Pourquoi choisir Toulouse pour investir en 2022 ?

Morgane Caillière

le 13 mai 2022

[ mis à jour le 17 août 2022 ]

Depuis une dizaine d’années, Toulouse est de tous les palmarès des villes les plus propices à l’investissement locatif. 3ème au classement 2021 du Figaro, 2eme au classement idéal investisseur 2021. Le fleuron de l’aéronautique français a su rebondir superbement après la crise sanitaire. La ville décroche un titre 2022 de première ville étudiante de France, accueille près de 17 000 habitants supplémentaires par an... Mais si vous vous demandez encore pourquoi investir en immobilier neuf à Toulouse en 2022 ? Voici un tour de pistes non exhaustif des bonnes raisons de choisir la ville rose.

Investir à Toulouse : parce que l’économie toulousaine est en grande forme !

À Toulouse, la filière aéronautique impacte de près ou de loin 1 emploi sur 3. Ce mastodonte du dynamisme économique à Toulouse a été fragilisé par la crise sanitaire. Mais Airbus est sorti du cyclone en enregistrant en 2021 le plus gros bénéfice de son histoire : 4.2 milliards d’Euros. Un extraordinaire revirement de situation alors que son concurrent Boeing affiche la même année une perte nette de 4.29 milliards de dollars.

Le principal employeur et client toulousain annonce avoir augmenté ses commandes de 18% en 2022 par rapport à 2021 et battre son record de livraison en 2023. 6000 embauches sont annoncées sur l’ensemble du groupe.

Après le trou d'air de 2020 connu par la filière industrielle phare du territoire, celle-ci a connu une croissance de son chiffre d'affaires de + 5 % en 2021 et les professionnels du secteur tablent sur un bond de + 13 % en 2022. "C'est tout à fait en phase avec la remontée progressive des cadences annoncées par Airbus et les grands acteurs de la filière aéronautique", conforte Pascal Robert, le responsable du service des études au sein de l'antenne Occitanie de la Banque de France, à l'origine de ces chiffres suite à un sondage réalisé́auprès de 1 750 dirigeants d'Occitanie quelques semaines plus tôt.

Si on considère ce second critère de santé économique, investir à Toulouse semble donc plus qu’indiqué.

La région Occitanie, candidate de choix à l’investissement locatif

©Matheus Obst - Shutterstock

Pôle Emploi mène chaque année une enquête sur les intentions de recrutement auprès de 40.000 entreprises régionales. En 2022, l’agence évalue à 277.010 les potentielles nouvelles offres d’emplois en Occitanie. Un chiffre en progrès +12,3% par rapport à 2021.

"Un cru 2022 très encourageant pour l'Occitanie ! Nous n'avons jamais eu autant de projets de recrutement sur ce territoire, avec pratiquement 280.000 dossiers. C'est une chance pour l'économie locale et c'est une chance pour les demandeurs d'emploi."

Investir à Toulouse : parce que la ville accueille 16 900 habitants par an

L’un des premiers critères à observer avant un investissement immobilier est la croissance démographique de la ville. Selon un rapport 2020 de l’INSEE, Toulouse est le 5eme ville de métropole qui affiche la plus forte croissance démographique. Avec 13 375 habitants supplémentaires chaque année, la quatrième plus grande ville de France derrière Paris, Marseille et Lyon, affiche une santé démographique hors pair et devrait selon La Dépêche, dépasser la barre symbolique des 500 000 habitants en 2022. Sur ce premier critère, investir à Toulouse est une opération tout à fait pertinente.

La démographie grimpante de Toulouse Métropole

Les quatre autres communes les plus peuplées de Haute-Garonne appartiennent également à la petite couronne et à la métropole de Toulouse. Elles sont dans l’ordre :

• Colomiers, qui compte aujourd’hui 40 529 habitants et a vu sa population grimper de près de 8000 habitants en 10 ans.
• Tournefeuille, dont la population est passée de 25 574 à 28 117 habitants en 10 ans.
• Blagnac qui est passée de 21 556 à 25 525 habitants, ces dix dernières années.
• Muret, dont la population est passée de 23 297 habitants à 24 797, ces dix dernières années.

Évidement les villes périphériques affichent une croissance démographique moins impressionnante que Toulouse. Mais investir à Toulouse Métropole dans une petite ville dynamique reste la meilleure chance de faire une plus-value à la revente si on considère un prix d’achat bien inférieur à celui des quartiers toulousains.

