Loi SRU en immobilier : les dernières annonces de Gabriel Attal

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le 22 février 2024

[ mis à jour le 22 février 2024 ]

SOMMAIRE

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), pierre angulaire de la politique du logement en France depuis son adoption en 2000, va faire l'objet d'une transformation importante. Enracinée dans l'ambition de promouvoir la mixité sociale au sein des communes, cette législation a imposé la création d'un quota minimal de logements sociaux.

Au cours de récentes déclarations, le Premier ministre Gabriel Attal a annoncé l'intégration des logements intermédiaires dans le calcul de ces quotas, une mesure qui promet de redéfinir le paysage du logement social français. Cette décision, visant à ajuster la loi SRU aux réalités contemporaines du marché immobilier et aux besoins des ménages de classe moyenne, soulève à la fois espoir et inquiétudes.

Elle reflète un équilibre délicat entre la nécessité de soutenir l'accessibilité au logement pour tous et la volonté de stimuler un secteur immobilier dynamique. Découvrez les impacts potentiels de cette réforme, ses implications pour les collectivités, les bailleurs sociaux, et les futurs locataires, dans un contexte marqué de pénurie de logements neufs à Toulouse et dans l’ensemble de la France.

Comprendre la loi SRU et ses évolutions

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), promulguée le 13 décembre 2000, représente un tournant majeur dans la politique d'urbanisme et de logement en France. Le Premier ministre a récemment fait des annonces qui pourraient modifier substantiellement son application.

Loi SRU Immobilier — Le Premier ministre Gabriel Attal dans l’hémicycle
©Victor Velter — Shutterstock

La loi SRU : fondements et objectifs

Conçue pour répondre à la crise du logement et promouvoir une plus grande mixité sociale au sein des villes, cette loi a introduit des mesures ambitieuses, dont la plus emblématique est l'obligation pour certaines communes d'atteindre un quota de 20 % de logements sociaux par rapport à leur parc immobilier total, seuil porté à 25 % par des législations ultérieures.

L'essence de la loi SRU repose sur l'idée que l'accès à un logement décent est un droit fondamental et que toutes les strates de la population doivent pouvoir cohabiter dans un même environnement urbain. En imposant aux communes de diversifier leur offre de logement, le gouvernement a cherché à freiner le phénomène de ghettoïsation et à favoriser une société plus équilibrée et intégrée.

Outre la disposition sur les logements sociaux, la loi SRU a également renforcé les pouvoirs de planification urbaine des collectivités locales, leur permettant de mieux orienter le développement de leur territoire en fonction des besoins réels de leurs habitants.

Au fil des ans, la loi SRU a fait l'objet de multiples révisions et ajustements, témoignant des évolutions constantes du marché immobilier et des défis sociétaux. Ces modifications ont visé à renforcer les objectifs initiaux de la loi, tout en adaptant ses dispositifs aux contextes locaux variés. Par exemple, le renforcement de mécanismes de pénalité financière pour les communes ne respectant pas les quotas de logements sociaux a souligné la volonté de l'État de voir ces objectifs atteints.

Les nouvelles mesures annoncées par Gabriel Attal

La récente annonce par le Premier ministre Gabriel Attal marque un nouveau chapitre dans l'histoire de la loi SRU. Celui-ci a indiqué que les logements intermédiaires allaient être intégrés dans le calcul des quotas de logements sociaux des communes françaises.

L'intégration des logements intermédiaires dans les quotas de logements sociaux vise à répondre à un double enjeu : d'une part, soutenir la classe moyenne, souvent prise en étau entre des loyers de marché inaccessibles et des conditions d'éligibilité au logement social trop restrictives ; d'autre part, compenser la fin programmée de dispositifs de défiscalisation, comme le dispositif Pinel, qui ont largement contribué à stimuler l'offre de nouveaux logements.

Cette évolution tend à adapter la loi SRU aux réalités contemporaines. Toutefois, elle soulève également des questions quant à son impact sur la production future de logements véritablement sociaux et sur sa capacité à réellement favoriser la mixité sociale. En intégrant les logements intermédiaires dans les quotas, le gouvernement espère créer un levier supplémentaire pour le développement d'un parc immobilier plus diversifié, tout en maintenant l'objectif de solidarité urbaine qui est au cœur de la loi SRU.

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Qu’est-ce qu’un logement intermédiaire ?

Loi SRU Immobilier — Un jeune homme ouvre la porte de son studio et en laisse voir l’intérieur
©Jack Frog - Shutterstock

>Ils sont au cœur des déclarations de Gabriel Attal sur la loi SRU, mais que désigne réellement cette appellation ?

