M. & Mme Dubois étaient locataires d'un T3 en zone A à 1 000 €/mois
Avec leur revenu fiscal de référence de 35 000 € ils sont éligibles au Prêt à Taux Zéro
Leur nouvelle mensualité s'élève à 1 150 €/mois, ils sont devenus propriétaires de leur résidence principale pour 150 € de plus par mois*
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
T3
Frais de notaire
Apport de 10%
Cuisine| Coût total | 336 600 € |
| Emprunt | 307 600 € |
| PTZ | 112 500 € à 0% |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 271€/mois |
T3
Frais de notaire
Apport de 10%| Coût total | 280 800 € |
| Emprunt | 252 800 € |
| PTZ | Non éligible |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 278€/mois |
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
Loi Jeanbrun à Toulouse : jusqu'à 12 000 €/an d'amortissement, 60 000 € d'économies d'impôts sur 9 ans. Le déficit s'impute directement sur votre revenu global.
Choisir la location meublée en LMNP vous permet de défiscaliser toutes vos charges, y compris les intérêts du crédit. Réduisez ou éliminez votre impôt pendant plusieurs années tout en constituant votre patrimoine immobilier.
Le logement locatif Intermédiaire (LLI) s'ouvre aux particuliers. Achetez neuf avec une TVA réduite à 10% et profitez de l'exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans.
Défiscalisation Pinel à Toulouse, économisez jusqu'à 63 000 € d'impôt avec la loi Pinel Plus et 42 000 € avec la loi Pinel classique (abrogées).
Nos conseillers en investissement sont là pour vous accompagner dans votre projet et faire le meilleur choix.
Calculez en quelques clics la rentabilité brute de votre investissement locatif à Toulouse et en région Toulousaine
Mensualités, coût total du crédit... visualisez votre prêt immobilier en 2 minute avec notre simulateur gratuit.
Évaluez la réduction d'impôt à laquelle vous pouvez prétendre avec un investissement locatif en loi Denormandie en 2026
Vos charges mensuelles vous permettent-ils d'investir en immobilier ? Calculez votre taux d'endettement en ligne en quelques clics.
La vibrante capitale du rugby, joyau de l'aéronautique française, postée à 1h30 des pistes de ski et fière représentante de la gastronomie du Sud-Ouest, cumule les arguments pour investir sereinement dans l'immobilier locatif.
Toulouse accueille chaque année 16 500 nouveaux habitants, attirés par une solide dynamique économique de la première métropole française en matière de croissance du PIB (+2,9 % par an).
Élue 1ère ville étudiante de France par L'Étudiant en 2025 (juin 2025), avec un score de 88/111, Toulouse accueille 125 009 étudiants dans son unité urbaine, soit une hausse de +24,7 % en dix ans. Le marché étudiant reste le plus dynamique de province hors Paris.
Jusqu'en 2028, la construction de la 3e ligne de métro qui reliera Colomiers à Labège Enova multiplie les perspectives pour les investisseurs toulousains.
Avec une rentabilité estimée autour de 5% de rendement brut, que ce soit en LMNP, en location nue, en résidence étudiante ou sénior... Investir en immobilier locatif à Toulouse en 2026 demeure une stratégie au potentiel prometteur.
SOMMAIRE
À Toulouse, la quête d'un logement tourne à la chasse au trésor pour les aspirants locataires. Le dernier observatoire des loyers de l'agglomération toulousaine (AUAT, janvier 2026) fixe le loyer médian hors charges à 12,5 €/m² sur l'ensemble de l'agglomération, en hausse de 0,5 €/m² sur un an. La ville-centre affiche 13,3 €/m², contre 11,5 €/m² en périphérie, les premières et secondes couronnes (12,2 et 11,9 €/m²) dépassant désormais certains quartiers toulousains.
Dans l'hypercentre, le studio médian s'établit à 500 €/mois hors charges (contre 470 € en 2024), soit environ 19 €/m². En incluant les charges, l'étude LocService 2026 indique un loyer moyen de 17,8 €/m² pour l'ensemble de la ville, avec un studio à 539 € pour 23 m² en moyenne. « La tension sur le marché locatif se confirme en 2025, en lien notamment avec la forte hausse de l'IRL observée depuis 2021 et la baisse du taux de rotation des biens », souligne l'AUAT dans son communiqué du 19 janvier 2026.
Mais le vrai goulet d'étranglement n'est pas le prix : c'est le manque d'offres. Selon le baromètre LocService publié le 10 mars 2026, Toulouse se classe 12e ville de France où il est le plus difficile de trouver un logement à louer, avec une tension en hausse de près de 30 % en un an. Le baromètre Manda du second semestre 2025 enregistrait quant à lui 16 candidats par annonce à Toulouse (une progression de 15 % sur un an) avec des logements trouvant preneur en seulement 16 jours, un rythme identique à celui de Paris.
Cette raréfaction s’aggrave depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction de louer les passoires thermiques : « 42 % des propriétaires de logements classés G essayent de vendre plutôt que de relouer », souligne Sébastien Benet, président de la FNAIM 31. Les loyers gérés par son réseau ont malgré tout progressé de 3,8 % entre fin 2023 et fin 2024. « Le marché est pénurique et déséquilibré », prévient-il dans un article ladepeche.fr publié le 14 avril 2025.
