Loi Pinel 2023 : quelles sont les transformations à venir pour l’investissement locatif ?

Pierre Ferreiro

le 14 septembre 2022

[ mis à jour le 11 janvier 2023 ]

Une révolution est annoncée dans le monde de la défiscalisation en janvier 2023. Le dispositif Pinel que nous connaissons actuellement est en effet mené à disparaître au profit d’une nouvelle mouture, baptisée loi pinel plus. Bien qu’il soit toujours possible d’investir en loi Pinel en 2023, cette solution sera moins intéressante pour les investisseurs. Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique diminueront en début d’année prochaine au profit du nouveau dispositif.

Alors, quels sont les critères à respecter pour prétendre aux meilleurs avantages fiscaux ? Quelles sont ses spécificités ? Nous vous présentons ce nouveau Pinel qui s’annonce comme un incontournable pour l’investissement dans l’immobilier neuf à Toulouse et dans le reste de la France.

Loi Pinel 2023 : vers un immobilier plus écoresponsable

La loi Pinel+ se veut dans l’ère du temps. Elle prend en effet en compte les difficultés rencontrées actuellement au niveau environnemental et énergétique. Afin de créer une France plus verte et moins dépendante en énergie, la loi Pinel 2023 inclut de nouveaux critères de performance énergétique des logements.

Loi Pinel 2023 : la mise en application de la RE2020

Le nouveau format de la loi Pinel 2023 prend en compte les objectifs de neutralité carbone prévus pour 2050. C’est d’ailleurs un des principes directeurs qui a conduit Emmanuelle Wargon, ancienne ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique, chargée du logement, à tracer les premières ébauches du dispositif Pinel+.

Ce nouveau dispositif tend ainsi à construire des appartements à haute performance énergétique. Ce sont les jalons 2025 de la RE2020 qui déterminent l’éligibilité des logements au Pinel+. Cette réglementation affiche plusieurs objectifs, notamment :

• construire des habitations moins énergivores et ayant recours à des énergies moins carbonées ;
• réaliser des constructions produisant moins de carbone, notamment en ayant recours à des matériaux biosourcés ;
• créer des habitations plus confortables à vivre lors des périodes de forte chaleur, sans avoir recours à la climatisation.

Des logements moins énergivores

Le réchauffement climatique et les difficultés d’approvisionnement en énergie causées par la guerre en Ukraine sont autant de raisons de réduire la dépendance énergétique des contribuables. Pour se faire, la RE2020 affiche des objectifs ambitieux en termes de performance énergétique des logements, avec une CEP NR (Consommation d’Énergie Primaire Non Renouvelable) de 70kWhep/m²/an et une CEP (Consommation d’Énergie Primaire) de 85kWhep/m²/an.

Concrètement, cela signifie une réduction de 30% des besoins énergétiques des derniers programmes neufs en comparaison à leurs prédécesseurs. De même, la RE2020 prévoit la sortie des énergies fossiles dès 2025. Elle vise ainsi à remplacer les chauffages au gaz par des systèmes plus respectueux, comme les pompes à chaleur individuelles, les réseaux de chaleur ou la chaufferie biomasse. Pour être éligibles à la RE2020, les systèmes de chauffage des habitations construites entre 2022 et 2025 devront ainsi produire moins de 14 kgCo2/an/m²*. Ensuite, à partir de 2025, ce seuil sera ramené à 6,5 kg/CO2/m²/an.

Des constructions bas carbone

Le secteur de la construction est un des plus gros émetteurs de gaz à effet de serre en France et dans le monde. On estime aujourd’hui qu’environ 60% de l’empreinte carbone d’un bâtiment vient de sa phase de construction, les 40% restants provenant de son exploitation*. La RE2020 inclut ainsi le calcul de l’analyse en cycle de vie, qui est la somme des impacts carbones estimées de tous les matériaux et équipements utilisés dans un bâtiment.

La RE2020 valorise ainsi le recours à des matériaux plus respectueux de l’environnement, émettant peu de carbone lors de leur fabrication ou étant capables de stocker du carbone dans les bâtiments. C’est notamment le cas du bois et des matériaux biosourcés. Le gouvernement envisage à cette fin de développer la production nationale de bois afin de limiter les importations.

