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Choisir entre une maison en VEFA ou construire soi-même

Choisir entre une maison en VEFA ou construire soi-même

Construire sa maison ou acheter une maison en VEFA, voici un dilemme que certains nouveaux acquéreurs rencontrent lorsque l'idée d'accéder à la propriété commence à germer. Un projet immobilier se façonne au fur et à mesure et doit être pensé de manière précise et détaillée. Et cela passe aussi par le choix de la façon dont on souhaite réaliser l'édification d’un logement neuf à Toulouse : alors maison en VEFA ou construction ? Quel projet d’adapte le mieux à votre profil acquéreur ?

Maison VEFA - Femme qui réalise des travaux dans son salonCrédit photo : © Rawpixel.com / Shutterstock

Maison VEFA : l’achat sur plan à Toulouse

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste en l’achat sur plan d’un logement dont la construction n’a pas démarré. Le contrat de VEFA lie le promoteur immobilier à l’acquéreur et garantit l’achèvement de la construction

Une maison VEFA est une maison sur-mesure

Lorsqu’un investisseur signe un contrat de VEFA, la possibilité lui est donnée de réaliser des “Travaux Modificatifs Acquéreurs” ou “TMA”.

Le futur propriétaire doit en faire la demande auprès du constructeur ou en passant par le courtier immobilier qui a réalisé la vente.

Dans un cas comme dans l’autre, la demande doit être formulée avant les travaux de gros œuvres. En effet, les travaux modificatifs peuvent avoir un impact sur l’agencement de la maison en VEFA, c’est pourquoi il convient d’en informer rapidement le promoteur immobilier ou le responsable de la vente. Une date limite est mentionnée dans le contrat de VEFA pour demander des travaux modificatifs.

Dans le détail, le logement pourra être personnalisé du sol au plafond dans le respect des matériaux proposés par le promoteur immobilier :

  • modulation de l’espace de vie par la suppression d'une cloison ;
  • choix des façades : effet bois, miroirs, laqué uni, etc ;
  • choix des sols : parquet flottant, carrelage 60x60 grès cérame, etc ;
  • ajout d’équipements domotiques de pointe : motorisation des stores, variateur de lumière, etc
  • prestations de la salle de bain : douche à l’italienne, faïence toute hauteur, etc.
Maison VEFA - Salle de bain neuveCrédit photo : © Image Supply / Shutterstock

Laura et Fabrice réalise un achat en VEFA au sein du quartier Saint-Cyprien à Toulouse. Leur choix se porte sur un appartement en VEFA affiché au prix de 198.000€. Comme il s’agit de leur future résidence principale, Fabrice et Laura demande au promoteur immobilier en charge du programme neuf de réaliser quelques travaux modificatifs : la douche sera ainsi remplacée par une baignoire et la cuisine sera équipée d’un îlot central.

Il est conseillé à l’acquéreur d’un appartement en VEFA ou d’une maison en VEFA de faire établir des devis pour la réalisation des travaux de personnalisation car cette procédure gonfle nécessairement le prix de vente du logement neuf.

Maison VEFA ou appartement VEFA ? Dans les deux cas, pas de travaux

Si l'achat sur plan d’un logement a bien une force, c'est celle d'assurer à l'investisseur le confort et la tranquillité du déroulement des travaux. Le promoteur s'occupe de tout.

C'est l’un des avantages des appartements en VEFA. Pour les personnes désirant laisser les rennes à d'autres, l’achat d’un appartement sur plan est une solution idéale. Le contrôle est entièrement cédé au constructeur et à l'agence de courtage. Il en est de même pour les maisons en VEFA.

Mon appartement en VEFA : possibilité d’une livraison immédiate ?

Le délai de livraison d'un achat en VEFA est de 18 mois en moyenne. Aussi, bon nombre de programmes immobiliers neufs à Toulouse sont en livraison à compter de 2022 voire 2023.

Maison VEFA - Mobilier de jardin en rotin sur une terrasse Crédit photo : © Photographee.eu / Shutterstock

Il existe tout de même des possibilités de livraison immédiate pour un appartement en VEFA à Toulouse. C’est notamment le cas d’une résidence neuve située dans le quartier de Borderouge.

Contrat de VEFA : des garanties et un paiement sécurisé

Le contrat de VEFA - qu’il concerne une maison en VEFA ou un appartement en VEFA - comprend de nombreux avantages et de multiples garanties sécurisant l'acquéreur.

Voici les garanties comprises dans tous les contrats de VEFA :

  • garantie biennale,
  • garantie décennale,
  • garantie dommage-ouvrage.

Par ailleurs, le transfert de propriété d’un appartement en VEFA se fait au fur et à mesure des travaux jusqu’à l’achèvement de ceux-ci qui marque le début de la propriété totale par l’acquéreur. Le règlement de l’appartement en VEFA est réalisé de manière échelonnée suivant un échéancier de travaux fixé par le contrat en VEFA. Le solde du prix d’achat est versé à la livraison du logement neuf s’il est conforme au contrat de VEFA.

