Immobilier : tout ce qui change en 2022
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Un encadrement plus strict des crédits immobiliers
- Le dispositif d’encadrement des loyers étendu à plusieurs villes
- Disparition progressive de la taxe d’habitation
- Le dispositif Pinel en cohabitation avec le Super-Pinel
- Des facilités pour résilier son assurance emprunteur
- Interdiction de mettre des chauffages au gaz dans les maisons neuves
- Révision du dispositif “louer abordable”
- Obligation de transmettre une fiche d’information sur les prix et les prestations par les syndicats
- Davantage de restrictions concernant la location des “passoires thermiques”
- Location : du nouveau dans le système de caution
- Possibilité d’émettre une demande de permis de construire en ligne
- Du nouveau du côté des aides à la rénovation énergétique
- MaPrimeRénov’ devient France Rénov’
- Prolongement de l’éco-PTZ (prêt à taux zéro)
De nombreux changements s’augurent avec ce début d’année 2022, et notamment dans le secteur de l’immobilier neuf à Toulouse et dans le reste de l'Hexagone. Durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, encadrement des loyers étendus à plusieurs villes, suspension de la taxe d’habitation, mise à jour des statuts LMNP et LMP, prolongement de l’éco-PTZ... Nous vous aidons à y voir plus clair sur les principales mesures qui vont chambouler l’univers de l’immobilier cette année.
Un encadrement plus strict des crédits immobiliers
Les conditions d’accès au crédit immobilier évoluent et se durcissent en 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a en effet décidé de mieux encadrer les conditions d’accès aux crédits en ce début d’année 2022. Les règles du HCSF qui régissent l’octroi des crédits immobiliers sont toujours les mêmes qu’au mois de janvier 2021. Cependant, alors qu’elles n’étaient jusque-là que des “recommandations”, celles-ci vont se transformer en normes juridiquement contraignantes à partir de janvier 2022.
La durée maximale de remboursement d’un crédit par un emprunteur est ainsi fixée à 25 ans. De même, les banques ne peuvent plus prêter d’argent à des ménages dont le taux d’endettement dépasse les 35%. Les banques peuvent déroger aux règles du HCSF, mais uniquement pour un petit nombre d’emprunteurs (environ 20%). Cette nouvelle législation du HCSF pourrait potentiellement profiter aux acheteurs disposant d’un budget important et d’un haut niveau de vie.
Le dispositif d’encadrement des loyers étendu à plusieurs villes
Le dispositif d’encadrement des loyers, qui n’était jusque-là appliqué qu’à une poignée de villes, se développe en France. Le dispositif qui était déjà en application à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux va s’étendre cette année à la structure communale “Est Ensemble”. Ainsi, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Sainty-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville seront, elles aussi, soumises à l’encadrement des loyers.
L’encadrement des loyers est un dispositif qui ne peut s’appliquer que dans des zones dites tendues : des zones où l’offre est largement inférieure à la demande. Pour le gouvernement français, il représente un moyen de freiner la hausse des prix des loyers dans les villes en manque de logements. Ce dispositif implique le contrôle du niveau des loyers selon des règles qui limitent leurs montants. Il prend la forme d’un loyer plafond défini par l’État. Dans les villes concernées, si un propriétaire veut augmenter son loyer, il doit ainsi pouvoir justifier cette hausse par des améliorations apportées au logement. Il peut s’agir de travaux de rénovation ou d’achat de nouvel équipement par exemple.
Autre nouveauté de ce dispositif : les annonces immobilières concernant les locations de logements soumis à l’encadrement des loyers devront en faire mention. La ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, avait annoncé cette mesure en octobre et l’avait confirmée avant les fêtes de fin d’année. La mention du plafond de loyer est ainsi devenue obligatoire sur toutes les annonces immobilières concernant les villes où il y a un encadrement de loyers. Cette mesure est devenue effective dès le début de l’année 2022.
Disparition progressive de la taxe d’habitation
C’était une des grandes promesses de campagne d’Emmanuel Macron : la suspension complète de la taxe d’habitation pour les résidences principales en France. Certains payaient encore cette taxe en 2021, mais celle-ci sera bel et bien supprimée de façon progressive dès ce début d’année 2022. À cette fin, les Français qui étaient encore imposés jusqu’à présent vont pouvoir bénéficier d’une exonération de 65%.
La suppression totale de la taxe d’habitation est prévue pour l’année 2023. Mais il faut noter que cette suppression ne concerne que les résidences principales. Les résidences secondaires restent en effet soumises à cette taxe, qui est maintenue afin d’inciter les propriétaires à libérer leurs logements de vacances inutilisés. Cette mesure vise à libérer des maisons et des appartements dans des villes appréciées des vacanciers, où les prix du marché sont élevés et où l’offre en logements est trop basse pour satisfaire les besoins de la population locale.
