Build to rent : un nouveau type d'investissement en plein essor
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Le Build to Rent, qu’est-ce que c’est ?
- Un concept hybride
- L’origine du Build to Rent
- L’attrait du Build to Rent
- Build to Rent : comment ça marche ?
- Une offre proche mais différente du coliving
- Partenariats entre promoteurs et gestionnaires
- Le Built to Rent : une tendance qui se confirme en France
- De grands acteurs s’allient
- Une autre relation au logement
La France est depuis longtemps attachée au concept du logement individuel. Si l’investissement locatif se présente comme une entreprise particulièrement rentable, l’accession à la propriété constitue un des principaux objectifs de la majorité des citoyens. En effet, après avoir reversé des loyers à des propriétaires, la plupart d’entre eux souhaite avoir l’entière jouissance de son propre logement.
Cependant, l’accession à la propriété peut s’avérer particulièrement complexe dans certaines Métropoles où la demande en logement est trop forte par rapport à l’offre. Ainsi, dans plusieurs capitales mondiales telles que Londres, des alternatives émergent, comme le “Build to Rent”. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette nouveauté, qui fera peut-être un jour son arrivée dans le parc immobilier neuf de Toulouse Métropole.
Le Build to Rent, qu’est-ce que c’est ?
Le Build to Rent est un nouveau type d’habitat, à la croisée du logement individuel, du coliving et de la résidence de services. Présentation de cette nouvelle tendance.
Un concept hybride
Le Build to Rent se présente comme une toute nouvelle manière de se loger. Le nom peut paraître trompeur : si le fait de “construire pour louer” n’a rien de nouveau, cette nouvelle offre immobilière est totalement inédite. Après avoir fait ses succès dans d’autres pays d’Europe, le BTR commence à faire son arrivée en France, mais reste assez éloigné de l’habitat traditionnel français.
Le concept du Build to Rent reprend des aspects du coliving et de la résidence de services. Il s’agit de résidences composées de véritables appartements spacieux, meublés et prêts à vivre, et d’espaces communs proposant de nombreuses prestations. Les services peuvent faire partie d’un bouquet inclus dans les charges, ou peuvent être payés à la carte par les résidents. Le BTR peut aussi bien se faire dans un immeuble d’appartements que dans un lotissement de maisons individuelles.
Souvent, on trouvera des espaces partagés et privatisables, salle de sport, piscine, laverie, atelier de bricolage, salle de jeu ou encore espace de coworking... les possibilités sont nombreuses. Une véritable communauté est créée entre les différents résidents de l’immeuble, et il n’est pas rare qu’un concierge soit présent pour répondre à leurs demandes. Mais le loyer est bien entendu supérieur à celui d’un appartement classique.
L’origine du Build to Rent
Il est assez évident que le Build to Rent est bien éloigné des habitudes de logement des Français, qui ont pour la plupart d’entre eux le projet d’un jour accéder à la propriété. Cette nouvelle pratique locative est apparue outre-Manche, comme l’on peut facilement le deviner au vu de son nom. À vrai dire, cette pratique serait apparue à Londres après les Jeux Olympiques de 2012, suite à la transformation d’un village d’athlète en ensemble de locations privées.
Cette pratique s’est ainsi développée dans un certain nombre de grandes Métropoles mondiales où il est quasiment impossible d’acheter un appartement tant les prix de l’immobilier sont élevés. Le BTR a notamment gagné du terrain dans de grandes villes d’Angleterre, d’Espagne, du Portugal ou encore d’Italie. Certains citadins, quitte à payer un loyer tous les mois préfèrent ainsi payer un peu plus cher pour bénéficier d’un bouquet de services.
L’attrait du Build to Rent
Le Build to Rent, par ses loyers plus élevés, séduit principalement des locataires plus aisés, disposant d’un niveau de vie confortable. La moyenne d’âge des résidents est comprise entre 25 et 34 ans, et le type d’appartement le plus populaire est le T2, suivi de près par le T3. Le BTR est plus populaire en milieu urbain que dans les périphéries, et les résidents sont principalement des couples et des personnes célibataires.
Certaines familles sont également attirées par ce type de logement. Des résidences proposent en effet des salles de jeux avec des structures ou encore des jardins extérieurs spacieux, recherchés par les parents d’enfants en bas âge. Avec des nurseries ainsi que des activités sportives et créatives à l’intérieur même des résidences BTR, les parents peuvent eux aussi se divertir plus facilement.
Build to Rent : comment ça marche ?
Le fonctionnement de cette nouvelle forme d’habitat, proche du Coliving, est assez particulier. Les résidences résultent de partenariats entre grands acteurs de la promotion immobilière. L’investissement dans le BTR revêt donc des formes quelques peu distinctes.
