Comment défiscaliser avec l’achat immobilier neuf ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 29 juin 2022

[ mis à jour le 29 juin 2022 ]

SOMMAIRE

L’investissement immobilier de défiscalisation permet à un particulier d’acheter un bien immobilier neuf et de réduire son impôt en le mettant en location conditionnée. Les dispositifs de défiscalisation en immobilier neuf sont les lois Pinel, Censi-Bouvard et le statut LMNP. Les pourcentages de réduction fiscale différent, tout comme les temps d’engagement et les conditions de location. Alors, quel dispositif choisir pour défiscaliser en investissant dans l’ immobilier neuf à Toulouse, Rennes, Montpellier ou n’importe où en zone tendue ? Quelles sont les avantages et inconvénients de chacun ?

Défiscaliser en immobilier neuf avec la loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation en immobilier locatif loi Pinel est sans doute le plus connu. Probablement du fait de son taux de réduction fiscale qui demeure le plus élevé à ce jour (jusqu’à 21% du prix du logement neuf investi). La popularité de la loi Pinel tient également à une importante antériorité sous de multiples avatars : Loi Scellier, loi Duflot, loi Robien. Autant de niches fiscales réservées à l’investissement locatif en immobilier neuf.

Comment défiscaliser en louant un appartement neuf avec la loi Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation en immobilier neuf Pinel est en place depuis 2014. Cette niche fiscale permet à tout contribuable de défiscaliser en achetant un appartement neuf en zone dite tendue et en le proposant à la location à loyer plafonné à un locataire aux revenus égaux ou inférieurs aux plafonds établis par la loi.

Les taux de défiscalisations permis par un investissement immobilier en loi Pinel sont fonction du temps d’engagement de location plafonnée :

Les conditions de la loi Pinel

© Pasuwan - Shutterstock

Un investissement immobilier en loi Pinel est limité à 300 000 €, 5 500€/m² et 2 acquisitions /an.

L’appartement doit nécessairement être acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou livré depuis moins de 5 ans.

La réduction d’impôt permise par cette opération est plafonnée à 10 000€/an.

L’appartement acquis devra se trouver en zone éligible Pinel (zones A bis, A, B1) qui concernent toutes les métropoles de France et la majorité de leurs communes périphériques.

Le locataire choisi devra percevoir des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds de ressources Pinel imposés :

Plafonds Pinel pour 2022 :

Les plafonds de loyers Pinel sont réévalués chaque année. En 2022, les loyers Pinel ont été augmentés en mai. Ils sont respectivement de :

Les loyers ne variant pas d’une typologie à l’autre, ils sont particulièrement intéressants pour les locataires de petites surfaces.

Les plafonds de ressources locataires sont également révisés tous les ans. En 2022, ils sont les suivants :

Composition du foyer fiscalPlafond de ressource locataire Pinel en zone A bisPlafond de ressources locataire Pinel en zone A Plafond de ressources locataire Pinel en zone B1
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
77 120 €70 718 €51 524 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
92 076 €84 708 €62 202 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
109 552 €100 279 €73 173 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
123 275 €112 844 €82 465 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €

Sources: service-public.fr

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Défiscaliser en immobilier neuf avec la loi Censi-Bouvard

©oneinchpunch - Shutterstock

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs en immobilier locatif de défiscaliser à hauteur de 11% du prix d’achat. Outre ce premier avantage, si le montant de la réduction fiscale excède le montant global du, la somme excédante est reportable durant 6 ans.

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, il faut acheter un appartement neuf en résidence dite “de service” et s’engager à céder la gestion locative au gestionnaire durant 9 ans.

Pendant ces 9 années, toutes tâches qui incombent au propriétaire :

...sont à la charge du gestionnaire de la résidence de service. Les risques d’éventuels loyers impayés ou vacances locatives ne concernent pas l’investisseur qui a la garantie de percevoir ses loyers chaque mois, que le logement soit occupé ou non.

Outre l’avantage fiscal conséquent, l’investisseur en loi Censi-Bouvard peut également récupérer la TVA sur son achat immobilier.

Les conditions de la loi Censi-Bouvard

À l’image du dispositif de défiscalisation Pinel, le dispositif Censi-Bouvard est plafonné à 300 000 € d’investissement par an et par foyer fiscal, frais d’acquisition inclus. Ce plafond ne signifie pas qu’un investisseur ne peux pas acquérir de logement à un prix supérieur. Mais, la défiscalisation étant proportionnelle au prix d’achat, la loi Censi-Bouvard impose que cette dernière soit calculée sur la somme maximum de 300 000 €.

Le logement investi doit être neuf, meublé et appartenir à une résidence de service pour étudiant, jeune sénior ou encore à un EHPAD.

Les revenus du locataire d’un logement investi en loi Censi-Bouvard ne sont soumis à aucun plafond. Néanmoins, la location d’un logement en Censi-Bouvard à un membre de sa famille est interdite.

Défiscaliser en Censi Bouvard avec le statut LMNP

Le statut juridique LMNP est un statut fiscalement avantageux pour les propriétaires dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 50% des revenus globaux et 23 000 €/an.

Si ces conditions sont remplies, l’investisseur pourra réduire sa déclaration de recettes locatives annuelles de 50%. Autrement dit ne payer d’impôt que sur la moitié des loyers perçus.

Immobilier neuf : taxe foncière & frais de notaire

Autre forme de défiscalisation permise par un achat en programme immobilier neuf, l’exonération de taxe foncière durant 2 ans. Cette exonération est totale dans certaines communes, partielle dans d’autre. C’est le cas de Toulouse, de Rennes.

En 2022, nombre de commune ont voté une augmentation conséquente de la taxe foncière. Comme Annecy ou Strasbourg dont la taxe foncière augmentera de 8.9%. Des villes comme Nantes accusent +9% pour une taxe de 46.34% en 2022. 52.8% à Montpellier, 48.55% (groupement et ville cumulés) pour Toulouse. L’exonération de taxe foncière pendant 2 ans lors d’un achat immobilier neuf peux donc représenter une économie substantielle.

Lors d’un achat immobilier dans le parc ancien, les frais de notaire s’élèvent à près de 8% du prix du bien. Ces frais incluent bien sur la rémunération du notaire mais essentiellement la Taxe de publicité foncière et les frais d’assiette et de recouvrement. Ces deux derniers impôts sont considérablement réduits par l’état et la localité lors d’un achat en immobilier neuf. Que l’acheteur souhaite investir en immobilier locatif ou acquérir sa résidence principale, il paiera entre 2 et 3% de frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier neuf.

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