Acheter un appartement neuf à Cugnaux : une ville parfaite pour un investissement locatif

Pierre Ferreiro

le 02 mars 2023

[ mis à jour le 02 mars 2023 ]

La Ville rose fait partie des villes les plus attractives de France, et son succès n’est plus à démontrer. Cela a néanmoins un effet direct sur les prix de l’immobilier, qui ont naturellement tendance à grimper en raison d’une forte demande, aussi bien pour les achats immobiliers que pour la location. Nombreux sont donc ceux qui se mettent en quête d’un logement dans la périphérie toulousaine pour profiter de prix moins élevés.

La métropole reste très importante en termes de superficie, et il peut donc être difficile de cibler l’emplacement idéal pour son projet immobilier à Toulouse. Parmi les villes de la première couronne de Toulouse, Cugnaux se démarque pour diverses raisons, et s’avère particulièrement intéressante pour réaliser un investissement locatif. Voici pourquoi il est judicieux d’acheter un appartement neuf à Cugnaux.

Cugnaux : une ville attractive

Les communes de la Métropole Toulousaine possèdent chacune leur charme et leurs atouts, mais parmi elles, Cugnaux sort son épingle du jeu pour plusieurs raisons. Découvrez-les au cours des prochaines lignes.

Cugnaux : une ville à proximité de plusieurs bassins d’emploi

Une des principales raisons expliquant le succès de Cugnaux est sans aucun doute son emplacement stratégique, à proximité de plusieurs des plus grands bassins d’emploi de la Métropole. Elle se trouve notamment à 20 minutes en voiture de Blagnac et à 15 minutes de voiture de Colomiers, qui concentrent une grande quantité d’emplois, notamment dans le secteur de l’aéronautique.

Cugnaux est aussi directement desservie par le réseau de transport en communs de Tisséo, qui permet de rejoindre le terminus de la ligne A du métro à Basso Cambo en 20 minutes. Outre les nombreux emplois présents dans cette zone d’activité du Sud de Toulouse, il faut relever que Cugnaux dispose elle aussi d’une économie bien portante, et abrite notamment plusieurs entreprises spécialisées dans les nouvelles technologies, comme ATR.

Cugnaux : une ville idéale pour les familles

Si Cugnaux a autant de succès, c’est notamment parce qu’il s’agit d’une ville idéale pour les familles. On y trouve en effet pas moins de cinq groupes scolaires, qui mêlent à la fois écoles maternelles et écoles primaires. En plus de toutes ces écoles, Cugnaux abrite également un collège, ainsi qu’un lycée général et technologique. Les enfants cugnalais peuvent ainsi poursuivre toute leur scolarité sans quitter la ville.

On retrouve également à Cugnaux une grande variété d’installations sportives, avec notamment des terrains de football, des courts de tennis, des gymnases et une piscine municipale. Plusieurs de ces équipements sont regroupés sur une plaine des sports dédiée. La ville possède en outre 47 hectares d’espaces verts. Parcs du Manoir, du Vivier, bois de Bazardens... Les lieux de sortie en famille sont nombreux. Sans oublier que la ville ne se trouve qu’à quelques minutes de Tournefeuille et de la base verte de la Ramée.

Cugnaux : un véritable puit de culture

Les amoureux de culture et de belles choses ne seront pas en reste à Cugnaux, la ville étant animée par de nombreux établissements culturels réputés. Elle possède notamment son propre centre d’art contemporain, où sont proposées de nombreuses expositions et activités à destination des jeunes et des moins jeunes. On y trouve également un conservatoire avec des cours de musique, danse, théâtre et arts plastiques.

Cugnaux possède aussi une médiathèque, un musée, et un théâtre municipal. La ville accueille également un établissement très apprécié du public : le théâtre des grands enfants. Cette salle aux programmes très éclectiques propose une offre de spectacles variée, allant du spectacle pour enfants au One-Man Show en passant par les concerts et les pièces de théâtre. Les habitants de Cugnaux apprécient d’avoir un tel établissement à proximité.

