Comment choisir une agence de gestion locative ? Les conseils d’Élodie CHARRIE, directrice d’agence IMMO9 Gestion
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Quelles sont les qualités d’une bonne agence de gestion locative ?
- Quelle est la spécialité de votre agence de gestion locative IMMO9 ?
- Des conseils pour choisir une agence de gestion locative à Toulouse ?
- Choisissez votre agence en fonction de son domaine d'expertise
- Comparez les tarifs
- Soyez attentifs à la durée des mandats et à leurs frais de résiliation
- Choisissez une agence de gestion en fonction de sa réputation sur le web
- Pourquoi choisir la gestion locative ?
- Pourquoi choisir une agence de gestion locative spécialisée dans le neuf ?
- Qu’est-ce que la levée de réserve ?
- Quelles sont les garanties légales dont bénéficie l’acheteur d’un bien neuf ?
- Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
- Quels sont les travaux couverts par la garantie biennale ?
- Quels travaux sont couverts par la garantie décennale ?
- Pourquoi offrez-vous l’aide à la déclaration d’impôts ?
Quelles sont les qualités d’une bonne agence de gestion locative ?
C’est la réactivité d’abord. Le moindre problème dans la gestion locative d’un bien est source de stress pour un propriétaire. Un interlocuteur dédié, joignable au téléphone du lundi au vendredi, rassure d’emblée nos clients. C’est particulièrement le cas lorsqu’ils résident loin de l’appartement ou de la maison qu’ils mettent en location.
Ensuite une connaissance juridique pointue de l’immobilier qui est un secteur complexe et dense. Souvent, les gens se disent qu’ils peuvent gérer eux même, mais c’est un métier. Il y a des connaissances juridiques et surtout une veille permanente à effectuer sur l’évolution des textes de loi.
Certains clients arrivent sur le tard, après s’être aperçu du temps et de l’énergie nécessaire à la gestion des éventuels loyers impayés, des sinistres et de la communication avec les différents interlocuteurs.
Quelle est la spécialité de votre agence de gestion locative IMMO9 ?
Chez IMMO9 Gestion, nous gérons les locations de biens immobiliers de tout type, mais notre spécialité c’est l’immobilier neuf à Toulouse Métropole, Bordeaux, Nantes, Rennes et Montpellier.
Notre travail de gestion commence au moment de la livraison du bien, précisément pendant le rendez-vous de remise des clés du logement. IMMO9 accompagne les propriétaires depuis la réservation jusqu’à l’aide à la déclaration d’impôts.
Nous sommes experts en loi Pinel à Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes et Montpellier et accompagnons de ce fait, les propriétaires qui ont souscrit à ce dispositif de défiscalisation d’État.
Des conseils pour choisir une agence de gestion locative à Toulouse ?
Choisissez votre agence en fonction de son domaine d'expertise
Le premier point à prendre en compte selon moi, avant de choisir une agence immobilière, c’est sa spécialisation. Certaines agences immobilières vont plutôt se spécialiser dans les transactions ou la gestion de patrimoine plutôt que sur la gestion locative des logements. Elles risquent alors de mettre cette compétence au second plan ; ce qui peut être dommageable pour le propriétaire.
Je conseille donc aux nouveaux propriétaires de se tourner vers une agence spécialisée dans la gestion immobilière, ou encore une agence multispécialiste, qui possède un bureau exclusivement dédié à la gestion locative et des agents formés à la spécialité.
Chez IMMO9 Gestion, nous sommes spécialisés dans l’immobilier neuf, son cadre légal, ses spécificités et dans l’investissement en loi Pinel.
Comparez les tarifs
Mais comparez ce qui est comparable. Évidemment certaines agences affichent des prix attractifs à première vue, (de l’ordre de 6 % du loyer par exemple) mais quels services sont inclus dans ce prix d’appel séduisant ? Soyez attentifs aux détails, aux prestations et garanties incluses dans les honoraires des différentes agences que vous envisagez pour la gestion de votre bien.
Soyez particulièrement vigilant si vous envisagez un investissement en loi Pinel. La recherche d’un locataire éligible et la gestion des dossiers est un peu plus complexe, mais ce détail ne justifie pas, une augmentation démesurée des honoraires. Vous trouverez sur le marché des honoraires variant entre 7 % et 10 % des loyers perçus.
Soyez attentifs à la durée des mandats et à leurs frais de résiliation
Avant de signer avec une agence de gestion locative à Toulouse ou ailleurs, pensez à vérifier toutes les clauses du contrat.
Mieux vaut ne pas s’engager sur plusieurs années dans le cas où vous seriez déçus de par les services de l’agence. Vous apprécierez alors de pouvoir changer de prestataire rapidement.
Commencez par un engagement d’1 an, ou mieux, trouvez une agence sans engagement de temps. C'est la meilleure manière de garantir la constance dans la qualité du service. En cas d’incompétence, vous pouvez changer d’agence sans attendre.
Choisissez une agence de gestion en fonction de sa réputation sur le web
La première chose à faire est peut-être de contrôler les avis en ligne et le nombre d’étoiles sur GOOGLE. Une fois votre sélection faite, je pense qu’il est assez judicieux de téléphoner pour garantir qu’il y a bien adéquation entre les avis positifs et la réactivité, l’amabilité et bien sur le professionnalisme de l’agent que vous avez au téléphone.
