5 Conseils pour un investissement immobilier rentable à Toulouse
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Conseil n°1 : Choisissez un emplacement stratégique
- 1 : La proximité des facs pour un locataire étudiant
- 2. La proximité des Bassins d’emploi pour viser large
- La proximité des commerces services et transports urbains pour tous
- Conseil n°2 : Sélectionnez le dispositif de défiscalisation le plus avantageux
- Défiscaliser à Toulouse avec la loi Pinel
- Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard
- Utiliser le statut LMNP
- Conseil n°3 : Anticipez tous les frais de votre investissement immobilier
- Conseil n°4 : Misez sur l’immobilier durable
- Conseil n°5 : Faites-vous accompagner par un spécialiste
- Investissement immobilier : Pourquoi choisir Toulouse ?
- Bénéfice record de 4.2 Milliards pour Airbus en 2021
- + 16 900 habitants par an
- 1ere ville étudiante de France
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à Toulouse ? Avec une santé économique imperturbable, une attractivité high level auprès de la gent estudiantine et un taux de rentabilité locative entre 3 et 5%, l’idée d’un investissement locatif dans la capitale d’Occitanie est à priori bonne. Suivez nos conseils d’experts pour réussir votre investissement immobilier à Toulouse.
Conseil n°1 : Choisissez un emplacement stratégique
L’emplacement d’un investissement en immobilier locatif est le premier des critères. Avant de choisir ce dernier, vous devez établir un profil de locataire cible. Toulouse est une métropole hétéroclite, aussi plusieurs possibilités s’offrent à vous, que vous choisissiez de rénover de l’ancien ou d’investir dans l’immobilier neuf à Toulouse.
1 : La proximité des facs pour un locataire étudiant
Le nombre d’étudiants à Toulouse a augmenté de 24,7% en 10 ans. Autre chiffre parlant, seul 13% d’étudiants logent au sein de leur domicile familial (contre 50% à Lyon). Avec un étudiant sur 2 trouvant son premier logement dans le parc immobilier privé à Toulouse, la ville est parfaite pour un achat de studio ou T1 rentable à condition de bien cibler les intérêts de ce jeune public.
Les universités toulousaines sont Paul Sabatier (35 000 étudiants) à Rangueil, L’Arsenal ou Toulouse I Capitole (22 400 étudiants) situé dans le quartier Compans Caffarelli, l’Institut Catholique posté aux Carmes (3 500 étudiants), l’Université Jean Jaurès (30 425 étudiants) est le mastodonte du Mirail.
Investir en immobilier à Toulouse près des établissement accueillant le plus grand nombre d’inscrit est un bon réflexe premier. Exception faite de la fac du Mirail qui, si elle est l’une des plus fournie de Toulouse, ne séduit pas les étudiants qui n’habitent pas sur place (moins d’un habitant du quartier Mirail sur 10 est étudiant).
Investir dans l’immobilier étudiant en centre-ville est également une idée rentable. Le locataire étudiant est toujours attiré par les activités, bars, lieux de vie du centre-ville et chaque faculté toulousaine est desservie par le métro. Les quartiers à retenir sont :
- Le moins cher : Rangueil ;
- Le plus prometteur (mais cher) : Compans Caffarelli ;
- Le centre-ville à Proximité du métro
2. La proximité des Bassins d’emploi pour viser large
Si le public visé par votre investissement immobilier à Toulouse est employé, du célibataire à la famille en passant par le jeune couple sans enfant, le premier critère de l’emplacement à choisir doit être la proximité des bassins d’emploi.
| Bassin d'emploi | Nombre d'emplois sur place |
|---|---|
| Aéronautique Blagnac | 70 900 |
| Montaudran Rangueil | 36 000 |
| Purpan/Cartoucherie/Arène | 33 800 |
| Basso-Cambo/zone Thibaud | 32 250 |
| ZAC Grande Plaine | 25 400 |
| ZI de Gramont | 16 950 |
| Oncopole | 15 300 |
| Enova/Labège | 14 850 |
| ZA de Fondeyre | 10 650 |
| Pôle d'activité Sud | 9 700 |
| ZI de Fenouillet | 6 200 |
La proximité des commerces services et transports urbains pour tous
Que vous choisissiez un investissement immobilier à Toulouse à destination d’un locataire étudiant ou employé, quelques critères sont valables pour l’ensemble des investissements locatifs.
