Les effets de la prorogation du Pinel à Toulouse
Gwennaëlle Bourdon
le 01 juillet 2020
[ mis à jour le 11 septembre 2020 ]
Le Ministère de la Cohésion des territoires vient de dévoiler le contenu de la réforme intitulée “habitat, mobilité, logement”. Elle devrait entrer en application dès le 1er janvier 2018.
Suite à un récent rapport de la Cour des Comptes, le gouvernement a estimé que les politiques liées au logement sont parmi celles qui doivent faire l’objet d’économies budgétaires. Dans cette optique, les dispositifs de défiscalisation, qui coûtent 3 à 4 milliards d’euros par an à l’État, sont devenus la cible des ministres.
Cependant, conscient des avantages que possèdent certains des dispositifs d’incitation fiscale, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, s’est élevé contre la suppression de certains d’entre eux. Ces dernières semaines, il avait laissé entendre que la loi Pinel pourrait être reconduite.
En ce mercredi 20 septembre 2017, la décision est officielle : la loi Pinel sera maintenu jusqu’en 2021. Il reste à éclairer ce qui va rester à l’identique et ce qui va évoluer afin de connaître l’impact du maintien du Pinel sur l’ensemble des concernés. À Toulouse, qui connaît une augmentation démographique certaine (+ 8.000 habitants en un an dans l’agglomération) et une présence étudiante croissante (+ 15.500 étudiants entre 2012 et 2020 selon le Rectorat), le dispositif Pinel est d’une importance cruciale pour améliorer l’offre de logements.
Sur les territoires
Du point de vue des territoires, le maintien du Pinel, selon les dispositions du gouvernement Macron, pourrait créer des inégalités en termes d’évolution du parc locatif.
Pour explication, le dispositif de défiscalisation sera, dès janvier, recentré sur les zones dites “tendues”, c’est-à-dire, où la demande de logements est largement supérieure à l’offre (en Île-de-France notamment).
D’après certains médias, ce sont 42 villes qui pourraient perdre l'éligibilité au dispositif Pinel, dont la plupart se situent sur la côte atlantique : Brest, Dax, La Roche-sur-Yon, Laval, ou encore Quimper. D'autres communes sont également mentionnées comme Belfort, Calais, Draguignan, Dreux ou encore Dunkerque.
À Toulouse
Dans la ville rose, recentrage du Pinel sur les zones tendues aura un impact mineur. Alors que la zone B2 perd son statut de zone éligible au dispositif, cela n'entame en rien la diversité de l’offre immobilière sur le marché du neuf en Haute-Garonne, qui est relativement centrée sur la zone B1. Seule la ville de Castelnau-d'Estrétefonds (31620) perd le bénéfice des atouts Pinel (zone B2).
Interrogé par Habitat et Collectivités Locales, le maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole, Jean-Luc Moudenc pense qu’une concertation avec l’État est nécessaire. Elle devrait permettre aux territoires comme l’Occitanie de participer activement aux réformes commanditées en matière de logement.
Par ailleurs, le gouvernement souhaite accélérer la cession de terrains dans la région Occitanie afin de construire davantage de logements. Pour que les communes de la Haute-Garonne soient motivées à libérer du foncier, un “abattement significatif” sera consenti par l’État. Ainsi, les collectivités locales devraient bénéficier d'une exonération fiscale sur la plus-value réalisée à la vente de leurs terrains constructibles.
Sur les investisseurs
Du côté des investisseurs, le maintien des avantages fiscaux du Pinel est une nouvelle réjouissante. Cette volonté du gouvernement permet aux contribuables de conserver le bénéfice de la défiscalisation octroyée par le dispositif à l’achat d’un logement neuf, maison ou appartement. Pour rappel, la loi Pinel permet un avantage de 12, 18 ou 21% du montant du bien immobilier selon que l’investisseur le met en location 6, 9 ou 12 ans. Ces taux seront, d’après les dernières annonces, maintenus à l’identique.
