Zéro artificialisation nette : un défi écologique qui nécessite de densifier l’habitat à Toulouse
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Zéro Artificialisation Nette : qu’est-ce que c’est ?
- Qu’est-ce que l’artificialisation ?
- Les impacts de l’artificialisation
- Les enjeux du Zéro Artificialisation Nette
- Zéro Artificialisation Nette : un objectif au cœur du nouveau PLU de Toulouse
- Annulation du dernier PLU
- 7200 nouveaux logements par an
- Densifier l’habitat à Toulouse
- La difficulté de concilier Zéro Artificialisation Nette et croissance démographique
- Toulouse en voie de devenir la troisième ville de France
- Refuser les nouveaux arrivants ?
- Pénurie de logements et hausse des prix
L’influence de la loi Climat et Résilience se fait de plus en plus forte dans le monde de l’immobilier. Les propriétaires-bailleurs ont été les premiers à en faire le constat avec le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Mais les effets de cette loi vont devenir beaucoup plus visible pour l’ensemble de la population, notamment avec l’objectif de Zéro Artificialisation Nette.
Et Toulouse va être une des premières villes à le mettre en application, en l’intégrant directement à son nouveau PLU. L’effet le plus direct sera une densification de l’habitat et la construction d’immeubles plus haut : une décision dure à faire accepter aux Toulousains. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’objectif du Zéro Artificialisation Nette et son impact sur l’immobilier neuf à Toulouse dans notre article.
Zéro Artificialisation Nette : qu’est-ce que c’est ?
L’objectif Zéro Artificialisation Nette, souvent abrégé ZAN, est une mesure phare de la loi Climat et Résilience visant à limiter l’artificialisation des sols. Mais qu’est-ce que cela veut dire ? Et quels sont les enjeux de cette mesure ? Réponse dans les lignes suivantes.
Qu’est-ce que l’artificialisation ?
L’artificialisation est caractéristique du milieu urbain. Synonyme de minéralité, ce terme désigne la transformation de surfaces naturelles, forestières ou agricoles en surface urbaine. C’est par exemple ce qu’il s’est passé dans le quartier Borderouge à Toulouse, relativement récent. Le secteur était autrefois occupé par des maraîchers, qui ont vendu leurs terres à des promoteurs immobiliers qui y ont ensuite construit de multiples immeubles.
Pour faire simple, il s’agit de la “bétonnisation” d’espaces naturels : un phénomène inévitable dans un contexte d’exode rural et d’extension du milieu urbain. La création de routes, trottoirs ou de bâtiments nécessite d’artificialiser les sols. Cependant, l’artificialisation est lourde de conséquences pour la planète.
Les impacts de l’artificialisation
Les conséquences de l’artificialisation des sols ne sont pas anodines, et ont notamment un lourd impact pour la biodiversité. Elle a un impact direct sur le réchauffement climatique, en participant au phénomène des “îlots de chaleur”. En effet, les surfaces artificialisées emmagasinent la chaleur la journée et la libèrent la nuit, rendant les chaleurs de l’été difficiles à vivre pour les citadins, qui compensent en usant de la climatisation.
De même, les surfaces artificialisées sont incapables de stocker le CO2, au contraire des surfaces naturelles, ce qui a pour effet direct d’augmenter la pollution atmosphérique. Les effets sont similaires en ce qui concerne les intempéries : les sols artificialisés sont imperméables, et donc incapables de stocker l’eau, qui doit ainsi être redirigée vers des systèmes d’évacuation. Cela augmente fortement les risques d’inondation en milieu urbain.
L’artificialisation des sols a également un impact direct sur la biodiversité en détruisant le milieu naturel de certaines espèces végétales et animales. Elle cause aussi la destruction de parcelles agricoles, ce qui pose des problèmes d’autosuffisance alimentaire, un élément important à l’époque où la consommation en circuit court est plébiscitée. Sans oublier qu’elle contribue à l’élargissement des Métropoles, qui grignotent de plus en plus de terrain.
Les enjeux du Zéro Artificialisation Nette
Concrètement, la démarche Zéro Artificialisation Nette tend, comme son nom l’indique, à limiter l’artificialisation des sols et, par extension, l’étalement urbain. Elle a pour objectif de permettre à tous de se loger sans artificialiser davantage de surfaces naturelles pour la construction de nouveaux immeubles. Une des mesures prônées par la ZAN est ainsi de densifier l’habitat, notamment en construisant des immeubles plus haut.
Pour répondre aux ambitions du ZAN, les collectivités tendent également à reconvertir d’anciennes friches industrielles laissées à l’abandon. Un parfait exemple est celui de la création de l’écoquartier de la Cartoucherie en lieu et place d’anciens bâtiments industriels. Une autre solution est de désartificialiser des surfaces afin d’y planter des espèces végétales, comme cela est fait dans le cadre du réaménagement de la rue Pierre Paul Riquet.
Zéro Artificialisation Nette : un objectif au cœur du nouveau PLU de Toulouse
La démarche du Zéro Artificialisation Nette a une importance capitale pour l’avenir de la ville de Toulouse, la mairie planchant actuellement sur l’écriture d’un nouveau PLU. Les défis à relever sont de taille : offrir davantage de logements sans rogner de surfaces naturelles et construire plus haut dans la Ville rose, où la population apprécie davantage les collectifs intimistes.
Annulation du dernier PLU
Toulouse va s’ériger en tant que précurseur dans la mise en pratique du Zéro Artificialisation Nette. La Métropole va être la première en France à intégrer cette contrainte, celle-ci se retrouvant obligée de réécrire son plan d’urbanisme. En effet, le précédent PLUi-H avait été annulé par décision du Tribunal Administratif de Toulouse le 30 mars 2021. Actuellement, c’est l’ancien PLU qui est en vigueur.
