Nouveau Pinel... à quoi s’attendre ?

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Avatar de l'auteur "Léonard B." Léonard B.

le 13 octobre 2021

SOMMAIRE

Le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif qui doit prendre fin le 31 décembre 2024 est un véritable moteur pour la construction. Les promoteurs immobiliers le constatent très clairement dans l'immobilier neuf à Toulouse, à Montpellier, à Nantes, à Bordeaux et partout ailleurs en France. Le secteur attend donc beaucoup du nouveau Pinel qu’Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement, a évoqué plusieurs fois depuis la fin du mois d’août. A quelles mesures peut-on s’attendre ?

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La fin du dispositif Pinel actuel

Les avantages fiscaux Pinel tels qu’ils existent aujourd’hui vont diminuer progressivement jusqu’à disparaître le 31 décembre 2024. Ce dispositif qui implique plusieurs critères de qualité ne concerne plus que les logements collectifs depuis le 1er janvier 2021.

Les taux de réduction d’impôt sur les revenus fonciers des habitations neuves Pinel vont décroître par paliers successifs, selon la durée d’engagement de plafonnement des loyers et l’année de mise en location :

Un nouveau Pinel pour dynamiser la construction

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Une mesure très attendue

La ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a profité de sa venue aux entretiens d'Inxauseta sur l'habitat du futur, en août 2021, pour annoncer que le gouvernement entendait mettre en place un nouveau Pinel. Une déclaration réconfortante pour le secteur de l’immobilier en proie à une crise des permis de construire sans incitations de la sorte. Dès lors, les contours du nouveau Pinel se font de plus en plus nets.

De nouveaux taux de défiscalisation

Les taux de réduction fiscale du nouveau Pinel sont de :

Il s’agit des mêmes pourcentages que les conditions dégressives du Pinel actuel pour les logements collectifs neufs livrés en 2023, année durant laquelle le nouveau Pinel devrait entrer en vigueur concomitamment. On peut donc s’attendre à ce que de nombreux investisseurs patientent en 2024 pour ensuite pouvoir profiter du nouveau dispositif.

Un nouveau Pinel plus vert

Un décret devrait prochainement mettre en place une réduction fiscale de 21% pour les appartements les plus écologiques, incluant notamment la norme RE2020. On devrait connaître mi-octobre les conditions de cet avantage maximal. L’impact environnemental des logements collectifs sera donc l’un des piliers du nouveau Pinel.

« Il est possible de concilier logement, développement urbain et écologie. C’est la feuille de route que nous a tracée la Convention citoyenne pour le climat, que nous suivrons », a déclaré Emmanuelle Wargon.

De nouveaux standards sur la qualité d’usage

En plus de la qualité énergétique, le nouveau Pinel mettra en avant d’autres standards de construction, comme la mixité sociale ou encore le lien emploi-logement. L’accent sera aussi mis particulièrement sur la qualité d’usage des logements collectifs. Ainsi, le «décret super Pinel», tel qu’Emmanuelle Wargon l’appelle, accordera le taux plein de 21% à des logements d’une qualité très élevée à la fois en matière environnementale mais aussi d’utilisation.

Le rapport Girometti-Leclercq pour un nouveau Pinel qualitatif

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Redonner le goût du logement collectif

L’exécutif a confié la rédaction d’un « référentiel du logement de qualité » au directeur général d’Epamarne EpaFrance Laurent Girometti et à l’architecte-urbaniste François Leclercq. Ces mesures ont pour objectif de redonner le goût du logement collectif neuf, lequel selon eux « subit en effet plus de critiques et génère plus d’insatisfaction que l’individuel ». Laurent Girometti et François Leclercq ont eu le souci de formuler des recommandations qui « ne rendent pas le logement financièrement inaccessible » et évitent « qu’un renchérissement par la qualité [ne] vienne accentuer des inégalités sociales, ni pénaliser la production ».

« Les référentiels qui existent portent sur des critères environnementaux mais pas sur la qualité d'usage : taille minimale des pièces, hauteur sous plafond, exposition, accès à des espaces extérieurs, modularité », observe la ministre chargée du Logement.

