Nouveau dispositif Pinel 2023... quels critères changent ?
Léonard BONNET
le 13 octobre 2021
[ mis à jour le 21 mars 2022 ]
SOMMAIRE
- La fin du dispositif Pinel actuel
- Un nouveau dispositif Pinel pour dynamiser l’investissement locatif
- Un décret très attendu
- Les taux de défiscalisation du nouveau dispositif Pinel+
- Un nouveau Pinel+, plus vert et plus exigeant
- De nouveaux critères sur la qualité d’usage
- Les critères du nouveau dispositif Pinel & le rapport Girometti-Leclerc
- Application du référentiel
- Les critères du nouveau dispositif Pinel
- Une augmentation de la surface
- La surface des logements Pinel+
- Les espaces extérieurs privatifs
- Chambres Pinel+
- Plusieurs orientations à partir du T3
- Le nouveau dispositif Pinel en bref…
Le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif qui doit prendre fin le 31 décembre 2024 est un véritable moteur pour la construction. Les promoteurs immobiliers le constatent très clairement dans l'immobilier neuf à Toulouse, à Montpellier, à Nantes, à Bordeaux et partout ailleurs en France. Le secteur attend donc beaucoup du nouveau dispositif Pinel+ élaboré par Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement et publié le 18 mars 2022 sur legifrance.gouv.fr
La fin du dispositif Pinel actuel
Les avantages fiscaux Pinel tels qu’ils existent aujourd’hui vont diminuer progressivement jusqu’à disparaître le 31 décembre 2024. Ce dispositif qui implique plusieurs critères de qualité ne concerne plus que les logements collectifs depuis le 1er janvier 2021.
Les taux de réduction d’impôt sur les revenus fonciers des habitations neuves Pinel vont décroître par paliers successifs, selon la durée d’engagement de plafonnement des loyers et l’année de mise en location :
- Pour 6 ans: 12% en 2022 ; 10,5% en 2023 ; 9% en 2024.
- Pour 9 ans: 18% en 2022 ; 15% en 2023 ; 12% en 2024.
- Pour 12 ans: 21% en 2022 ; 17,5% en 2023 ; 14% en 2024.
Un nouveau dispositif Pinel pour dynamiser l’investissement locatif
Un décret très attendu
Août 2021, la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, profitait de sa venue aux entretiens d'Inxauseta sur l'habitat du futur pour annoncer que le gouvernement entendait mettre en place un nouveau dispositif Pinel. Une déclaration réconfortante pour le secteur de l’immobilier en proie à une crise des permis de construire sans incitations de la sorte. Dès lors, les contours du nouveau dispositif Pinel se sont fait de plus en plus nets.
Les taux de défiscalisation du nouveau dispositif Pinel+
Les taux de réduction fiscale du Nouveau Pinel 2023 seront de :
- 12 % pour 6 ans de loyers plafonnés.
- 18 % pour 9 ans de loyers plafonnés.
- 21 % pour 12 ans de loyers plafonnés.
Il s’agit des mêmes pourcentages que les conditions Pinel actuel pour les logements collectifs neufs livrés en 2023, année durant laquelle le nouveau dispositif Pinel entre en vigueur concomitamment. On peut donc s’attendre à ce que de nombreux investisseurs patientent en 2024 pour ensuite pouvoir profiter du nouveau dispositif Pinel+.
Un nouveau Pinel+, plus vert et plus exigeant
Un décret signé le 17 mars 2022 et publié au Journal officiel sur legifrance.gouv le 18 mars 2022 met en place une réduction fiscale de 21% pour les appartements les plus écologiques, dépassant les jalons 2025 de la norme RE2020. L’impact environnemental des logements collectifs est donc l’un des piliers du nouveau dispositif Pinel+.
« Il est possible de concilier logement, développement urbain et écologie. C’est la feuille de route que nous a tracée la Convention citoyenne pour le climat, que nous suivrons », a déclaré Emmanuelle Wargon.
Le “décret Pinel+”, impose aux logements neufs acquis par les investisseurs en 2023 et 2024 mais dont la demande de permis de construire a été faite avant 2022, de respecter les critères environnementaux du label E+C- et d'atteindre un DPE de niveau A.
Le nouveau dispositif "Pinel+" permet également une conservation des taux maximaux Pinel aux logement réhabilités affichant après travaux une étiquette de DPE : B.
De nouveaux critères sur la qualité d’usage
En plus de la qualité énergétique, le nouveau dispositif Pinel met en avant la qualité d’usage des logements collectifs. Ainsi, le «décret Pinel plus», tel qu’Emmanuelle Wargon l’a nommé, accordera le taux plein de 21% à des logements d’une qualité très élevée à la fois en matière environnementale mais aussi d’utilisation.
Les critères du nouveau dispositif Pinel & le rapport Girometti-Leclerc
Avant l’avènement du décret “Pinel+”, l’exécutif avait confié la rédaction d’un « référentiel du logement de qualité » au directeur général d’Epamarne EpaFrance Laurent Girometti et à l’architecte-urbaniste François Leclercq sur lequel le nouveau dispositif Pinel s’appuie largement.
