Transformation des bureaux en logements : enjeux et solutions

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le 28 mai 2024

[ mis à jour le 28 mai 2024 ]

SOMMAIRE

En France, la vacance de bureaux est devenue une réalité préoccupante, en particulier en Île-de-France. En parallèle, la crise du logement continue de s'aggraver, exacerbant les tensions immobilières. Transformer ces espaces vacants en logements permettrait de répondre à cette double problématique.

Les législateurs ont récemment pris des mesures significatives pour faciliter ces démarches. Une proposition de loi récemment votée au Sénat vise notamment à simplifier le processus de conversion, en permettant notamment des dérogations au plan local d'urbanisme (PLU) et en introduisant un "permis de construire réversible".

Cette initiative s'inscrit également dans le cadre des objectifs de la loi Climat et Résilience, qui vise à réduire l'artificialisation des sols et à promouvoir des pratiques d’urbanisme plus durables. La transformation des bureaux apparaît donc comme une solution à la fois pragmatique et écologique pour le logement neuf à Toulouse et en France.

Pourquoi transformer les bureaux en logements ?

Transformation bureaux en logements — Des immeubles de bureaux
©zhekoss -Shutterstock

De nombreux bureaux vacants en France

En Île-de-France, environ cinq millions de mètres carrés de bureaux sont actuellement vides. Cette vacance est particulièrement préoccupante dans certaines zones comme La Défense, où de nombreux immeubles sont inoccupés depuis plusieurs années. Cette situation entraîne des pertes économiques considérables pour les propriétaires et les collectivités.

Le phénomène de vacance de bureaux ne se limite pas à la région parisienne. Dans d'autres grandes villes françaises comme Lyon, Nantes et Strasbourg, plusieurs immeubles de bureaux restent également vacants, bien que dans des proportions moindres.

Cette vacance structurelle est en partie due aux changements de modes de travail dans la société post-Covid, avec une augmentation du télétravail et une diminution de la demande pour les espaces de bureaux traditionnels.

Une importante pénurie de logements frappe la France

La crise du logement en France se manifeste par une demande croissante de logements, surtout dans les grandes agglomérations où les logements neufs viennent à manquer. Cette situation crée des difficultés pour les étudiants, les jeunes actifs et de nombreuses familles qui peinent à trouver des logements abordables et adaptés à leurs besoins.

La transformation des bureaux en logements répondent aux objectifs gouvernementaux pour l’habitat et l’urbanisme. Ils offrent en effet une solution innovante et efficace pour augmenter rapidement l'offre de logements disponible tout en limitant l'étalement urbain dans le respect du Zéro Artificialisation Nette.

Le texte représente un bel outil pour accélérer la conversion de bâtiments en logements, créer plus d'habitations tout en respectant une sobriété foncière.

Guillaume Kasbarian, ministre délégué au Logement
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Quel est le cadre juridique entourant la transformation de bureaux en logements ?

Transformation bureaux en logements — Une statue personnifiant la justice
©Audio und werbung — Shutterstock

Un projet de loi récemment adopté au Sénat

Faciliter les dérogations au Plan Local d’Urbanisme

La proposition de loi portée par le député Modem Romain Daubié et récemment adoptée par le Sénat, vise à simplifier la transformation des bureaux en logements. Cette législation permet des dérogations au plan local d'urbanisme (PLU), facilitant ainsi la délivrance de permis de construire pour ces projets de transformation.

Le permis de construire réversible

Une des innovations majeures introduites par ce projet de loi est le "permis de construire réversible", qui permet de changer la "destination" d'un bâtiment – de bureau à logement – en harmonisant les normes incendies et acoustiques.

En élargissant cette facilité de transformation d’usage à d'autres types de bâtiments, comme les garages, les hôtels et les bâtiments d'enseignement, le texte permet une plus grande flexibilité dans l'utilisation des espaces vacants.

La proposition de loi prévoit également des mesures spécifiques pour les logements étudiants, en facilitant la conversion de bureaux en résidences CROUS.

Des incitations fiscales pour simplifier ces transformations

La loi aborde également le volet fiscal. Le nouveau texte rend automatique l'assujettissement des opérations de transformation à la taxe d'aménagement, tout en introduisant des exonérations possibles à la discrétion des maires. De plus, un abattement de 50 % sur cette taxe a été instauré pour encourager les projets.

Ce qui pouvait freiner ces transformations bureaux en logements pouvait toucher à la fiscalité. Nous la rendons plus incitative.

Dominique Estrosi-Sassone, Sénatrice LR

Quelques réserves au Sénat

Certains sénateurs de gauche ont exprimé des réserves sur les perspectives du texte, plaidant pour une transformation prioritaire en logements sociaux pour éviter que les logements créés ne soient vendus à des prix inaccessibles. Le vote récent de la loi SRU a en effet soulevé des craintes au regard du développement de l’offre de logements sociaux.

Le socle de la loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, vise à renforcer la lutte contre le réchauffement climatique et à promouvoir des pratiques urbanistiques durables.

Réduire l’artificialisation des sols

Un de ses objectifs majeurs est le Zéro Artificialisation Nette. Ce principe vise à réduire l'artificialisation des sols, avec une première étape consistant à diminuer de moitié la consommation totale d'espaces à l'horizon de dix ans, et à atteindre une absence totale d'artificialisation nette des sols d'ici 2050.

