Quelles charges sont déductibles des impôts en LMNP ?

Morgane Caillière

le 30 avril 2025

[ mis à jour le 05 mai 2025 ]

Redoutée des phobiques administratifs, la saison de la déclaration fiscale bat son plein. Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), ça vaut souvent la peine de s’y pencher sérieusement. Pourquoi ? Parce qu’en connaissant bien les charges que vous pouvez déduire, vous pourriez sérieusement alléger la facture fiscale, voire ne pas payer d’impôt du tout pendant plusieurs années.

Dans cet article, on vous explique sans jargon, avec des exemples concrets, quelles sont les charges réellement déductibles en LMNP, comment les identifier, les justifier, et surtout en tirer profit.

1. Les intérêts d’emprunt

C’est probablement l’une des déductions les plus connues. Si vous avez contracté un prêt pour acheter votre bien ou réaliser des travaux, les intérêts d’emprunt (et non le capital remboursé) sont déductibles de vos revenus locatifs. Cela inclut aussi les frais annexes liés au crédit : frais de dossier, assurance emprunteur, garanties bancaires.

🧾 À retenir : le prêt doit être clairement lié à l’activité de location meublée.

Les charges de copro

✅ Les charges de copropriété déductibles

Les charges déductibles sont celles que vous supportez en tant que propriétaire sans possibilité de les refacturer au locataire . Elles restent à votre charge définitive. Parmi elles, on trouve notamment :

• Les honoraires de syndic (gestion administrative, tenue des assemblées générales) ;
• L’assurance de l’immeuble (multirisque copropriété) ;
• Les dépenses d’entretien des parties communes lorsqu’elles ne sont pas refacturables (ex. : réparations non liées à un usage locatif direct) ;
• Les travaux de réparation ou de conservation votés en assemblée (ex. : ravalement, toiture, VMC, étanchéité, etc.) ;
• Les frais de procédure (en cas de litige entre copropriétaires ou avec un prestataire).

💡 Conseil : consultez le relevé annuel de charges transmis par le syndic. Il distingue clairement ce qui est récupérable de ce qui ne l’est pas. Ce document est essentiel pour établir votre déclaration.

❌ Les charges de copropriété non déductibles

À l’inverse, certaines charges ne sont pas déductibles car elles sont considérées comme étant à la charge du locataire. Ce sont les fameuses charges récupérables. Bien qu’elles soient payées par vous dans un premier temps, elles sont ensuite remboursées via les provisions de charges inscrites au bail. Résultat : elles ne peuvent pas être déduites fiscalement.

Voici les principales charges non déductibles en LMNP:

• L’entretien courant des parties communes (ménage, éclairage, fournitures) ;
• L’entretien des espaces verts ;
• Les consommations d’eau ou d’énergie collectives (eau froide, chauffage, etc., si elles sont refacturées au locataire) ;
• Les frais d’ascenseur (électricité, maintenance) ;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur votre avis de taxe foncière mais est récupérable auprès du locataire.

Les travaux d’entretien et de réparation

©Olena Ukhova - Shutterstock

Vous refaites la salle de bain ? Vous changez une chaudière vétuste ? Si les travaux visent à remettre en état ou maintenir le logement, sans en modifier la structure ou les équipements fondamentaux, ils sont déductibles.

⚠️ Attention : les travaux d’agrandissement, de transformation ou d'amélioration ne le sont pas (ils augmentent la valeur du bien mais ne sont pas déductibles fiscalement dans ce cadre).

La taxe foncière

Contrairement à la taxe d’habitation (qui a été supprimée pour les résidences principales), la taxe foncière est une charge que le propriétaire supporte. Elle est 100 % déductible en LMNP.

💡 Astuce : vérifiez si vous pouvez aussi déduire certaines taxes annexes (comme la TEOM) si vous ne les récupérez pas auprès du locataire.

Les frais de gestion

Si vous déléguez la gestion de votre bien à une agence , les honoraires de gestion locative sont intégralement déductibles. Il en va de même si vous confiez votre comptabilité à un professionnel.

📁 En pratique, cela inclut :

• les frais de gestion d’agence ;
• les honoraires de comptable ;
• les abonnements à des logiciels de gestion locative ;
• les frais d’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), souvent conseillée pour éviter une majoration d’impôt.

Les assurances

Vous avez souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO) ou une garantie loyers impayés (GLI) ? Bonne nouvelle : ces primes sont elles aussi déductibles, dès lors qu’elles couvrent un risque lié à la location.

Les frais de notaire et autres frais d'acquisition (sous conditions)

Les frais d'acquisition (notaire, commission d'agence) ne sont pas directement déductibles… mais peuvent être amortis dans le cadre du régime réel. C’est une forme de déduction étalée dans le temps (voir encadré ci-dessous).

