Comment louer une chambre chez soi : ce qu'il faut savoir
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Comprendre la location chez l’habitant
- Les conditions requises pour la location
- Choisir le bon contrat de location
- Le bail de location meublée classique
- Le bail mobilité
- Le bail étudiant
- La location saisonnière
- Bail intergénérationnel
- Fixation du loyer
- Déclaration des revenus et implications fiscales
- Exonération d’impôts sous conditions
- Le statut LMNP
- Réglementations et déclarations administratives
La location d'une chambre dans votre propre domicile représente une opportunité intéressante tant sur le plan financier que social. Elle permet non seulement de bénéficier d'un revenu complémentaire mais aussi, pour certains, de rompre l'isolement en partageant son espace de vie. Cependant, avant de se lancer dans cette aventure locative, il est essentiel de comprendre les différentes règles et conditions qui régissent la location chez l'habitant.
De la sélection du bon contrat de bail à la fixation d'un loyer conforme au marché, en passant par la compréhension des implications fiscales et des normes réglementaires, chaque aspect doit être soigneusement étudié. Ce guide vise à informer les propriétaires sur les différentes étapes de la mise en location d'une chambre chez soi, une solution idéale pour pallier au manque de logements dû au ralentissement de la construction de logements neufs à Toulouse et dans le reste de la France.
Comprendre la location chez l’habitant
La location d'une chambre chez soi, communément appelée 'chambre chez l'habitant', est une forme de location où une partie de la résidence principale d'un propriétaire est louée à un tiers. Elle représente une solution avantageuse pour les propriétaires disposant d'espace inutilisé et souhaitant générer des revenus supplémentaires.
Outre l'aspect financier, cette forme de location offre également une opportunité de socialisation, permettant aux propriétaires de bénéficier d'une compagnie et aux locataires de trouver un hébergement à moindre coût.
Dans ce cadre, le propriétaire met à disposition une chambre meublée, qui peut inclure ou non des commodités supplémentaires comme une salle de bain privée ou une kitchenette. Les propriétaires et les locataires partagent les espaces communs de la maison, tels que la cuisine et le salon, ce qui crée un environnement de vie communautaire.
Cette configuration demande une certaine ouverture et une capacité d'adaptation de la part des deux parties pour garantir une cohabitation harmonieuse. La location chez l'habitant est donc bien plus qu'une simple transaction financière ; elle implique une interaction sociale entre le propriétaire et le locataire, offrant une expérience enrichissante pour les deux parties, proche de la colocation.
Les conditions requises pour la location
Pour mettre en location une chambre chez soi, il est essentiel de respecter certaines conditions légales et pratiques :
- Durée minimale : le propriétaire doit habiter la résidence principale pendant au moins 8 mois par an;
- Critères de la chambre :
- Surface et hauteur : la chambre doit avoir une surface d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m;
- Lumière naturelle : la chambre doit posséder une ouverture vers l'extérieur pour garantir l'accès à la lumière naturelle;
- Aménagements et équipements :
- Meubles essentiels : la chambre doit être équipée d'un lit, d'un matelas, d'un placard, d'une table et d'une chaise;
- Accès aux commodités : le locataire doit avoir accès à l'eau courante, à l'électricité, au chauffage, ainsi qu'aux sanitaires et à une cuisine équipée.
Ces conditions visent à garantir que le locataire bénéficie d'un espace vivable et confortable, respectant les standards de logement décent. Il est primordial pour les propriétaires de se conformer à ces exigences pour offrir une expérience locative équitable et légale.
Choisir le bon contrat de location
La sélection du bon contrat de location est cruciale pour garantir une relation locative équilibrée et conforme aux normes légales. Plusieurs types de baux sont en effet compatibles avec la location d’une chambre chez l’habitant.
Le bail de location meublée classique
Pour une location meublée, le bail classique d'un an renouvelable fait partie des options les plus populaires. Il offre une certaine stabilité au propriétaire, qui peut garder son locataire sur une longue période. Ce type de bail est d’une durée courte, d’un an au maximum, mais il peut être renouvelé tacitement à son issue. Il s’agit donc d’une solution confortable pour les propriétaires souhaitant éviter d’avoir à chercher régulièrement de nouveaux locataires.
Le bail mobilité
Le bail mobilité, une option plus récente, convient parfaitement aux besoins temporaires des locataires tels que les étudiants, stagiaires, actifs en situation de mobilité ou professionnels en formation. Ce type de bail, relativement récent, a été introduit par la loi ELAN en 2018 afin de favoriser la mobilité traditionnelle.
Il est avantageux pour le locataire car il ne nécessite pas de dépôt de garantie, qu’il est éligible à la garantie Visale et qu’il peut être résilié grâce à un préavis de seulement un mois.
Sa durée flexible, d’un à dix mois, en fait une option particulièrement intéressante pour les locataires pour les propriétaires souhaitant éviter de s’engager sur le long terme.
Le bail étudiant
Le bail étudiant, adapté aux besoins spécifiques des étudiants, est une option de location de courte durée, d’une durée de 9 mois seulement, correspondant à l'année universitaire. Un aspect important du bail étudiant est qu'il n’est pas reconductible, ce qui offre une flexibilité tant pour l'étudiant que pour le propriétaire. De plus, les étudiants locataires peuvent être éligibles à des aides au logement, telles que les APL, ce qui peut alléger considérablement leur charge financière.