En 2025, Toulouse confirme sa place parmi les quatre seules grandes métropoles françaises à avoir maintenu une croissance positive de l'emploi salarié privé sur les deux dernières années, aux côtés de Lyon, Paris et Marseille-Aix.
Le tissu entrepreneurial affiche une vitalité remarquable : 5 318 nouvelles sociétés ont été immatriculées au cours des neuf premiers mois de 2025, soit +15,5 % sur un an, tandis que 99,3 % des entreprises haut-garonnaises honorent leurs cotisations sociales (un taux record).
Le moteur reste l'aéronautique. La filière en Occitanie a vu son chiffre d'affaires progresser de 7 % en 2024, les PME et ETI signant même +11 %. Airbus a livré 793 appareils en 2025 (contre 766 en 2024) et affiche un carnet de commandes record de 8 754 appareils fin décembre 2025 (l'équivalent de onze ans de production pour toute la supply chain régionale).
Toulouse conserve pour la troisième année consécutive la première place des très grandes métropoles françaises au baromètre d'attractivité Arthur Loyd 2026, avec une moyenne de 850 emplois créés chaque année par des implantations d'entreprises extérieures.
Pour un investisseur immobilier, ces fondamentaux se lisent directement sur le marché locatif : une demande portée par un flux continu de cadres et d'ingénieurs, une population étudiante de 125 000 personnes élue première de France en 2025 par L'Étudiant, et une démographie qui fait de Toulouse la commune gagnant le plus d'habitants en valeur absolue dans l'Hexagone. À cela s'ajoute la ligne C du métro attendue pour 2028, qui valorise aujourd'hui déjà les quartiers de Montaudran, Colomiers et Labège.
Cette vitalité crée un besoin constant en logements adaptés. Investir en immobilier locatif, c’est donc l’assurance d’un placement patrimonial solide, d'une demande locative soutenue et d'une fiscalité avantageuse. Une opportunité à saisir pour sécuriser et faire fructifier votre patrimoine.
Toulouse gagne en moyenne 6 000 habitants par an. La Ville rose poursuit son impressionnante croissance démographique, atteignant désormais 511 684 habitants, selon les derniers chiffres publiés par l’Insee le jeudi 19 décembre 2024. Ces données, qui établissent la population légale au 1ᵉʳ janvier 2022, confirment une dynamique de croissance continue pour la métropole toulousaine.
Grâce à une progression annuelle moyenne de 1,23 % entre 2016 et 2022, Toulouse conserve son statut de 2ᵉ commune la plus attractive de France. Caroline Jamet, directrice de l’Insee Occitanie, affirme que Toulouse pourrait très prochainement détrôner Lyon pour devenir la 3ᵉ ville de France. Lyon, en comparaison, n’enregistre qu’un gain d’environ 800 habitants annuels sur la même période.
“58 % des personnes recherchant un logement sur Toulouse sont des étudiants”
Investir dans un appartement étudiant à Toulouse présente un risque de vacance locative ultra réduit. L'académie toulousaine recommandée à 97.4% par ses étudiants a enregistré une croissance d’effectifs de 24,7 % en dix ans.
Avec sa population composée à 11.3% d’étudiants, la Cité des Violettes se distingue entre autre par un pourcentage élevé d'étudiants internationaux (9,1%).
Sa spécialité ? Les prépas aux grandes écoles qui reçoivent une note de 10/10 de la part du classement annuel du magazine L’Étudiant, tout comme le dynamisme de l’emploi sur 10 ans. Bon nombre de jeunes diplômés restent à Toulouse après leur étude, notamment grâce au bassin d’emploi de l’aéronautique.
En 2024, l'académie toulousaine compte 110 établissements d'enseignement supérieur, offrant un total de 196 formations. Parmi ces établissements figurent des institutions prestigieuses telles que l'Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, et l’Institut National des Sciences Appliquées.
Dans cette ville traditionnellement universitaire LocService calcule un loyer moyen de 688 € charges comprises pour 40 m² (soit 17,42 €/m²) et un marché dominé par les studios (40 % des locations) et les T2 (25 %). Les étudiants représentent près de 60 % des candidats, armés d’un budget médian de 684 €.
À Toulouse, comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend fortement de votre profil d'investisseur. Plusieurs options s’offrent à vous en fonction de votre budget et du secteur sélectionné.
Les studios et T1 sont particulièrement recommandées pour les "néophytes" dans les quartiers étudiants, en raison de la forte demande générée par la proximité des établissements d'enseignement supérieur. Les T3 et T4 trouvent preneurs dans les quartiers plus périphériques comme Saint-Simon ou les Sept Deniers mais également dans les communes de la première couronne avec un accès direct aux différents QG d'Airbus.
Un autre critère majeur à considérer quand on souhaite acheter pour louer, est la présence d’espaces extérieurs. Depuis les confinements successifs, les logements dotés d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin sont encore plus recherchés qu’avant. Cette tendance se vérifie dans toutes les grandes métropoles françaises, Toulouse y compris.
