Danger loi Pinel : Comment contourner les risques pour un investissement efficace ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 1er inconvénient de la loi Pinel : le loyer plafonné
- 2ème inconvénient Pinel : une cible limitée
- 3ème inconvénient Pinel le plafonnement des niches
- Danger n°1 de la loi Pinel : Le mauvais emplacement
- Danger n°2 de la loi Pinel : la vacance locative
- Danger n°3 de la loi Pinel : les loyers impayés
- Les secrets d’un investissement Pinel sans danger (ou presque)
- Check-list de l’investissement Pinel
- Le courtier en immobilier neuf : un guide Pinel 100% gratuit
Le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire de France présente un nombre d’atouts encensé sur la toile. Mais choisir le dispositif Pinel n’est pas sans danger. Un investissement mal ciblé peut mettre à mal la rentabilité d’une opération immobilière.
Alors quels sont les dangers de la loi Pinel ? Quels inconvénients éviter pour garantir un placement rentable ? Suivez les conseils Immo9 pour contourner les risques de l’investissement locatif en immobilier neuf.
1er inconvénient de la loi Pinel : le loyer plafonné
Investir en loi Pinel à Toulouse comme dans toute zone éligible implique de louer son appartement à des loyers plafonnés.
La France est divisée en zone réparties selon les niveaux de tension immobilière constatés. La tension locative est définie par l’offre et la demande de logements à louer dans une ville. Paris est donc une zone de très forte tension locative : zone A bis et Nogent le Rotrou dont l’offre de logement est supérieure à la demande est située en zone C (non éligible).
L’investissement locatif en loi Pinel est limité aux zones de fortes tension locative. En 2022, le dispositif fonctionne dans les zones A, A bis et B1. Or dans ces zones qui incluent les grandes métropoles de l’hexagone, les loyers sont le plus souvent assez élevés.
Le dispositif Pinel ne permet pas de louer votre appartement neuf au prix du marché. Quel que soit l’emplacement de l’appartement, votre locataire ne paira pas d’avantage que les plafonds de loyer Pinel imposés. À savoir :
| Zones Pinel | Plafond de loyer Pinel/m² |
|---|---|
| A bis | 17.62 € |
| A | 13.09 € |
| B1 | 10.55 € |
2ème inconvénient Pinel : une cible limitée
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Ce qui implique que les bénéficiaires doivent être contribuables. En dessous d’un certain niveau d’imposition, l’avantage fiscal de la loi Pinel est limité.
Concrètement, si vous payez moins de 2000 € d’impôt sur le revenu par an, la possibilité de réduction du prix de l’appartement investi est considérablement réduite.
Exemple : Baptiste et Christiane payent actuellement 1800 € d’impôts annuels. S’ils choisissent d’investir dans un appartement neuf via la loi Pinel, ils peuvent obtenir au maximum 21 600 € sur 12 ans d’engagement. La somme n’est pas négligeable mais on est loin des 63 000 € possibles avec la loi Pinel pour un contribuable imposé à hauteur de 5 250 €/an.
Le dispositif présente donc le meilleur avantage fiscal aux ménages dont la déclaration annuelle dépasse les 5000 €.
N’oubliez pas que le premier investissement immobilier lorsqu’on a un petit salaire, reste d’acheter sa résidence principale. Vous économiserez vos loyers, préparerez votre retraite et limiterez votre taux d’endettement. Un investissement sûr, pérenne et qui pourra parfaitement se muer en investissement locatif lorsque vos revenus augmenteront.
Si vous n’êtes pas établi dans une ville et souhaitez investir en immobilier locatif, c’est aussi possible et potentiellement rentable, mais surveillez de prêt votre taux d’endettement qui doit rester compatible à long terme avec le règlement de vos loyers mensuels.
3ème inconvénient Pinel le plafonnement des niches
Les niches Fiscales dont la loi Pinel fait partie, sont limitées à 10 000 € de réduction d’impôt annuelle. Si vous bénéficiez d’autres avantages fiscaux, pensez à les calculer avant d’envisager un investissement locatif en loi Pinel.
En outre, la durée de la réduction d’impôt avec la loi Pinel est limitée aux nombres d’années d’engagement dans le dispositif : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Passé ce délai, même si le plafond de défiscalisation n’est pas atteint, vous ne pourrez pas reporter sur l’année suivante.
Lors de votre première déclaration d’impôt suivant votre investissement en loi Pinel, vous aurez à préciser votre durée d’engagement sur le formulaire 2044 EB. Afin de garder une liberté maximum, choisissez l’engagement minimum. Vous serez libres de le prolonger tous les 3 ans. Si vous choisissez d’emblée la durée maximum de location en Pinel, vous ne pourrez plus revenir en arrière en cas de changement de situation.