Investir à Toulouse : Parce qu’elle est la 1ere ville étudiante de France

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Investir à Toulouse dans un appartement étudiant est une opération immobilière qui limite considérablement les risques de vacance locative. Avec 7000 étudiants supplémentaires recensé dans l’académie toulousaine ces deux dernières années la ville voit sa jeunesse croite de manière exponentielle. La ville recense 107 000 étudiants et affiche une croissance de cette population de + 24.7% d’inscrits en 10 ans.

… Toulouse n’a pas volé son titre de première ville étudiante de France 2021/2022 selon le magazine l’Etudiant qui base son classement sur 5 familles de critères et 16 indicateurs.

La ville rose se démarque par ses tarifs d’accès aux transports publics les plus bas de France, un pourcentage d’étudiants internationaux élevé (10.43%), une offre de formation brute notée 7 sur 10, une offre de prépa aux grandes écoles notée 10/10 une offre culturelle notée 10/10.

Côté débouché, Toulouse affiche un carton plein avec une note de 10/10 attribuée au critère dynamisme de l’emploi sur 10 ans. Le taux de recommandation pour faire ses études à Toulous est de 97.51%.

En 2022, l'académie toulousaine comptabilise 110 établissements de l'enseignement supérieur pour une offre de 196 formations. Parmi elles, nombre d’établissements de prestige comme l’Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, l’Institut National des Sciences Appliquées...

Investir à Toulouse : parce que l’immobilier Toulousain reste moins cher qu’ailleurs

Si Toulouse est la 4e ville de France en matière de démographie, elle n’est que la 7eme pour ce qui concerne les prix de l’immobilier. En 2021, les prix de l’immobilier à Toulouse tous secteurs confondus ont augmenté de 5.8%. Selon la chambre des notaires le nombre de ventes l’année passée a augmenté de 12% sur l’ensemble du département.

À Toulouse, le prix moyen du m² pour un appartement neuf tourne autour de 4000€/m2, alors que ce même logement coutera 4300€/m2 à Bordeaux et 4600€/m2 à Montpellier.

Où investir à Toulouse en 2022 ?

Comment choisir un emplacement rentable pour investir à Toulouse en 2022? La réponse dépend de votre profil. Si vous êtes un investisseur petit budget, visez les studios à proximité des facs et établissements d’enseignement supérieur.

Où investir dans un studio à Toulouse ?

À Toulouse, un étudiant sur deux trouve son premier logement dans le parc locatif privé. Dans ce cas les quartiers de Rangueil, Compans-Caffarelli (plus cher) qui sont des quartiers étudiants en pleine expansion. Le quartier de Purpan près du CHU est également un choix d’avenir. 17% des habitants du quartier sont étudiants.

Pour investir dans un logement étudiant extra-muros, les communes périphériques de Labège et Auzeville-Tolosane cumulent près de 5000 étudiants (1 habitant sur 4) et comptabilisent 10 résidences de service pour étudiants dans le parc immobilier privé.

Où investir dans un T2 à Toulouse ?

Si votre budget dépasse les 170 000 €, choisissez un T2. La première raison est que le T2 est la surface la plus recherchée en France. À Toulouse, c’est le T3 qui est le plus présent puisqu’il représente 27,1% des logements occupés. Mais les tarifs d’un appartement 3 pièces neuf commencent à 210 000 €.

La cible des T2 étant principalement composée de célibataires actifs et de jeunes couples, favorisez la proximité des plus grands Bassins d’emploi comme Blagnac, Beauzelle, Cornebarrieu ou l’Ouest de Toulouse : 7 deniers, Purpan, La Cartoucherie, Ponts Jumeaux. Vous pouvez également viser le deuxième plus gros bassins d’emploi après l’Aéroconstellation qui est Gramont.

Où investir en T3 et plus à Toulouse ?

La tendance dans la métropole toulousaine comme dans les grandes villes et zones très urbanisées de France, les familles recherchent des surfaces plus grandes et des extérieurs.

Le bon emplacement pour un T3 pourrait donc bien être une ville bien desservie par les transports en commun, bien achalandée en commerce, services et écoles à moins de 30 minutes de route de Toulouse. Les communes d’Escalquens, Quint-Fonsegrives, Mondonville ou encore Aussonne sont des choix pertinents.

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