Où et comment acheter en zone ANRU ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Zone ANRU : C’est quoi ?
- Acheter en zone ANRU : quels avantages ?
- Acheter pour habiter en zone ANRU : quelles conditions ?
- Les conditions liées à l’acquéreur
- Est-il possible d’investir dans l’immobilier en zone ANRU ?
- Pourquoi investir avec le dispositif Pinel ?
- Pourquoi acheter en zone ANRU ?
- Comment acheter en zone ANRU ? Nos conseils
- Ou sont les zones ANRU ?
Acheter un logement en zone ANRU est tentant si on considère les prix de l’immobilier dans ces secteurs urbain en réhabilitation. Mais est-ce un projet judicieux ? Quels avantages présentent un achat immobilier neuf dans un quartier prioritaire ? Peut-on y réaliser un investissement rentable ? Suivez le guide pour un rapide tour de la question.
Zone ANRU : C’est quoi ?
L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est lancée en 2004 dans le sillage de la loi d’orientation et de programmation pour la ville impulsée par Jean Louis Borloo. L’agence est chargée de mener des opérations du renouvellement urbain des Quartiers Prioritaires des Politiques de la Ville.
En 16 ans d’existence, l’ANRU a déjà achevé 426 opérations de transformation en Métropole et en Outre-Mer. Concrètement, l’agence finance et accompagne les collectivités locales et bailleurs sociaux pour transformer les QPPV à travers différentes actions :
- Démolir les logements inadaptés
- Réhabiliter les logements pouvant l’être
- Construire un habitat et des équipements publics de qualité
- Favoriser la mixité sociale
- Favoriser l’implantation des entreprises
- Désenclaver les quartiers et favoriser la mobilité des habitants
Une zone ANRU est donc un quartier ciblé par l’état et les municipalités pour des opération massives de réaménagement et de renouvellement urbain.
Entre 2004 et 2014, le PNRU ou Programme National de renouvellement Urbain représente 12 milliards d’euros financés par l’ANRU pour le réaménagement des zones urbaines prioritaires. Plusieurs centaines de chantiers d’ampleur sont menés à bien à travers toute la France.
En 2014, c’est la loi Lamy ou loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine qui lance le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Via ce nouveau programme, ce sont 450 quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville qui seront le théâtre, d’ici à 2030, de chantiers importants visant une transformation intégrale.
Acheter en zone ANRU : quels avantages ?
Pour les aspirants propriétaires occupants, acheter en zone ANRU revêt un certain nombre d’avantages. Le premier d’entre eux est une TVA abaissée à 5.5% au lieu des 20% habituels. Une réduction fiscale qui peut faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Acheter pour habiter en zone ANRU : quelles conditions ?
Pour bénéficier des 5.5% de TVA, il faut acheter un logement :
- dont le prix de vente n’excède pas les plafonds du PLS Accession ;
- dans un programme immobilier neuf (achevé il y a moins de 5 ans, et jamais occupé) ou entièrement réhabilité ;
- situé dans un quartier en renouvellement urbain (ou à moins de 300 mètres de ce quartier) ;
- et y vivre à titre de résidence principale à minima 8 mois/an
Acheter un logement neuf en zone ANRU et bénéficier du taux de TVA à 5.5% est compatible avec le PTZ (prêt à taux zéro). Lors d’un achat de logement neuf en zone ANRU, il est impératif de conserver son bien à titre de résidence principale pendant 10 ans. Durant cette période, il n’est pas possible de revendre ou même de louer son bien.
Pour profiter de la TVA à 5.5%, Le prix de vente au m² ne peut dépasser le plafond, variable en fonction de la zone concernée :
- Zone A bis : 5 096 € ;
- Zone A : 3 861 € ;
- Zone B1 : 3 092 € ;
- Zone B2 : 2 699 € ;
- Zone C : 2 360 €.
Les conditions liées à l’acquéreur
L’acquéreur pour sa part doit présenter des revenus (N-2) inférieurs ou égaux aux plafonds de ressource PLS qui différent en fonction des régions et de la composition du ménage. Le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement précise ces plafonds : ANIL.org
L’acquéreur doit acheter un logement neuf livré ou en VEFA en tant que personne physique. L’achat en SARL familiale ou en SCI n’est pas autorisé.