Ces mesures ont pour objectif de redonner le goût du logement collectif neuf, lequel selon eux « subit en effet plus de critiques et génère plus d’insatisfaction que l’individuel ». Laurent Girometti et François Leclercq ont eu le souci de formuler des recommandations qui « ne rendent pas le logement financièrement inaccessible » et évitent « qu’un renchérissement par la qualité [ne] vienne accentuer des inégalités sociales, ni pénaliser la production ».
« Les référentiels qui existent portent sur des critères environnementaux mais pas sur la qualité d'usage : taille minimale des pièces, hauteur sous plafond, exposition, accès à des espaces extérieurs, modularité », observe la ministre chargée du Logement.
Application du référentiel
Le référentiel du logement de qualité n'est pas utilisé pour qualifier la décence d’un logement au niveau réglementaire. Son objectif est plutôt d’influencer les caractéristiques des logements collectifs neufs éligibles au nouveau dispositif Pinel. Cela forcera les investisseurs, souvent plus enclins à se soucier de la rentabilité de leur investissement, à proposer une bonne qualité d’usage malgré tout.
Certaines des recommandations constituent les conditions d’accès au taux plein du nouveau dispositif Pinel+. Un barème multicritère sur la qualité de logement devrait également en être inspiré, pour avoir une meilleure idée de la qualité des biens immobiliers en vente. Les différents points de repère évoqués (surface, hauteur sous plafond, orientation, luminosité, etc.) pourront même être appliqués à l’immobilier ancien par la suite.
« Ce référentiel permet de traiter pour la première fois la qualité d’usage du logement, sa conception, sa distribution, son orientation, ses espaces extérieurs… Sans établir une nouvelle norme, il constitue une base équilibrée dont les élus et les opérateurs pourraient se saisir. Pour que les citoyens acceptent la densification des constructions près de chez eux et pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables », a exposé Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du logement.
Les critères du nouveau dispositif Pinel
Une augmentation de la surface
Le rapport Girometti-Leclercq avançait qu’un « grand logement sera toujours plus qualitatif, plus transformable qu’un petit logement, peu importe son agencement ». En effet, plus la surface d’une habitation est importante, plus le logement peut répondre aux besoins quotidiens et évolutifs de ses habitants.
La surface des logements Pinel+
La loi Pinel plus respecte sans surprise les recommandations des rédacteurs du référentiel du logement de qualité. Ces derniers ont établi une surface minimale pour chaque typologie de logement, afin que l’on puisse en avoir un usage agréable et fonctionnel :
- T1 : 28 m²
- T2 : 45 m²
- T3 : 62 m²
- T4 : 79 m²
- T5 : 96 m²
Les espaces extérieurs privatifs
Pour être éligible au dispositif "pinel +", les logements devront posséder des espaces extérieurs privés. Les balcons, jardins ou terrasses devront présenter une surface de :
- 3m² pour un studio, T1 ou T2 ;
- 5m² pour un T3
- 7m² pour un T4
- 9m² pour un T5
Pour favoriser le confort d’usage des habitations, le rapport Girometti-Leclercq préconisait une surface minimale pour le duo cuisine-séjour, en fonction de la typologie du logement :
- T1 : 23 m²
- T2 : 25 m²
- T3 : 27 m²
- T4 : 29 m²
- T5 : 31 m²
Les nouveaux critères du dispositif Pinel+ ne mentionnent pas ce critère à ce jour. En l’état actuel des choses, il n’a donc pas été retenu.
Chambres Pinel+
La surface minimale que les auteurs du rapport préconisaient pour une chambre était de 10,5 m². De plus, ils recommandaient qu’au moins une chambre de l’habitation fasse au moins 12 m². Girometti et Leclercq souhaitent que la plus petite chambre puisse accueillir un deuxième lit. Ils incitaient également à ce que les espaces de rangement soient prévus dans les chambres en plus de ce précédent critère et non à son détriment.
Ces critères concernant la taille minimale et l’agencement des chambres n’ont pas non plus été retenus dans les nouveaux critères Pinel conditionnant l’accès aux taux de réduction maximaux après 2023.
Plusieurs orientations à partir du T3
Dans les immeubles, il est idéal d’avoir un appartement avec plusieurs orientations. En plus des vues différentes que cela offre, cela permet une meilleure ventilation naturelle. Le nouveau dispositif "Pinel+" impose donc une double orientation, pour les typologies trois pièces et plus.
Le nouveau dispositif Pinel en bref…
La loi Pinel actuelle est vouée à disparaître fin 2024 et le gouvernement a publié un nouveau dispositif "Pinel+" applicable dès 2023. Ce nouveau dispositif Pinel baptisé Pinel+, impose aux logements neufs dont la demande de permis de construire a été faite avant 2022 mais acquis par les investisseurs en 2023 et 2024 de respecter les critères environnementaux du label E+C6 et d'atteindre un DPE de niveau A.
Le nouveau dispositif "Pinel+" permet également une conservation des taux maximaux Pinel aux logement réhabilités affichant après travaux une étiquette de DPE : B.
Les logements éligibles "Pinel+" devront présenter des surfaces minimales de 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
Les espaces extérieurs devront être de 3m² pour les T1 et T2, 5m² pour les T3, 7m² pour les T4 9m² pour les T5.
Source : Décret loi Pinel+ du Journal Officiel sur legifrance.gouv
