Faut-il investir en Pinel ou en Pinel plus en 2024 ?

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 06 février 2024

[ mis à jour le 10 avril 2024 ]

SOMMAIRE

En 2024, l'univers de l'investissement immobilier français se trouve à un tournant crucial avec la fin programmée de la loi Pinel, un dispositif phare de défiscalisation. Conçue pour stimuler la construction de logements neufs tout en offrant des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs, cette loi a façonné le paysage de l'immobilier depuis son introduction.

Cependant, la mise en place de la loi Pinel Plus commence à redéfinir les critères d'investissement, en plaçant un accent renforcé sur la durabilité et la qualité de vie. Découvrez les subtilités de ces dispositifs, et notamment les opportunités et les défis qu'ils représentent. Alors que la loi Pinel s'apprête à tirer sa révérence, découvrez comment ses derniers instants et la transition vers le Pinel Plus peuvent influencer vos décisions d'investissement immobilier.

Voici tout ce que vous devez savoir pour optimiser vos stratégies d’investissement dans l’ immobilier neuf à Toulouse et dans le reste de la France en 2024, notamment par le biais de la loi Pinel.

Historique et contexte de la loi Pinel

Loi Pinel 2024 — La façade extérieure de l’Assemblée Nationale
© Petr Kovalenkov - Shutterstock

La loi Pinel, baptisée d'après Sylvia Pinel, ministre du Logement de l'époque, a été instaurée en 2014 dans le but de revitaliser le marché de l'immobilier neuf en France. Cette initiative législative s'inscrit dans la continuité de dispositifs précédents comme la loi Duflot, en apportant des améliorations significatives pour accroître son attractivité auprès des investisseurs.

Conçue pour encourager l'acquisition de biens immobiliers neufs destinés à la location, la loi Pinel offre des avantages fiscaux proportionnels à la durée de mise en location du bien, visant ainsi à augmenter l'offre de logements dans les zones tendues où la demande excède l'offre. Il s’agit en soi de logements intermédiaires, ceux-ci étant proposés à des loyers plafonnés, attractifs pour des personnes qui auraient des revenus trop élevés pour un logement social, mais trop modestes pour une location classique.

Depuis son introduction, le dispositif a connu plusieurs adaptations pour mieux répondre aux réalités du marché et aux critiques concernant son coût pour les finances publiques et son efficacité réelle sur l'augmentation de l'offre de logements abordables.Des ajustements ont notamment été apportés pour redéfinir les zones éligibles à la loi, concentrant ainsi les efforts sur les régions où le besoin de nouveaux logements est le plus pressant, comme celle de Toulouse.

L'impact de la loi Pinel sur le secteur de l'immobilier neuf a été significatif, avec une augmentation notable des investissements dans le locatif neuf. Les investisseurs, séduits par les perspectives de réduction d'impôts et par la possibilité de se constituer un patrimoine tout en contribuant à l'effort de construction nationale, ont répondu présents.

En 2024, le dispositif Pinel est prévu pour arriver à échéance, marquant la fin d'une ère dans la politique de soutien à l'investissement locatif en France. Cette échéance suscite un intérêt renouvelé pour les mécanismes de défiscalisation immobilière, notamment avec le développement de la loi Pinel Plus, qui vise à en reprendre les principes fondamentaux tout en y intégrant de nouvelles exigences en termes de performance énergétique et de qualité de vie, reflétant ainsi l'évolution des attentes sociétales et environnementales.

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Fonctionnement de la loi Pinel

Le fonctionnement de la loi Pinel repose sur des critères précis, offrant aux investisseurs une réduction d'impôt en contrepartie de l'engagement de louer leur bien neuf sous certaines conditions. Cette incitation fiscale vise à stimuler la construction de logements dans des zones où la demande locative excède l'offre, tout en proposant une solution attractive pour les contribuables souhaitant investir dans l'immobilier.

Loi Pinel 2024 — Un programme immobilier neuf
© Wondervisuals - shutterstock

Conditions d’éligibilité

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d'achèvement, et respecter des normes de performance énergétique (RT2012). Il doit être situé dans l'une des zones géographiques définies par le dispositif, à savoir les zones A bis, A, B1, et certaines communes de la zone B2 ayant obtenu un agrément spécifique. Ces zones sont déterminées en fonction de la tension du marché locatif, privilégiant les secteurs où la demande de logements est la plus forte.

Pour rappel, Toulouse est en zone A, tandis que la majorité des villes de sa Métropole se situent en zone B1. Le zonage Pinel a été révisé pour la dernière fois en fin d’année 2023.

Les investisseurs doivent s'engager à louer le logement nu comme résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans. Le respect de plafonds de loyers et de plafonds de ressources des locataires est également exigé, afin de garantir que le dispositif bénéficie aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, favorisant ainsi l'accès au logement dans des conditions avantageuses.

