Acheter pour louer : une stratégie gagnante en 2024
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Pourquoi acheter un logement neuf pour le louer ?
- Des avantages financiers
- Les différentes garanties du neuf
- De meilleures performances énergétiques et environnementales
- Des logements confortables
- Des emplacements attractifs
- Un fort potentiel de revente
- Acheter pour louer : comparatif entre le neuf et l’ancien
- Acheter pour louer : une solution pour optimiser sa fiscalité
- La loi Pinel
- La loi Pinel Plus
- Louer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
- Avantages du statut LMNP
- Comparatif des différents dispositifs disponibles pour l’immobilier neuf
- Comment choisir le bon programme neuf à Toulouse ?
- Emplacement stratégique
- Qualité du promoteur
- Caractéristiques du programme
- Potentiel de rendement
- Facilité d'accès et transports
- Perspectives de développement
Acheter pour louer est une stratégie gagnante ! Les biens immobiliers neufs à Toulouse et dans le reste de la France offrent des avantages significatifs, tels que des réductions fiscales attractives et une conformité aux normes énergétiques les plus récentes. Ces atouts rendent l'investissement dans le neuf non seulement rentable, mais aussi durable sur le long terme.
Que ce soit pour diversifier son patrimoine, profiter de dispositifs fiscaux avantageux, ou pour se constituer une source complémentaire de revenus, l'immobilier neuf présente de nombreuses opportunités. Découvrez pourquoi acheter pour louer dans le neuf est un choix judicieux et comment optimiser votre investissement immobilier.
Pourquoi acheter un logement neuf pour le louer ?
Des avantages financiers
L'immobilier neuf présente plusieurs avantages financiers majeurs pour les investisseurs. Les frais de notaire sont notamment réduits pour l'achat d'un bien neuf, qui permet également de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière. Le neuf permet également de prétendre au PTZ ou à la loi Pinel.
Les différentes garanties du neuf
Un des atouts majeurs de l'immobilier neuf est la sécurité qu'il offre grâce à diverses garanties légales. Les principaux avantages sont les suivants :
- Garantie de parfait achèvement : Valide un an, elle couvre tous les défauts de conformité signalés à la livraison ou au cours de la première année.
- Garantie biennale : Couvre les équipements dissociables du bâtiment, comme la plomberie ou l'électricité, pendant deux ans.
- Garantie décennale : Protège pendant dix ans contre les vices de construction affectant la solidité de l'ouvrage.
Ces garanties minimisent les risques financiers pour l'investisseur et assurent la prise en charge de réparations éventuelles par le constructeur.
De meilleures performances énergétiques et environnementales
Les constructions neuves respectent les normes environnementales les plus récentes, telles que la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). Ces normes assurent une meilleure performance énergétique des bâtiments, ce qui est un atout non négligeable à un moment où l’État veut restreindre la location des logements affichant les plus mauvais DPE.
Des logements confortables
Les logements neufs offrent un niveau de confort supérieur, grâce à des équipements modernes et des aménagements bien pensés. Les nouvelles constructions incluent souvent des espaces extérieurs privatifs, comme des balcons ou des terrasses, et des installations de qualité telles que des ascenseurs, des parkings sécurisés, et des espaces verts.
Des emplacements attractifs
Les logements neufs sont généralement situés dans des quartiers attractifs bien desservis par les transports en commun et proches des commodités comme les écoles, les commerces, et les services publics. Cette localisation stratégique attire une large clientèle de locataires, des jeunes professionnels aux familles, en passant par les étudiants.
Un fort potentiel de revente
Investir dans l'immobilier neuf permet de bénéficier d'une valorisation du bien à long terme. Les immeubles neufs, conformes aux normes de construction actuelles et bénéficiant d'une bonne performance énergétique, sont moins sujets à la dépréciation que les bâtiments anciens nécessitant des rénovations.