Investir en loi Pinel à Cugnaux : un dispositif avantageux

Si vous avez pour projet d’acheter un appartement neuf dans le but de le mettre en location, la loi Pinel a de nombreux arguments pour vous séduire. En 2023, sa version revue et corrigée, la loi Pinel Plus, est une option à considérer. Présentation de ces dispositifs, et brève analyse de la population cugnalaise.

Loi Pinel à Cugnaux : un investissement simple et rentable

La loi Pinel constitue le dispositif de défiscalisation préféré des investisseurs, et a grandement participé à stimuler l’offre de programmes immobiliers neufs dans de nombreuses villes de France. Ce dispositif de défiscalisation est très avantageux, et peut permettre au propriétaire d’un logement neuf de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Celle-ci peut atteindre un montant maximum de 52 500 euros.

Un propriétaire-bailleur doit respecter plusieurs critères afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ainsi, il doit :

• Réaliser l’achat d’un appartement neuf, acquis en VEFA ou dont la livraison a déjà été effectuée. Il faut relever à ce titre que toute maison, y compris les maisons neuves, est exclue du dispositif;
• Mettre en location cet appartement neuf, qui doit obligatoirement se situer dans une zone éligible à la loi Pinel (zones A, A bis et B1). C’est le cas de la Métropole de Toulouse et de Cugnaux, qui sont en zone B1;
• Louer ce logement neuf en location nue, c’est-à-dire sans aucun meuble, pour une durée choisie par l’investisseur qui peut être de 6, 9 ou 12 ans;
• Choisir ses locataires en fonction de leurs ressources. Celles-ci doivent être inférieures ou égales aux plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l’appartement (Retrouvez ici les plafonds de ressources Pinel de la zone B1);
• Demander un loyer respectant les plafonds de loyer en vigueur dans la zone du logement. À Cugnaux comme dans l’ensemble de la zone B1, ce plafond est de 11.31€/m²;
• Ne pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Pour chacun d’entre eux, il faut également respecter des plafonds de 5 500€/m2 et de 300 000€ de prix d’achat pour bénéficier pleinement du dispositif.

Le respect de ces critères peut permettre à un investisseur de bénéficier d’une importante réduction d’impôts. Le montant de celle-ci dépend du prix d’achat de l’appartement neuf mis en location, et de la durée sur laquelle le propriétaire-bailleur s’engage à le louer. Plus ces deux variables sont importantes, et plus la réduction d’impôt le sera elle aussi.

Attention en revanche, car les avantages fiscaux de la loi Pinel sont menés à diminuer progressivement au fur et à mesure des années. Voici les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel en 2023, et pour les années à venir :

Investir dans un logement neuf éco-responsable avec la loi Pinel Plus

Si vous souhaitez acheter un appartement neuf à Cugnaux répondant aux toutes dernières normes en termes de performance énergétique, la loi Pinel Plus pourrait vous intéresser. Il s’agit là encore d’un dispositif de défiscalisation permettant de prétendre à une réduction d’impôt. Cette fois-ci, elle est légèrement plus importante, et peut s’élever jusqu’à 63 000 euros. Ce dispositif est largement basé sur le Pinel, dont il reprend les critères d’éligibilité. Il en rajoute néanmoins de nouveaux, notamment en termes de confort.

Voici les nouveaux critères d’éligibilité introduits par la loi Pinel Plus :

• Il faut effectuer l’achat d’un appartement neuf répondant aux dernières normes en termes de performance énergétique. Les logements neufs acquis en 2023 doivent :
  • Soit respecter le jalon 2025 de la RE2020;
  • Soit être détenteurs du label E+C-, si le permis de construire a été déposé avant l’année 2022
• Peu importe la typologie, chaque appartement doit disposer d’un espace extérieur privatif;
• Chaque logement doit être bi-orienté dès lors qu’il possède 3 pièces ou plus;
• Des surfaces minimales sont à respecter pour chaque typologie de logement.