Maison VEFA : quel prix pour mon contrat de VEFA ?

Le prix d’une maison en VEFA excède le prix de l'ancien à Toulouse : il est de 4.245€ du mètre carré sur le marché du neuf contre 3.564€ du mètre carré dans l’ancien en moyenne.

Toutefois, il faut souligner que le coût de cet investissement s'amortit largement dans le temps avec les performances énergétiques et le confort qu'offre une maison en VEFA qui bénéficie des dernières normes environnementales en vigueur (RT2012).

D'autre part, la loi Pinel permet aux acquéreurs d’une maison en VEFA d'obtenir une réduction fiscale proportionnelle à la durée d'engagement locative voulue atteignant les 21 % pour une location sur 12 ans.

Pour concrétiser un investissement locatif Pinel, il est recommandé de passer par une agence spécialisée dans les contrats en VEFA comme c’est le cas de Toulouse IMMO9. En tant que courtier immobilier originaire de Toulouse, notre agence toulousaine vous présente des appartements en VEFA sur l’ensemble du territoire, que ce soit au centre-ville ou en périphérie comme dans la commune de Blagnac, par exemple. En tant que professionnels dans la commercialisation de logements neufs, nos courtiers font le lien entre le promoteur immobilier à Toulouse et l'acquéreur.

Comment réserver une maison en VEFA ?

Le contrat de réservation est signé par l’acquéreur pour réserver un logement sur plan auprès du promoteur. Le contrat de réservation d’une maison en VEFA est donc à distinguer de la signature de l’acte de vente chez le notaire qui intervient plus tard et marque le déblocage des fonds.

Maison VEFA - Deux hommes en rendez-vousCrédit photo : © djile / Shutterstock

Le contrat de réservation est un sous-seing privé, entre l’acheteur et le promoteur immobilier. Ce contrat préliminaire indique les caractéristiques de la maison en VEFA : surface habitable, nombre de pièces, emplacement, prix prévisionnel, délai d’exécution des travaux, etc.

Contrat de VEFA ou CCMI ?

La différence entre contrat de VEFA et CCMI (contrat de maison individuelle) est simple : dans le cas d’une maison en VEFA, le promoteur immobilier vend à la fois la maison et le terrain.

En revanche, lorsque l’acquéreur souhaite faire appel à un constructeur de maisons pour réaliser des travaux sur un terrain qu’il possède déjà, c’est le CCMI qui s’applique.

Construire soi-même sa maison à Toulouse

Avant de construire soi-même sa maison, il faut d'abord trouver, acheter et parfois même aménager le terrain qui accueillera la demeure.

Le temps moyen de construction d'une maison s'évalue autour de 9 à 12 mois. On a donc le temps de voir naître les fondations, les murs, la charpente, la toiture et les extérieurs… Mais, dans l'autoconstruction, l'acquéreur est acteur du processus : il doit gérer les travaux de A à Z contrairement à la maison en VEFA.

Construire soi-même : le suivi des travaux

L’acquéreur qui réalise lui-même sa maison doit s’astreindre à un suivi rigoureux des travaux, contrairement au contrat de VEFA pour lequel le promoteur gère tout. Cela passe par des visites régulières sur le chantier, le choix des matériaux, l'appel à un architecte et aux entrepreneurs, la bonne relation entre l'acquéreur et les ouvriers, etc.

Maison VEFA - Deux hommes regardent un plan sur un chantierCrédit photo : © Piyapong Wongkam / Shutterstock

L’acquéreur peut réaliser quelques économies en réalisant une partie des travaux lui-même, à condition d’avoir plus que des notions de bricolage, notamment pour la phrase de gros-œuvre.

Construire soi-même : les étapes à respecter

De la recherche d'un terrain constructible à l'ouverture de la porte d'entrée pour rentrer les premiers cartons de déménagement, l'autoconstruction peut très vite s'apparenter à un véritable parcours du combattant. Source d'angoisse et de stress, cette gestion de bout en bout des travaux nécessite un ordre bien précis et un contrôle des stades du bâti.

Si construire sa maison est un projet dit "de toute une vie", c'est également une expérience qui exige du temps, de l'implication et un self-control à toute épreuve afin de concrétiser son rêve.

Un type d'investissement pour chaque investisseur

En résumé, choisir entre l'achat d'une maison en VEFA et l’auto-construction dépend essentiellement de l'acquéreur et de la manière dont il a envie de mener à bien son projet immobilier.

Dans le cas de celles et ceux qui veulent garder un œil constant sur les travaux, contrôler leur déroulement et décider de chaque détail de la construction, il sera plutôt conseillé de se tourner vers l'autoconstruction.

En ce qui concerne les personnes qui ne veulent pas s'embarrasser des tracas liés aux travaux, un contrat de VEFA semble la meilleure des options. D’autant que les maisons VEFA sont, elles-aussi, personnalisables.

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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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