Acheter pour louer : comparatif entre le neuf et l’ancien
| Critère | Immobilier Neuf | Immobilier Ancien |
|---|---|---|
| Conformité aux normes modernes | Construit selon les dernières normes de performance énergétique et de sécurité (RE 2020). | Peut nécessiter des rénovations pour répondre aux normes actuelles. |
| Frais de notaire | Réduits à environ 2-3 % du prix d'achat. | Environ 7-8 % du prix d'achat. |
| Garantie et sécurité |
|
Pas de garanties similaires, sauf si des travaux de rénovation ont été réalisés récemment. |
| Confort et attractivité | Équipements modernes, espaces extérieurs privatifs, installations de qualité. | Charme et cachet des éléments architecturaux traditionnels (moulures, parquets, hauts plafonds). |
| Localisation | Souvent dans des quartiers en développement avec de nouvelles infrastructures. | Généralement dans des quartiers établis, souvent centraux. |
| Prix d'achat | Généralement plus élevé, mais compensé par des économies sur les frais de notaire et les coûts énergétiques. | Souvent plus abordable, mais requiert des travaux de rénovation la plupart du temps. |
| Potentiel de rénovation | Moins de besoin de rénovation, bien prêt à l'usage. | Possibilité de personnalisation et de valorisation par des travaux de rénovation, éligible à des dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie ou la loi Malraux. |
Acheter pour louer : une solution pour optimiser sa fiscalité
Investir dans l'immobilier locatif peut offrir des avantages fiscaux significatifs si les dispositifs appropriés sont utilisés. Trois des dispositifs les plus courants en France sont la loi Pinel, la loi Pinel Plus, et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Chacun de ces dispositifs a ses propres critères d'éligibilité et avantages fiscaux.
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager l'investissement dans l'immobilier neuf tout en augmentant l'offre de logements dans les zones où la demande est forte. Elle offre des réductions d'impôts en échange d'un engagement locatif de six, neuf ou douze ans.
- Réduction d’impôts :
- 9% du prix d'achat pour un engagement de 6 ans;
- 12% pour 9 ans;
- 14% pour 12 ans.
Ces taux sont appliqués dans la limite d'un investissement de 300 000 euros et de deux biens par an. La réduction maximale est donc de 42 000 euros sur 12 ans.
- Conditions d’éligibilité :
- Le bien doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA);
- Il doit être situé dans une zone éligible (zones A, A bis, B1);
- Les loyers doivent respecter les plafonds fixés par décret, tout comme les ressources des locataires.
La loi Pinel est particulièrement avantageuse pour ceux qui souhaitent investir dans des zones tendues et bénéficier d'une réduction d'impôt importante tout en garantissant un loyer plafonné.
Notre catalogue d’appartements neufs éligibles à la loi PinelLa loi Pinel Plus
La loi Pinel Plus, entrée en vigueur en 2023, reprend les principes de la loi Pinel tout en y ajoutant des critères plus stricts en matière de performance énergétique et de confort.
- Réduction d’impôts :
- 12% du prix d'achat pour un engagement de 6 ans;
- 18% pour 9 ans;
- 21% pour 12 ans.
- Conditions d’éligibilité supplémentaires:
- Les logements doivent respecter des critères de performance énergétique élevés (RE 2020 et DPE A));
- Les logements doivent disposer d'espaces extérieurs privatifs et d'une double exposition pour les T3 et plus;
- Les logements situés dans des quartiers prioritaires peuvent bénéficier des mêmes taux que la loi Pinel classique sans les nouvelles exigences.
La loi Pinel Plus incite les investisseurs à choisir des logements plus respectueux de l'environnement et offrant un meilleur confort, en échange de réductions fiscales plus généreuses.
Apprenez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel PlusLouer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut LMNP est une autre option pour optimiser la fiscalité de son investissement immobilier. Il s'applique aux biens meublés et permet de bénéficier de régimes fiscaux avantageux.
- Régime Micro-Bic : Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros, l'investisseur peut bénéficier du régime Micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, ce qui réduit significativement l'impôt à payer.
- Régime réel : Si les revenus locatifs dépassent 72 600 euros, ou sur option, l'investisseur peut opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) et d'amortir le bien, ce qui peut réduire l'imposition de manière substantielle.
Avantages du statut LMNP
- Les loyers des biens meublés sont souvent plus élevés que ceux des biens non meublés, ce qui augmente le rendement locatif.