L’amortissement du bien et du mobilier

L’un des atouts majeurs du régime réel en LMNP, c’est la possibilité d’amortir le logement (hors terrain), les meubles et les équipements électroménagers. En clair, on considère qu’ils perdent de la valeur chaque année, et cette "perte" est déduite de vos revenus.

⏳ Exemple : si vous louez un studio de 120 000 € (hors terrain) sur 30 ans, vous pouvez amortir environ 4 000 € par an — ce qui viendra réduire d’autant vos revenus imposables.

Les frais de déplacement

Si vous effectuez des trajets pour visiter le logement, réaliser des travaux ou rencontrer un artisan, vous pouvez déduire les frais kilométriques, à condition de les justifier (carnet de bord, justificatifs de rendez-vous, etc.).

Un mot sur les régimes fiscaux : micro-BIC ou réel ?

© alphaspirit.it - Shutterstock

Rappel rapide : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an, vous êtes automatiquement au micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Ce régime est simple, mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.

➡️ Si vos charges dépassent 50 % de vos recettes, il est donc souvent plus avantageux d’opter pour le régime réel. Cette option est valable pour deux ans, renouvelable tacitement.

En résumé : tableau des charges déductibles en LMNP (régime réel)

FAQ – Vos questions fréquentes sur les charges déductibles en LMNP

(c) Odua Images- shutterstock

Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?

Non, pas directement. Les frais de notaire, tout comme les commissions d’agence lors de l’achat, ne sont pas considérés comme des charges déductibles au sens strict. En revanche, ils peuvent être amortis si vous êtes au régime réel. L’amortissement se fait sur plusieurs années, ce qui revient à déduire une fraction de ces frais chaque année.

Les meubles et électroménagers sont-ils aussi déductibles ?

Pas sous forme de charge, mais oui via l’amortissement. En LMNP, le mobilier nécessaire à une location meublée (lit, table, réfrigérateur, etc.) doit être présent dans le logement. Ces équipements sont amortissables généralement sur 5 à 10 ans. Il est donc possible de déduire chaque année une partie de leur valeur d’achat.

Puis-je déduire mes frais de déplacement pour aller voir mon bien ?

Oui, sous conditions. Si vous vous déplacez pour la gestion de votre bien (état des lieux, travaux, rendez-vous avec un artisan, etc.), vous pouvez déduire vos frais kilométriques ou de transport (train, péages, carburant) si vous optez pour le barème réel. Gardez les justificatifs et notez bien les dates et motifs de déplacement.

Que se passe-t-il si mes charges sont supérieures à mes recettes ?

C’est le fameux déficit comptable. Bonne nouvelle : en LMNP au régime réel, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier, mais vous pouvez reporter les charges excédentaires (notamment les amortissements) sur les années suivantes. Ces "réserves d’amortissement" vous serviront à compenser les bénéfices futurs.

Les frais de comptable sont-ils vraiment obligatoires ?

Non, mais fortement conseillés. Le régime réel impose de produire une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, liasse fiscale). Un comptable spécialisé en LMNP vous évite les erreurs, optimise l’amortissement, et peut même vous faire gagner de l’argent. Comptez entre 300 et 900 € par an (plateforme en ligne ou cabinet d'expert).

Peut-on cumuler micro-BIC et déductions de charges ?

Non. Le micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (71 % si vous louez en meublé de tourisme classé). En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir le bien. Pour cela, il faut opter pour le régime réel.

Doit-on faire une déclaration spéciale pour le régime réel ?

Oui. Pour déclarer ses revenus LMNP au régime réel, il faut remplir :

• Le formulaire n°2031 (déclaration de résultat BIC) ;
• Les annexes fiscales liasse 2033 ;
• La déclaration n°2042 C PRO dans l’impôt sur le revenu.

Cela demande un minimum de rigueur comptable. En général, les plateformes ou un comptable gèrent ça pour vous.

Comment savoir si je suis au régime réel ou au micro-BIC ?

C’est votre chiffre d’affaires annuel qui détermine le régime par défaut. En dessous de 77 700 € (seuil 2024), vous êtes au micro-BIC par défaut. Pour passer au régime réel, il faut envoyer une lettre d’option au SIE avant le 1er février de l’année concernée. L’option est ensuite valable 2 ans, reconductible tacitement.

Y a-t-il des risques en cas d’erreur sur les charges déduites ?

Oui. Une mauvaise affectation d’une charge, un amortissement incorrect ou l’oubli d’une déclaration peut entraîner un redressement fiscal. Si vous vous trompez de bonne foi, l’administration peut être conciliante, mais si les montants sont importants ou s’il y a répétition, des pénalités peuvent s’ajouter.

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