Ce bail offre une solution pratique pour les étudiants qui ne nécessitent un logement que pendant les mois de leurs études, évitant ainsi un engagement locatif sur une année complète. De même, c’est une option intéressante pour les personnes souhaitant faire de la location touristique pendant l’été.
La location saisonnière
Pendant l’été ou pendant toute l’année, les propriétaires peuvent louer une chambre de leur domicile en location saisonnière, sur une plateforme dédiée type AirBNB par exemple. Ce type de location est caractérisés par sa durée limitée, généralement quelques jours à quelques semaines. Il est important de préciser les dates exactes de location, les conditions de paiement, ainsi que les règles d'utilisation du logement.
Elle offre une grande flexibilité aux propriétaires souhaitant louer leur bien sur des périodes courtes tout en maximisant leurs revenus locatifs. En revanche, ce mode de location exige davantage de gestion locative, notamment un entretien régulier de la chambre et un travail constant de recherche et d’accueil de locataires.
Bail intergénérationnel
Le bail intergénérationnel est une forme de contrat de location innovant visant à favoriser l'échange entre générations. Conçu pour les personnes de plus de 60 ans propriétaires et désireuses de louer une chambre à des locataires de moins de 30 ans, ce bail offre une grande flexibilité en termes de loyer et de durée de location.
Le but est de créer un environnement d'entraide et de partage, où le locataire peut, par exemple, offrir des services tels que l'aide dans les tâches quotidiennes en échange d'un loyer réduit. Ce type de bail favorise les interactions sociales et le soutien mutuel, offrant ainsi des avantages bien au-delà du simple aspect financier.
Fixation du loyer
La fixation du loyer lors de la location d'une chambre chez soi est une étape cruciale qui doit prendre en compte plusieurs facteurs pour assurer un équilibre entre attractivité et rentabilité. Il est important de se renseigner sur les prix du marché local pour déterminer un loyer compétitif.
Les caractéristiques de la chambre, telles que la taille, les équipements fournis (internet, télévision), et l'accès à des commodités privées comme une salle de bain ou une kitchenette, peuvent justifier un loyer plus élevé. Il est recommandé de consulter un agent immobilier pour évaluer le loyer de manière juste et objective. Ce processus aide à fixer un loyer qui reflète la valeur du logement tout en étant juste pour le locataire.
Mais fixer son loyer en fonction des plafonds de loyer “raisonnables” dont nous parlerons d’ici peu est également une solution intéressante qui permet de contourner l’imposition sur les revenus locatifs.
Déclaration des revenus et implications fiscales
Plusieurs cas de figures se présentent selon le mode de location choisi.
Exonération d’impôts sous conditions
Dans certains cas, la location meublée peut être totalement exonérée d'impôt, à condition de respecter trois critères principaux :
- La résidence principale du propriétaire : le logement loué doit faire partie intégrante de la résidence principale du propriétaire;
- La résidence principale du locataire : l'espace loué doit constituer la résidence principale du locataire, comme dans le cas d'un étudiant;
- Limites de loyer "raisonnables" : Les loyers doivent respecter des plafonds annuels fixés par l'administration fiscale, dépendant de la localisation.
En 2023, pour être considérés comme raisonnables, les loyers annuels sont plafonnés à :
- 192€/m² en Île-de-France;
- 142€/m² dans les autres régions.
Imaginons que l’on souhaite louer une chambre de 15m² à un étudiant dans une maison à Toulouse. Pour être exempté d’impôts, le loyer maximum qu’il sera possible de collecter tous les mois sera de :
(15 x 142) / 12 = 177,50€
Si un propriétaire souhaite louer à un loyer plus élevé, il sera en revanche imposé sur ses revenus locatifs.
Le statut LMNP
La majorité des propriétaires imposés louant une partie de leur résidence principale seront au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Les revenus locatifs sont déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Sous ce statut, deux régimes fiscaux sont disponibles :
- Régime micro-BIC : offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ce qui simplifie la déclaration fiscale;
- Régime réel : bien qu'il nécessite une comptabilité plus détaillée et souvent l'intervention d'un comptable, ce régime permet la déduction de nombreuses charges liées à l'activité locative et l’amortissement du bien, ce qui peut être plus avantageux pour certains propriétaires.
Réglementations et déclarations administratives
Il est essentiel de comprendre les obligations légales liées à la location d'une chambre chez soi. Cela inclut la connaissance des réglementations locales et spécifiques aux divers types de location. Dans la plupart des cas, les propriétaires souhaitant louer une de leurs chambres n’ont pas à déclarer leur activité à la mairie dont ils dépendent, et doivent ainsi seulement déclarer leurs revenus locatifs aux impôts.
En revanche, ceux qui louent leurs chambres à des touristes de manière intensive doivent obéir à davantage de règles. Ils sont notamment soumis aux mêmes obligations sociales et fiscales que les gérants de chambres d’hôte. De même, ils doivent obéir aux règles de sécurité et d’accessibilité appliquées aux établissements recevant du public, et être inscrits au registre du commerce et des sociétés.
Cependant, au contraire d’une location Airbnb classique, ils ne sont pas considérés comme des meublés de tourismes. Ils ne sont donc pas soumis aux mêmes limites, et peuvent ainsi louer leurs chambres plus de 120 nuits par an.