Voici un tableau récapitulatif des surfaces minimales à respecter :

La loi Pinel Plus permet de bénéficier de taux de réduction d’impôt plus importants. Ainsi :

• Un investisseur s’engageant à louer son appartement pendant 6 ans peut obtenir une réduction d’impôt de 12% du prix du logement;
• Un investisseur s’engageant à louer son appartement pendant 9 ans peut obtenir une réduction d’impôt de 18% du prix du logement;
• Un investisseur s’engageant à louer son appartement pendant 12 ans peut obtenir une réduction d’impôt de 21% du prix du logement.

Un acquéreur peut bénéficier des avantages fiscaux associés au Pinel Plus en respectant uniquement les critères de la loi Pinel classique. Pour cela, il faut tenir compte d’une règle d’or : celle d’acheter un appartement neuf dans un quartier prioritaire. À Cugnaux, il en existe un seul : celui du Vivier Maçon.

Aperçu de la population de Cugnaux

On retrouve à Cugnaux une population équilibrée en termes de tranches d’âge, avec une majorité d’adultes de 30 à 44 ans (21,1%) et d’enfants de 0 à 14 ans (20,8%), d’après les chiffres de l’INSEE. Viennent ensuite les adultes de 45 à 59 ans (18,8%), les jeunes de 15 à 29 ans (17,8%), les personnes âgées de 60 à 74 ans (14,3%) puis les séniors de plus de 75 ans (7,3%). La population de Cugnaux revêt ainsi un caractère très familial (41% de familles avec enfants).

Cugnaux accueille également une large part de personnes vivant seules, qui représentent plus d’un tiers de la population (32%). Les catégories de locataires à privilégier pour un investissement locatif à Cugnaux seront ainsi les familles et les adultes vivant seul. On retrouve en revanche assez peu d’étudiants à Cugnaux (6,7%), la commune étant légèrement éloignée des campus universitaires toulousains.

Quel type d’appartement neuf acheter pour investir à Cugnaux ?

Vous l’aurez compris, pour réaliser un investissement à Cugnaux, il sera nécessaire de cibler les célibataires et les familles : des catégories de personnes ayant des besoins différents en matière de logement. Présentation des types de logements les plus adaptés.

Quel appartement pour les personnes vivant seules et les couples ?

Au vu de la faible population étudiante présente à Cugnaux, l’achat d’un studio n’est pas l’option la plus pertinente pour un investissement locatif. Avec une moyenne d’âge de 37 ans, il faudra acheter un appartement pour une personne seule ayant entre 25 et 50 ans, entrée dans la vie active depuis un certain temps, et qui aura envie d'un appartement plus spacieux.

Il sera ainsi plus intéressant d’investir dans un appartement de deux, voire trois pièces. Le fait d’avoir une chambre séparée de l’espace séjour-cuisine est un must pour les jeunes actifs. De même, un logement possédant deux chambres ne manquera pas d’attirer les locataires, une deuxième chambre pouvant facilement être reconvertie en bureau, pour le télétravail par exemple

De même, les appartements de deux et trois pièces ne manqueront pas d’attirer les couples sans enfants. Le T3 sera d’autant plus intéressant dans l’éventualité où un heureux événement venait à arriver.

Quel appartement pour les familles ?

Pour louer à une famille, il faudra bien entendu investir dans un appartement spacieux, à même d’accueillir au moins un couple avec enfant. L’achat d’un appartement de quatre, voire cinq pièces, sera à privilégier. Il faut voir les choses en grand, avec une grande pièce de vie, un espace cuisine fourni, de vastes espaces de rangement (un cellier ou une cave sera un plus), voire même une deuxième salle de bains pour éviter les embouteillages.

Un appartement dans une résidence intimiste en R+1 sera également plus attractif, de par le côté “cocon” qu’elle pourra apporter au quotidien. De même, il faudra privilégier les appartements avec jardin privatif, qui permettront aux enfants de profiter d’un écrin de verdure en toute sécurité. Il faut d’ailleurs noter que des résidences existent avec aires de jeux pour enfants, espaces de jardinages ou encore grands jardins partagés, et affichent un très grand succès auprès des familles.

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