Une augmentation de la surface

Le rapport Girometti-Leclercq avance qu’un « grand logement sera toujours plus qualitatif, plus transformable qu’un petit logement, peu importe son agencement ». En effet, plus la surface d’une habitation est importante, plus le logement peut répondre aux besoins quotidiens et évolutifs de ses habitants.

Cuisine et séjour

Pour favoriser le confort d’usage des habitations, les deux experts proposent une surface minimale pour le duo cuisine-séjour, en fonction de la typologie du logement :

A partir du T3, il est conseillé au maître d’ouvrage de faire en sorte que la cuisine puisse être séparée ou intégrée au séjour « selon les volontés individuelles ».

Chambres

La surface minimale que les auteurs du rapport préconisent pour une chambre est de 10,5 m². De plus, ils recommandent qu’au moins une chambre de l’habitation fasse au moins 12 m². Girometti et Leclercq souhaitent que la plus petite chambre puisse accueillir un deuxième lit. Ils incitent également à ce que les espaces de rangement soient prévus dans les chambres en plus de ce précédent critère et non à son détriment.

Logements

Les rédacteurs du référentiel du logement de qualité proposent une surface minimale pour chaque typologie de logement, afin que l’on puisse en avoir un usage agréable et fonctionnel :

Hauteur sous plafond

Considérant l’évolution de la taille des personnes, la hauteur sous plafond préconisée dans les pièces de vie est augmentée à 2,70 m. Cela permet aussi une meilleure ventilation des pièces et des possibilités d’aménagement en hauteur. François Leclercq et Laurent Girometti insistent cependant sur le fait qu’une telle mesure « ne doit pas conduire à des pertes de constructibilité du fait des hauteurs maximales pouvant être imposées par le PLU ».

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Privilégier plusieurs orientations

Dans les immeubles, il est idéal d’avoir un appartement avec plusieurs orientations. En plus des vues différentes que cela offre, cela permet une meilleure ventilation naturelle. Leclercq et Girometti militent donc pour des logements avec une double orientation, voire des logements traversants lorsqu’ils ont trois pièces et plus. Au cas où une seule orientation ne peut être évitée, le rapport invite à réfléchir sur un système qui favorise la bonne ventilation naturelle du logement en question.

Application du référentiel

Ce référentiel du logement de qualité ne devrait pas être utilisé pour qualifier la décence d’un logement au niveau réglementaire. Son objectif est plutôt d’influencer les caractéristiques des logements collectifs neufs éligibles au nouveau Pinel. Cela forcera les investisseurs, souvent plus enclins à se soucier de la rentabilité de leur investissement, à proposer une bonne qualité d’usage malgré tout.

Certaines des recommandations constitueront des conditions d’accès au taux plein du nouveau Pinel. Un barème multicritères sur la qualité de logement devrait également en être inspiré, pour avoir une meilleure idée de la qualité des biens immobiliers en vente. Les différents points de repère évoqués (surface, hauteur sous plafond, orientation, luminosité, etc.) pourront même être appliqués à l’immobilier ancien par la suite.

Laurent Girometti et François Leclercq proposent de « s’en tenir à un critère de surface du logement par typologie » pour l’obtention ou non du taux plein de 21% du nouveau Pinel. S’ils ont conscience que le respect de la totalité de leur référentiel sera difficilement vérifiable, ils arguent que toute atteinte à ce critère-là sera facilement vérifiable sur les bases fiscales de chaque logement concerné.

« Ce référentiel permet de traiter pour la première fois la qualité d’usage du logement, sa conception, sa distribution, son orientation, ses espaces extérieurs… Sans établir une nouvelle norme, il constitue une base équilibrée dont les élus et les opérateurs pourraient se saisir. Pour que les citoyens acceptent la densification des constructions près de chez eux et pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables », a exposé Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du logement.

En bref…

La loi Pinel actuelle est vouée à disparaître fin 2024 et le gouvernement compte proposer un nouveau Pinel applicable dès 2023. Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement, a confié au directeur général d’Epamarne EpaFrance Laurent Girometti et à l’architecte-urbaniste François Leclercq la rédaction d’un référentiel du logement de qualité. Son but est de proposer des critères de construction pour le nouveau Pinel qui permettent de concilier les aspirations des Français avec les enjeux de la ville durable.

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