Loi Pinel 2021... loyers, plafonds, évolutions
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Les loyers loi Pinel 2021 zone par zone
- Loi Pinel 2021... les plafonds de ressources
- Loi Pinel en 2021 : Bye bye les maisons neuves !
- Loi Pinel 2021 : Eco-habitats et quartiers prioritaires gardent les meilleurs taux
- Les quartiers prioritaires épargnés
- La réduction d’impôt Pinel ne bouge pas jusqu’en 2023 !
- Comment calculer un loyer Pinel 2021 à Toulouse
Les loyers loi Pinel 2021 zone par zone
C’est habituellement au mois de février que le ministère des finances publie les plafonds de loyers Pinel au bulletin officiel.
Début avril 2021... toujours rien à l’horizon. Pour débusquer l’information, il faut chercher sur le site web du ministère de la cohésion des territoires, rubrique : dispositif Pinel.
Dans le tableau intitulé « modulation des loyers par commune », on trouve finalement ces plafonds de loyer Pinel 2021 qui seront les suivants :
En zone A bis, le plafond du loyer Pinel au mètre carré sera de 17,55 €. En zone A, il sera de 13,04 € ; en zone B1 de 10,51 € et enfin en zone B2 de 9,13 €.
Les loyers Pinel ont donc augmenté de 0.7 % en 2021 et Bercy devrait théoriquement confirmer les chiffres annoncés.
Ces plafonds sont soumis au même coefficient multiplicateur que les années précédentes et la formule pour calculer un loyer Pinel reste la même : plafond au m² x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.
Exemple : Cyprien propose à la location Pinel, un 2 pièces neuf de 60 m² de surface utile, dans le quartier des Minimes à Toulouse. La ville fait partie de la zone Pinel B1, dont le plafond de loyer est fixé à 10,51 €/m². Pour calculer la somme qu’il pourra demander à son locataire tous les mois, le jeune propriétaire toulousain doit effectuer le calcul suivant 10,51 x (0.7 + 19/60) x 60 = 641,10 €.
Pour un 60m² en zone B1, Cyprien peut demander un loyer mensuel de 641€.
Loi Pinel 2021... les plafonds de ressources
Les plafonds de ressources Pinel ont été revus à la baisse de 0.6 % en 2021. Ce qui fait que le plafond imposé pour un foyer avec 4 personnes à charges passe de 80 584 € en 2020 à 80 103 € en 2021. Soit une baisse de 426 €.
Les plafonds de ressources sont les revenus annuels maximums perceptibles par un ménage éligible à la location d’un logement Pinel. Ils varient en fonction du nombre de personnes à charge au sein du foyer.
| Composition du foyer des locataires Pinel | zone A bis | zone A | zone B1 | zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 236 € | 38 236 € | 31 165 € | 28 049 € |
| Couple | 57 146 € | 57 146 € | 41 618 € | 37 456 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 74 912 € | 68 693 € | 50 049 € | 45 044 € |
| ... avec 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 282 € | 60 420 € | 54 379 € |
| ... avec 3 personnes à charge | 106 415 € | 97 407 € | 71 078 € | 63 970 € |
| ... avec 4 personnes à charge | 119 745 € | 109 613 € | 80 103 € | 72 093 € |
| ...majoration par personne à partir de la cinquième | + 13 341 € | + 12 213 € | + 8 936 € | + 8 041 € |
Nicolas et Marjolaine sont ouvriers, employés par l’usine AIRBUS à Saint-Martin du Touch. Ils déclarent ensemble 41620 € de revenu fiscal de référence en 2019 (Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2).
En 2021, ils dépassent le plafond imposé et ne peuvent prétendre à un logement loué en Pinel. En 2020, ils auraient pu être candidats à la location d’un logement Pinel avec ces mêmes revenus.
Loi Pinel en 2021 : Bye bye les maisons neuves !
Depuis le 1er janvier 2021, la maison neuve n’est plus concernée par la loi Pinel. Le dispositif est réservé aux appartements des programmes immobiliers collectifs.
Notez bien que la date retenue par la loi est celle du dépôt de permis de construire. Une maison neuve livrée en 2021, dont le permis de construire a été déposé en 2020 est encore éligible à l’investissement locatif du dispositif Pinel.
L’article 199 novovicies du code des impôts qui décrit les conditions d’accès au dispositif de défiscalisation a remplacé le mot « logement » par l’expression « bâtiment d’habitation collectif ». L’investissement locatif en loi Pinel dans un appartement neuf à Toulouse est désormais exclusivement réservé à la résidence collective.
définition du bâtiment d’habitation collectif : article R.111-18 du code de la construction et de l’habitation :
- Le nombre d’appartements doit être supérieur à 2.
- Il doit y avoir superposition des logements, même partielle, directe ou indirecte.
