Comment louer un appartement acheté avec un PTZ ?

Pierre Ferreiro

le 04 juin 2024

[ mis à jour le 07 juin 2024 ]

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide précieuse pour de nombreux ménages français rêvant de devenir propriétaires. Afin de garder sa vocation et d’éviter les abus, le PTZ impose des conditions strictes concernant l'usage du bien financé, et ne constitue donc pas un dispositif de premier choix pour un investissement locatif.

Malgré tout, la location d’un logement acheté sous PTZ reste possible, dans certains cas. Ce guide vous fournira toutes les informations nécessaires pour apprendre comment vous pouvez louer un appartement acheté avec un PTZ. Gros plan sur cette pratique singulière dans le secteur de l’immobilier neuf à Toulouse et en France.

Qu’est-ce que le PTZ ?

© Andrey_Popov- shutterstock

PTZ : définition

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif financier mis en place par l'État pour faciliter l'accession à la propriété des ménages modestes et des primo-accédants. Ce prêt sans intérêt de remboursement permet de financer une partie de l'achat ou de la construction d'une résidence principale, sans frais supplémentaires liés aux intérêts.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au PTZ ?

Les conditions d’éligibilité au PTZ sont strictes :

• le bénéficiaire doit être un primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt;
• le PTZ est soumis à des plafonds de ressources qui varient en fonction de la composition du ménage et de la localisation du bien immobilier;
• le montant du prêt est calculé en pourcentage du coût total de l'opération, et dépend des revenus du ménage.

Les avantages du PTZ

Le PTZ offre plusieurs avantages significatifs aux primo-accédants. Le principal avantage réside dans l'absence d’intérêts de remboursement, qui réduit considérablement le coût total de l'emprunt.

De plus, le PTZ est associé à des différés de remboursement, pouvant aller jusqu'à 15 ans, selon les revenus de l'emprunteur. Cela signifie que les bénéficiaires peuvent commencer à rembourser le prêt principal avant de devoir rembourser le PTZ, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière.

Le PTZ peut également être cumulé avec d'autres aides à l'accession, telles que le Prêt Accession Sociale (PAS) ou les prêts conventionnés, permettant ainsi de compléter le financement de l'acquisition immobilière.

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Quelles sont les restrictions qui limitent la location d’un logement acquis en PTZ ?

Interdiction de louer avant six ans

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est destiné à favoriser l’accession à la propriété en aidant les ménages modestes à acheter leur résidence principale. En conséquence, la loi interdit la mise en location d’un bien immobilier financé par un PTZ avant la fin d’une période de six ans suivant la date de versement du prêt.

Cette interdiction est inscrite dans l’article L31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Cette restriction a pour but d'empêcher les pratiques spéculatives où des acquéreurs utiliseraient le PTZ pour investir dans l'immobilier locatif à des fins lucratives, ce qui irait à l'encontre de l'esprit du dispositif. En effet, le PTZ est conçu pour aider les primo-accédants à se loger eux-mêmes et non pour générer des revenus locatifs.

Certaines exceptions existent néanmoins pour répondre à quelques aléas de la vie, garantissant une certaine flexibilité pour les bénéficiaires du PTZ qui rencontrent des changements imprévus dans leurs circonstances personnelles ou professionnelles.

Des exceptions permettant de louer pendant les six ans suivant la délivrance du PTZ

Bien que la mise en location d’un logement financé par un PTZ soit généralement interdite avant six ans, plusieurs exceptions sont prévues par la loi. Ces exceptions permettent aux propriétaires de louer leur bien dans des situations spécifiques sans perdre les avantages du PTZ. Elles incluent :

• Mobilité professionnelle : si l’emprunteur est contraint de déménager pour des raisons professionnelles, notamment lorsque le nouveau lieu de travail se trouve à au moins 50 kilomètres ou nécessite un trajet de plus d’une heure et demie;
• Divorce ou fin de PACS : en cas de séparation, que ce soit par divorce ou rupture de PACS, le bien peut être mis en location;
• Invalidité ou incapacité : si l’emprunteur ou un membre de son foyer est frappé d'une invalidité reconnue ou d’une incapacité, il peut louer son logement;
• Chômage de longue durée : l’emprunteur peut louer le bien s’il est inscrit comme demandeur d’emploi et en situation de chômage depuis plus d'un an;
• Proximité de la retraite : si le bien est destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur suite à son départ à la retraite, prévu dans moins de six ans.

