2023 : Fin de la loi Pinel / Avènement d’un Pinel écolo et social
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Pinel 2023 : vers une éco responsabilisation de l’immobilier neuf
- Fin du Pinel : du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024
- Loi Pinel 2023 : Un Pinel + vert, + économe, + exigeant
- Les critères de la loi Pinel 2023
- Des logements + éco-responsables
- Des appartements neufs avec espace extérieur
- Plus de confort
- Pinel 2023 : une loi de soutien au développement des quartiers prioritaires
- Pourquoi investir en quartier prioritaire en 2023 ?
- L’investissement Pinel en 2023 = choisir entre taux réduits et parc immobilier restreint
- Pourquoi choisir l’immobilier durable ?
- Pourquoi choisir un quartier prioritaire ?
- Pourquoi choisir d’investir en Pinel classique ?
Que devient la loi Pinel en 2023 ? Le dispositif de défiscalisation réservé à l’immobilier neuf originel amorce la décente de ses taux de réduction. Est-ce la fin du Pinel ? Non. Un nouveau dispositif appelé Pinel+ prend le relais et doit orienter l’investissement locatif vers des programmes immobiliers neufs éco-responsables et confortables. Appartements lumineux, espaces extérieurs imposés, DPE B en 2023 et A en 2024... Découvrez tous les changements de la loi Pinel 2023
Pinel 2023 : vers une éco responsabilisation de l’immobilier neuf
18 mars 2022, le décret Loi Pinel+* parait au journal officiel. En octobre 2021, dans le cadre de la restitution de la démarche “habiter la France de demain”, Emmanuelle Wargon alors ministre déléguée au logement annonçait la décroissance des taux de réduction d’impôts du dispositif Pinel.
Fin du Pinel : du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024
Dès le 1er janvier 2023, les taux de réductions d’impôts octroyés par la loi Pinel actuelle amorceront une descente progressive pour disparaitre au 31 décembre 2024. Vous souhaitez investir en immobilier neuf à Toulouse, à Rennes, à Nantes ou dans toute autre commune située en zone tendue en 2023 ? Voici l’évolution des taux de réduction fiscale Pinel pour les années à venir.
| Durée d'engagement locatif en loi Pinel | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Réduction d'impôts jusqu'en 2022 | 12% | 18% | 21% |
| Réduction d'impôts en 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
| Réduction d'impôts en 2024 | 9% | 12% | 14% |
Dans le cadre de la loi de Finance 2021, le gouvernement a prévu le maintien des taux de réduction fiscale de la loi Pinel en 2023 et 2024 à condition de respecter les nouveaux critères de la Loi Pinel+.
Loi Pinel 2023 : Un Pinel + vert, + économe, + exigeant
Mue par les objectifs de neutralité Carbone à l’horizon 2050, Emmanuelle Wargon s’est appuyée sur le rapport Girometti – Leclercq, devenu référentiel de la qualité du logement, pour élaborer les nouveaux critères du dispositif de soutien à l’investissement locatif dans le parc immobilier neuf.
Face au constat d’une baisse de la surface moyenne des logements neufs, de la généralisation des cuisines ouvertes ou encore de la tendance à la mono-orientation, François Leclercq et Laurent Girometti définissent cinq grands objectifs permettant de caractériser le critère d’usage : l’évolutivité, la luminosité, la sensation d’espace, la réponse pratique à des fonctions de base, telles que l’espace de rangement, et le rapport à l’espace extérieur.
Le référentiel proposé distingue un critère essentiel, celui d’une surface minimale par typologie de logement, gage d’un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps. D’autres critères constituent des recommandations telles que l’accès à un espace extérieur et le caractère traversant du logement par exemple.
www.ecologie.gouv.fr
Pour défiscaliser lors d’un investissement locatif en 2023, il sera donc possible de conserver les meilleurs taux de réduction d’impôts lors du Pinel en respectant les directives de la loi Pinel+. Pour ce faire, les investisseurs en loi Pinel 2023 devront sélectionner des appartements en programmes immobiliers neufs selon des critères de confort, d’isolation et de consommation énergétique imposés.
Si on considère le choix du gouvernement Borne de maintenir le logement sous l’égide du ministère de la transition écologique dirigé par Amélie de Montchalin, la tendance de soutien au développement d’un parc immobilier neuf urbain qualitatif et éco-responsable devrait perdurer et se renforcer dans les années à venir.
Les critères de la loi Pinel 2023
Des logements + éco-responsables
- Pour les appartements achetés en Pinel en 2023, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 : la labellisation E+C- et un DPE d'étiquette A seront exigés.(attention : le mode de calcul du DPE a changé en juillet 2021).
- Pour les logements investis en Pinel dont le permis de construire a été déposé après 2022 seront exigés : une conformité aux jalons des 6 indicateurs RE2020 exigibles en 2025. Si le logement est acheté en Pinel en 2023, il devra présenter un DPE B. Les logements investis en 2024 devront afficher une étiquette DPE A.
