Toulouse championne de la rentabilité locative en France
Gwennaëlle Bourdon
le 20 juillet 2020
[ mis à jour le 12 novembre 2021 ]
SOMMAIRE
Porté par des taux d’emprunt avantageux - 1.25% au deuxième trimestre 2020 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA - l’investissement locatif se présente comme un placement intéressant aussi bien pour ce qui est de son rendement que dans l’optique d’une transmission patrimoniale future. Dans ce contexte toutefois, un élément apparaît comme essentiel : l’emplacement. À l’heure où certaines zones côtières promettent de fortes évolutions de prix dans les décennies à venir du fait du réchauffement climatique, quelle métropole est la plus à même de vous offrir la meilleure rentabilité locative ? Quel est le mécanisme de l’investissement locatif ? Le placement en Bourse, souvent opposé à l’investissement locatif, ne permet-t-il pas un meilleur rendement ?
Rentabilité locative : un critère, l’emplacement
Dans quelle agglomération un bailleur audacieux doit-il investir pour espérer maximiser sa rentabilité locative ?
C’est la question que se posent régulièrement les médias spécialisés dans le domaine de l’immobilier, à l’image de ideal-investisseur.fr, qui publiait le 21 octobre dernier son “classement des villes où investir en 2020”. Sur les trois premières marches du podium, on retrouve Toulouse, Nantes et Lille.
Qu’est-ce qui fait de ces métropoles, des lieux inégalables pour l’investissement locatif ?
Toulouse n°1 des villes où investir
C’est Toulouse qui est n°1 des villes où investir. Cette première place se justifie en partie par l’aboutissement d’un projet d’ampleur - l’arrivée de la ligne à grande vitesse reliant la capitale occitane à Bordeaux - qui devrait doper une démographie déjà très dynamique (près de 6.000 nouveaux habitants par an).
Modèle de rentabilité locative, la ville rose présente un prix moyen au mètre de carré de près de 3.400€, en augmentation de 6% en 2018 et 2019.
Selon le palmarès “Great place to work 2018”, Toulouse est la seconde ville de France où les salariés rêvent de travailler, derrière Bordeaux. La présence de géants industriels comme Airbus, attire de nombreux salariés, ainsi que l’inscription de plus de 100.000 étudiants dans les établissements supérieurs de la métropole, constitue un bassin de locataires sans pareil et les programmes neufs pullulent en périphérie de Toulouse.
Dans ce contexte, certains quartiers toulousains semblent plus propices à offrir un investissement rentable : l’hypercentre, la Croix de Pierre et Rangueil. Par ailleurs, investir dans une Cité à Toulouse revêt un potentiel de rentabilité énorme.
En Occitanie plus généralement, les mises en vente sur le marché de l’immobilier neuf sont en hausse de 9% au 3ème trimestre 2019 par rapport à l’année passée (données de l’Observatoire de l’immobilier de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers).
Nantes, deuxième du classement
La Cité des ducs de Bretagne arrive deuxième au classement des villes où investir.
Située à seulement deux heures de la capitale, Nantes affiche des prix de vente à 3.200€ du mètre carré en moyenne, en augmentation de plus de 8% en 2018 et 2019 selon ideal-investisseur.fr.
Cette deuxième place est notamment le fait de pôles de compétitivité de portée mondiale comme le Technocampus Océan, qui ouvrira en 2020, sa “Jules Verne Manufacturing Académie”, nouveau French Lab. La mise en œuvre de grands projets urbains comme :
- le réaménagement de l’Île de Nantes,
- le déploiement du Chronobus,
- la création d’un nouveau CHU,
- ou encore la mutation du quartier Malakoff,
Ces projets font de la métropole un lieu prisé. Dans ce contexte, c’est l’hypercentre qui demeure le plus attractif bien que des quartiers comme Hauts-Pavés - Saint-Félix captent également les étudiants et les jeunes actifs.
À Nantes, les transactions immobilières dans le neuf ont bondi de 10% en 2019, soutenues malgré la hausse des prix, par des taux de crédit historiquement bas et, sur le marché du neuf, par des aides fiscales comme le Pinel, maintenu jusqu’en 2021, y compris en zones rurales.
Lille : n°3 des villes où investir
C’est la ville de Lille qui occupe la troisième place du classement des villes où investir en 2020.
La capitale des Flandres affiche un prix de vente moyen à 3.224€ du mètre carré, en hausse de 3.5% par rapport à 2018. Le potentiel de Lille tient à son dynamisme économique, à la présence d’un pôle étudiant d’ampleur - 70.000 inscrits chaque année - et à sa position géographique, proche de Paris et d’autres grandes métropoles européennes.
