Loi Pinel SCI : Comment limiter les risques de l’investissement ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Pour investir en loi Pinel, un contribuable a le choix entre investir seul ou en groupe ; autrement dit via une société civile d’investissement. Pour rappel le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel permet de récupérer jusqu’à 21% du prix d’achat d’un appartement neuf sous forme de réduction d’impôt. Pour rappel n°2 : les meilleurs taux de réductions fiscales de la loi Pinel se terminent fin 2022. Alors en comment investir en SCI Pinel dans les meilleures conditions ? Suivez le guide...
SCI, qu’est-ce que c’est ?
Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif en immobilier neuf à Toulouse, Grenoble, Marseille, Lille, Nantes ou dans une autre grande ville en tension immobilière mais que vos moyens financiers sont limités, la SCI peut vous intéresser. La Société Civile d’Investissement est un groupe de 2 personne (minimum), au sein duquel chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. La Société Civile d’investissement est par ailleurs légalement parfaitement compatible avec l’investissement locatif en loi Pinel.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI avant d’investir en loi Pinel, vous devez rédiger les statuts qui détermineront : le fonctionnement de la société, ses principes ainsi que les apports de chaque associé. Cette étape peut être réalisée sous seing privé ou chez le notaire. Notez cependant que l’acte notarié devient obligatoire dès lors qu’un immeuble est apporté à la SCI (donc incontournable dans le cas où la SCI est vouée à l’investissement locatif en loi Pinel).
Les statuts de la Société Civile Immobilière doivent comprendre :
| L'objet social ou activité | Il s'agit de définir la fonction ou activité de la SCI. Attention dans le cadre d’une SCI investissant en loi Pinel, l'activité ne peut pas être commerciale. L'objet social doit nécessairement être civile. Concrètement cela signifie que les achats pour la revente ou la location meublée sont interdits.Les bénéfices d'une location meublée étant considérés comme des bénéfices commerciaux. |
|---|---|
| La raison sociale | Autrement appelée la dénomination sociale ou encore appellation. C'est le nom de la SCI. |
| La durée de vie | LA durée d'une SCI est plafonnée à 99 ans. Elle peut aussi être plus courte. |
| L'organisation | Il s'agit de définir le mode de fonctionnement de la société. Quels sont les pouvoirs du gérant ? Comment sont réparties les parts et les bénéfices de la société ? Quels sont les modalités de vote, de présence aux assemblées, de cession ou de revente des parts de la SCI ? |
| Le capital | Le capital social n'est pas plafonné. Traduction : il n'y a aucun montant minimal ou maximal imposé pour créer une SCI. |
| Le siège social | Il s'agit de l'adresse de la société. Une SCI peut parfaitement être domiciliée à l'adresse personnelle de l'un des associés. |
| Les associés | Les associés d'une Société d'Investissement Immobilier sont tenus de participer à la société sous forme d'apport en argent ou en nature (bien immobilier). L'ensemble des apports des associés constitue le Capital de la société. |
Une fois les statuts déterminés et signés par l’ensemble des associés, il faut :
- Faire enregistrer les statuts au centre d’administration fiscale dans un délai d’un mois après la signature ;
- Publier la constitution de la société dans le journal d'annonces légales du département ;
- Faire immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés ;
- Déposer les statuts de la CSI au greffe du tribunal du commerce qui remettra le K-Bis de la SCI ;
- Nommer un gérant.
Comment déclarer les impôts d’une SCI en loi Pinel ?
Au moment de la création d’une Société d’Investissement Immobilier, les associés choisissent entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu. Dans le cas où la SCI souhaite investir en loi Pinel, les sociétaires n’ont pas d’autre choix que l’imposition sur le revenu. La réduction d’impôts octroyée par le dispositif Loi Pinel étant exclusivement imputable à l’impôt sur le revenu.
De plus, même si une SCI ne doit pas nécessairement déposer ses comptes chaque année, elle est en revanche dans l’obligation de télédéclarer sa déclaration de résultats (n°2065) au plus tard, 3 mois après la clôture de l'exercice. Elle doit en outre établir une comptabilité simplifiée, pour justifier de sa gestion à tout moment en cas de contrôle fiscal.
Loi Pinel : pourquoi investir ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation (ou niche fiscale) qui permet à un contribuable de réduire ses impôts lors de l’achat d’un appartement voué à la location dans un programme immobilier neuf.
Le logement choisi pour la mise en location doit être situé en zone A bis, A ou B1 Pinel. Toutes les grandes métropoles de France sont concernées. Vous pouvez facilement définir le zonage de la ville dans laquelle vous souhaitez investir en loi Pinel via une sci sur le site gouvernemental : www.service-public.fr
Suite à son achat, le propriétaire s’engage à louer le logement pour 6, 9 ou 12 ans à un locataire dont les revenus ne dépassent pas le plafond Pinel variant en fonction de la zone où est situé le logement. La réduction fiscale sera alors fonction de la période d’engagement. À savoir :
| taux de réduction fiscale Pinel | 6 ans d'engagement | 9 ans d'engagement | 12 ans d'engagement |
|---|---|---|---|
| 2022 | 12% | 18% | 21% |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
| 2024 | 9% | 12% |
Quelles sont les particularités de l’investissement en loi Pinel via une SCI ?
Lors d’un investissement locatif en loi Pinel par le biais d’une SCI, les conditions qui concernent le logement investi et son locataire sont les mêmes que celles s’appliquant à un particulier. Les particularités concernent uniquement la répartition des réductions fiscales. La réduction accordée par le dispositif de défiscalisation loi Pinel est répartie entre les sociétaires de la SCI, proportionnellement à leurs parts dans la Société.
Investissement Pinel en SCI : exemple
Une SCI est constituée de 4 sociétaires : Karl, François, Lionel et Jean-Luc détenant chacun ¼ des parts de la société. Ils achètent un appartement neuf à Limoge d’une valeur de 300 000 € qu’ils décident de louer en loi Pinel durant 12 ans. La SCI peut donc prétendre à une réduction d’impôts globale à hauteur de 21% du prix d’achat. Traduction la réduction globale d’impôt sera de 63 000 €. Chacun pourra donc réduire son impôt de 63000/4= 15 750 €.
Investissement loi Pinel en SCI exemple n°2:
Une SCI est constituée de deux membres : Jean-Paul et François qui détiennent respectivement 1/3 et 2/3 des parts de la société. Ils choisissent d’investir en loi Pinel à Toulouse en achetant un 3 pièces proche du bassin d’emploi de Gramont. L’appartement est vendu au prix de 350 000 €. Le plafond d’investissement Loi Pinel étant limité à 300 000 €, la réduction fiscale sera calculée à partir de cette somme. Les frères s’engagent pour 9 ans en location loi Pinel. Ils pourront donc bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 18% du prix du bien. La somme de 11 340 € sera déduite de leurs impôts sur le revenu. Jean Paul verra ses impôts réduits de 7 560 € et François de 3 780 €.
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