Des appartements neufs avec espace extérieur
La crise sanitaire a pesé de tout son poids sur les nouveaux critères du Pinel 2023. Tout appartement neuf investi en loi Pinel en 2023 devra posséder un espace extérieur : jardin, terrasse, balcon ou loggia. Les surfaces minimums de ces extérieurs sont imposées par la loi Pinel+ en fonction de la surface de l’appartement.
- Studio et T1 : 3m²
- T2 : 3m²
- T3 : 5m²
- T4 : 7m²
- T5 : 9m²
Plus de confort
Le premier des critères de confort définis par la ministre du logement est la surface habitable des logements, dont les plafonds minimaux seront les suivants :
- 1 pièce : 28m² (dont 23m² pour le séjour/cuisine) ;
- 2 pièces : 45m² (dont 25m² de s/c) ;
- 3 pièces : 62m² (dont 27m² de s/c) ;
- 4 pièces : 79m² (dont 29m² de s/c) ;
- 5 pièces : 96m² (dont 31m² de s/c).
En plus de ces surfaces intérieures minimales imposées, les nouvelles règles du Pinel+, imposent aux logements des programmes immobiliers neufs éligibles, une double orientation à partir du T3. Actuellement à l’étude, l’idée d’une augmentation des hauteurs minimales de plafonds de 20 cm (actuellement de 2.50m) pourrait s’ajouter aux critères du Pinel+ in fine.
Si vous souhaitez investir en Pinel 2023 dans un quartier prioritaire, le logement n’aura pas à répondre aux critères définis par la nouvelle loi Pinel+.
Pinel 2023 : une loi de soutien au développement des quartiers prioritaires
Pour accompagner le développement des QPPV ou “Quartiers Prioritaires des Politiques de la Ville”, Emmanuelle Wargon a choisi de conserver les meilleurs taux de réduction du Pinel 2023 pour l’investissement locatif en programme immobilier neuf situé en quartier prioritaire.
Qu’est-ce qu’un quartier prioritaire ?
Les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont situés en territoire urbain et sont caractérisés par :
- 1° Un nombre minimal d'habitants ;
- 2° Un écart de développement économique et social apprécié par un critère de revenu des habitants. Cet écart est défini par rapport, d'une part, au territoire national et, d'autre part, à l'unité urbaine dans laquelle se situe chacun de ces quartiers, selon des modalités qui peuvent varier en fonction de la taille de cette unité urbaine.
article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine sur legifrance.gouv.fr*
Un investissement en quartier prioritaire bien ciblé peut être une excellente stratégie. Des politiques actives de réaménagement, une future ligne de métro, de téléphérique urbain ou de tramway peut considérablement modifier le profil de l’immobilier d’un quartier.
Le phénomène de gentrification des grandes villes intra-muros ont fait de certains quartiers “populaires” des quartiers tendance dont les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche en l’espace de quelques années. C’est le cas de Bacalan à Bordeaux. À Montpellier, le quartier de La Mosson détruit ses tours, reçoit le tramway et 540 millions d’euros dédiés à sa rénovation entre 2020 et 2030. À Nantes, le quartier Plaisance Orvault, desservi par le tramway, reçoit 12 millions pour un projet de réaménagement étalé sur 10 ans.
| Ville éligible à l'investissement Pinel | zone Pinel de la commune | Quartiers Prioritaires des Politiques de la Ville |
|---|---|---|
| Bordeaux | Zone B1 | Bacalan, Benauge, Carles Vernet, Henri Sellier, Grand-Parc, Léo Lagrange, Le Lac, Saint-Michel, Terres-Neuves |
| Nantes | Zone B1 | Bellevue, Bottière Pin Sec, Bout des Landes, Bout des Pavés, Chêne des Anglais, La Boissière, La Halvêque, La Petite Sensive, Le Breil, Le Clos Toreau, Le Ranzay, Les Dervallières, Malakoff, Port Boyer |
| Toulouse | Zone B1 | Arènes, Beauregard, Bourbaki, Cépière, Empalot, Grand-Mirail, Les Izards, La Gloire, La Vache, Pradettes, Rangueil, Saint-Exupéry, Soupetard, Négreneys |
| Lyon | Zone B1 | Moncey, Sœurs Janin, Cités sociales Gerland, Etats-Unis, Langlet Santy, Mermoz, Moulin à vent, Le Vergoin, Loucehru - Gorge du loup, Duchère |
| Paris | Zone A bis | Algérie, Bédier - Boutroux, Blémont, Chaufourniers, Compans - Pelleport, Danube - Solidarité - Marseillaise, Didot - Porte de Vanves, Goutte d'Or, Grand Belleville 10ème - 11ème - 20ème, Jeanne d'Arc - Clisson, Kellermann - Paul Bourget, La Chapelle - Evangile, Les Portes du Vingtième, Michelet - Alphonse Karr - Rue de Nantes, Oudiné - Chevaleret, Porte de la Chapelle - Charles Hermite, Porte de St-Ouen - Porte Pouchet, Porte Montmartre - Porte des Poissonniers - Moskova, Stalingrad Riquet, Villa d'Este |
| Montpellier | zone A | Aiguelongue, Celleneuve, Cévennes, Figuerolles, Gély, Lemasson, Mosson, Pas du Loup, Val de Croze, Petit Bard Pergola, Pompignane, Près d'Arènes, Vert-Bois |
