra en outre être achevé et livré dans les 30 mois suivant le début des travaux.

Le taux de réduction d’impôt maximum maintenu en zone prioritaire

© PIXEL to the PEOPLE - Shutterstock

Sur le site ecologie.gouv.fr*, Emmanuelle Wargon déclare le 14 octobre 2021, que le décret qui fixera les critères du « Pinel+ » sera publié d’ici la fin de l’année. Le Pinel actuel continuera de voir ses taux diminuer, à l’exception de logements particulièrement éco-responsables et des logements situés dans les zones ANRU des métropoles “à titre dérogatoire”.

Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus à titre dérogatoire pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’une part et, d’autre part, pour les logements allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage.

Emmanuelle Wargon sur ecologie.gouv.fr

Pour se constituer un patrimoine immobilier à Toulouse en profitant de la réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel, les investisseurs pourront donc toujours envisager un investissement locatif dans les quartiers suivants :

Super Pinel : des critères orientés écologie et confort

A quelques semaines du lancement du Super Pinel à Toulouse et dans toute la France, les conditions d’éligibilité du dispositif sont scrutées tant par les investisseurs que par les constructeurs immobiliers. L’objectif est clairement de tendre vers des logements plus verts et plus confortables pour ses occupants.

La RE2020, objectif écologique

Pour tout permis de construire déposé après le 1er janvier 2022, la norme environnementale RE2020 sera appliquée. Pensée pour atteindre l’objectif neutralité Carbone en 2050, cette nouvelle réglementation qui régira l’immobilier doit sensibiliser sur les performances énergétiques des logements : maisons individuelles comme appartements.

Un référentiel qualité d’usage, objectif ergonomique

©Kzenon - Shutterstock

Emmanuelle Wargon a tenu à rassurer les professionnels de l’immobilier en confiant la délégation des normes à une expertise qualifiée.

“Les critères sont issus des conclusions du rapport sur la qualité d’usage du logement, établi par François Leclercq, architecte, et Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne.”

Ces nouveaux critères incluent les points suivants :

La superficie du logement est également concernée. La finalité étant de proposer un espace de vie cohérent :

Où investir en Super Pinel à Toulouse ?

La ville de Toulouse dispose d'ores et déjà de programmes progressistes en matière d’écoconception. Les 5 écoquartiers toulousains sont :

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