Charges & travaux en copropriété : mode d’emploi pour les propriétaires bailleurs

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 05 mai 2025

[ mis à jour le 05 mai 2025 ]

SOMMAIRE

Mettre un bien en location, c’est générer des revenus... mais aussi supporter un certain nombre de dépenses. Heureusement, la fiscalité immobilière permet d’en déduire une partie dans le cadre d’un investissement locatif. Frais de gestion locative, travaux sur l’immeuble, appels de fonds : les charges engagées dans une copropriété peuvent alléger l’imposition du bailleur.

Ces règles varient selon que le logement est loué vide ou meublé, et selon qu’il relève du régime des revenus fonciers ou des BIC. Le point sur les charges de copropriété déductibles en 2025 pour les propriétaires bailleurs.

Copropriété et régime fiscal : un rappel utile

Les charges de copropriété concernent tous les propriétaires d’un bien situé dans un immeuble collectif. Elles sont réparties selon les tantièmes et comprennent l’ensemble des dépenses communes engagées pour l’entretien, la gestion ou les travaux de l’immeuble.

Pour les propriétaires bailleurs, ces charges peuvent, dans certains cas, être déduites de leurs revenus fonciers. Mais cette possibilité est strictement encadrée par le fisc.

➡️ Conditions préalables à la déduction (location nue) :

Charges de copropriété : lesquelles sont déductibles ?

une réunion de syndic dans la bonne humeur
©Friends Stock

Toutes les charges de copropriété ne sont pas déductibles. L’administration fiscale distingue trois grandes catégories :

1. ✅ Les charges courantes déductibles

Ces dépenses de fonctionnement ou d’entretien sont généralement admises en déduction, si elles concernent les parties communes utilisées par les locataires :

📌 Ces charges doivent apparaître dans le compte de gestion annuel du syndic, généralement dans la colonne « charges non récupérables ». C’est cette colonne qui sert de référence pour le fisc.

2. ❌ Les charges récupérables non déductibles

Il s’agit des charges que le propriétaire peut refacturer au locataire (selon la liste définie par décret), comme :

💡 Ces charges sont exclues de la déduction car elles sont remboursées indirectement par le locataire. Les bailleurs doivent donc les isoler dans leur comptabilité.

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3. ✅/❌ Les provisions pour travaux : attention au moment de la déduction

Les provisions versées au syndic au titre du fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR) ne sont pas déductibles l’année de leur paiement. En revanche, elles deviennent partiellement déductibles l’année de la réalisation effective des travaux, à condition que :

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