Statut du bailleur privé : les points à connaître en 2024
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Le concept du statut de bailleur privé
- Définition et importance sur le marché immobilier
- Propositions de réforme et changements potentiels
- Un bailleur privé en opposition aux bailleurs publics
- Enjeux et débats
- Les dernières propositions pour le statut de bailleur privé
- Proposition d’un régime unique d’amortissement
- Avantages fiscaux et amortissement des biens
- Incitations au suramortissement en fonction du type de location
- Orientation de l’épargne financière vers le logement locatif
- Coût du dispositif/h3>
- Les niches fiscales existantes
- Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel
- La loi Pinel
- La loi Pinel Plus
L'immobilier locatif représente un secteur dynamique et essentiel, en particulier à Toulouse, où la demande pour des solutions de logement de qualité ne cesse de croître. Au cœur de ce marché, le statut du bailleur privé est devenu un sujet de premier plan. Ce nouveau statut fiscal accorderait de nouveaux avantages fiscaux aux propriétaires et pourrait potentiellement élargir le nombre de logements sur le marché de la location classique.
Bien qu'il ne soit pas encore concrétisé, ce statut potentiel suscite un intérêt croissant, car il promet de transformer les relations entre bailleurs, locataires et les dynamiques du marché immobilier dans son ensemble. Découvrez les aspects clés de ce statut longtemps débattu, ses potentielles implications fiscales, les obligations et droits des bailleurs tels qu’ils ont été envisagés, ainsi que les possibles impacts sur les locataires.
Apprenez tout ce qu’il faut savoir sur le statut du bailleur privé et ses potentielles implications sur le secteur du logement neuf à Toulouse et dans le reste de la France.
Le concept du statut de bailleur privé
L'univers de l'immobilier locatif en France, et notamment à Toulouse, est en constante évolution. Le concept du statut de bailleur privé, bien qu'encore à l'état de projet, suscite un intérêt croissant. Ce statut envisagé pourrait redéfinir le paysage immobilier, en établissant un cadre légal et fiscal plus structuré pour les bailleurs privés.
Définition et importance sur le marché immobilier
Actuellement, un bailleur privé est défini comme toute personne physique ou morale possédant et louant un ou plusieurs biens immobiliers. Ce rôle est primordial dans le marché de la location, offrant des options de logement à une population diverse, notamment dans des villes dynamiques comme Toulouse.
Le statut de bailleur privé, tel qu'il est discuté, viserait à uniformiser et formaliser cette activité, la distinguant clairement du bailleur social et offrant une structure plus claire pour les investissements locatifs.
Propositions de réforme et changements potentiels
Les discussions en cours autour de ce statut proposent divers changements. L'idée principale est de simplifier et d'uniformiser la réglementation autour de la location privée. Cela comprendrait des directives précises concernant les obligations des bailleurs, les conditions de location, ainsi que des incitations fiscales. Ces réglementations seraient les mêmes, quel que soit le type de location : meublée, vide, à long terme, saisonnière...
La réforme envisage également de mieux encadrer les droits des locataires, en garantissant des conditions de logement décentes et équitables.
Un aspect clé de cette réforme est celui de la fiscalité. Les propositions suggèrent un système d'amortissement plus avantageux pour les bailleurs, permettant de déduire une partie de la valeur de l'immobilier de leurs impôts. Cela pourrait encourager l'investissement immobilier, notamment dans le secteur de la location à long terme, l’amortissement étant pour l’heure principalement utilisé dans le cadre de locations meublées saisonnières.
Un bailleur privé en opposition aux bailleurs publics
Contrairement aux bailleurs sociaux, qui sont souvent des entités publiques proposant des logements à loyer modéré pour les revenus modestes, les bailleurs privés opèrent sur le marché libre. La réforme proposée chercherait à maintenir cette distinction tout en offrant un cadre plus structuré et potentiellement plus bénéfique pour les bailleurs privés.
Enjeux et débats
Les enjeux autour de ce statut sont multiples. Les bailleurs seraient incités à investir dans des locations longue durée et non plus dans des locations saisonnières, jugées trop avantageuses. Locations vides et meublées, anciennes ou neuves : toutes bénéficieraient d'avantages plus ou moins similaires, ce qui pourrait bouleverser les dynamiques du marché immobilier.
Pour les locataires, cela pourrait signifier une plus grande transparence et des garanties accrues en matière de qualité et de loyer. Cette réforme devrait aussi potentiellement augmenter le nombre de logements disponibles sur le marché de la location longue durée, et ainsi diminuer la tension locative.
Cependant, le débat est loin d'être clos. Certains acteurs du marché immobilier craignent que de telles réformes puissent pénaliser les propriétaires bailleurs, ou encore réduire davantage l’offre de logements disponibles. Car pour bénéficier de ce statut, les propriétaires de logements anciens devraient potentiellement procéder à des rénovations énergétiques, souvent coûteuses en dépit des aides mises en place par l’État.
Les dernières propositions pour le statut de bailleur privé
Le projet de statut de bailleur privé, un sujet brûlant dans le monde de l'immobilier, est au cœur des débats actuels en France. Le 18 décembre 2023, un groupe de travail influent, composé de membres de la FNAIM, de la FPI, de l'Unis, de Plurience et de la FFB, a présenté un rapport important lors de la séance du Conseil national de l'habitat.
