Loyer à Toulouse : ce que révèle le dernier Observatoire 2024
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Toulouse : des loyers stables… en apparence
- Des écarts très marqués entre quartiers
- Des quartiers encore abordables dans Toulouse
- Un marché locatif Toulousain sous tension
- Le centre-ville devient inaccessible pour beaucoup
- Une périphérie… plus chère qu’attendu
- La grande couronne : dernier bastion abordable ?
- Vers une régulation nécessaire ?
À première vue, rien d’inquiétant : les loyers à Toulouse sont restés globalement stables en 2024, avec une médiane de 11,7 €/m².
Alors que le marché locatif toulousain semble résister à l’inflation qui frappe d’autres métropoles, la réalité de terrain est un rien différente. L’offre se raréfie, les petites surfaces sont prises d’assaut, et certaines zones — en particulier le centre-ville et les quartiers proches — deviennent inaccessibles pour les jeunes ou les familles modestes.
Un phénomène moins attendu, les communes de première et deuxième couronnes, autrefois considérées comme des solutions de repli, voient leurs loyers rejoindre ceux de la ville. Résultat : une homogénéisation des prix dans toute l’agglomération, mais aussi un renforcement de la concurrence et des inégalités.
Zoom sur un marché locatif en apparente accalmie, mais en réalité sous tension.
Toulouse : des loyers stables… en apparence
D’après les données 2024 de l’Observatoire des loyers , le loyer médian à Toulouse s’établit à 11,7 €/m², toutes surfaces et tous types de logements confondus. Ce chiffre repose sur 30 062 observations réparties sur 173 000 logements.
Ce niveau de loyer peut sembler modéré comparé à d'autres grandes métropoles comme Paris (26 €/m²), Lyon (13,7 €/m²) ou Bordeaux (12,4 €/m²), mais il masque en réalité d’importantes disparités territoriales au sein même de la Ville rose. La moyenne cache des hausses localisées parfois très marquées dans certains quartiers en forte demande.
Des écarts très marqués entre quartiers
Ainsi, si l’on entre dans le détail, le centre-ville de Toulouse affiche un loyer médian de 14,1 €/m², soit près de 2,5 € de plus que la moyenne globale de l’agglomération. Dans certains quartiers prisés comme Saint-Cyprien, les Carmes ou la Côte Pavée, les loyers peuvent même dépasser les 17 €/m² pour les petites surfaces.
Les jeunes sont les premiers touchés par ces prix élevés. Les studios et T1 dans le centre coûtent en moyenne 559 € par mois, soit un effort financier souvent disproportionné pour un étudiant ou un jeune actif au salaire modeste.
En comparaison, dans certains quartiers plus excentrés, les loyers descendent bien en dessous de cette moyenne. Par exemple, à Borderouge ou Montaudran, le loyer médian se situe entre 10,5 et 11 €/m², et certains logements se négocient à moins de 500 € pour un deux-pièces.
Des quartiers encore abordables dans Toulouse
Tous les quartiers de Toulouse n’ont pas vu leur loyer s’envoler. Des secteurs comme Bagatelle, Empalot, le Mirail, ou encore les Izards présentent des loyers inférieurs à 10 €/m², notamment pour les grands logements familiaux. La contrepartie est une offre immobilière parfois plus ancienne ou moins bien desservie, et une image de quartier "moins valorisée".
Un marché locatif Toulousain sous tension
Le marché locatif toulousain est aujourd’hui marqué par un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande, qui pèse particulièrement sur les candidats à la location les plus fragiles : jeunes actifs, étudiants, familles monoparentales ou foyers modestes.
La situation est particulièrement tendue sur les petites surfaces, type studios et T1, très recherchées dans une ville qui accueille chaque année des milliers d’étudiants et de jeunes diplômés attirés par les filières d’aéronautique, de numérique ou d’ingénierie. Selon La Dépêche du Midi, la pression locative sur ce segment est telle que la recherche d’un logement peut durer plusieurs semaines, voire plusieurs mois dans certains quartiers prisés du centre ou de la première couronne.
Ce déséquilibre structurel entraîne un phénomène bien connu : les relocations sont l’occasion d’une revalorisation quasi systématique des loyers, surtout dans les zones à forte demande. Mais comme la mobilité résidentielle reste faible — beaucoup de locataires préfèrent conserver leur logement en raison des prix élevés à la relocation —, cette hausse ne se traduit pas immédiatement dans les chiffres médians publiés. Résultat : les loyers ne baissent pas, mais augmentent de manière insidieuse, au fil des changements d’occupants.