En matière de grands projets urbains, l’on peut notamment citer Euralille 3000 - densification du 3ème quartier d’affaire de France, TGV nord-européen en cœur de ville - l’ouverture du Centre Européen des Textiles Innovants et d’une piscine olympique métropolitaine ou encore du lycée international et des halles industrielles attenantes sur le site industriel Fives-Cail-Babcock.
Au sein de la cité nordiste, on privilégiera le quartier Vauban ainsi que le secteur de la gare : Lille-Flandres et Lille-Europe.
Mécanisme de la rentabilité locative
Pour tirer une bonne rentabilité locative de son investissement immobilier, il est question de sélectionner une ville où les prix sont abordables, les loyers raisonnables et où la demande locative dépasse l’offre. Néanmoins, d’autres critères entrent en jeu pour s’assurer un investissement locatif serein, en particulier la maîtrise de la gestion locative.
S’assurer un placement supérieur à un produit sans risques
De manière générale, dans toutes les villes où les prix de l’immobilier ont flambé (Paris, Bordeaux, Lyon), les loyers n’ont pas suivi le mouvement haussier. C’est la raison pour laquelle, les villes au sein desquelles le prix au mètre carré est élevé offrent des rendements locatifs très bas.
C’est pourquoi, dans ces villes, l’investissement locatif est moins rentable que d’autres placements moins risqués, où l’argent est immobilisé moins longtemps. Ce constat se fait aussi ressentir dans certains quartiers historiques de grandes métropoles, Bordeaux en tête, où les prix atteignent un tel niveau qu’ils dépassent les plafonds des dispositifs de défiscalisation.
Aussi, avant de concrétiser un placement immobilier dans l’une de ces métropoles, il convient de prendre en compte les contraintes de la gestion locative dans la rémunération qui découle des revenus fonciers :
- perte en capital (si baisse durable des prix),
- impayés,
- vacances locatives,
- réduction des loyers,
- travaux d’entretien du bien.
Si le rendement locatif de l’investissement n’est pas supérieur à un produit sans risques, alors il est recommandé de se tourner vers d’autres investissements, moins gourmands en gestion et tout aussi rémunérateurs. Un bon moyen de comparer l’intérêt des différents placements financiers est de prêter attention à leur taux de rentabilité net annuel c’est-à-dire : combien d’argent le placement rapporte sur une année après déduction des frais, taxes et impôts ?.
Pour exemple, le livret A, placement non imposable dévoile directement son taux de rentabilité net annuel. En revanche, pour des livrets et placements soumis à la fiscalité, il est important de déduire les prélèvements sociaux ainsi que les impôts sur les revenus perçus - qui dépendent de la tranche marginale d’imposition - du taux d’intérêt brut pour connaître leur rentabilité net.
Dans ce paysage, l’investissement locatif possède un avantage qu’aucun autre actif ne permet : il permet de recourir à la dette dans l’optique d’engranger un capital futur.
Investissement locatif versus Bourse
Dans la course à la rentabilité, il est de coutume d’opposer l’immobilier au placement en Bourse. Il est vrai que miser sur le CAC40 permet de participer au financement de l’économie et dessine un horizon de plus-values tout en percevant un revenu.
En effet, les actionnaires se voient verser des dividendes, qui représentent la fraction des résultats nets des entreprises. Autre avantage fréquemment mis en avant en ce qui concerne le placement en Bourse : la liquidité des actions. Autrement dit, il est aisé de sortir de son investissement en vendant ses parts à un autre acquéreur.
Toutefois, la volatilité boursière engendre des variations patrimoniales qui peuvent être sévères. L’astuce consiste alors à diversifier son portefeuille d’actions, c’est-à-dire à placer son argent dans des secteurs économiques divers.
Point négatif du placement en Bourse : il ne présente aucun levier financier, contrairement à l’investissement locatif. En effet, l’investissement locatif permet un effet de levier qui est inexistant avec le CAC40. En d’autres mots, les revenus locatifs servent à rembourser la dette associée à l’investissement, à condition de prendre en compte à la fois la pression fiscale associée au bien et celle qui pèse plus généralement sur le ménage acquéreur. Il convient notamment d’anticiper la hausse des charges qui incomberaient aux seuls propriétaires, comme par exemple, la majoration de la taxe d’habitation.
L’immobilier locatif, outre l’effet de levier, s’avère être une source majeure de réduction d’impôt sur le revenu via les dispositifs d’aides en provenance de l’État comme la loi Pinel sur le marché immobilier neuf ou encore la loi Denormandie dans l’ancien. Le média spécialisé Happy Silvers soulignait dans un article paru en août 2019 le rôle crucial de l’investissement locatif pour préparer sa retraite. En somme, faire appel à la loi Pinel à Toulouse, n°1 des villes où investir, apparaît comme un choix judicieux.
