Immobilier neuf à Toulouse : les investisseurs reviennent

Morgane Caillière

le vendredi 25 septembre 2026

[ mis à jour le vendredi 25 septembre 2026 ]

Les investisseurs reviennent dans l'immobilier neuf toulousain. Au premier semestre 2026, ils ont acheté 497 logements dans l'aire urbaine, presque deux fois plus qu'un an plus tôt, selon le bilan de l'ObserveR présenté le 9 septembre. Portées par la ville-centre, les ventes aux particuliers progressent de 12 %, quand elles reculent en France. Mais l'effondrement des ventes en bloc tire encore le marché vers le bas, dans l'attente du budget 2027.

Quatre ventes sur dix pour les investisseurs

« Quand on part de rien, le pourcentage d'augmentation augmente vite. » Mickaël Merz, président de l'ObserveR de l'immobilier toulousain et dirigeant du promoteur Sporting Promotion, se garde de tout triomphalisme. Les chiffres ont pourtant de quoi surprendre. Les investisseurs pèsent désormais 40 % des ventes au détail, c'est-à-dire conclues avec des particuliers, contre 29 % sur l'ensemble de 2025.

La pente est régulière : 271 ventes à investisseurs au premier semestre 2025, environ 340 au second, 497 aujourd'hui. Dans la seule ville de Toulouse, elles font plus que doubler, d'environ 150 à 320. Elles restent toutefois un quart sous le niveau du premier semestre 2024, dernière année du Pinel, quand la ville en comptait 430.

La marche reste pourtant haute. En 2024, les investisseurs représentaient 55 % des ventes aux particuliers et l'aire urbaine en comptait 726 sur le seul premier semestre. L'ObserveR prévient que ces volumes ne reviendront pas, faute de programmes lancés en nombre ces trois dernières années.

Un rebond à relativiser

L'embellie ne concerne que les particuliers. Les ventes en bloc de logements ordinaires, cédés d'un seul tenant à des bailleurs sociaux ou à des investisseurs institutionnels, tombent à 66 logements, contre 551 un an plus tôt. Toutes ventes confondues, le marché toulousain recule donc de 21 %.

L'ObserveR y voit la prudence des grands acquéreurs, faute de nouveau plan de soutien au logement. Le phénomène est national : les ventes en bloc ont plongé de 40,8 % au deuxième trimestre, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Quatre années de crise ont laissé des traces. Selon Mickaël Merz, environ 20 % de la profession a déposé le bilan, en France comme à Toulouse. Dès le mois de mai, après un premier trimestre en légère hausse, Laëtitia Vidal, présidente de la FPI Toulouse Occitanie, voyait dans la reprise « un soubresaut, c'est vrai, mais c'est encore un peu timide ».

Toulouse à contre-courant

Sur les seules ventes aux particuliers, le contraste avec le reste du pays est net. Toutes ventes confondues, en revanche, Toulouse ne fait pas mieux que la France. La FPI a recensé 19 356 réservations de logements neufs en France au deuxième trimestre, en baisse de 23,6 % sur un an. Sur le semestre, le total tombe à 38 932 (-18,3 %) et passe sous la barre des 40 000, une première selon la fédération. C'est un recul un peu moins marqué que les -21 % toulousains. « Nous pensions avoir touché le fond, mais nous sommes encore plus bas », a résumé son président, Pascal Boulanger.

Les ventes aux particuliers reculent de 11,3 % au deuxième trimestre à l'échelle nationale, quand elles progressent de 12 % à Toulouse. Les investisseurs reviennent aussi ailleurs, avec 6 573 réservations au premier semestre (+19,4 %). Mais ils ne pèsent qu'environ 26 % des ventes aux particuliers, contre 40 % dans l'aire toulousaine.

Un investisseur sur deux hors dispositif

La fin du Pinel, le 31 décembre 2024, n'a pas fait émerger de dispositif dominant. Plus de la moitié des investisseurs (52 %) achètent au prix libre, avec une TVA à 20 % et sans dispositif d'incitation. Cela ne signifie pas sans fiscalité avantageuse : la location meublée, sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), reste possible dans ce cadre.