Danger n°1 de la loi Pinel : Le mauvais emplacement
La majorité du temps, les promoteurs de l’immobilier neuf choisissent des emplacements “bancables” pour leurs nouveaux programmes. Mais les choix d’emplacements de certains programmes immobiliers neufs peuvent être plus ou moins “discutables”.
Proposer la location d’un logement Pinel dans un programme éloigné des bassins d’emplois, des réseaux routiers ou encore des commerces et services... accroit les risques de ne pas trouver de locataire intéressé.
Avant d’entamer la constitution d’un patrimoine immobilier avec l’investissement locatif, Pinel ou non, quelques règles sont à connaitre.
Veillez à établir une stratégie cohérente avant de choisir le logement. Le choix de la typologie par exemple, déterminera le quartier ou la commune à viser. Les petites surfaces (studio, T1, T2) auront toutes les chances d’être loués dans des quartiers étudiants.
Les surfaces plus importantes (T3, T4, T5) accueilleront très probablement des enfants et nécessitent donc une proximité des écoles pour le bas âge et un service de transport en commun pour les collèges et lycées.
Danger n°2 de la loi Pinel : la vacance locative
Le deuxième risque de l’investissement Pinel découle du premier évoqué. La vacance locative définit le temps ou votre logement reste sans locataire (vacant). Ce phénomène anodin pour un investisseur aisé peut rapidement devenir angoissant si le loyer du logement investi en Pinel est la seule manne financière dont il dispose pour rembourser son crédit.
En théorie, la loi Pinel fonctionne uniquement dans les métropoles et villes périphériques ou la tension locative et majeure. Un critère qui diminue déjà significativement le risque de vacance.
En pratique, même dans les grandes villes, certains programmes immobiliers neufs peuvent peiner à trouver preneur, du fait d’un emplacement mal choisi, voire d’une qualité de réalisation discutable en comparaison des loyers demandés. Les loyers Pinel sont certes en dessous du marché locatif mais ce ne sont pas des logements sociaux. Un ménage en recherche de location Pinel souhaite profiter de la qualité du neuf à prix plafonné ; pas se loger à tout prix.
Si vous souhaitez éviter la vacance locative donc, sélectionnez avec soin l’emplacement de votre investissement ET votre promoteur.
Danger n°3 de la loi Pinel : les loyers impayés
Que vous passiez par une agence de gestion locative ou que vous ayez sélectionné vous-même votre locataire le risque zéro n’existe pas. Le loyer impayé est possible.
Si le désagrément est contrariant pour un investisseur aisé, il devient potentiellement très dommageable pour un petit budget. Le meilleur moyen pour vous prémunir reste la Garantie Loyers Impayés. Cette assurance dont le prix avoisine 2 % du prix d’un loyer peut contribuer à préserver la qualité de votre sommeil.
De manière générale et au risque de verser dans le paternalisme un point essentiel est à rappeler. Veillez à conserver une certaine souplesse dans vos prévisions budgétaires. Un crédit immobilier, c’est long et “la vie n’est pas un long fleuve tranquille”. Si votre où vos crédits immobiliers ne vous permettent plus de faire un pas, vous tiendrez 2 ans, pas 20.
Les secrets d’un investissement Pinel sans danger (ou presque)
Check-list de l’investissement Pinel
Voici à toutes fins utiles une liste des points à contrôler avant un investissement avec le dispositif loi Pinel :
- Listez les métropoles rentables en Pinel ;
- Cherchez la typologie la plus demandée dans la ville ciblée ;
- Choisissez une typologie en fonction de sa popularité et de votre budget ;
- Observez la santé économique et la démographie de la métropole ;
- Renseignez-vous sur les prix des loyers dans les métropoles visées et comparez avec les villes limitrophes, éligibles Pinel ;
- Renseignez-vous sur l’emplacement des facultés, grandes écoles ou bassins d’emplois en fonction de la typologie choisie ;
- Choisissez un logement situé proches des commerces, écoles, bassins d’emplois, transports et pôles d’enseignement supérieur.
Le courtier en immobilier neuf : un guide Pinel 100% gratuit
Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel en limitant le danger au maximum, le mieux reste encore d’être bien accompagné.
Offrez-vous les conseils d’un courtier en immobilier neuf. Le service étant totalement gratuit, il serait dommage de s’en priver. Un courtier Immo9 est rémunéré par l’ensemble de la promotion immobilière neuve. Il est donc totalement neutre pour vous orienter vers le bien le plus à même de convenir à votre profil. Il accompagne votre investissement en loi Pinel de A à Z, de la contraction de votre crédit jusqu’aux visites de l’appartement et à la levée de réserves.
Faire appel à un courtier en immobilier neuf vous permet de maitriser tous les rouages, légaux, fiscaux et stratégiques de votre investissement. Vous pouvez effectuer un achat en Pinel en cadrant au maximum les risques de l’investissement immobilier.