1.La proximité des transports publics: veillez particulièrement à ce critère pour les étudiants (rarement motorisés) et pour les familles avec enfants modérément séduite à l’idée de devoir accompagner leur collégien ou lycéen en voiture tous les matins. Pour les logements situés hors de la première couronne toulousaine, vous vérifierez donc la présence d’un transport scolaire dans le cas où les collèges et lycées sont éloignés.
2.La proximité des commerces services et activités: Encore une fois, ce critère doit être considéré en fonction de votre cible les jeunes couples sans enfants souhaiteront être proche des salles de concert, musées, cinéma, animations... Les familles seront sensibles à la proximité des parcs, écoles, crèche et écoles de loisir (musique art etc).
Conseil n°2 : Sélectionnez le dispositif de défiscalisation le plus avantageux
Plusieurs options s’offrent à vous pour défiscaliser dans le cas d’un investissement immobilier à Toulouse. Les dispositifs de défiscalisation sont à sélectionner en fonction de votre profil.
Si vous souhaitez investir en immobilier et profiter de garanties tout en vous préservant des charges de travaux de mise aux normes, d’isolation de changement de chaudière ou autres chantiers classiques... optez pour un achat dans l’immobilier neuf. Les dispositifs qui s’offrent à vous dans ce type d’investissement sont alors la Loi Pinel, la Loi Censi-Bouvard et le statut LMNP.
Défiscaliser à Toulouse avec la loi Pinel
C’est le dispositif phare des investisseurs du parc immobilier neuf. Il permet de réduire son impôt jusqu’à 21% du prix du logement investi. Pour investir en loi Pinel à Toulouse vous devez :
- Acheter un logement neuf (de moins de 5 ans) en VEFA ou livré ;
- Choisir un temps d’engagement en Pinel qui déterminera le taux de réduction fiscale auquel vous pouvez prétendre : 6ans : 12 % ; 9 ans : 18% ; 12 ans : 21% ;
- Le louer à un ménage aux revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de revenus Pinel en cours ;
- Calculer le loyer Pinel réévalué en mai en 2022, 10.55 €/m² à Toulouse qui est en zone B1.
Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard
La loi Censi Bouvard permet de défiscaliser lors d’un investissement immobilier à Toulouse, uniquement dans le cas d’un achat en résidence de service. Elle présente un nombre d’avantages conséquent. Pour commencer vous réduisez votre impôt de 11% du prix d’achat de l’appartement. Vous pouvez également récupérer la TVA et cumuler le dispositif avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel. L’un des atout majeur de la loi Censi-Bouvard à Toulouse, c’est qu’elle ne requière aucune action de gestion locative. Un bail commercial est signé avec le gestionnaire de la résidence qui seul cherche un locataire, gère les tâches administratives connexes, les travaux... Votre recette locative est garantie par ce dernier même en cas de vacance locative.
Utiliser le statut LMNP
Le statut LMNP est réservé aux investissements en immobilier meublé à Toulouse. Les investisseurs dont les recettes locatives ne dépassent pas les 23 000 euros/an ou 50% des revenus globaux du ménage peuvent y prétendre.
Les avantages du statut dépendent du régime choisi. Si vous choisissez le régime Micro-Bic, vous ne serez imposés que sur la moitié de vos revenus locatifs. Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire les charges relatives à la location du logement meublé : intérêts bancaires, ameublement, travaux...
Conseil n°3 : Anticipez tous les frais de votre investissement immobilier
Afin d’éviter les déconvenues post achat immobilier, pensez à lister l’ensemble des frais inhérents à votre investissement locatif. Un conseil pour votre investissement immobilier à Toulouse qui vous permettra d’équilibrer votre budget mensuel en évitant les mauvaises surprises pendant tout le temps de location de votre logement.
Les frais survenant immédiatement lors d’un achat immobilier sont rapidement visualisables (intérêts de l’emprunt bancaire, frais de notaire, frais d’agence le cas échéant...). Mais il existe de nombreux frais annexes moins évidents qui peuvent réduire votre rentabilité. Veillez donc à programmer le paiement de :
- La taxe foncière ;
- Des frais de copropriété ;
- Des éventuels frais de gestion locative ;
- De mise aux normes ou de rénovation dans l’immobilier ancien.