Le logement locatif intermédiaire (LLI) arrive en deuxième position, avec 37 % des ventes. Les particuliers y accèdent en achetant par l'intermédiaire d'une société soumise à l'impôt sur le revenu, avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %. Un crédit d'impôt compense la taxe foncière, jusqu'à vingt ans. En échange, le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés sur une longue période. Le démembrement de propriété complète le tableau, avec 9 % des ventes.

Le Jeanbrun à la traîne

Reste le dispositif Jeanbrun, censé prendre la relève du Pinel : 2 % des ventes, soit une dizaine de logements en six mois. Entré en vigueur le 21 février (article 47 de la loi de finances pour 2026), ce statut du bailleur privé permet d'amortir chaque année 3,5 % de 80 % du prix d'un logement neuf en immeuble collectif. Le logement doit être loué nu, en résidence principale et à loyer intermédiaire, pendant au moins neuf ans. Le taux monte d'un ou deux points pour un loyer social ou très social. Le dispositif vaut aussi pour l'ancien, à condition de réaliser d'importants travaux.

Le démarrage est lent partout. À l'échelle nationale, Pascal Boulanger chiffre le rythme entre 150 et 200 ventes par mois, quand il en espérait 4 000.

Le « Super Jeanbrun », un cumul méconnu. Les textes permettent d'associer, sur un même logement neuf, les avantages du LLI (TVA à 10 % et crédit d'impôt de taxe foncière) à l'amortissement Jeanbrun : 3,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal en loyer intermédiaire. L'achat passe par une société soumise à l'impôt sur le revenu, et l'engagement de location de vingt ans du LLI couvre les neuf ans exigés par le Jeanbrun. L'administration fiscale n'a pas encore publié de commentaire sur ce cumul. Le détail : Super Jeanbrun à Toulouse : cumuler LLI et Jeanbrun en 2026.

Les acheteurs occupants misent sur l'accession aidée

Les ménages qui achètent pour habiter restent majoritaires, avec 749 ventes, contre 840 un an plus tôt. Six sur dix passent désormais par l'accession aidée, contre un peu plus d'un sur deux au premier semestre 2025.

Le bail réel solidaire (BRS), qui dissocie le terrain du bâti pour abaisser le prix, fait un bond : 155 ventes contre 90, soit 21 % des achats occupants. La TVA à 5,5 %, applicable dans les quartiers prioritaires et à leurs abords, passe de 60 à 135 ventes. Aux Izards, à Empalot ou sur les franges du Mirail, elle fait baisser le prix d'environ 15 %. À l'inverse, le prêt social location-accession (PSLA) recule de 29 % à 18 % des ventes occupants, et le prix maîtrisé reste marginal, à 3 %.

Ces formules tombent à point nommé, car le crédit renchérit. Le taux moyen des prêts immobiliers atteignait 3,31 % en août, contre 3,16 % en décembre 2025, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur le marché de l'ancien, les notaires de Haute-Garonne, qui faisaient le point le 24 septembre, pointent aussi la baisse de confiance des ménages et un contexte économique anxiogène. Frédéric Giral, notaire à Caraman, y décrit un marché porté par ceux qui achètent par nécessité : primo-accédants, mais surtout mutations et divorces.

La ville-centre tire le marché

La reprise se joue presque entièrement dans Toulouse. La ville concentre 75 % des mises en vente de l'aire urbaine, contre 58 % un an plus tôt, et 63 % des ventes aux particuliers. Elle totalise 1 200 logements mis en vente (+29 %) et 780 ventes (+36 %).

Pour Mickaël Merz, c'est le fruit des nombreux permis de construire accordés en mars, juste avant les élections municipales. Fin août, la mairie avait déjà autorisé 3 200 logements, autant que sur toute l'année 2025, pour un objectif de 4 500 par an inscrit au PLUi-H. Lors du bilan du premier trimestre, le président de l'ObserveR annonçait davantage de mises en vente aux deuxième et troisième trimestres. Les chiffres lui donnent raison.