Quel que soit le type de bien que vous choisirez, retenez qu’à Toulouse, la forte tension immobilière réduit considérablement le risque de vacance locative. À condition bien sûr que le loyer proposé soit en adéquation avec les prix du marché local.
Le marché locatif toulousain reste particulièrement tendu sur les petites surfaces. Selon LocService, les studios et T1 représentent 53 % des recherches de locataires à Toulouse en 2026. De son côté, l’AUAT souligne une forte demande sur les grands logements, portée par les familles, les étudiants et la colocation, dans un contexte de baisse de l’offre sur les T4 et plus.
Investir en résidence étudiante à Toulouse peut s’envisager sous le statut LMNP. Portée par plus de 120 000 étudiants et élue n° 1 du classement 2025 des meilleures villes étudiantes de L’Étudiant – la Ville rose affiche une tension locative particulièrement forte : le taux de vacance ne dépasse pas 2 % sur le parc privé.
Pourquoi le format petite surface reste le plus pertinent ? Parce que les studios et T1/T2 meublés répondent à la mobilité des étudiants et à leur budget. À Toulouse, ils offrent en moyenne 3 % à 5 % de rendement brut, avec l’avantage fiscal du LMNP qui neutralise une grande partie de l’imposition sur les loyers.
La rentabilité locative d’un studio sur la ville dépasse toujours les 4% en location meublée, avec le bénéfice de ne pas payer d’impôts ni de prélèvements sociaux grâce à une fiscalité ultra avantageuse.
Quentin Imbert, courtier immobilier indépendant à Toulouse
Loi Jeanbrun, Loi Malraux, statut LMNP, loi Denormandie, SCPI ... La diversité des dispositifs fiscaux offre aux contribuables la possibilité de réduire leur imposition, de générer des revenus supplémentaires et de préparer leur retraite en investissant dans l’immobilier locatif.
Parmi les options pour défiscaliser dans l’immobilier neuf, on trouve le tout nouveau dispositif Jeanbrun mais également le LMNP. Un statut fiscal qui permet de réduire considérablement voire même d'éliminer son impôt pendant plusieurs années par un mécanisme d'amortissement.
Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien, la loi Cosse (devenue Louer Abordable), la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux par le biais de l’investissement locatif à Toulouse ou en périphérie.
Le dispositif Jeanbrun est destiné à relancer l'investissement locatif dans le neuf et l'ancien rénové, partout en France. En achetant un bien pour le louer pendant 9 ans à loyers plafonnés, l'investisseur peut bénéficier d'un amortissement fiscal annuel de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué, tout en générant un déficit foncier imputable sur son revenu global.
Le statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant :
Ce statut fiscal peut également permettre d’amortir le bien et son mobilier, réduisant ainsi fortement l’assiette imposable. Particulièrement conseillé pour un premier investissement, il peut être envisagé dans une résidence de service étudiantes, de tourisme ou pour seniors.
Le logement locatif intermédiaire permet d'investir dans le neuf avec un cadre fiscal plus favorable que l'investissement locatif classique. En contrepartie d'une mise en location en résidence principale à loyers plafonnés, dans des zones où la demande locative est soutenue, l'investisseur peut bénéficier d'une TVA réduite à 10 % à l'achat et d'une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans, ce qui allège le coût d'acquisition et améliore la rentabilité sur la durée. Le dispositif peut aussi, sous conditions, être cumulé avec le dispositif Jeanbrun.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. En contrepartie d’un placement financier, les SCPI reversent des revenus locatifs réguliers. Le ticket d’entrée est de quelques centaines d’euros et correspond donc potentiellement aux aspirations des ménages aux revenus modestes.
Le dispositif Malraux est destiné à la rénovation d’immeubles situés dans des zones protégées. En investissant dans des biens classés ou en secteur sauvegardé, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des dépenses engagées, tout en participant à la valorisation du patrimoine historique français.
La loi Denormandie vise à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes éligibles. En réalisant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au dispositif Pinel, pour des locations à loyer plafonné et sous conditions de ressources des locataires.
Investir en nue-propriété à Toulouse permet d’acquérir un bien à prix réduit, en déléguant l’usufruit (gestion et revenus locatifs) temporairement à un tiers. Cette stratégie patrimoniale offre une exonération de l’IFI et des avantages fiscaux tout en misant sur le potentiel de valorisation à long terme d’une ville dynamique comme Toulouse.
La loi de finances 2025 a instauré une exonération des droits de donation pour les dons familiaux de sommes d'argent destinés à l'achat d'un logement neuf, avec un abattement pouvant atteindre 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire. Le dispositif s'applique aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, sous réserve notamment de conserver le bien pendant 5 ans.
Ainsi, un couple transmettant un logement neuf à deux enfants pourrait bénéficier d'une exonération totale de 600 000 euros. Cette mesure vise à encourager l'accès au logement en exigeant que le bien soit utilisé comme résidence principale ou loué comme tel selon les plafonds du dispositif Pinel (abrogé pour rappel).
Sources :
www.locservice.fr