Le dispositif Pinel en cohabitation avec le Super-Pinel
La loi Pinel, dispositif de défiscalisation très apprécié des investisseurs immobiliers, va connaître de profondes mutations. La loi Pinel va en effet disparaître dans son état actuel dès la fin de l’année 2022, pour ensuite connaître des aménagements progressifs en 2023 et 2024. Voici comment vont évoluer les taux de réduction d’impôt Pinel sur le montant de l’achat immobilier des appartements neufs.
| Date de l’investissement réalisé | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| 2021/2022 | 12% | 18% | 21% |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
| 2024 | 9% | 12% | 14% |
Conjointement à la baisse progressive de ces avantages fiscaux, un nouveau dispositif baptisé Super Pinel fera son apparition et cohabitera avec le dispositif Pinel. Pour continuer à profiter du taux de rentabilité maximum du Pinel à partir de 2023, il faudra que le bien immobilier respecte la RE2020, qu’il dispose d’un espace extérieur privatif et qu’il bénéficie d’une double orientation (à partir du 3 pièces). Les autres conditions d’accès au dispositif Pinel resteront cependant les mêmes. Au cours de cette période de transition, les taux Pinel 2021-2022 seront maintenus à titre dérogatoire pour les biens situés en quartier prioritaire. Il en sera de même pour ceux qui vont encore plus loin que la RE2020 en matière de respect de l’environnement.
Le Super Pinel, attendu en fin d’année 2021, est encore en cours de gestation. La ministre de l’écologie Emmanuelle Wargon a cependant donné quelques pistes au sujet des logements éligibles au Super Pinel. Ceux-ci devront notamment respecter la RE2020, disposer d’un espace privé extérieur, d’une bonne ventilation et d’une double exposition. Des surfaces minimums ont également été délimitées. Rendez-vous ici pour tout savoir sur le Super-Pinel
Des facilités pour résilier son assurance emprunteur
La proposition de loi Lemoine, validée par le Sénat, devrait prochainement être soumise au vote. Celle-ci permettra la résiliation infra-annuelle de son assurance emprunteur. Il sera donc possible de supprimer son assurance emprunteur à n’importe quel moment. Cette nouvelle liberté devrait permettre aux investisseurs de faire davantage jouer la concurrence afin de réduire au maximum les coûts de leurs crédits immobiliers.
Interdiction de mettre des chauffages au gaz dans les maisons neuves
Les maisons neuves dont la demande de permis de construire a été émise après le 1er janvier 2022 ne pourront plus posséder un chauffage au gaz. Cette législation devait être effective à partir de l’été 2021, mais sa mise en application avait été retardée afin que les acteurs de l’immobilier neuf puissent s’organiser. Cette mesure est également retardée au 1er janvier 2025 pour les logements collectifs et les appartements neufs.
Cette restriction résulte de la réglementation environnementale 2020, dite RE2020. Cette réglementation permet néanmoins l’utilisation de certaines chaudières au gaz alternatives dans les logements neufs, telles que des pompes à chaleur hybride au gaz à faible émission de gaz à effet de serre. La fin du chauffage au fioul, qui concernera aussi bien les logements neufs que les logements anciens, est, elle, reportée à juillet 2022.
Révision du dispositif “louer abordable”
Le dispositif social du “Louer abordable” connaît certaines révisions en 2022. Celui-ci permet aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal sur les revenus locatifs en louant un bien immobilier en dessous des prix du marché. Créé par Emmanuelle Cosse, ce dispositif a été revu dans le cadre de la loi de finances 2022. La popularité de ce dispositif avait en effet décliné en France au cours de ces dernières années.
À partir du mois de janvier 2022, ce dispositif ne donnera plus lieu à une déduction fiscale, mais à une réduction d’impôt, davantage compréhensible. Le loueur d’un bien immobilier pourra ainsi profiter d’une réduction d’impôt de 15% s’il accepte de louer 15% en dessous des prix du marché. Cette réduction passe à 35% s’il loue 30% en dessous des prix du marché. Si la gestion du bien est transférée à une agence immobilière, cette réduction est comprise entre 20% et 65%. Un bailleur doit signer une convention de 6 ans avec l’Agence nationale de l’habitat s’il souhaite profiter du dispositif.
Obligation de transmettre une fiche d’information sur les prix et les prestations par les syndicats
À compter du 1er janvier 2022, les syndicats professionnels devront fournir aux copropriétaires une fiche d’information standardisée mentionnant le prix et les prestations qu’ils proposent. Cette fiche devra mentionner les principaux éléments sur l’identification du contrat et sur la copropriété concernée, la durée du contrat et l’offre contenue dans le forfait.