Le confort d’été : une nécessité avec le changement climatique

Autre axe majeur de la RE2020 : celui du confort d’été. Comme nous avons pu le constater cet été, les effets du réchauffement climatique se font de plus en plus visibles. Il est donc nécessaire de créer des habitations capables de pouvoir retenir une certaine fraîcheur en de pareilles périodes, sans avoir recours à la climatisation. Bien qu’utile, cet appareil est très polluant : on l’estime responsable de 5% des émissions de Gazs à Effet de Serre du secteur du bâtiment en France.*

La RE2020 comprendra ainsi un indicateur de confort d’été des logements, prenant en compte le “besoin de froid” dans l’estimation des besoins énergétiques des bâtiments. Ce “confort d’été” sera calculé en degré.heure. Ainsi, pour être éligible au nouveau format de la loi Pinel en 2023, un logement devra connaître moins de 1250DH par an. Concrètement, pour être éligible à la RE2020, un logement ne pourra pas avoir une température de 30°C ou plus le jour et de 28°C ou plus la nuit plus de 25 jours consécutifs.

Loi Pinel 2023 : un calendrier concernant les performances énergétiques

Les objectifs du dispositif Pinel+ sont très exigeants en termes de performance énergétique. Cela nécessite une transformation profonde des méthodes de construction et du secteur de l’immobilier. Conscient que cela ne se fera pas en un jour, le gouvernement a dressé un calendrier relatif à l’éligibilité des logements à la nouvelle loi Pinel en 2023. Ainsi, pour être éligibles :

• Les biens acquis en 2023 doivent respecter le jalon 2025 de la RE2020;
• Les biens acquis en 2024 doivent respecter le jalon 2025 de la RE2020, et atteindre un DPE A;
• Les biens acquis en 2023 ou 2024 et dont le permis de construire a été émis avant le 1er janvier 2022 doivent être détenteurs du label E+C- et atteindre un DPE A;
• Les biens plus anciens mais acquis en 2023 ou 2024, souvent des biens réhabilités, doivent parvenir à un DPE A ou B.

Loi Pinel 2023 : vers un immobilier plus humain

Le nouveau tournant de la loi Pinel 2023 est également marqué par des préoccupations de confort et de qualité, et tend à rendre l’immobilier plus humain et soucieux des locataires. Des critères de surface, et de confort ont été émis pour ce nouveau dispositif, qui tend également à relancer la construction dans les quartiers prioritaires.

Loi Pinel 2023 : des surfaces minimales selon les typologies

Le successeur de la loi Pinel en 2023 se veut plus soucieux du confort de vie des locataires et de la décence des logements proposés. En effet, le Pinel plus introduit un critère de surface minimale du logement. Chaque typologie est rattachée à une surface minimale afin de contribuer à créer un futur parc immobilier pérenne, composés d’appartements agréables à vivre, et surtout, durables.

De même, dans ses critères, le nouveau dispositif a pris en compte un désir qui s’est fait de plus en plus ressentir en France pendant la crise du Covid-19 : celle de posséder un espace extérieur privatif. Pour être éligible au Pinel+, chaque logement devra ainsi posséder un espace extérieur comme un jardin, un balcon, une terrasse ou une loggia. Là encore, une surface minimale a été attribuée pour chaque typologie d’appartement.

Retrouvez l’ensemble des surfaces minimales attribuées à chaque typologie de logement :

Loi Pinel 2023 : des critères de confort basés sur le rapport Giacometti-Leclercq

Un autre critère de confort associé à la nouvelle version de la loi Pinel en 2023 est celui de la luminosité naturelle des appartements. En effet, pour être éligible au Pinel+, chaque logement à partir du T3 (3 pièces) doit obligatoirement bénéficier d’une double exposition. Pour les studios et les deux pièces, il n’y a pas d’obligation, et seulement une simple recommandation. La luminosité d’un logement influe en effet sur sa valeur marchande, sur le confort de vie des habitants, et permet de réaliser des économies de chauffage en hiver.

Les premiers contours du dispositif Pinel+ sont apparus au cours de la présentation du référentiel Girometti-Leclercq* au cours de la table ronde “Habiter la France de demain”, donnée en septembre 2021. Ce référentiel de qualité d’usage fait un constat de l’état du parc immobilier en France et donne des préconisations visant à son amélioration.

D’autres recommandations ont été données dans ce rapport, en plus de celles regardant la luminosité, les surfaces minimales et la présence d’espaces extérieurs privatifs. Ainsi, en septembre, des critères regardant la hauteur minimale sous plafond, la ventilation naturelle des habitations ou encore la surface minimale des chambres étaient à l’étude. Ils n’ont cependant pas été retenus.