De plus, en limitant le dispositif Pinel aux zones A, A bis et B1, le gouvernement devrait faciliter l’investissement locatif auprès des acquéreurs toulousains, qui trouveront aisément et durablement des locataires dans ces secteurs. La demande locative y est forte et continue. Dans la commune de Castanet-Tolosan (zone Pinel B1) par exemple, Toulouse IMMO9 propose pas moins de 10 programmes immobiliers alors même que la croissance démographique a augmenté de près de 15% entre 2009 et 2014 dans la ville (c’est deux fois plus qu’en Haute-Garonne sur la même période). La promotion immobilières démontre sa capacité à s’adapter aux évolutions des territoires.
Les chiffres de La Fédération des Promoteurs Immobiliers démontrent combien les investisseurs ont tiré parti des bénéfices du Pinel : en 2017, environ 60% des ventes au détail dans l’immobilier neuf étaient des réservations à investisseurs.
La focalisation sur les zones immobilières tendues concerne également le prêt à taux zéro (PTZ) selon les déclaration de Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires. Interrogé par la radio RTL, il a affirmé : “On le reconduira de manière plus ciblée, c’est-à-dire pas de la même manière partout sur le territoire (…), là où il est le plus nécessaire pour les Français”. À l’heure où 6 PTZ sur 10 sont attribués à des ménages qui achètent hors zones tendues, La Fédération Française du Bâtiment (FFB) s'interroge sur la pertinence de ce nouveau ciblage.
Sur les locataires
Pour ce qui est des locataires, le maintien du dispositif Pinel augure un maintien de la construction de logements, soutien indéniable à des conditions de vie favorables. En effet, le renouvellement du parc locatif est synonyme de rotation des ménages au sein de ce parc et par voie de conséquence, d’adaptation des conditions d’habitat aux évolutions de la population et de ses besoins.
Avec près de 65% de ménages qui sont locataires à Toulouse, toutes les mesures qui visent à favoriser le marché locatif sont plus que nécessaires.
Autrement dit, sauvegarder le dispositif Pinel laisse présager une diversification de l’offre immobilière et des logements adaptés à la composition des ménages. Dans cet ordre d’idée, les commissions d’attribution des logements HLM seront en charge d’ ”évaluer la situations des locataires tous les six ans” afin d’éviter les sous-effectifs dans les grands logements.
Sur les professionnels
En ce qui concerne les professionnels, la poursuite du Pinel n’a pas le même écho dans tous les secteurs. Pour ce qui est du bâtiment, les entreprises de portée nationale ne devraient pas souffrir outre mesure du recentrage du dispositif. En revanche, pour les filières locales, le ralentissement de la promotion neuve dans les zones qui perdent le bénéfices du Pinel (zone B2), pourrait engendrer une chute de l’employabilité.
Puisqu’en Haute-Garonne, la zone B2 ne concerne qu’une ville, Toulouse échappe à ces conséquences néfastes sur l’emploi.
D’autre part, les métiers dont le sort est lié à celui du Pinel devraient voir d’un bon oeil la pause annoncée dans le développement des nouvelles normes de construction ainsi que la simplification du code de la construction. En effet, ces mesures devraient donner un nouvel élan aux projets immobiliers. Les réactions de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Occitanie Méditerranée se font attendre. L’organisme avait, en effet, manifesté sa volonté de voir évoluer les procédures immobilières vers plus de simplicité.
En revanche, la suppression du prêt à taux zéro dans les zones C et B2 (rurales et périurbaines) ne sera pas sans impact sur le volume annuel de logements neufs. Les professionnels s’inquiètent d’ailleurs de ces effets qui, bien que non souhaités, n’en seront pas moins tangibles.
Sources :
- PTZ 2017 : plafonds de ressources - Droit-finances
- Périmètre du CITE, Pinel, PTZ : Le Gouvernement détaille ses réformes - Batiact
- Prêt à taux zéro et Pinel prolongés - Le Figaro
- Le gouvernement lève le suspense sur sa "stratégie" pour le logement - L'Obs
- Optimiser son patrimoine sur le long terme - LesEchos.fr
- Logement : Une "stratégie" complexe - Le Télégramme
- Économies et incitations fiscales pour réformer le logement - Boursorama
- Logement : la stratégie du gouvernement - Le Revenu