Loi Pinel 2021 : Eco-habitats et quartiers prioritaires gardent les meilleurs taux
Depuis la loi de Finances pour 2021, on sait que les taux de réduction d’impôt, dont peuvent bénéficier les investisseurs en immobilier neuf, baisseront progressivement à partir de 2023.
Tous ? Non. La bonne nouvelle pour les aspirants investisseurs, c’est que le gouvernement a proposé des amendements au texte de loi Finance 2021 prévoyant une liste d’exceptions à ces réductions d’abattements fiscaux.
Les appartements neufs devançant les normes environnementales en vigueur ainsi que les programmes neufs situés dans des zones prioritaires garderont un taux de réduction d’impôt maximum. Les conditions seront précisées par décret.
amendement n° II-3646 présenté par le gouvernement en novembre 2020
Les dispositions... ne s’appliquent pas aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret.
assemblee-nationale.fr
À Toulouse, des programmes neufs BEPOS (Bâtiments à Energie Positive) sont déjà proposés à l’achat depuis 2016.
On peut, sans trop s’avancer, supposer qu’un programme tel que “Wood’Art” dans le quartier de la Cartoucherie, qui réunit 5 labels environnementaux (Niveau Thermique Label E+C- de niveau E3C2, NF Habitat HQE, Label "Bâtiment Durable Occitanie" - niveau Argent, Label Biosource - Niveau 1, Label BBCA) serait typiquement le genre de bien éligible au cercle des exceptions.
Les quartiers prioritaires épargnés
Les politiques publiques toulousaines affichent 12 quartiers prioritaires :
Grand Mirail : (Mirail Université - Reynerie, Bellefontaine – Milan, Bagatelle La Faourette Papus Tabar Bordelongue ), Les Pradettes, Arènes, Cépière-Beauregard, Trois cocus - La Vache, Bourbaki, Negreneys, La Gloire, Soupetard, Empalot, Bréguet-Lecrivain, Les Maraîchers
Si les amendements sont adoptés, ces quartiers seront encore éligibles à l’investissement en Pinel, aux taux applicables en 2021.
La réduction d’impôt Pinel ne bouge pas jusqu’en 2023 !
Le dispositif de défiscalisation via l’investissement locatif Pinel a encore de beaux jours devant lui.
À noter : plus tôt vous investissez dans un logement neuf à Toulouse ou dans les villes de France des zones A, Abis, B1, (ou zone B2 sous conditions), plus votre économie d’impôt sera avantageuse.
Si vous êtes intéressés, sachez que les taux de réduction d’impôts maximum ne s’appliquent que jusqu’au 31 décembre 2022.
La loi de finance pour 2021 prévoit la réduction des taux à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % pour les mêmes durées de location à partir de 2023. Elle devrait continuer sur la pente descendante en 2024.
Détail important : c’est La date de dépôt de permis de construire qui compte. La baisse des taux d’abattement fiscal Pinel concernera les biens immobiliers dont les permis de construire ont été déposés à partir du 1er janvier 2023.
Exemple : En février 2021, Kevin fait l’acquisition d’un logement neuf dont la livraison est prévue en 2023, au cœur du quartier des Sept Deniers pour un prix de 200 000 euros.
La date de son investissement lui permet de bénéficier des avantages et des taux d’abattement fiscaux de 2021.
Si le jeune propriétaire propose l’appartement à des locataires éligibles pendant 6 ans, il fera une économie d’impôt de 24 000 €. S’il préfère prendre un engagement de 9 ans, il économisera 36 000 €. Enfin s’il le loue pour une durée de 12 ans, il pourra prétendre à un abattement fiscal de 42 000 €. L’État lui reversera alors (sous forme d’économie d’impôt) environ 21 % du prix d’achat du bien.
Baisse des taux entre 2021 et 2024 en zone Pinel B1
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 12% | 10.5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 21% | 17.5% | 14% |
Comment calculer un loyer Pinel 2021 à Toulouse
Toulouse et 76 communes de la Haute-Garonne sont classées dans la zone B1 de la loi Pinel
Dans l’immobilier neuf à Toulouse et dans toutes les zone Pinel B1 de Haute Garonne, le plafond de loyer des locataires est fixé à 10,51 euros/m²pour l’année 2021.
Attention de bien tenir compte de la surface utile pour le calcul du loyer :
surface utile = surface habitable + la moitié des surfaces annexes : loggia, terrasse, balcon..., jusqu’à 8 m².
Formule de calcul du loyer des appartements Pinel à Toulouse et en zone B1 : 10,51 x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.
En tant que propriétaire, vous êtes autorisé à revaloriser le loyer versé par votre locataire en loi Pinel en cours de bail si (et seulement si) vous avez prévu au contrat une clause de révision annuelle des loyers. Dans le cas contraire, le loyer peut être modifié à la date anniversaire de la signature du bail.
