Le nouveau DPE entre en vigueur : ce que cela va changer
Amélie Caralp
le 28 juillet 2021
[ mis à jour le 12 novembre 2021 ]
SOMMAIRE
Début juillet, le nouveau Diagnostic de Performances Energétiques (DPE) est entré en vigueur sur l’ensemble du territoire national. Une nouvelle norme qui va très certainement jouer un rôle prépondérant sur le marché de l’immobilier.
Pour les futurs acheteurs souhaitant s’installer dans la Ville Rose et aux alentours, investir dans l'immobilier neuf à Toulouse pourrait être une bonne alternative afin de garantir une rentabilité maximale, que ce soit pour de la mise en location ou pour une revente d’ici à quelques années.
Prévue depuis 2018 dans le cadre de la Loi Elan, la réforme du DPE est en travaux depuis février 2021 et est bel et bien entrée en application le 1er juillet. A partir de cette date, les DPE, obligatoires pour la vente ou la mise en location de tout logement, devront nécessairement faire mention de l’étiquette énergétique du logement. Exit donc les étiquettes énergétiques “vierges”, courantes sur les logements anciens jusqu’à présent. Le classement des logements sur l’échelle énergétique, entre A et G, sera probablement fortement modifiée aux vues des nouvelles exigences et caractéristiques qui feront leur apparition.
Que prévoit ce nouveau DPE? Quels impacts pourrait-il avoir sur le marché de l’immobilier? Quels sont les atouts de l’immobilier neuf face à cette réforme? Eléments de réponse.
Les contours du nouveau DPE
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est un document de référence créé en 2006 et obligatoirement fourni par un diagnostiqueur immobilier professionnel lors de la mise en vente ou en location d’un logement, qu’il soit ancien ou neuf. Il est chargé d’évaluer la performance énergétique du logement en le classant dans l’une des étiquettes énergie, allant de A pour les logements les plus économes à G pour les plus énergivores. Jusqu’à maintenant, la méthode utilisée par les diagnostiqueurs pour déterminer la consommation énergétique des bâtiments était celle “sur facture”. Cela donnait souvent lieu à des DPE “vierges”- environ 20% des DPE réalisés - en cas d’absence de factures, ou à des DPE totalement différents pour deux logements aux caractéristiques pourtant similaires
“En France, les bâtiments sont responsables d‘environ 44 % de la consommation totale d’énergie et d’un peu moins du quart des émissions de gaz à effet de serre. Il faut se rappeler que les accords internationaux prévoient qu’en 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B. Aujourd’hui, la majorité du parc est classée D ! Plus fiable et plus lisible que l’ancien, le nouveau DPE s’inscrit dans ce processus. J’ajouterais qu’il est aussi plus républicain. En effet, avec l’abandon de la méthode « sur factures » qui aboutissait parfois à la mention « DPE vierge », tous les bâtiments auront dorénavant une étiquette énergie !”
Guillaume Exbrayat, président de Diagamter, réseau de diagnostiqueurs immobiliers
Un DPE plus fiable qui sera rendu opposable
Dans le but de rendre ce document plus fiable, le gouvernement a choisi de l’amender en modifiant la méthode de calcul afin qu’elle s’applique de la même manière à tous les bâtiments. Au lieu des factures, ce sont les caractéristiques mêmes du logement qui seront prises en considération pour le calcul. Le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage feront partie des critères à prendre en compte pour la réalisation du diagnostic. De nouveaux paramètres viendront compléter cet arsenal de caractéristiques à prendre en compte : le confort thermique, la consommation énergétique en matière d’éclairage, la prise en compte d’équipements récents...
Le DPE étant jugé comme un outil trop aléatoire et pas assez précis jusque-là, la responsabilité du diagnostiqueur ou du propriétaire du logement ne pouvait pas être engagée en cas de mauvais diagnostic constaté par le locataire ou le nouvel acquéreur. Désormais il sera rendu opposable juridiquement, au même titre que d’autres diagnostics obligatoires comme ceux relatifs à l’état des installations électriques ou la présence d’amiante ou de plomb. En clair, en cas de doute, la personne habitant le logement pourra faire réaliser un nouveau DPE, et si les résultats ne concordent pas, elle aura la possibilité de se retourner contre le bailleur ou ancien propriétaire en cas d’achat, et de réclamer une compensation.
“Avant la réforme, le DPE était simplement informatif et n’était pas juridiquement opposable. En cas de diagnostic inexact je recommande de se tourner à la fois contre le cocontractant, c’est-à-dire le bailleur ou le vendeur et, en demande subsidiaire, contre le diagnostiqueur. En fonction du fondement, une annulation du bail ou de la vente ou une indemnisation pourront être demandées.”
