Fin des lois Pinel & Pinel plus : en décembre, il sera trop tard !
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- La fin annoncée du dernier dispositif de défiscalisation dans le neuf
- Présentation de la Loi Pinel d'origine
- Modifications de la loi Pinel en 2023 & 2024
- Exemple chiffré d’un investissement en loi Pinel à Toulouse en 2024
- Présentation du Pinel Plus
- Taux de Réduction d'Impôt du Pinel Plus
- Une nouvelle ministre du logement en faveur de la prolongation ?
Tic tac, tic tac... La presse immobilière l’annonce depuis 2023, mais l’échéance approche. Vous souhaitez acheter un appartement neuf pour le louer en Pinel et défiscaliser jusqu’à 21% de son prix ? Hâtez-vous ! En dehors d’une annonce de prolongation surprise de notre nouvelle ministre du logement, dans 60 jours, il sera trop tard...
La fin annoncée du dernier dispositif de défiscalisation dans le neuf
Lundi 5 juin 2023, Elisabeth Borne clos le sujet Pinel en annonçant sa fin programmée pour le 31 décembre 2024. Au 1er janvier 2025, pour la première fois depuis la Loi Besson, il y a plus de 20 ans, l’investissement locatif en immobilier neuf ne sera plus favorisé par un dispositif de défiscalisation.
Pourquoi 60 jours ? Les banques en lignent sont à peu près d’accord sur le temps de montage et d’acceptation d’un dossier de crédit immobilier qui est évalué à 45 jours. Sauf imprévu, la date limite d’investissement en loi Pinel serait donc le 15 novembre 2024.
Présentation de la Loi Pinel d'origine
La Loi Pinel, instaurée en 2014, par la Ministre du même nom soutient l'investissement locatif dans le neuf. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange de la mise en location de leur bien pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). Le loyer est alors plafonné et les locataires doivent présenter des revenus inférieurs à certains seuils.
Les taux de réduction sont alors de 12%, 18% et 21% respectivement, selon la durée de l'engagement locatif. Le dispositif ambitionne de répondre à la crise du logement en France dans les zones tendues.
Modifications de la loi Pinel en 2023 & 2024
En 2023 & 2024 la Loi Pinel a été "rabotée", ce qui signifie concrètement que les taux de réduction d'impôt ont été réduits. La réforme a introduit une diminution des taux de la manière suivante :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Exemple chiffré d’un investissement en loi Pinel à Toulouse en 2024
Marcel et Camélia ont décidé d'investir dans un appartement neuf T3 dans le quartier de Saint-Simon à Toulouse. Le prix d'achat de leur bien s'élève à 300 000 euros. En optant pour le dispositif Pinel classique, ils s'engagent à louer leur appartement pour une durée de 12 ans.
Avec la loi Pinel en 2024, la réduction d'impôt pour un engagement de 12 ans est de 14% sur le prix d'achat.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Toulouse (en zone A) | |||
|---|---|---|---|
| Résidence | Villa Aurea | ||
| Prestations | T3 de 70 m² habitable + 20 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 300 000 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 240 000 € à un taux de 3,40 % : |
- 1 448 €/mois* sur 20 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 27 000 € | 36 000 € | 42 000 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 375 € | + 333 € | + 292 € |
| Loyer Pinel | + 998 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | 225 € | 267 € | 308 € |
Ainsi, au cours des 12 années de location, Marcel et Camélia bénéficieront d'une réduction d'impôt totale de 42 000 euros, soit une économie annuelle de 3 500 euros sur leurs impôts.
En plus de cet avantage fiscal, ils percevront également des loyers de 998 € (loyer maximum pour la surface concernée en zone A) pendant la période de location, ce qui rend leur investissement particulièrement attractif. Ce dispositif leur permet ainsi de combiner les économies d'impôt avec des revenus locatifs, optimisant ainsi la rentabilité de leur investissement immobilier.
Présentation du Pinel Plus
Le Pinel Plus est une version écoresponsable et (ou) sociale de la Loi Pinel, introduite pour encourager l’investissement locatif dans des logements respectant des normes de qualité et de performance énergétique supérieure.
Des surfaces minimum intérieures et extérieures sont imposées, une double orientation également, à partir du T3. Enfin en 2024, seuls les logements présentant un DPE A (diagnostic de performance énergétique) sont éligibles.
Les candidats au Pinel+ peuvent également acheter dans des quartiers prioritaires des politiques de la ville. Dans ce cas les taux préférentiels de réduction fiscale du Pinel plus sont accessibles avec les seules exigences du Pinel classiques (RT2012, appartement neuf...).
Taux de Réduction d'Impôt du Pinel Plus
Pour rappel les taux de réduction du prix d’achat d’un appartement neuf éligible Pinel plus sont similaires à ceux de la version originale de la loi :
- Pour un engagement de 6 ans : 12%,
- Pour un engagement de 9 ans : 18%,
- Pour un engagement de 12 ans : 21%.
Marcel et Camélia investissent cette fois en Pinel plus à Saint-Cyprien
Investir en Pinel plus dans sa version écoresponsable implique le plus souvent des prix au m² légèrement supérieur à la moyenne du parc immobilier neuf.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Toulouse (en zone A) | |||
|---|---|---|---|
| Résidence | Sollissime | ||
| Prestations | T2 de 48 m² habitable + 20 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 260 900 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 190 000 € à un taux de 3,40 % : |
- 1 146 €/mois* sur 20 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 23 481 € | 31 308 € | 36 526 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 326 € | + 290 € | + 254 € |
| Loyer Pinel | + 782 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | 188 € | 224 € | 260 € |
Dans ce cas, Marcel et Camélia bénéficieront d'une réduction d'impôt totale de 54 789 euros, soit une économie annuelle de 4565 euros sur leurs impôts. Ils pourront en outre percevoir un loyer de 782€
Une nouvelle ministre du logement en faveur de la prolongation ?
Samedi 21 septembre 2024, prenant la suite du très éphémère Guillaume Kasbarian, Valérie Létard est nommée ministre du logement du nouveau gouvernement Barnier.
Le 8 juin 2023 Valérie Létard avait dénoncé la suppression du Pinel dans une question adressée au gouvernement, juste après la présentation des conclusions du Conseil national de la refondation du logement organisé par le gouvernement.
«PTZ recentré, Pinel supprimé... Pouvez-vous nous assurer que l'accession à la propriété restera une opportunité offerte au plus grand nombre et non un privilège accordé à quelques-uns ? Comment accéder à la propriété en dehors des métropoles ?»,
Valérie Létard au ministre du Logement de l’époque, Olivier Klein
Si le passif de la nouvelle ministre peut laisser espérer une prolongation du Pinel, largement plébiscitée par l’ensemble du milieu de la construction et de l’immobilier neuf, Henry Buzy Cazaux doute fortement de cette option lors de son dernier édito pour le magazine Capital.
Selon le président de l’Institut du management des services immobiliers le retour en grâce du Pinel est très peu probable. Henry Buzy Cazaux préconiserait d’avantage un système unique d’amortissement de droit commun qui concernerait autant l’investissement locatif dans le neuf que dans l’ancien. La nouvelle ministre devrait se prononcer rapidement sur la question.
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