Une offre proche mais différente du coliving
Le fonctionnement d’un immeuble en BTR présente quelques similarités avec celui d’un bâtiment en coliving, mais également quelques différences de taille. Pour rappel, le coliving est un concept d’habitat partagé où le vivre-ensemble entre les habitants est mis en avant. Ce type de résidences offre divers services à ses habitants, qui disposent de logements individuels tout en ayant accès à diverses parties communes.
Cependant, le coliving s’oriente davantage à destination d’une clientèle jeune. Les appartements en coliving sont en effet très petits : il s’agit généralement de chambres avec salles de bains privatives et kitchenettes. Les véritables espaces de vie sont dans les parties communes, et les baux sont plus courts et flexibles. Dans une résidence BTR, les habitants peuvent s’isoler plus facilement.
De même, dans une résidence coliving, les investisseurs peuvent investir dans un logement en LMNP pour en confier la gestion à un exploitant. Dans une résidence BTR, il n’est pas possible d’acheter un appartement.
Partenariats entre promoteurs et gestionnaires
Les résidences en Built to Rent résultent de partenariats entre les promoteurs immobiliers et des organismes exploitants. Aucun des logements construits n’est mis en vente : la plupart du temps, les promoteurs et les organismes de gestion créent des véhicules d’investissement. Ce sont eux qui collectent directement les loyers, et qui en tirent ainsi les revenus locatifs.
Ainsi, un investisseur ne peut pas réaliser directement un investissement dans une résidence BTR, au contraire d’un investissement immobilier classique. Il peut cependant le faire indirectement en investissant dans les actifs d’un promoteur immobilier, d’un constructeur, d’un exploitant ou d’un organisme spécialisé. Outre-manche, des produits d’investissements appelés BTR REIT existent également.
Le Built to Rent : une tendance qui se confirme en France
Petit à petit, le Built to Rent fait son chemin en France, porté par de grands acteurs de la promotion immobilière. La popularité de ces nouveaux actifs pourrait en partie être due aux changements d’habitudes amenés par la crise sanitaire du Covid-19.
De grands acteurs s’allient
En France, le Build to Rent commence à faire son bonhomme de chemin. Une alliance entre Linkcity, l’une des filiales de développement immobilier de Bouygues Construction, et Keys Asset Management, a été réalisée en septembre 2020. De ce partenariat doit découler la création de dizaines de résidence BTR dans l’hexagone, principalement en Île-de-France, mais aussi dans d’autres grandes Métropoles du pays.
Près de la frontière Suisse, ce sont le célèbre promoteur Nexity et l’organisme Urban Campus qui ont œuvré sur la construction de leur première opération en Built to Rent, pour un fonds géré par Swiss Life Asset Managers France. Le bâtiment situé à Saint-Louis est composé de 106 appartements du deux au cinq pièces, d’une salle de sport, d’une terrasse, d’une buanderie et d’un grand espace de vie polyvalent.
En 2021, Hines a également réalisé une collaboration avec Kaufman & Broad portant sur l’achat de 500 appartements en VEFA localisés en Île-de-France et en région. L'agence immobilière Savills se penche également sur la question. Pour l’heure, les résidences en BTR se font rares en France, mais font de plus en plus parler d’elles. En effet, ce marché potentiel pourrait rencontrer une certaine popularité en France.
Une autre relation au logement
Dans les pays où il s’est implanté, le Build to Rent rencontre un grand succès auprès des locataires. Certains l’expliquent par les retombées de la crise sanitaire du Covid-19, qui a changé le rapport de nombreuses personnes à leur logement, notamment lorsqu’elles vivent en milieu urbain. La présence d’espaces supplémentaires, telles qu’un jardin ou une terrasse en rooftop, est ainsi fortement appréciée.
Et avec l’essor du télétravail, la présence d’un espace de coworking est un élément de plus en plus recherché. Si un espace de garderie est disponible, il s’agit d’un véritable combo gagnant pour les jeunes parents. De même, les services de conciergerie de type livraison de courses, blanchisserie et ménage sont un atout de taille pour les travailleurs pressés qui peuvent ainsi s’offrir du temps libre.
Le Build To Rent peut ainsi rencontrer un franc succès dans plusieurs villes françaises comme Paris, où les prix de l’immobilier sont élevés, mais aussi dans les villes qui attirent des travailleurs de passage, comme Toulouse. Cette offre pourrait par exemple attirer un ingénieur et sa famille, remplissant une mission d'un à deux ans sur la Ville rose. Adapté à la société d’aujourd’hui, le BTR peut représenter un atout intéressant dans le portefeuille d’actifs d’un investisseur.