Maître Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée en droit de l’immobilier
Un DPE qui prend mieux en compte les enjeux environnementaux et climatiques
Autre volet important de cette refonte du diagnostic de performance énergétique, l’importance de plus en plus grande accordée aux enjeux environnementaux et climatiques du logement. Pour coller au plus près aux nouvelles règlementations en vigueur et à venir, le DPE sera désormais plus sévère.
Premier axe : lutter contre les passoires thermiques par le biais du décret décence prévu dans le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Depuis janvier 2021 déjà, les propriétaires bailleurs de logements classés F ou G ont interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires. A partir de Janvier 2025, il ne sera plus possible de mettre en location les logements classés G, et à partir de 2028, ce sont les logements classés F qui ne pourront plus accueillir de locataires.
L’autre point déterminant dans la lutte contre le réchauffement climatique que va intégrer le nouveau DPE est l’empreinte carbone des bâtiments. Les émissions de gaz à effet de serre vont donc pour la première fois entrer en ligne de compte pour la catégorisation des logements.
Pour être classé A un logement devra être irréprochable, tant sur le plan de l’énergie primaire que de celle de l’émission de gaz à effet de serre. En clair, pour pouvoir prétendre au rang le plus élevé du DPE, le logement devra non seulement être économe en énergie, mais également avoir une empreinte carbone très faible. Cette démarche devrait ainsi à terme permettre d'accentuer l'importance de la “valeur verte” des logements, de plus en plus plébiscitée par les acquéreurs.
Une seule solution donc pour ne pas risquer de voir son patrimoine devenir inexploitable d’ici à 2028 : entreprendre d’importants travaux de rénovation, permettant au logement de gagner des galons sur l’échelle de la performance énergétique. Si de nombreuses aides à la rénovation énergétique sont disponibles, il n’en reste pas moins que ces travaux s'avèrent pour la plupart très couteux. La FNAIM craint ainsi une forte dévalorisation du patrimoine pour les propriétaires qui ne voudraient, ou ne pourraient pas, rénover leurs biens.
De nouvelles normes qui vont entrainer une perte de valeur pour de nombreux logements anciens
Conséquence directe de cette refonte du DPE, de nombreux logements anciens vont être reclassés. Pour une majorité d’entre eux, le reclassement se fera très probablement à la baisse. En cas de vente ou de mise en location, cela aura un impact sur le prix du bien. Un classement trop bas sur l’échelle énergétique étant synonyme de travaux couteux, cet élément pourra très probablement être utilisé comme un fort levier de négociation par les acquéreurs.
Concernant la mise location, en plus de l’interdiction de louer les logements considérés comme passoires énergétiques d’ici à 2028, les plus énergivores vont d’ores et déjà voir leur loyer stagner, voire baisser, et risquent de subir une vacance locative de plus en plus forte.
“Selon les premiers retours que nous avons, 200 000 logements chauffés au gaz et 600 000 logements chauffés au fioul deviennent des logements énergivores. 40 % des biens vont changer de classe entre le nouveau et l’ancien DPE. Il faut se préparer à ce que beaucoup de Français soient surpris de leur classement DPE, y compris de la déception par rapport au classement A, B ou C qu’ils pensaient avoir.”
Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM
L’immobilier neuf : un véritable atout face à ce nouveau DPE
D’après une étude Opinionway menée pour Seloger, les acquéreurs se montreraient de plus en plus regardant en ce qui concerne les performances énergétiques de leur logement. 87% des acheteurs disent accorder une importance toute particulière au diagnostic de performance énergétique de leur futur logement et 80% d’entre eux s’informent sur le DPE d’un bien avant même d’envisager une visite. Cet intérêt particulier pour le diagnostic de performance énergétique d’un logement relève à la fois de la volonté d’acquérir un logement offrant un meilleur confort de vie été comme hiver, plus respectueux de l’environnement et en même temps plus économe.
Ces observations peuvent également s’appliquer aux locataires. Les logements proposant de bonnes performances énergétiques assureront un meilleur confort thermique aux locataires et des factures plus basses, ce qui représente un réel atout pour une location rapide. Dans le cas d’un investissement locatif, il sera donc plus judicieux d’investir dans un logement aux dernières normes environnementales et thermiques.
Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une résidence principale, investir dans le neuf présente un réel avantage puisque les bâtiments livrés doivent obligatoirement respecter les dernières normes environnementales, RT2012 pour l’instant, et bientôt RE2020. Dans le cas d’une construction neuve, l’étiquette énergétique affichée à la location ou à la revente sera donc la plupart du temps de classe A, rendant ainsi le logement plus attractif et évitant d’avoir à supporter le coût d’importants travaux de rénovation énergétique.