Est-il possible d’investir dans l’immobilier en zone ANRU ?
Rien n’empêche d’acheter un appartement pour un investissement locatif en zone ANRU. La TVA à 5.5% est, elle, en revanche, réservée à l’achat d’une résidence principale. L’acquéreur est donc tenu de vivre dans son logement.
Un investisseur en immobilier peut en revanche bénéficier du dispositif de défiscalisation loi Pinel. La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 21% du prix du logement neuf acheté livré ou en VEFA. Le logement doit être un appartement en programme immobilier collectif et loué nu. La loi impose toutefois de louer le logement neuf à un locataire dont les revenus annuels sont inférieurs aux plafonds imposés par le dispositif. Le dispositif impose également un plafond de loyer.
Pourquoi investir avec le dispositif Pinel ?
Le dispositif de défiscalisation réservé à l’investissement locatif en immobilier neuf Pinel, permet de se voir remboursé d’une partie du prix du logement sous forme de réduction fiscale.
Les réductions accordées sont de :
- 21% pour un engagement de location en loi Pinel de 12 ans ;
- 18% pour un engagement de 9 ans ;
- 12% pour un engagement de 6 ans ;
Si l’investissement en loi Pinel est encore possible en 2022 à taux plein, il verra ces taux rabotés en 2023 et disparaitre fin 2024. Pour bénéficier des taux les plus élevés du Pinel en 2023 et pour profiter du dispositif après 2024, il faudra investir en Pinel+. Or ce nouveau dispositif de défiscalisation impose des critères assez drastiques concernant le logement : surface minimum imposée, espace extérieur imposé, respect des jalons 2025 de la Réglementation Environnementale 2020. Des appartements qui ne devraient logiquement pas être à la portée de toutes les bourses. Ces conditions sont incontournable sauf... si l’investisseur achète un logement neuf en quartier prioritaire (QPPV) ou zone ANRU.
Pourquoi acheter en zone ANRU ?
À première vue les quartiers prioritaires ou zone ANRU ne sont pas les secteurs les plus attractifs pour de l’investissement locatif comme pour l’achat d’une résidence principale. Mais à y regarder de plus près les prix du m² sont, dans ces quartiers, le plus souvent très inférieurs aux tarifs des quartiers plus centraux ou chics des grandes villes. Une bonne base pour espérer une plus-value à la revente ou un “décollage” des loyers. Ces quartiers ne sont également pas tous logés à la même enseigne.
Certains quartiers prioritaire sont de superbes réussites de rénovation urbaine au point de devenir des secteurs plébiscités des acheteurs comme des locataires. C’est le cas de Bacalan à Bordeaux. Résidence pour jeunes actifs, flex office, mobilier urbain arty, Cité du vin, Bassin des lumières, arrivée du tramway... la métamorphose du quartier est spectaculaire.
Certains quartiers massivement investis par les municipalités sont clairement des emplacements stratégiques pour l’investissement locatif. À Lyon, le quartier de la Duchère bénéficiera à terme de près de 700 000 millions d’euros, pour le renouvellement de son parc immobilier et de ses espaces verts, l’aménagement d’équipement publiques et connexion aux transports en commun.
Comment acheter en zone ANRU ? Nos conseils
Pour un investissement locatif comme pour l’achat d’une résidence principale, choisissez des quartiers proches du centre-ville de la commune ou encore situés sur une ligne de métro ou de tramway à venir. À Toulouse, le quartier Empalot, est une zone ANRU, pour autant, sa proximité quasi immédiate avec le centre-ville peut laisser penser sans trop s’avancer que le secteur pourrait prendre de la valeur dans la décennie et connaitre un phénomène de gentrification.
Comme précédemment évoqué, il est également judicieux d’acheter en zone ANRU dans un quartier qui sera desservi dans les années à venir par une ligne de métro, de tramway ou de transport urbain rapide et fréquent quel qu’il soit. C’est le cas du quartier de Cleunay à Rennes au centre duquel le métro passera dès le mois de septembre 2022.