Loi Pinel 2023 : relancer la construction dans les quartiers prioritaires

Une autre option se présente à ceux qui veulent investir en loi Pinel en 2023 : celle de faire l’achat d’un bien immobilier situé dans un quartier prioritaire. En effet, malgré l’instauration du nouveau dispositif Pinel+, les investisseurs pourront continuer à profiter pleinement des taux de réductions d’impôts du Pinel en investissant dans un bien situé dans un quartier prioritaire.

Cette exception présente de nombreux avantages, aussi bien pour les personnes souhaitant réaliser un investissement que pour le renouvellement du parc immobilier vieillissant de ces quartiers. De nombreuses mesures sont prises par le gouvernement et l’Agence Nationale de l’Habitat afin de moderniser ces quartiers. Cette incitation financière permet aux investisseurs privés de participer à ce projet social d’importance, et ainsi de réduire les dépenses publiques.

Loi Pinel en 2023 : la fin du dispositif tel que nous le connaissons actuellement

Le dispositif Pinel+ se base en grande partie sur son prédécesseur, dont il reprend la quasi-totalité des critères. Il vise cependant à le remplacer : afin de populariser le Pinel+, les taux de réduction d’impôts liés au Pinel sont amenés à diminuer progressivement dès janvier 2023. Cette fin d’année 2022 est donc le dernier moment pour profiter des taux pleins de la loi Pinel.

Loi Pinel Plus : un dispositif reposant sur les bases du Pinel

Le dispositif Pinel+ repose en grande partie sur les bases de son prédécesseur, le Pinel. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôts très conséquente en achetant un appartement neuf, pouvant atteindre jusqu’à 63 000 euros en maximum. Pour en bénéficier, la mise en location de l’appartement doit se faire sous des conditions bien spécifiques.

Ainsi, pour bénéficier des avantages du Pinel, ou du Pinel+, qui reprend également les critères suivants, il est nécessaire de :

• Acheter un appartement neuf situé dans une zone éligible au dispositif (A, A bis ou B1);
• Mettre cet appartement en location nue, c’est-à-dire sans aucun meuble, pour une durée prédéfinie qui pourra être de 6, 9 ou 12 ans;
• Louer cet appartement à un loyer respectant les plafonds de loyer en vigueur dans la zone où il se trouve;
• Choisir des locataires ayant des ressources ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur dans la zone où se trouve l’appartement;
• Ne pas réaliser plus de deux investissements par an, que ce soit en Pinel ou en Pinel+. Chacun d’entre eux est par ailleurs plafonné à 5 500€/m² et 300 000€ de prix d’achat du bien

En respectant ces principes, un propriétaire peut prétendre à une réduction d’impôts dont le montant varie selon la période d’engagement locatif choisie et le prix du bien. Voici les taux de réductions d’impôts auquel donne droit le Pinel en 2022, qui sont les mêmes que ceux auxquels donnera droit le dispositif Pinel+:

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires

Le Pinel plus reprend les mêmes zones, ainsi que les mêmes plafonds de loyers et de ressources des locataires que son prédécesseur, le Pinel. Retrouvez-les dans le tableau récapitulatif ci-dessous :

2022 : dernière année pour profiter des taux pleins du Pinel

Les investisseurs souhaitant profiter des taux pleins de la loi Pinel “classique” doivent se dépêcher ! Cette fin d’année 2022 est la dernière fenêtre pour profiter des taux pleins du Pinel, qui seront amener à diminuer progressivement à partir de janvier 2023. En effet, à partir de cette date, les taux du Pinel classique sont amenés à diminuer afin de populariser le nouveau dispositif Pinel+.

Voici comment vont évoluer les taux de réduction d’impôt du Pinel à partir du début de janvier 2023 :

Les avantages à investir en Pinel+ sont nombreux, cette nouvelle mouture incitant notamment à investir dans des logements obéissant aux dernières normes. Si cela permet d’envisager une plus-value plus importante au moment d'une éventuelle revente, cela implique également de devoir investir dans des appartements ayant un prix plus élevé. Les investisseurs souhaitant réduire leurs frais au maximum ont donc tout intérêt à profiter des taux pleins du Pinel, tant qu'ils en ont encore la chance.

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