Dès que six ans se sont écoulés depuis le versement du PTZ, le propriétaire du bien est libre d’en disposer comme il le souhaite, et n’est donc pas soumis aux restrictions énoncées ci-dessous.

Quelles sont les règles à respecter lorsque l’on veut louer un logement dans les six premières années suivant l’obtention du PTZ ?

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Une durée de location de 6 ans maximum

Si un propriétaire d’un logement veut louer son logement durant les six années qui suivent l’obtention d’un PTZ, celui-ci doit réaliser un bail de six ans au maximum.

Louer son logement à titre de résidence principale

Le bien doit être utilisé comme résidence principale par le locataire. Il est donc interdit de le louer en tant que logement meublé de tourisme, résidence secondaire, ou logement de fonction. La location saisonnière ou de courte durée est également proscrite.

Réaliser une location vide

Le logement doit être loué vide, ce qui exclut les baux de location meublée. L'objectif est d’assurer que le bien est utilisé de manière continue et adéquate.

Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires

La mise en location d'un logement acquis avec un PTZ dans les 6 ans suivant son obtention est également soumise à des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il s’agit des plafonds appliqués aux logements sociaux de type Prêt Locatif Social (PLS). Ces plafonds dépendent de la zone géographique où se trouve le bien.

Dans cette situation précise, un propriétaire devra donc fixer un loyer inférieur ou légal au plafond de loyer PLS fixé dans la zone où se trouve son logement.

Il devra également choisir ses locataires en fonction de leurs ressources : le ménage locataire devra avoir des ressources inférieures au plafond de ressources PLS fixé dans la zone du logement.

• Le logement doit être utilisé comme résidence principale par le locataire. Il est donc interdit de le louer en tant que logement meublé de tourisme, résidence secondaire, ou logement de fonction.
• Le logement doit être loué vide, ce qui exclut les baux de location meublée.
• Le montant du loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés par la loi, qui varient en fonction de la zone géographique où se situe le logement.
• Les ressources du locataire, au moment de la signature du bail, doivent être inférieures aux seuils établis pour l'accès aux logements sociaux.

Quelles sont les procédures à respecter obligatoirement lorsque l’on souhaite louer un logement acquis avec le PTZ ?

©sebra — Shutterstock

Certaines règles sont à respecter lorsque l’on souhaite louer un logement acquis avec le PTZ, qu’il ait été délivré récemment ou il y a plus de six ans.

Informer la banque prêteuse

Lorsqu'un propriétaire décide de mettre en location un logement acquis avec un PTZ, il doit impérativement en informer la banque qui a octroyé le prêt. Cette démarche est essentielle pour garantir la conformité avec les conditions de l'emprunt. La notification à la banque doit se faire par écrit, sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette lettre doit préciser les raisons justifiant la mise en location, notamment si le propriétaire se trouve dans une situation dérogatoire prévue par la loi (mobilité professionnelle, divorce, invalidité, etc.). La banque doit être informée avant le début de la location pour éviter toute sanction.

Notifier les organismes d’aides au logement

Si le propriétaire perçoit des APL, il est dans l’obligation de notifier les organismes d’aides au logement dont il est bénéficiaire, tels que tels que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA). Il faudra là encore rédiger une lettre recommandée avec accusé de réception

Cette notification est nécessaire pour ajuster les aides en fonction de la nouvelle utilisation du bien. Ne pas informer ces organismes peut entraîner des pénalités, voire la suspension des aides.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles ?

Le non-respect des règles relatives à la mise en location d’un logement financé par un Prêt à Taux Zéro (PTZ) entraîne des sanctions strictes. Si le propriétaire loue son bien sans respecter les conditions légales, le PTZ peut être suspendu, et l'emprunteur est alors contraint de rembourser le capital restant dû de manière anticipée.

Que se passe-t-il si l’on veut louer son logement six ans après l’obtention d’un PTZ ?

Passée la période initiale de six ans suivant le versement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), l'emprunteur retrouve une certaine liberté quant à l'utilisation de son bien immobilier. À partir de ce moment, le propriétaire peut librement décider de mettre en location son logement sans avoir à respecter certaines des conditions imposées durant les premières années.

Il n'est notamment plus nécessaire de justifier la mise en location par des circonstances particulières telles que la mobilité professionnelle ou le divorce. De même, il n’a plus de conditions spécifiques à respecter, telles que des plafonds ou autre. Il peut donc se mettre à la location en LMNP, par exemple.

Le propriétaire reste dans l’obligation de prévenir la banque prêteuse et son organisme d’aides au logement de son activité locative.

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