- Flexibilité contractuelle avec des baux de courte durée, ce qui peut être avantageux en cas de fluctuation du marché locatif.
Comparatif des différents dispositifs disponibles pour l’immobilier neuf
| Dispositif | Réduction d'impôts | Conditions principales | Type de bien | Durée d'engagement |
|---|---|---|---|---|
| Loi Pinel | 9% / 12% / 14 % | Bien neuf, zones éligibles, plafonds de loyer et de ressources | Neuf ou VEFA | 6, 9 ou 12 ans |
| Loi Pinel Plus | 12% / 18% / 21% | Critères précédents + normes environnementales strictes + surfaces minimales + espaces extérieurs + double exposition à partir du T3 | Neuf ou VEFA | 6, 9 ou 12 ans |
| LMNP | Abattement 50 % OU déduction des charges et amortissement | Bien meublé, plafond de revenus de 72 600€ | Meublé (neuf ou ancien) | Aucune durée minimum |
Comment choisir le bon programme neuf à Toulouse ?
Acheter un logement neuf à Toulouse pour le louer présente de nombreux avantages, mais il est primordial de bien le choisir pour maximiser la rentabilité et minimiser les risques. Voici les principaux critères à considérer pour faire le meilleur choix.
Emplacement stratégique
L'emplacement est le facteur clé dans tout investissement immobilier. À Toulouse, certains quartiers sont particulièrement attractifs pour les investisseurs. Par exemple :
- Montaudran : Zone en plein développement, bientôt desservie par la ligne C du métro et théâtre de projets urbains novateurs tels que les Halles de la Machine et la Cité de l'Innovation;
- Cartoucherie : Située à l'ouest du centre-ville, cette zone est en pleine transformation avec de nombreux projets résidentiels, des commerces et des espaces verts. La Cartoucherie est connue pour son urbanisme écoresponsable et son tiers-lieu, Les Halles de la Cartoucherie;
- Guillaumet : Ce quartier, en cours de réaménagement, est un ancien site industriel qui se transforme en un quartier résidentiel moderne avec espaces verts, commerces et infrastructures sportives. Guillaumet bénéficie d'une localisation centrale et d'un accès facile aux commodités et aux transports en commun, attirant ainsi une clientèle variée.
Il est essentiel de choisir un emplacement avec un bon potentiel de valorisation et une forte demande locative.
Qualité du promoteur
La réputation et la fiabilité du promoteur immobilier sont déterminantes. Recherchez des promoteurs ayant une solide expérience et de bons retours de la part des clients précédents. Vérifiez leurs réalisations passées et assurez-vous qu'ils respectent les délais et les normes de construction.
Caractéristiques du programme
Un bon programme immobilier neuf doit offrir des caractéristiques attractives pour les locataires potentiels :
- Performance énergétique : Les bâtiments conformes aux normes RE 2020 assurent des économies d'énergie et sont plus attractifs pour les locataires soucieux de l'environnement.
- Espaces extérieurs : Balcons, terrasses ou jardins sont des atouts majeurs, surtout dans le contexte post-pandémie où les espaces extérieurs sont très recherchés.
- Services et équipements : Des installations comme des parkings, des jardins partagés, des branchements pour voitures électriques ou encore des piscines peuvent significativement augmenter l'attrait du bien.
Potentiel de rendement
Évaluez le potentiel de rendement locatif du programme. Toulouse étant une ville universitaire avec une forte demande locative, les quartiers proches des campus ou des zones d'emploi sont souvent plus rentables. Utilisez des outils de simulation pour estimer les revenus locatifs et comparez-les aux coûts d'achat et de maintenance.
Facilité d'accès et transports
La proximité des transports en commun est un critère essentiel. Un bon accès aux métros, tramways et bus augmente l'attrait du bien pour les locataires. Toulouse dispose d'un réseau de transports bien développé, et les futurs projets comme la troisième ligne de métro renforceront encore l'accessibilité de certains secteurs.
Perspectives de développement
Enfin, renseignez-vous sur les projets de développement urbain à venir. Les zones en pleine expansion, avec des projets d'infrastructure ou des zones d'activité en développement, offrent de bonnes perspectives de valorisation à moyen et long terme.
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