Achat en résidence étudiante à Toulouse : Pourquoi et où investir ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 04 mars 2022

[ mis à jour le 08 avril 2022 ]

SOMMAIRE

Première au classement 2021 des meilleures villes étudiantes de France du magazine référence L’Etudiant, Toulouse a vu ses amphis gonfler de 24,70% d’inscrits en 10 ans.* Avec 7000 étudiants supplémentaires en 2 ans dus à l’arrivée sur les bancs de la fac des babyboomers de l’an 2000, la ville Rose est plus que jamais un emplacement de choix pour un achat en résidence étudiante.

Pourquoi acheter en résidence étudiante à Toulouse ?

L’académie de Toulouse accueille « chaque année plus d’étudiants entrants que de sortants »

Philippe Raimbault, président de l’Université fédérale de Toulouse Midi-Pyrénées

Toulouse comptabilise plus de 110 913 étudiants. Si le président de l’Université fédérale s’attendait à ce que la crise sanitaire fasse baisser le chiffre des nouveaux étudiants toulousain, il n’en fut rien.

En deux ans, près de 7 000 étudiants supplémentaires se sont inscrits dans les établissements d’enseignement supérieurs toulousains. Parmi eux 10.43 % d’étudiants étrangers. Ensemble, les étudiants de l’académie représentent 11.59% de l’unité urbaine toulousaine, 5ème agglomération la plus peuplée de France.

L’académie toulousaine reçoit un grand nombre d’étudiants des autres régions alors que, dans le même temps, les étudiants de l’académie s’exportent peu.

A la rentrée 2021, l'académie de Toulouse compte 110 établissements de l'enseignement supérieur. Parmi elles, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, l’Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace.... 196 formations différentes sont assurées dans l’unité urbaine et 22 établissements proposent des préparations aux grandes écoles.

Coté vie étudiante, la capitale d’Occitanie regroupe plus de 90 associations étudiantes domiciliées à l’université Toulouse 1 Capitole. Une vie culturelle débordante avec une cinémathèque, des salles réservées au cinéma d’auteur comme le cinéma ABC, l’American cosmographe ou Utopia Borderouge, des festivals de musique, du Printemps étudiant... Enfin la ville de Toulouse dispose d’un service de transport de nuit efficace, de 835ha de parcs et jardins publics et de 147 bars référencés sur Schlouk Map. Investir dans un appartement neuf à Toulouse, dans une résidence étudiante est donc, à priori, tout indiqué.

Quel profil pour l’étudiant toulousain ?

©Jack Frog - Shutterstock

Toulouse se distingue des autres grandes villes françaises de par sa faible proportion d’étudiants logés au domicile familial. 27 % sur la métropole toulousaine contre plus de 40% à Marseille et un peu moins de 50% à Lyon. Un constat qui peut potentiellement s’expliquer par la forte proportion d’étudiants issus d’autres académies. Parmi les étudiants toulousains :

À Toulouse, 1 étudiant sur 2 trouve son premier logement dans le parc immobilier privé.

Il est intéressant de constater que le choix de la colocation fait de plus en plus d’adeptes chez les étudiants à Toulouse. C’est le cas dans l’offre immobilière nue ou meublée. Une demande que les résidences étudiantes à Toulouse ont bien intégrée puisqu’elles proposent souvent des offres d’appartements en colocation.

Sur les 1.665 demandes de locataires étudiants analysées par LocService.fr, quasiment un étudiant sur deux, recherche en priorité un studio ou un appartement T1 (une pièce). L’appartement avec une chambre (T2) est le choix de 17 % d’étudiants. La chambre étudiante, indépendante ou chez l’habitant, recueille seulement 6 % des recherches alors qu’un logement en colocation est plébiscité par 28 % des étudiants.

haute-garonne.gouv.f *

Où acheter en résidence étudiante à Toulouse

Toulouse comptabilise 43 résidences étudiantes dans le secteur privé pour un nombre total de 6 788 logements. 17 sont en projet. Parmi les communes limitrophes accueillant des résidences étudiantes dans la métropole de Toulouse : Labège, Blagnac, Auzeville-Tolozane Ramonville et Balma.

Les secteurs étudiants qui accueillent le plus de résidences universitaires sont Paul Sabatier, Compan-Caffarelli, Labège et Auzeville-Tolosane qui comptent moins de 60 % de locataires du parc privé. En revanche, les communes de première couronne (Blagnac, Colomiers, Aucamville, l’Union, Balma, Quint Fonsegrive) ainsi que les quartiers toulousains qui n’héberge pas de logements du CROUS obligent les étudiants à se tourner vers le parc immobilier privé.

Traduction : Moins il y a de résidences universitaires sur le secteur, plus les étudiants se tournent vers le parc immobilier privé.

Acheter dans le quartier Paul Sabatier

Paul Sabatier est le secteur étudiant, le plus “fourni” de la métropole toulousaine. Il comptabilise 31430 inscrits en 2021 dans une vingtaine d’établissements d’enseignement supérieur. Ici, un habitant sur 2 est étudiant et la quasi-totalité (98%) de ces étudiants vivent hors du foyer familial.

Le nombre de résidences dédiées (public et privé confondu) est le plus élevé de la métropole toulousaine et comptabilise en tout 10 329 appartements. Et pour cause, 1 résidence du CROUS sur deux est située à Paul Sabatier.

Le parc immobilier locatif privé compte 13 petites résidences. Le rapport d’étude de la direction départementale des territoires précise que les logements étudiants (secteurs privé et publics confondus) ne logent qu’1/3 des effectifs du quartier.