Ces logements au cœur des récentes modifications de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), se positionnent comme une solution pour adresser les besoins spécifiques de la classe moyenne urbaine. Ces habitations, proposées à des loyers inférieurs d'environ 15 % aux prix du marché, visent à combler le vide entre le logement social traditionnel, réservé aux ménages aux revenus les plus faibles, et le marché immobilier libre, souvent inaccessible pour une large portion de la population.

La définition même de "logement intermédiaire" s’avère en réalité plutôt floue. Ces logements sont soumis à des plafonds de ressources des locataires, des plafonds de loyer, et un système de zonage et uniquement gérés par des bailleurs sociaux.

Les logements locatifs intermédiaires reprennent beaucoup d’éléments de la loi Pinel. Ils utilisent les mêmes plafonds de loyer, les mêmes plafonds de ressources des locataires et le même zonage. En soi, les logements ayant fait l’objet d’un investissement locatif en loi Pinel ou en loi Pinel Plus sont eux aussi des logements intermédiaires du fait qu’ils s’adressent au même public que ceux gérés par des bailleurs publics.

Sont donc regroupés sous l’appellation “logements locatifs intermédiaires” :

Réactions suites aux annonces du 1er Ministre

L'annonce par le Premier ministre Gabriel Attal de l'intégration des logements intermédiaires dans les quotas de logements sociaux prévus par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) a suscité un large éventail de réactions au sein des acteurs du secteur immobilier et des collectivités locales. Si certains y voient une opportunité d'innovation sociale et de relance du marché du logement, d'autres expriment des réserves, craignant que ces mesures ne détournent l'objectif premier de solidarité urbaine de la loi.

Les critiques de cette réforme mettent en avant le risque d'une dilution des efforts en matière de logement social. Les associations de défense du droit au logement, ainsi que certains responsables politiques, redoutent que l'élargissement des quotas pour inclure les logements intermédiaires n'entraîne une réduction de l'offre réelle de logements sociaux, essentiels pour les ménages les plus modestes. Ils soulignent également le danger que cette mesure représente pour la mixité sociale, craignant une segmentation accrue des quartiers en fonction des revenus.

En revanche, du côté des soutiens, l'intégration des logements intermédiaires est perçue comme une réponse à la crise du logement qui touche particulièrement la classe moyenne dans les zones urbaines tendues. Les promoteurs immobiliers et certains élus locaux y voient une mesure pragmatique permettant de stimuler la construction, d'attirer des investissements et de répondre à une demande croissante de logements accessibles financièrement pour une population souvent exclue des dispositifs de logement social traditionnels.

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Peut-on investir dans le logement intermédiaire ?

Loi SRU Immobilier — Une personne insère des pièces de monnaie dans une maison miniature
©Busra Ispir

Dans un marché immobilier en constante évolution, les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel et sa version améliorée, la loi Pinel Plus, représentent des opportunités attrayantes pour les investisseurs. Ces mesures incitatives, en encourageant l'acquisition et la mise en location de biens immobiliers neufs, jouent un rôle important dans l'augmentation de l'offre de logements intermédiaires.

Investir en loi Pinel avant la fin de l’année 2024

La loi Pinel, en vigueur depuis 2014, a largement prouvé son efficacité en stimulant la construction de logements neufs destinés à la location. En offrant aux investisseurs une réduction d'impôts proportionnelle à la durée de mise en location du bien, elle a contribué à dynamiser l'offre de logements dans des zones dites tendues.

Les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d'impôts de :

Le principal atout de la loi Pinel réside dans sa capacité à répondre à deux objectifs simultanément : fournir des logements abordables pour les classes moyennes et permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Cependant, avec l'approche de sa fin programmée pour la fin d’année 2024, les investisseurs doivent se dépêcher afin de bénéficier du dispositif.

Notre catalogue d’opportunités d’investissement locatif en loi Pinel

Loi Pinel Plus : pour des logements durables et plus confortables

La loi Pinel Plus s'inscrit dans la continuité du dispositif Pinel tout en y intégrant de nouvelles exigences, notamment en matière de performance énergétique et de qualité de vie. Cette évolution vise à aligner les objectifs d'investissement immobilier avec les enjeux contemporains de développement durable.

Pour être éligibles, les logements doivent ainsi atteindre un niveau de performance énergétique élevé, conformément à la réglementation environnementale 2020 (RE2020), et offrir un confort de vie supérieur, avec des critères relatifs à la taille minimale des logements et l'accès à des espaces extérieurs.

Ces exigences supplémentaires, tout en représentant un coût initial plus élevé pour les investisseurs, sont compensées par des réductions d'impôts plus avantageuses :

Le Pinel Plus offre donc une opportunité de réaliser des investissements immobiliers de haute qualité, susceptibles d'attirer une clientèle plus large et de garantir une valorisation durable du bien.

Notre guide comparatif des lois Pinel et Pinel Plus en 2024
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