Conseil n°4 : Misez sur l’immobilier durable
Si un investissement dans l’immobilier ancien à Toulouse est moins cher de prime abord, ce constat est surtout valable à court terme. De nouvelles lois soutiennent l’investissement en immobilier neuf et particulièrement en immobilier éco-responsable ou durable.
Dès 2023, les loyers des passoires thermiques (ou logements énergivores) seront gelés. La loi Pinel classique verra ses taux de réduction fiscale diminuer pour les logements classiques. La loi Pinel+ permettra de conserver les taux de réduction maximaux pour les logements DPE B. Des surfaces minimales ; un espace extérieur privatif obligatoire et une double orientation à partir du T3 sera également demandée.
En 2024, les appartements éligibles à la loi Pinel+ devront présenter une étiquette de DPE A.
En 2025, les logements affichant une étiquette de DPE G seront interdits à la location.
En 2028 , les logements présentant une étiquette DPE F seront interdits à la location
En 2034, les logements affichant une étiquette DPE E seront également retirés du parc locatif
Conseil n°5 : Faites-vous accompagner par un spécialiste
Acheter un appartement pour le mettre en location demande quelques connaissances sur le profil de l’immobilier local, les prix, les modes de défiscalisation, les contraintes juridiques et administratives.
Pour guider votre choix vers l’appartement neuf le plus adapté à votre profil, le courtier en immobilier neuf peut-être d’un secours appréciable. Ce spécialiste de l’immobilier neuf, de la défiscalisation et du marché immobilier toulousain peut vous prodiguer les conseils qui feront la différence pour vous garantir un investissement immobilier rentable à Toulouse.
Situé au 38 quai de Tounis, sur les berges de la Garonne dans le quartier des Carmes, l’agence de courtage en immobilier neuf Immo9 vous accueille du lundi au samedi de 9h à 19h.
En plus du conseil gratuit pour votre investissement immobilier à Toulouse, l’agence de par sa collaboration avec l’ensemble des promoteurs locaux et nationaux, vous permet de visualiser tous les programmes neufs en cours de commercialisation sur Toulouse et dans sa périphérie.
Investissement immobilier : Pourquoi choisir Toulouse ?
Bénéfice record de 4.2 Milliards pour Airbus en 2021
Toulouse est reconnue depuis plus de 10 ans comme une ville ou l’investissement immobilier locatif prospère. Si la crise sanitaire a fait trembler la santé économique de la ville en figeant les flottes aériennes du monde au sol, Airbus a finalement réalisé un bénéfice de 4.2 Milliards en 2021 et table sur une augmentation des volumes de production pour 2022. En avril 2022, Toulouse a vu apparaitre une floraison d’affiches de recrutement sur les arrêts de bus de la ville rose. Le géant de l’aéronautique a annoncé 6000 nouvelles embauches sur l’ensemble du Groupe.
+ 16 900 habitants par an
Critère prioritaire à observer avant tout investissement immobilier, la croissance démographique. Avec + 16 900 habitants par an entre 2013 et 2019, Toulouse est la 5eme ville de France qui affiche la plus forte croissance démographique (INSEE 2020). 4eme plus grande ville de France derrière Paris, Marseille et Lyon, la ville rose tire son épingle du jeu. En mai 2022, Christophe Pealaprat de l’action régionale chez l’Insee justifie l’attractivité de la ville rose par “des motifs économiques mais également par “la douceur de la ville rose”.
1ere ville étudiante de France
Investir en immobilier à Toulouse dans un logement étudiant est une recette qui a fait ses preuves. Avec :
- 107 000 étudiants recensés en 2021 ;
- + 24.7% d’inscrits en 10 ans ;
- + 7000 étudiants sur ces 2 dernières années ;
… Toulouse mérite grandement son titre (attribué par le magazine référence L’Étudiant en 2021) de première ville étudiante de France.
En 2022, l'académie toulousaine comptabilise 110 établissements de l'enseignement supérieur pour une offre de 196 formations. Parmi elles, nombre d’établissements de prestige comme l’Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, l’Institut National des Sciences Appliquées...