Davantage de restrictions concernant la location des “passoires thermiques”
Les appartements et maisons considérés comme des “passoires thermiques” seront plus difficiles à louer en France en 2022. De nouvelles règles vont en effet entrer en vigueur afin de restreindre la location des biens consommant trop d’énergie. Ainsi, à partir du 1er septembre 2022, un bien immobilier catégorisé F ou G devra faire l’objet d’un audit énergétique complet. Ce dernier aura pour obligation de lister les aménagements à entreprendre lors d’une vente ou d’une mise en location, le coût de ces travaux et les aides disponibles pour les financer.
Cette nouvelle réglementation ne devrait néanmoins pas vous concerner si vous investissez dans le neuf. En effet, les logements neufs sont éco-responsables, conçus avec une isolation thermique et phonique optimisée limitant grandement les pertes. L'achat d’un bien neuf vous permet donc de louer votre bien plus facilement et de réduire les factures énergétiques de votre locataire. Il vous donne aussi accès à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel et l’amendement Censi-Bouvard mais aussi d’aides telles que le prêt à taux zéro pour un achat en résidence principale. Alors n’hésitez plus et faites appel à un courtier pour trouver le bien qui vous correspond selon votre projet.
Location : du nouveau dans le système de caution
La caution, qui protège le propriétaire d’un bien immobilier contre les loyers impayés et des dégâts éventuels, va connaître quelques changements en France. L’ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur au 1er janvier 2022, définit maintenant le cautionnement comme étant “le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci", d’après le site du service public. Les loyers, les charges et les travaux de remise en l’état sont ainsi désormais inclus dans la caution d’un appartement ou d’une maison en location.
Un autre changement de taille intervient également cette année avec la signature électronique des actes de cautionnement. Il est désormais en effet possible de signer électroniquement un acte de caution. Cela a deux avantages : le délai de signature des baux de location est réduit, et il est maintenant plus aisé pour un propriétaire de cautionner un garant lorsqu’une grande distance les sépare.
Possibilité d’émettre une demande de permis de construire en ligne
C’est une petite révolution dans le monde de l’immobilier. Il est désormais possible de faire une demande de permis de construire en ligne pour toute construction neuve, qu’il s’agisse d’un immeuble d’appartements ou d’une maison. À partir du 1er janvier 2022, toutes les communes devront être capables de recevoir électroniquement les demandes de permis de construire. Dans une ville de plus de 3 500 habitants, la réponse à cette demande peut également être envoyée par voie électronique.
La dématérialisation de cette démarche est un moyen de faciliter les démarches administratives des particuliers et des promoteurs immobiliers. Avec l’attractivité actuelle des taux de crédit auprès des banques, il y a fort à penser que cette mesure aura un effet positif sur la construction et les programmes immobiliers neufs.
Du nouveau du côté des aides à la rénovation énergétique
MaPrimeRénov’ devient France Rénov’
Il va y avoir du nouveau du côté de la plateforme de rénovation énergétique MaPrimeRénov’. Sous l’impulsion de la ministre du logement Emmanuelle Wargon, deux nouveaux dispositifs ont été créés en janvier 2022 : MaPrimeRénov’ Sérénité et Mon Accompagnateur Rénov’. Tous ces dispositifs ont été regroupés sur une nouvelle plateforme, baptisée France Rénov’. Ce nouveau service offre un accompagnement aux français souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique sur leur bien immobilier.
Cette nouvelle plateforme permet de s’informer au sujet de son projet de rénovation, de simuler le montant des aides financières disponibles et de trouver des artisans qualifiés RGE. 450 guichets physiques sont également implantés en France afin d’aider au plus près les propriétaires souhaitant rénover leur bien. En parallèle de cela, les conditions d’accès au dispositif ont été élargies : les biens immobiliers éligibles devront avoir été construits il y a plus de 15 ans, contre 2 ans auparavant.
Les aides MaPrimeRénov’ ne sont pas compatibles avec une construction de moins de deux ans. Ainsi, il n’est pas possible d’y prétendre pour un appartement neuf ou une maison neuve. Cependant, lorsque vous investissez dans l’immobilier neuf, vous avez la garantie de profiter d’une isolation thermique et phonique optimisée et d’une basse consommation d’énergie, qui vous dispensent d’éventuels travaux de rénovation. Sans oublier que vous pouvez profiter de la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation compatible uniquement avec le neuf.
Prolongement de l’éco-PTZ (prêt à taux zéro)
Le prolongement de l’éco-PTZ (pour Prêt à Taux Zéro) a été prolongé jusqu’à fin 2023 grâce au vote de l’amendement du député LREM Anthony Cellier. Le plafond de ce prêt connaît a été revu à la hausse. Ce prêt peut maintenant couvrir des travaux à hauteur de 50 000 euros, contre 30 000 euros à l’heure actuelle. La durée de remboursement a elle aussi augmenté, le prêt pouvant maintenant être remboursé en 20 ans si nécessaire, contre 15 ans précédemment. Le cumul des aides à la rénovation énergétique se verra simplifier à partir de juillet 2022, permettant notamment de cumuler l’éco-PTZ avec le dispositif France Rénov’.