Le second secteur le plus étudiant de la ville de Toulouse est le Mirail mais les étudiants ne se logeant pas sur place (moins d’un habitant sur dix est étudiant au Mirail) son profil immobilier n’est à l’heure actuelle pas le plus indiqué pour un achat en résidence étudiante à Toulouse.

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Acheter dans le quartier de Compans-Caffarelli

©Spech - Shutterstock

Il héberge la fac d’économie, la Toulouse Business School (5000 étudiants) et Science Po, il offre l’avantage d’être quasiment situé en centre-ville, c’est Compans-Caffarelli. Le troisième plus grand quartier étudiant de la métropole de Toulouse compte 26 818 inscrits pour l’année scolaire 2021.

Les étudiants de Compans-Caffarelli représentent 36 % de la population du quartier. 97% d’entre eux vivent hors du domicile de leurs parents.

19 résidences étudiantes proposent 3778 appartements. Parmi ces résidences, 12 font partie du parc immobilier privé. Globalement, les résidences étudiantes à Compans-Caffarelli n’accueillent que 14% de l’effectif étudiant présent sur place. Parmi les logements élus des étudiants sur ce secteur, les petites typologies (studio et T1) sont n°1 et représentent 35% de l’ensemble. Les colocations quant à elles représentent 18% des logements étudiants de Compans.

L’offre de logements en résidence étudiante à Compans, ne permet de fournir que 50% des étudiants du quartier.

À noter : La Toulouse Business School, “ Le Cube” planté au cœur du quartier projette d’accueillir 1500 étudiants supplémentaires à l’horizon 2026.

Conclusion : à Compans Caffarelli, les prix de l’immobilier sont élevés, en résidence étudiante comme en programme classique, mais le quartier à tant de succès que le risque de vacance locative est quasiment nul.

Les résidences étudiantes à Toulouse centre

Ce vaste secteur accueille une population étudiante large qui n’est pas nécessairement scolarisée sur place. La présence des lieux de divertissement, des bars et le cachet du centre-ville attire l’ensemble de la communauté étudiante locale. 93% des étudiants scolarisés dans le centre vivent en dehors du domicile familial.

Le centre-ville de Toulouse récence 7357 étudiants inscrits dans 32 établissements d’enseignement supérieur. Il n’héberge qu’une seule résidence CROUS de 100 places. 15 résidences étudiantes y sont présentes et proposent un peu moins de 1250 appartements. Parmi ces dernières, 11 résidences étudiantes du secteur privé proposent 1054 logements.

©Sharon Wildie - Shutterstock

Les résidences étudiantes de Labège & Auzeville-Tolosane

Ces deux villes limitrophes de Toulouse cumulent 4664 étudiants, scolarisés dans 17 établissements d’enseignement supérieur, dont 13 privés. À Labège et Auzeville-Tolosane, 1 habitant sur 4 est étudiant.

Ces deux communes sont est très bien achalandées en résidence étudiantes avec 10 résidences, d’un peu moins de 2400 places. Parmi elles, trois résidences étudiantes font partie du parc immobilier privé.

Le secteur ne permet pas de se loger en résidence étudiante CROUS mais une l’offre HLM est en plein essor et comptabilise autour de 860 places.

Ici, chaque étudiant bénéficie de 0,51 places en résidences étudiante. Ce qui signifie que l’offre pourrait se développer encore.

Acheter dans le quartier de Purpan

Siège des formations en médecine et paramédicale de la ville, le quartier du CHU de Purpan accueille 17% d’étudiants. 92% d’entre eux sont locataires de logements individuels. La moitié loue un appartement nu et l’autre un appartement meublé. La colocation est très représentée et a séduit plus d’un étudiant sur 4.

Le secteur comptabilise 13 résidences étudiantes pour un total d’environ 1550 places. 8 résidences appartiennent au parc immobilier privé. Elles hébergent 858 logements et 3 HLM recensent un peu moins de 650 logements.

L’offre de logements spécifiquement étudiants peut loger près de la moitié des étudiants locataires du quartier.

Quartes résidences étudiantes du secteur immobilier privé privées en projet proposeront 800 places supplémentaires dans les années à venir.

Les avantages fiscaux d’un achat en résidence étudiante à Toulouse

Deux dispositifs existent pour réaliser un achat en résidence de service étudiante à Toulouse, à visée locative.

Le dispositif Censi-Bouvard

Cette niche fiscale permet aux contribuables de réduire leur impôt en investissant dans l'immobilier dans une résidence de services. C’est à dire en achetant un logement meublé dans une résidence étudiante proposant 3 services à minima parmi les suivants : ménage, accueil, lavage du linge, petit déjeuner. La location du logement doit durer à minima 9 ans.

La loi Censi-Bouvard permet une réduction fiscale à hauteur de 11% du montant total du prix du logement. L’investissement défiscalisable est plafonné à 300 000 € annuel.

En investissant avec la loi Censi Bouvard à Toulouse, vous pouvez également récupérer l’intégralité de la TVA soit 19.6% sur le prix d’achat du logement. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse votre montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

©Fizkes - Shutterstock

Le statut LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel est cumulable avec les avantages du dispositif Censi-Bouvard. Il permet avant tout un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, si celles-ci sont inférieurs à 23 000 € HT par an. Vous avez en outre la possibilité de récupérer la TVA sur le bien, soit 19.6 % de son prix.

Avec le LMNP à Toulouse vous avez également la possibilité d’amortir la valeur du bien grâce au principe de l’amortissement réputé différé.

SOURCES
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