Comprendre le LMNP en 2023 : Mode d’Emploi, Opportunités et Changements
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Où investir en LMNP en 2023 ?
- Les villes étudiantes
- Les zones touristiques
- Oui mais...
- Pourquoi investir en LMNP en 2023 ?
- Comment investir en LMNP en 2023 ?
- Déclarer son activité
- Comment choisir son régime fiscal ?
- En France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier de deux régimes fiscaux distincts : le régime Micro-BIC et le régime réel.
- Régime Micro-BIC
- Régime réel
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continue d'être un sujet d'intérêt majeur en 2023, de plus en plus d'investisseurs étant séduits par les opportunités qu'il offre.
Malgré la fin du dispositif Censi-Bouvard actée au 31 décembre 2022, le régime LMNP conserve ses atouts de flexibilité et d'optimisation fiscale. Dans cet article, nous aborderons les opportunités, mode d’emploi et changements du LMNP en 2023.
Où investir en LMNP en 2023 ?
Les opportunités d'investissement en LMNP sont omniprésentes à travers la France, que ce soit dans les grandes villes, les régions touristiques ou les villes étudiantes. Toutefois, certaines zones se distinguent par leur attractivité.
Les villes étudiantes
Avec un nombre croissant d'étudiants cherchant des logements meublés, les villes universitaires comme Rennes, Montpellier, Nantes, Toulouse et Lille restent des choix judicieux pour les investisseurs LMNP en 2023.
La rentabilité d'un investissement en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dépend de nombreux facteurs, notamment la demande locative, le prix d'achat du bien, les charges d'exploitation, et la fiscalité locale. Néanmoins, selon les tendances récentes, certaines villes françaises se distinguent par leur potentiel de rentabilité pour un investissement LMNP.
- Toulouse : Élue meilleure ville étudiante de France en 2022-2023, Toulouse voit sa population estudiantine croitre d’année en année.
- Rennes : Compte tenu de sa population étudiante importante et de son dynamisme économique, Rennes est une destination privilégiée pour les investisseurs LMNP.
- Bordeaux : Avec son cadre de vie attractif, Bordeaux attire à la fois les étudiants et les professionnels, ce qui crée une demande de location meublée stable.
- Montpellier : Montpellier est une autre ville étudiante populaire, et son climat agréable attire également de nombreux touristes, ce qui peut offrir une rentabilité intéressante pour un investissement LMNP.
- Nantes : Nantes est une ville à fort potentiel, avec une croissance démographique constante, une grande population étudiante et une économie dynamique.
- Lille : Ville étudiante par excellence, Lille est une destination de choix pour investir en LMNP. Elle offre une demande locative forte toute l'année, avec des loyers stables et des prix d'achat attractifs.
- Lyon : Avec sa forte population étudiante et son dynamisme économique, Lyon est une autre ville offrant de bonnes opportunités pour un investissement LMNP.
Les zones touristiques
Les stations balnéaires de la Côte d'Argent, les villages de charme de la Provence et les stations de ski des Alpes et des Pyrénées continuent d'attirer les investisseurs LMNP. Ces zones profitent d'une demande saisonnière élevée, ce qui permet d'obtenir des rendements locatifs attractifs.
Oui mais...
Un projet de loi visant à limiter les activités d'Airbnb a été introduit à l'Assemblée Nationale en février. La mesure envisage l'élimination du statut de micro-BIC pour toutes les locations de vacances, à l'exception de celles certifiées par Gîtes de France.
Le projet de loi suggère également que l'inscription obligatoire pour les locations de vacances soit rendue nationale et que les propriétaires soient limités à la location de leur résidence principale à 60 jours par an, en baisse par rapport à la limite actuelle de 120 jours. Les propriétaires qui utilisent Airbnb devraient donc anticiper des changements dans les mois à venir.
D'autre part, contrairement aux chambres d'hôtes offrant des services semblables à ceux des hôtels, les opérations de gestion et de location de propriétés de vacances en Corse ont été retirées du cadre du crédit d'impôt pour les investissements en Corse par la loi de finances de 2019.
Pourquoi investir en LMNP en 2023 ?
- Optimisation fiscale : Le régime LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, notamment l'amortissement du bien et des meubles, qui permet de diminuer considérablement la base imposable et donc l'impôt à payer.
- Flexibilité : Le LMNP offre une grande flexibilité, tant en termes de gestion de l'immobilier (possibilité de louer à différents types de locataires : étudiants, professionnels, touristes...) qu'en termes de fiscalité (possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel).
- Rendement : Investir en LMNP peut offrir un rendement locatif supérieur à celui de la location nue traditionnelle, en particulier dans les zones à forte demande de location meublée.
Comment investir en LMNP en 2023 ?
- Choisir le bon bien : L'emplacement, l'état du bien, la demande locative locale sont des critères essentiels à considérer.
- Comprendre la réglementation : Le statut LMNP implique de respecter certaines règles, comme l'obligation de louer le bien meublé, de le louer à titre de résidence principale du locataire, etc.
- Choisir le régime fiscal adapté : Il est essentiel de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en fonction de ses revenus locatifs et de ses charges.
Déclarer son activité
Depuis le début de l'année 2023, il est obligatoire pour les propriétaires louant des meublés de déclarer l'initiation de leur activité en ligne, et cela doit être effectué via un guichet numérique unique sur le site web de l'Institut National de la Propriété Industrielle,( inpi.fr). Par le passé, cette procédure était réalisée sur le site infogreffe.fr.
La durée de cette démarche n'a pas changé. Elle doit toujours être accomplie dans les quinze jours suivant le lancement de l'activité. Suite à cette démarche, un numéro Siret vous sera attribué, qui correspond à l'immatriculation de votre activité de location meublée. Ce numéro est crucial pour la déclaration de vos revenus locatifs.
Comment choisir son régime fiscal ?
En France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier de deux régimes fiscaux distincts : le régime Micro-BIC et le régime réel.
Régime Micro-BIC
Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le plus simple des deux régimes. Il s'applique automatiquement si les recettes annuelles tirées de la location meublée n'excèdent pas 72 600€ (seuil en vigueur en 2023). Dans ce régime, un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges est automatiquement déduit des recettes locatives, sans que le contribuable ait besoin de justifier ces charges. Le bénéfice imposable est donc égal à 50% des recettes locatives.
Le régime Micro-BIC est généralement avantageux si les charges réelles sont faibles par rapport aux recettes.
À partir du 1er janvier 2023, les limites du micro-BIC ont été réévaluées. Selon les ajustements qui seront annoncés par les autorités fiscales, les nouvelles valeurs sont désormais fixées à 77 700 euros pour les locations meublées traditionnelles et à 188 700 euros pour les locations de vacances classées.
Régime réel
Si les recettes annuelles dépassent le seuil du Micro-BIC ou si le propriétaire choisit d'opter pour ce régime (même en dessous du seuil), le régime réel s'applique.
Avec le régime réel, le contribuable doit déclarer les recettes locatives réelles et déduire les charges réelles (amortissement du bien et des meubles, frais de gestion, intérêts d'emprunt, taxes, assurance, entretien et réparation, etc.). Le bénéfice imposable est donc égal aux recettes locatives diminuées des charges réelles.
Ce régime est généralement plus avantageux si les charges réelles sont élevées par rapport aux recettes, en particulier grâce à la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles.
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