La rareté des biens abordables dans Toulouse intra-muros accentue cette pression. Face à l’impossibilité de se loger à prix raisonnable dans le centre ou les quartiers proches, de nombreux ménages sont contraints de s’éloigner progressivement vers les franges de la métropole, voire au-delà. Cette tendance est particulièrement marquée chez les étudiants, les jeunes actifs en début de carrière et les familles modestes, qui peinent à trouver un logement de taille correcte avec un loyer compatible avec leurs revenus.
Le report vers la périphérie est désormais une réalité visible. Dans des communes comme Labège, Fenouillet, Portet-sur-Garonne, Muret ou Roques, les loyers sont nettement plus bas, autour de 8,5 €/m², selon les données de La Dépêche. Mais cette solution n’est pas sans contrepartie : temps de trajet plus long, nécessité de posséder un véhicule personnel, moindre densité de services et d’infrastructures. Autant d’éléments qui ajoutent une dimension sociale et territoriale à la crise du logement locatif toulousain.
Par ailleurs, la construction de logements, bien qu’importante dans la métropole, ne parvient pas à répondre au dynamisme démographique de la ville. Toulouse reste l’une des villes les plus attractives de France, avec plus de 10 000 nouveaux habitants chaque année, ce qui alimente une demande constante sur le marché locatif. Or, nombre de programmes neufs visent prioritairement l’accession à la propriété ou se situent dans des segments de marché plus haut de gamme, ce qui ne répond pas directement aux besoins des locataires en difficulté.
Le centre-ville devient inaccessible pour beaucoup
Selon un article de La Dépêche du 13 mars 2025, les loyers du centre-ville ont atteint des niveaux records en 2024. Le prix moyen y dépasse les 15 €/m². Pour un studio, cela représente un loyer mensuel hors charges compris entre 550 et 650 €. Un T2 se loue autour de 800 €.
Des quartiers comme Saint-Cyprien, la Côte Pavée, les Carmes, les Chalets ou Saint-Aubin affichent des niveaux de loyer très supérieurs à la médiane de l'agglomération. Pour les jeunes actifs ou les étudiants, même en colocation, ces zones deviennent de plus en plus inaccessibles.
Une périphérie… plus chère qu’attendu
Autre enseignement fort de l’Observatoire : la périphérie n’est plus synonyme d’économies. Les communes de 1re et 2e couronne — Blagnac , Colomiers, Ramonville, Aucamville, Quint-Fonsegrives — ont désormais rattrapé les niveaux de loyers de Toulouse intra-muros. Dans ces villes, les loyers médians se situent entre 11 et 11,50 €/m², soit autant que dans des quartiers toulousains comme Montaudran, Borderouge, la route de Launaguet ou Saint-Simon.
Ce rééquilibrage s’explique notamment par la multiplication des programmes immobiliers récents, souvent financés via le dispositif Pinel : des logements bien situés, proches des commerces et des transports, qui se louent à des prix proches de ceux de la ville, voire parfois plus chers que des biens anciens intra-muros.
À Colomiers, par exemple, un T3 de 65 m² se loue autour de 720 €, soit 11 €/m², un tarif qui reflète à la fois la qualité du bien et la forte demande.
La grande couronne : dernier bastion abordable ?
Face à cette homogénéisation des prix, certains ménages se tournent vers des communes plus éloignées comme Roques, Fenouillet, Muret ou Seysses. Dans ces secteurs, les loyers sont plus bas, pouvant descendre à 8,5 €/m², mais cette attractivité a un prix : temps de trajet rallongés, nécessité d’un véhicule personnel, accès plus limité aux services et équipements urbains.
Ce mouvement de déport de la demande vers la grande périphérie témoigne d’une tension généralisée du marché locatif toulousain, qui ne se limite plus à la seule ville de Toulouse, mais gagne l’ensemble de la métropole.
Vers une régulation nécessaire ?
Face à la hausse de la demande et à la stagnation de l’offre, la question de la régulation du marché se pose. Certains acteurs locaux envisagent l’encadrement des loyers dans les zones les plus tendues. D’autres misent sur un soutien renforcé à la construction, notamment en matière de logement social et abordable, afin de rééquilibrer l’offre.
En attendant, le jeu de la mobilité résidentielle se poursuit : s’éloigner ne signifie plus forcément payer moins, et rester en ville devient un luxe réservé aux ménages les plus solvables. Le marché locatif toulousain, sous tension constante, révèle chaque année un peu plus les limites de son accessibilité.
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