Le nouveau PLU de la Métropole est donc en cours de rédaction, et doit voir le jour en 2025. Il fait actuellement l’objet de nombreuses concertations entre les communes membres de la Métropole. Le Projet d’aménagement et de développement durable sert de feuille de route pour l’élaboration de ce nouveau PLUi-H. Avant d’atteindre l’objectif de Zéro Artificialisation Nette, prévu pour 2050, un objectif intermédiaire a été élaboré : celui de réduire de moitié l’urbanisation des espaces naturels d’ici 2031.
7200 nouveaux logements par an
Le respect de ces contraintes comporte un certain challenge. Face à l’impressionnante croissance démographique de la Ville rose, il a été estimé que 7200 logements neufs devaient être construits chaque année afin de répondre à la demande. Cet objectif a été revu à la hausse depuis la précédente mouture, aujourd’hui annulée, qui prévoyait la construction de 6700 logements neufs par an.
Le rythme de construction de logements neufs restera donc soutenu au cours des prochaines années dans la Ville rose. Afin de parvenir à ces objectifs, la Métropole a besoin de créer du foncier. Ainsi, ce sont 550 hectares supplémentaires de surfaces naturelles qui vont devoir être artificialisées. Un chiffre qui peut paraître impressionnant, mais qui semble dérisoire lorsque l’on sait que l’aire Métropolitaine de Toulouse a consommé 19 635 hectares de surfaces naturelles entre 2011 et 2021.
Densifier l’habitat à Toulouse
Pour parvenir à limiter et à optimiser sa consommation de foncier, la Métropole va devoir densifier l’habitat. Comment faire ? En construisant des immeubles plus hauts, tout simplement. Le problème reste qu’à Toulouse, la plupart des immeubles sont relativement bas : un fait que les habitants apprécient, les immeubles hauts étant souvent perçus comme “étouffants”. Sans oublier que la maison individuelle reste plébiscitée par une large partie de la population.
Afin de faire accepter aux Toulousains l’augmentation de la hauteur moyenne des immeubles de la Ville rose, Jean-Luc Moudenc a demandé aux promoteurs immobiliers de réaliser “un saut qualitatif architectural”. Il souhaite également qu’en parallèle, davantage d’espaces verts soient créés afin de “réintégrer la nature en ville”.
Une autre idée a également été explorée dans le cadre du réaménagement de l’avenue de Lyon : celle de créer des immeubles à taille humaine (5 étages) le long de l’avenue, et d’autres beaucoup plus haut (11 étages) au deuxième rang. Le maire de Toulouse salue cette idée, qui permet “d’éviter un effet couloir”.
La difficulté de concilier Zéro Artificialisation Nette et croissance démographique
L’impressionnante croissance démographique de Toulouse a un effet direct sur le rythme de la construction neuve à Toulouse. Pour éviter de surcharger la Ville rose, certains membres de l’opposition préconisent d’envoyer les nouveaux arrivants vers la périphérie. Cependant, cela pourrait avoir un effet direct sur les prix de l’immobilier, déjà élevés.
Toulouse en voie de devenir la troisième ville de France
Si la Métropole prévoit de construire 7200 logements neufs par an, c’est parce qu’elle estime que 9000 habitants supplémentaires vont arriver tous les ans sur son territoire. La croissance démographique de la Ville rose est en effet très impressionnante, notamment en raison de son attractivité économique et de sa popularité auprès des étudiants. D’après les chiffres de l’INSEE, la population de Toulouse en 2023 est de 498 003 habitants.
C’est bien simple : nombreux sont ceux qui estiment que Toulouse pourrait détrôner Lyon au rang de “troisième ville de France” d’ici quelques années. Il existe un écart de seulement 24 225 habitants entre les deux villes. Il pourrait être rapidement comblé, étant donné que la croissance de la population de Toulouse a atteint 1,1% en moyenne chaque année entre 2014 et 2020, là où elle n’était que de 0,5% à Lyon sur la même période.
Refuser les nouveaux arrivants ?
Au cours des débats concernant l’élaboration du nouveau PLU, la densification de l’habitat à Toulouse n’a pas fait l’unanimité. Un des membres de l'opposition a notamment argumenté que l’objectif d’accueillir 9000 habitants supplémentaires par an n’était pas compatible avec la sobriété foncière imposée par le Zéro Artificialisation Nette. Cet élu préconisait plutôt de rediriger les nouveaux arrivants vers des villes moyennes de la région.
Cependant, difficile d’imposer à des personnes souhaitant s’installer à Toulouse d’emménager dans une autre ville. Cela soulèverait également d’autres complications, notamment en matière d’écologie et de transports, la voiture restant très populaire auprès des habitants de la Métropole domicile-travail. La création d’un véritable RER Métropolitain pourrait néanmoins offrir une solution partielle à ce problème.
Pénurie de logements et hausse des prix
Un autre problème est inévitable si la ville de Toulouse ne remplit pas ses objectifs en termes de construction de logements neufs : celui d’une hausse importante des prix de l’immobilier. En effet, étant donné que les prix du marché varient en fonction de la demande, une pénurie de logements causerait une explosion des prix à Toulouse, aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires.
Ne pas augmenter l’offre de logements à Toulouse semble donc impossible à l’heure actuelle. Pour l’heure, la construction d’immeubles de logements neufs plus hauts et qualitatifs, la rénovation du parc immobilier ancien et la reconversion de friches industrielles apparaissent comme les pistes à privilégier pour atteindre le Zéro Artificialisation Nette. Rendez-vous en 2050 pour voir si cet objectif ambitieux a été atteint.