La transformation des bureaux en logements joue un rôle important dans ce contexte. En évitant la construction de nouveaux bâtiments sur des terres non urbanisées, cette transformation permet d'utiliser de manière optimale les infrastructures existantes et de contribuer à la sobriété foncière.

À Toulouse, les quartiers de la Cartoucherie, de Montaudran et de Guillaumet se construisent sur d’anciennes friches industrielles, dans le respect du Zéro Artificialisation Nette.

Une réutilisation efficace du foncier

La loi Climat et Résilience encourage également la maîtrise de l'urbanisation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Elle impose que toute nouvelle ouverture à l'urbanisation soit justifiée par l'incapacité de mobiliser des locaux vacants ou des friches urbaines. La transformation des bureaux en logements s'inscrit parfaitement dans cette logique

Face à la croissance structurelle de la vacance de bureaux dans certaines zones, le texte représente un bel outil pour accélérer la conversion de bâtiments en logements, créer plus d'habitations tout en respectant une sobriété foncière.

Guillaume Kasbarian, ministre délégué au Logement

Quels sont les avantages et les défis liés à la transformation des bureaux en logement ?

Transformation bureaux en logements — Espace de bureaux partagé moderne et design
©Zastolskiy Victor - Shutterstock
Avantages et défis de la transformation des bureaux en logements
Avantages Défis
Réduction de la vacance immobilière Contraintes techniques et architecturales
Augmentation rapide de l'offre de logements Coûts de transformation élevés
Lutte contre l'étalement urbain Fiscalité et réglementations locales complexes
Préservation des espaces naturels Acceptation sociale et concertation avec les parties prenantes
Réduction de l'empreinte carbone
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Des cas concrets de transformations réussies

Transformation bureaux en logements — Vue des toits de Paris au coucher de soleil avec la Tour Eiffel en fond
©edmondlafoto - Pixabay

En Île-de-France

L’ancien ministère de la Défense à Paris

En Île-de-France, plusieurs projets emblématiques illustrent le potentiel de la transformation des bureaux en logements. L'un des notables est la conversion des anciens bureaux du ministère de la Défense, situés boulevard Saint-Germain, en logements sociaux, qui a permis de transformer un bâtiment obsolète en un espace résidentiel moderne.

Le “Cœur de Ville” d’Issy-les-Moulineaux

Le projet "Cœur de Ville" à Issy-les-Moulineaux est également un bon exemple. Cette initiative a transformé l'ancien centre de recherches de France Télécom en un quartier résidentiel comprenant des logements, des commerces et des espaces publics. Ce projet a permis de créer un environnement vivant et attrayant pour les résidents en plein centre.

Un grand programme de reconversion de bureaux à Courbevoie

À Courbevoie, un programme majeur de reconversion de bureaux en logements a récemment été lancé. Couvrant plus de 22 000 m², il inclut la création de logements, de commerces, et d'espaces communautaires. Il inclura également des résidences pour jeunes travailleurs, des logements pour étudiants et des espaces de coliving.

En “Province”

Le Pavillon Cambronne à Nantes

À Nantes, le projet Pavillon Cambronne a converti l'ancien siège de la direction générale de l'armement (DGA) en 42 appartements modernes. Situé dans un quartier central, ce projet a réussi à préserver le patrimoine architectural tout en répondant aux besoins de logements.

Le projet “145 Lafayette” à Lyon

À Lyon, le projet "145 Lafayette" dans le quartier de La Part-Dieu est un autre exemple remarquable. Ce chantier complexe a impliqué la régénération de cinq bâtiments de bureaux pour les transformer en 105 logements, dont 59 logements libres et 46 logements sociaux. Le projet a nécessité sept ans de planification et de concertation.

La Maison du Bâtiment à Strasbourg

Strasbourg n'est pas en reste avec des initiatives comme la transformation de la Maison du Bâtiment. Ce projet a converti un bâtiment de bureaux obsolète en une résidence étudiante et des logements, tout en intégrant des espaces verts et des services communautaires.

En conclusion

La transformation des bureaux en logements offre une réponse stratégique à la vacance immobilière et à la crise du logement, tout en respectant les objectifs environnementaux de sobriété foncière.

Quels sont les bénéfices attendus de la transformation des bureaux en logements ?

  • Réduction de la vacance immobilière : Utilisation efficace des bâtiments vides, redynamisation des quartiers urbains;
  • Augmentation rapide de l'offre de logements : Réponse immédiate à la demande croissante de logements en milieu urbain;
  • Lutte contre l'étalement urbain : Préservation des espaces naturels et réduction de l'empreinte environnementale;
  • Bénéfices environnementaux : Réduction de l'empreinte carbone grâce à la réutilisation des infrastructures existantes et à l'utilisation de matériaux durables;
  • Mixité fonctionnelle et sociale : Création de quartiers diversifiés avec des logements, des commerces et des espaces communautaires;
  • Incitations économiques : Abattements fiscaux et exonérations pour encourager les projets de transformation;
  • Solutions innovantes : Adoption de technologies de construction durable et de concepts comme le permis de construire réversible.
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