La troisième option, cumulable avec les deux autres est d’investir dans un quartier de zone ANRU faisant l’objet d’investissement massif de la part de la municipalité ou même d’un quartier opérant sa mutation pour une obtention du label écoquartier. Pour l’obtention de ce label, les municipalités sont en effet tenues de respecter une certaine mixité sociale, une qualité de réalisation et d’isolement phonique et thermique des logements, une favorisation des espaces verts et modes de déplacement doux, un service efficace de transports publics.
Ou sont les zones ANRU ?
Les zones ANRU se divisent en 2 catégories. Parmi les 480 quartiers recensés, 216 sont des quartiers d’intérêt national :
Les quartiers d’intérêt national des 20 plus grandes villes de France :
| Villes les plus peuplées de France | Zones ANRU de la ville | |
|---|---|---|
| Paris | Les Portes du Vingtième (20e arrondissement) | |
| Marseille | Centre-ville Canet Arnavaux Jean Jaurès, Air Bel, Malpassé Corot, Frais Vallon Le Clos la Rose, Bon
Secours, Les Rosiers, Marine Bleue, Grand Saint Barthélémy, Saint Jérôme, La Castellane, La Bricarde, Plan d'Aou, Saint Antoine, Kalliste la Granière, la Solidarité, La Savine, La Cabucelle |
|
| Lyon | Duchère (9e arrondissement) |
|
| Toulouse | Grand Mirail, Empalot | |
| Nice | Ariane - Le Manoir, Les Moulins, Le Point du jour | |
| Nantes | Bout des Landes - bout des Pavés, la Boissière, Bottière Pin-Sec, La Petite Sensive | |
| Montpellier | Mosson | |
| Strasbourg | Haute Pierre, Neuhof, Meinau | |
| Bordeaux | Benauge - Henri Sellier - Léo Lagrange | |
| Lille | Faches-Thumesnil, Loos, Lezennes, Wattignies secteur sud | |
| Rennes | Maurepas, Le Blosne | |
| Reims | Croix Rouge, Orgeval | |
| Saint-Étienne | Tarentaize Beaubrun, Montreynaud |
|
| Toulon | Sainte Musse | |
| Le Havre | x | |
| Grenoble | Villeneuve - Village olympique | |
| Dijon | x | |
| Angers | Belle Beille Monplaisir | |
| Nîmes | Pissevin - Valdegour, Chemin Bas d'Avignon, Mas de Mingue | |
| Saint-Denis (Réunion) | Le bas Maréchal Leclerc, Le Butor, Vauban | |
Les quartiers d’intérêt régional des 20 plus grandes villes de France :
| Villes les plus peuplées de France | Zones ANRU de la ville | |
|---|---|---|
| Paris | Porte Montmartre-Porte Des Poissonniers-Moskova, Goutte d'or, Porte de la Chapelle-Charles Hermite, Stalingrad Riquet, Oudinet-Chevaleret | |
| Marseille | Consolat Ruisseau Mirabeau, La Calade Campagne Lévêque, Les Aygalades, Les Tilleuls La Maurelette, La Visitation-Bassens | |
| Lyon | Etats-Unis-Langlet Santy, Mermoz | |
| Toulouse | Les Izards-La Vache | |
| Nice | Paillon | |
| Nantes | Les Dervallières, | |
| Montpellier | Cévennes | |
| Strasbourg | Cronenbourg, Elsau | |
| Bordeaux | Les Aubiers/ Le Lac | |
| Lille | Secteur Ouest | |
| Rennes | Villejean | |
| Reims | Europe | |
| Saint-Étienne | Cotonne Montferré, Quartiers sud-est | |
| Toulon | Pontcarral, Centre-ville | |
| Le Havre | Centre Ancien-Quartiers Sud | |
| Grenoble | Mistral Lys Rouge Camine | |
| Dijon | Fontaine D'Ouche | |
| Angers | X | |
| Nîmes | X | |
| Saint-Denis (Réunion) | Le bas Maréchal Leclerc, Le Butor, Vauban | |
Les grandes villes ne sont pas seules concernées par le zonage ANRU, certaines communes de moins de 50 000 habitants ont également des quartiers en zone prioritaire ANRU.