Pourquoi choisir la gestion locative ?
Pour se débarrasser de toutes les sources de stress générées par la gestion d’un bien : vacance locative, loyer impayé, travaux, litiges...
Chez IMMO9, nous sommes en partenariat direct avec les promoteurs, ce qui facilite naturellement les demandes d’intervention. On a un contact dédié chez chaque promoteur. On sait donc exactement quand et à qui s’adresser pour une intervention rapide. On est présent aux rendez- vous d’expertises en cas de problème et on suit les travaux de A à Z.
Notre temps d’attente avant la location d’un bien est de 12,7 jours, ce qui évite aux propriétaires qui ont emprunté et qui attendent du loyer qu’il couvre cet emprunt, de payer le prêt bancaire sur des deniers destinés à d’autres dépenses.
Avec une personne dédiée, vous n’êtes pas un numéro de dossier. Vous savez à qui vous parlez et votre interlocuteur vous connait. Nos contrats sont sans engagement de temps. Nos clients restent parce qu’ils sont satisfaits de nos services, pas parce qu’ils n’ont pas le choix.
Pourquoi choisir une agence de gestion locative spécialisée dans le neuf ?
Parce que le neuf présente des spécificités qui demandent des connaissances juridiques et administratives qui n’appartiennent qu’à ce domaine. La levée des réserves avec le promoteur en est une, par exemple.
Qu’est-ce que la levée de réserve ?
Lors du rendez-vous de livraison du logement neuf, nous accompagnons notre client pour une observation minutieuse du bien. On peut relever les éventuelles malfaçons, ou disfonctionnements lors de cette visite et “émettre des réserves”. On assure alors le suivi de la démarche jusqu’à ce que les travaux soient effectués.
Bien sûr un nouveau propriétaire peut faire cette visite seul, mais dans l’immobilier, des sommes importantes sont systématiquement en jeux, l’œil averti et les connaissances juridiques d’un expert sont rarement superflus.
Quelles sont les garanties légales dont bénéficie l’acheteur d’un bien neuf ?
Il y en a 3 : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Elles couvrent des défauts différents et sont limitées dans le temps. Un suivi scrupuleux, une réactivité et une connaissance exhaustive des types de dommages couverts sont nécessaires.
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement est l’assurance pour l’acheteur d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, du parfait fonctionnement de l’ensemble du logement, du gros œuvre aux équipements en passant par les menuiseries.
La première année d’occupation du logement, concrètement on demande au locataire de nous signaler tout disfonctionnement. On le communique au promoteur et on suit le dossier jusqu’à achèvement des travaux nécessaires. L’ensemble des travaux est alors à la charge du promoteur.
Quels sont les travaux couverts par la garantie biennale ?
La garantie biennale couvre pendant 2 ans, tous les éléments et les équipements d'un logement neuf qui peuvent être dissociés des murs. La garantie inclut : les portes intérieures, les faux plafonds, les revêtements de sols et muraux, les équipements électriques, volets roulants, robinets et interrupteurs...
Quels travaux sont couverts par la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre le gros œuvre : fondations, murs, charpentes, toitures, dalles. La couverture décennale intervient pour le second œuvre dès lors qu’il peut compromettre l’usage attendu du bâtiment. Par exemple si une mauvaise isolation remet en cause l’étanchéité du bâti ou si une mauvaise installation électrique est dangereuse.
La garantie décennale intervient également dans le cas d’équipements indissociables du bâti, comme lorsque l’immeuble est chauffé par une pompe à chaleur par exemple.
Évidemment, il peut y avoir des litiges lorsque les textes de loi laissent place à interprétation. Un plancher chauffant est-il oui ou non dissociable du bâti ? En cas de litige nous assurons le dialogue (le cas échéant, le recours en justice) avec les assurances jusqu’à résolution du problème.
Chez IMMO9, une garantie loyers impayés est proposée aux clients. Elle comprend la couverture des frais juridiques en cas de litige avec les assurances également. Typiquement : le cas du chauffage au sol qui est ou non couvert par la garantie décennale, évoqué tout à l’heure.
Pourquoi offrez-vous l’aide à la déclaration d’impôts ?
La première fois qu’un jeune investisseur en loi Pinel se retrouve devant un CERFA 2044EB, (l’engagement initial de location), accompagné d’un CERFA 2044 tout court (la déclaration des revenus fonciers) en plus des rubriques de réduction d’impôts sur la déclaration des revenus de base 2042... il peut être un rien déstabilisé.
Généralement, il ne me faut pas plus d’une heure pour un accompagnement à la déclaration d’impôts. Le plus souvent je prends rendez-vous avec le propriétaire en visio et il peut finaliser rapidement sa déclaration en étant certain d’avoir “coché les bonnes cases”.
D’ailleurs c’est à ce moment-là qu’il réalise l’impact réel de son choix d’investissement avec le dispositif de défiscalisation Pinel. L’expérience n’a plus rien d’une simulation et les économies réalisées sont chiffrées et concrètes.