À quelques kilomètres, le Sicoval reste en panne. Au sud-est de l'agglomération, 100 logements ont été mis en vente, mais 40 seulement ont été vendus, deux fois moins qu'un an plus tôt. Le prix moyen y recule à 3 853 €/m², contre 4 050 €/m² au premier semestre 2025.

Les prix font du surplace

Dans la ville de Toulouse, le logement collectif neuf au prix libre se vend en moyenne 4 839 €/m² hors stationnement. C'est le même niveau qu'il y a un an, et 3 % de plus qu'il y a deux ans. À l'échelle de l'aire urbaine, la moyenne s'établit à 4 485 €/m².

Les deux observatoires ne mesurent pas la même période, semestre pour l'une, trimestre pour l'autre : la comparaison donne un ordre de grandeur. La ville de Toulouse se situe un peu au-dessus de la moyenne des régions. À l'échelle de l'aire urbaine, les prix restent en dessous, mais au-dessus des régions de Montpellier et de Bordeaux, et à l'abri de la baisse observée à Montpellier.

L'offre disponible dans la ville remonte à 1 770 logements fin juin, contre 1 580 un an plus tôt, mais reste loin des 2 810 de la mi-2023. À l'échelle de l'aire urbaine, elle passe sous les 3 000 logements, son plus bas niveau de la décennie. Mickaël Merz redoute une pénurie durable.

Le budget 2027 en ligne de mire

Les promoteurs attendent beaucoup de l'État. Lors de sa conférence du 9 septembre, la FPI a réclamé un Jeanbrun plus généreux : des taux d'amortissement relevés d'un demi-point, un plafond annuel porté de 8 000 € à 10 000 €, la location aux ascendants et descendants et l'ouverture à la maison individuelle. Elle demande aussi de doubler le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global, de 10 700 € à 21 400 €.

La réponse de Matignon, le 23 septembre, regarde surtout ailleurs. Dans une lettre aux acteurs du logement, le Premier ministre, Sébastien Lecornu, s'engage à faire inscrire à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale le projet de loi « relance logement ». Ce texte vise l'ancien : il assouplit les conditions du Jeanbrun pour les logements à rénover, aujourd'hui éligibles au prix de travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat. Les demandes de la FPI sur le neuf n'y trouvent pas de réponse chiffrée.

Pour le neuf, la principale annonce concerne les acheteurs occupants : le prêt à taux zéro (PTZ) serait prolongé au-delà de 2027 et ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de trois ans.

Matignon annonce enfin vouloir revoir la fiscalité de la location meublée, déjà durcie pour les meublés de tourisme par la loi Le Meur de 2024. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) pourrait donc encore évoluer.

Point au 25 septembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 doit être présenté en Conseil des ministres le 30 septembre ou le 1er octobre, selon les sources, puis débattu en séance à l'Assemblée nationale à partir du 13 octobre. L'assouplissement du Jeanbrun relève, lui, du projet de loi « relance logement ». Aucune de ces mesures ne sera arrêtée avant la fin des débats parlementaires.

L'ombre de la présidentielle

Reste une inconnue. La perspective de l'élection présidentielle de 2027 inquiète les promoteurs, qui redoutent un nouveau coup de frein. Sur le marché de l'ancien, les notaires de Haute-Garonne constatent déjà un mois de septembre atone, alors qu'il est d'ordinaire très actif, et n'attendent pas d'embellie à court terme. « En année électorale, les gens préfèrent patienter », résume Frédéric Giral.

Sources

• ObserveR de l'immobilier toulousain – Conjoncture, bilan du 1er semestre 2026 – 9 septembre 2026
• Légifrance – Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 – 20 février 2026

PTZ parentalité : un prêt à taux zéro pour les parents, même déjà propriétaires

Morgane Caillière

le 23-09-2026

< Article précédent