Avantages fiscaux

La réduction d'impôt accordée dans le cadre de la loi Pinel est calculée en fonction de la durée d'engagement locatif choisie par l'investisseur. Cette réduction d’impôts est de :

2024 : la dernière année pour investir en loi Pinel

Alors que nous avançons dans l'année, les investisseurs immobiliers doivent prendre conscience que 2024 marque la dernière opportunité d'investir sous le régime de la loi Pinel. Cette fin programmée du dispositif ouvre une fenêtre d'investissement à ne pas manquer pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux significatifs offerts par cette loi.

En effet, investir dans l'immobilier neuf tout en contribuant à l'offre de logements locatifs dans des zones tendues représente une opportunité à double avantage : une réduction d'impôt attractive pour l'investisseur et une réponse concrète à la demande de logements. Cette année charnière invite donc les investisseurs à agir rapidement pour saisir les derniers avantages du Pinel avant qu’il disparaisse complètement au profit du Pinel Plus.

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Une transition entamée vers la loi Pinel Plus

La transition vers la Loi Pinel Plus, prévue pour 2024, marque une évolution significative du dispositif de défiscalisation immobilière en France. Cette nouvelle mouture de la loi Pinel se distingue par son ambition d'aligner les objectifs d'investissement immobilier avec les enjeux contemporains de développement durable et de qualité de vie des occupants. Elle reprend les fondements du dispositif initial tout en y intégrant des critères plus exigeants, notamment en termes de performance énergétique et de confort des logements.

Loi Pinel 2024 — Une maison miniature posée dans du gazon
© Andrei Shumskiy - Shutterstock

Nouveautés de la loi Pinel Plus

Le Pinel Plus reprend la majorité des critères du précédent dispositif, mais il impose des standards de construction qui vont au-delà des exigences actuelles, en particulier avec l'adoption de la {{lien:6719|texte:réglementation environnementale 2020 (RE2020)|title:Règlementation RE2020 — à quoi les constructeurs doivent-ils s'attendre en janvier 2022 ?|target:_blank}. Les logements devront désormais atteindre un niveau de performance énergétique élevé, réduisant ainsi leur impact sur l'environnement et leurs coûts de fonctionnement pour les locataires. Cette orientation vers des bâtiments bas carbone et économes en énergie reflète l'engagement de la France dans la lutte contre le changement climatique.

Parallèlement, la loi Pinel Plus met un accent particulier sur la qualité de vie des résidents. Les critères incluent la taille minimale des logements, l'accès à des espaces extérieurs privatifs (balcons, terrasses) et la double exposition pour les appartements de trois pièces et plus, garantissant ainsi une meilleure qualité de vie et un confort accru pour les locataires.

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Avantages fiscaux de la loi Pinel Plus

En 2024, la loi Pinel Plus permet de bénéficier de réductions d’impôts plus importantes que la loi Pinel classique. Elle reprend en effet les taux qui étaient originellement appliqués à la loi Pinel, avant leur diminution progressive. Ainsi, en 2024, la loi Pinel Plus permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de :

Implications pour les investisseurs

Pour les investisseurs, le Pinel Plus offre une opportunité de se positionner sur des projets immobiliers de haute qualité, susceptibles d'attirer une clientèle locative exigeante et de garantir une valorisation durable de leur investissement. Bien que les coûts initiaux puissent être plus élevés en raison des standards de construction renforcés, les avantages fiscaux attractifs et les perspectives de rendement à long terme constituent des incitatifs puissants.

Cependant, l'investissement dans le cadre du Pinel Plus requiert une attention particulière aux détails du projet et une compréhension approfondie des nouvelles exigences réglementaires. Les investisseurs doivent donc s'adapter à cette nouvelle donne, en évaluant soigneusement le potentiel de chaque opération et en s'assurant de la conformité des projets aux normes Pinel Plus.

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Alternative à la loi Pinel

Au-delà de la loi Pinel, les investisseurs en immobilier disposent d'autres dispositifs de défiscalisation et d'investissement qui peuvent compléter ou servir d'alternatives à leurs stratégies d'investissement immobilier. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est son alternative la plus populaire, tandis que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue une sorte de Pinel ouverte uniquement aux bailleurs sociaux.

Loi Pinel 2024 — Une femme présente une maquette d’un programme immobilier neuf
©Nuttapong punna — Shutterstock

Le statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel offre une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant à se diversifier hors du cadre de la loi Pinel. Ce dispositif s'applique à la location de biens immobiliers meublés. Il permet de bénéficier soit d’un abattement sur les recettes locatives, soit d’une optimisation fiscale grâce à l'amortissement du bien et des meubles, ainsi qu'à la déduction des charges réelles (entretien, gestion, intérêts d'emprunt).

Le régime fiscal du LMNP peut être particulièrement avantageux pour les propriétaires qui mettent en location des biens sur le long terme, offrant une flexibilité et une rentabilité potentiellement élevées, notamment dans les zones à forte demande locative pour les logements meublés.

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