| Lille | Zone A | Dombrowski, Nouveau Mons, Les Sarts, Secteur Nord, Secteur Nord Est, Secteur Ouest, Secteur Sud |
| Strasbourg | Zone B1 | Ampère, Cité de l'Ill, Cronenbourg, Elsau, Hautepierre, Hohberg, Koenigshoffen-Est, Laiterie, Molkenbronn, Murhof, Neuhof, Meinau, Port du Rhin, Spach |
| Marseille | Zone A | La Sauvagère, Château Saint-Loup, La Capelette, Benza, Saint-Thys, La Rouguière, Valbarelle - Néréïdes - Bosquet, Air Belle, Caillols, La Moularde, Le Petit Séminaire, Malpassé - Corot, Balustres - Cerisaie, Frais Vallon - Le Clos - La Rose, La Marie, Les Olives, Bon Secours - Les Rosiers - Marine Bleue, Grand Saint - Barthélemy - Saint-Jérôme, Le Castellas - Les Mococouliers - Saint-Joseph, La Visitation - Brassens, La Simiane - La Paternelle, La Castellane - La Bricarde - Plan d'Aou - St-Antoine, Consolat - Ruisseau Mirabeau, La Cabucelle, La Viste, La Calade - Campagne Lévèque, Les Aygalades, Kalliste - La Granière - La Solidarité, La Savine, Les Tilleuls - La Maurelette, Saint-Henri, Saint-André, Centre ville Canet Arnavaux Jean Jaurès, La Cravache - Le Trioulet, La Cayolle, La Soude - Bengale, La Gavotte - Peyret |
| Nice | Zone A | Ariane - Le Manoir, Centre, Las Planas, Les Moulins - Le Point Du Jour, Les Sagnes, Paillon, Palais Des Expositions, Résidence Sociale Nicéa |
Pourquoi investir en quartier prioritaire en 2023 ?
Parce que les prix sont inférieurs à ceux des quartiers “traditionnels”. Traduction pour les investisseurs en Pinel : une rentabilité locative bien supérieure après la fin de leur engagement Pinel et surtout une potentielle plus-value à la revente supérieure à ceux d’un quartier lambda.
Affichant des prix au m² très inférieurs à ceux des appartements de centre-ville, les logements neufs des quartiers prioritaires peuvent constituer un investissement rentable, à fortiori pour les petits budgets. Bien ciblé, un investissement dans un quartier prioritaire bénéficiant de politiques de réaménagements active de la ville est une excellente opération immobilière
L’investissement Pinel en 2023 = choisir entre taux réduits et parc immobilier restreint
En 2023, les investisseurs en loi Pinel auront donc le choix entre :
- investir dans un immobilier durable ;
- investir en quartier prioritaire des politiques de la ville ;
- investir en Pinel avec des taux de réductions fiscale diminués ;
Pourquoi choisir l’immobilier durable ?
Chaque option présente des avantages et des inconvénients. L’immobilier éco-responsable sera nécessairement plus cher mais présente un profil hyper attractif pour les locataires pendant et après la durée de location Pinel. Avec une luminosité accrue, une ventilation optimisée, la présence d’espaces extérieurs et d’espaces verts élaborés dans les programmes... les logements durables éligibles au Pinel 2023 garantissent un investissement à la valeur pérenne.
Outre ces éléments, l’argument numéro un qui impacte considérablement la valeur du logement est naturellement l’économie d’énergie. En octobre 2021, selon les notaires de France (source : notaires.fr), les logements qui affichent une étiquette de DPE A ou B se sont vendus, toutes zones confondues, en moyenne de 6 % à 21 % plus cher que ceux avec un niveau D. En Occitanie l’écart atteint 22%, en Bretagne, jusqu’à 23%.
Pourquoi choisir un quartier prioritaire ?
Comme évoqué précédemment, l’investissement en quartier prioritaire doit être ciblé sur les quartiers faisant l’objet de politiques de réaménagement actives de la part de la municipalité.
Particulièrement adapté aux “petits” budgets, un investissement en Pinel en QPPV peut offrir une plus-value intéressante à la revente de même qu’une rentabilité locative accrue après la fin de la période d’engagement locatif en loi Pinel.
Pourquoi choisir d’investir en Pinel classique ?
Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique auront déjà baissé en 2023. Néanmoins, le dispositif originel conserve un argument de taille. Celui d’un vaste choix de programmes immobiliers neufs à disposition. Aujourd’hui l’investissement en Pinel est possible dans des centaines de programmes neufs différents dans toutes les métropoles de France. La plupart des villes moyennes sont également éligibles en zone B1 Pinel.
En 2022, 46 nouvelles villes situées sur la frontière Suisse ont été déclarées éligibles à l’investissement locatif en loi Pinel. Des lieux de villégiature comme Le Touquet, les Saintes-Maries-de-la-Mer ou encore Chamonix sont également désormais situées en zone éligible.
Le mieux reste encore de ne pas attendre 2023 et de profiter des taux maximums de la loi Pinel en 2022.