Proposition d’un régime unique d’amortissement
La première proposition majeure issue de ce groupe de travail concerne la mise en place d'un régime unique d'amortissement pour les ménages bailleurs privés. Ce régime suggère un amortissement de 2% par an du prix du bâti sur une période de 50 ans.
En outre, il propose l'amortissement des gros travaux sur 15 ans et l'imputation totale du déficit foncier, contrairement au plafond actuel de 10 700 euros. Cette mesure, si adoptée, simplifierait grandement la structure fiscale actuelle, rendant l'investissement immobilier plus attractif et plus gérable pour les bailleurs privés.
Avantages fiscaux et amortissement des biens
Le système d'amortissement permettrait aux bailleurs de déduire une part de la valeur de leur bien immobilier de leur base imposable. Cette approche aurait pour but d'alléger la pression fiscale sur les propriétaires, en reconnaissant l'usure et la dépréciation naturelles des biens immobiliers au fil du temps.
Un tel régime aurait un impact direct sur les revenus fonciers des bailleurs. En réduisant la somme imposable, il augmenterait le rendement net des investissements locatifs. Cette mesure serait particulièrement pertinente à Toulouse, où la tension locative est extrêmement forte et où la création de logements neufs est nécessaire. Cela leur permettrait également de mieux planifier leurs finances en prévoyant les déductions fiscales sur la durée de vie de leur investissement.
Incitations au suramortissement en fonction du type de location
La seconde proposition du rapport introduit l'idée d'un suramortissement pour certaines catégories spécifiques de locations. Il inclut des taux d'amortissement accrus (5% à 6% par an) pour les logements loués à des loyers intermédiaires ou sociaux dans les zones tendues.
De plus, un suramortissement serait applicable pour la location de logements neufs conformes à la norme RE2020, ou pour des logements existants avec un DPE de classe A ou B. Cette incitation est également envisagée pour les logements rénovés sortant du statut de passoire énergétique ou améliorant significativement leur classe de DPE.
Ces mesures viseraient à encourager les investissements dans des logements éco-responsables et à stimuler la construction de logements neufs.
Orientation de l’épargne financière vers le logement locatif
La troisième proposition du rapport s'attaque à la mobilisation des ressources financières privées pour soutenir le logement locatif. Elle suggère d'orienter une partie de l'épargne financière des ménages (comme le Plan Épargne Retraite ou l'assurance vie) vers l'immobilier locatif.
Cette orientation se ferait via des titres spécifiques, intégrés dans certaines grilles de gestion pilotées. L'idée est de canaliser l'épargne vers le secteur immobilier, offrant ainsi une nouvelle source de financement pour le marché locatif.
Coût du dispositif/h3>
Le rapport fournit également une estimation du coût de ces dispositifs. En 2022, le coût des dispositifs favorisant l'investissement locatif et la déductibilité des travaux s'élevait à 3,8 milliards d'euros.
En comparaison, le coût du mécanisme proposé serait de 3,9 milliards d'euros, avec une phase transitoire de 4,3 milliards d'euros durant les quatre premières années.
Les niches fiscales existantes
Avec la mise en place d’un statut de bailleur privé, la plupart des dispositifs de défiscalisation existants devraient potentiellement disparaître. Chacun de ces dispositifs offre des avantages spécifiques, répondant à divers objectifs d'investissement immobilier. Gros plan sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la loi Pinel, et sa version la plus récente, la loi Pinel Plus.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permet aux propriétaires de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux. Il s'adresse aux particuliers qui n'atteignent pas les seuils de revenus fixés pour le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Les avantages à tirer du dispositif changent en fonction du régime d’imposition choisi par l’investisseur.
- Régime réel : Déduction de certaines charges des revenus locatifs et possibilité d’amortir son bien et son mobilier au fur et à mesure des années;
- Régime Micro-Bic : Possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs. En 2024, cet abattement est fixé à 50% pour les locations longue durée, avec un plafond de recettes de 77 700€.
La loi Pinel
La loi Pinel offre une réduction d'impôt pour l'achat de logements neufs ou en état futur d'achèvement, destinés à la location. Il s’agit du dispositif de défiscalisation le plus connu, qui a grandement contribué à la création de logements neufs en France au cours de la dernière décennie.
- Conditions : le bien mis en location doit être acquis neuf ou en VEFA et situé dans une zones géographiques éligibles et respecter la RT2012. De plus, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.
- Réduction d’impôt : Elle varie selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) et peut atteindre 14% du prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000 € et d'un plafond par mètre carré.
La loi Pinel Plus
La loi Pinel Plus est une version améliorée de la loi Pinel, introduite pour répondre à des critères environnementaux et sociaux plus stricts.
- Critères environnementaux plus stricts : les logements doivent respecter les normes de la réglementation environnementale RE2020, ce qui inclut des exigences en matière de performance énergétique et d'impact environnemental. Ils doivent également afficher un DPE A depuis le 1er janvier 2024;
- Des critères de confort : les logements doivent offrir un espace extérieur à chaque habitation, et respecter des surfaces minimales dépendant de leurs typologies. De même, tous les appartements à partir du T3 doivent bénéficier d’une double exposition;
- Réductions d’impôts : cette nouvelle version reprend les taux appliqués à la loi Pinel à ses débuts, allant de 12% du prix d’achat du bien pour une mise en location de 6 ans à 21% pour une mise en location de 12 ans.
