Cartoucherie : fin de chantier pour la première résidence en construction bois toulousaine
Amélie Caralp
le 11 août 2021
[ mis à jour le 19 mai 2022 ]
SOMMAIRE
Au sein de l’écoquartier de la Cartoucherie, qui propose de nombreux programmes immobiliers neufs à Toulouse, un ensemble immobilier étonne et sort du lot. Il s’agit de la résidence Wood’Art, du promoteur Icade. Sa particularité ? Sa structure composée à plus de trois quarts de bois. En cours depuis 2018, le chantier arrive à sa fin et la livraison est prévue pour la fin de l’année.
Bien qu’esthétique, le choix de l’ossature bois a surtout pour objectif de réduire au maximum l’empreinte carbone des bâtiments construits. Et il s’avère qu’Icade a été le premier à pousser aussi loin le concept à Toulouse. La volonté du maître d’ouvrage état de faire de Wood’Art un véritable projet démonstrateur bas carbone dans la ville de Toulouse, avec pour objectif que celui-ci soit réplicable à Toulouse et ailleurs.
Les cabinets d’architectes Dietrich Untertrifaller et Seuil Architecture ainsi que l’opérateur de construction bois Maître Cube ont été choisis par Icade pour constituer le groupement de mandataires conception/réalisation en charge du projet. C’est donc eux qui ont défini le mode constructif à appliquer à Wood’Art: structure en poteaux-poutres en bois massif, noyaux, socles escaliers et sous-sols en béton, structures métalliques et isolation extérieure en terre cuite sur les façades. Une structure mixte, composée à 76% de bois et en grande partie préfabriquée en atelier.Avec une tour de 10 étages et 34 mètres de hauteur, l'ensemble immobilier est le premier de cette taille en France.
Wood’Art, un ensemble immobilier pionnier à Toulouse
Implantée dans l’écoquartier de la Cartoucherie, face au futur tiers-lieu des Halles, la Résidence Wood’Art d’Icade s’étend sur 13 000m² de surface plancher et compte 3 bâtiments, dont une tour de 10 étages, le tout reposant sur un socle de bâtiments commerciaux de 2750m². Un parking en sous-sol de 8600m² complète l’ensemble.
Le programme s’inscrit dans une volonté de mixité forte, qu’il s’agisse de mixité sociale ou de mixité d’usages. Dans le plus haut des bâtiments, la tour de 10 étages, un hôtel de 100 chambres de l’enseigne Eklo sera installé sur les 5 premiers étages, et des logements en accession sur les 5 derniers. En tout, 95 logements en vente libre et prix maitrisé et 42 logements sociaux seront commercialisés sur l’ensemble immobilier. L’espace “socle” sera quant à lui composé d’une moyenne surface alimentaire et de commerces de proximité. Un jardin sera également aménagé sur le toit des bâtiments commerciaux.
Une résidence à faible impact environnemental
L'objectif d’une conception “76% de bois” est de construire un bâtiment en rapport avec son temps et pouvant répondre au mieux aux exigences environnementales, en utilisant un matériau biosourcé aux nombreuses qualités : excellentes performances thermiques, hygrométriques et écologiques, capacité à éviter les ponts thermiques, forte capacité de stockage du carbone... Le bois était donc le candidat idéal pour ce modèle de bâtiment précurseur, véritable investissement pour Icade et probablement destiné à fleurir partout dans les prochaines années.
Pour Icade, "le défi de Wood’Art-La Canopée est de réaliser un projet innovant, rationnel, composé à 76% de bois et qui tienne compte de l’évolution des demandes des usagers, de la sobriété énergétique, du rapport renforcé à la nature et à la biodiversité.” Pour la partie bois, le promoteur s’est appuyé sur Maître Cube, opérateur spécialisé dans la construction bois. C’est lui qui a préfabriqué en atelier et posé les modules de façade pré-isolés.
“Déjà isolés de laine de roche, équipés de pare-vapeur et précablés, ils ne nécessitent pas de joints supplémentaires et permettent donc de poser 20 m2 de façades d’un coup avec un temps de mise en œuvre divisé par deux”
Sylvain Larrouy, directeur général de Maître Cube
Ce mode de construction, en plus de permettre un gain de temps considérable, est également local puisque la grande majorité du bois utilisé provient des forêts d’Occitanie comme la Montagne Noire. Un circuit-court qui favorise le faible impact environnemental de la résidence, tant à la construction que lors de son utilisation.
Résultat : l’ensemble des logements livrés par Icade sur le programme Wood’Art disposera donc de nombreux labels et certifications, garantissant un confort optimal pour leurs futurs occupants :
- Niveau thermique Label E+C- de niveau E3C2 : Cette certification repose sur deux points de contrôle : la performance énergétique (Energie ou E) et les émissions de gaz à effet de serre (Carbone ou C). Un niveau E3 récompense les efforts supplémentaires menés en termes d’efficacité énergétique du bâti, avec un recours important aux énergies renouvelables pour la production de chaleur et d’électricité. Le niveau C2 valorise quant à lui les bâtiments les plus performants concernant la réduction de leur empreinte carbone. Cela peut passer par le choix des matériaux utilisés, des équipements mis en œuvre ou des consommations énergétiques du bâtiment. Le niveau E3C2 correspond actuellement au niveau le plus performant de ce label.
- NF Habitat HQE : Cette certification délivrée par CERQUAL Qualitel Certification en toute indépendance, permet de garantir une certaine qualité de services, d’informations et de prestations des bâtiments. Globalement, les enjeux de cette certification sont de garantir aux résidents une meilleure qualité de vie dans le logement, un meilleur respect de l’environnement et une meilleure performance énergétique. La certification prend également en compte deux autres enjeux majeurs de la construction : la résilience des logements face aux aléas climatiques et leur connectivité.
- Label “Bâtiment Durable Occitanie” - niveau argent : Ce label est attribué sur la base de 300 critères répartis en 7 thématiques : territoire et site, matériaux, énergie, eau, confort et santé, social et économie, gestion de projet. Des prérequis sont nécessaires pour chaque thématique, tels que le bio climatisme, l’utilisation de matériaux éco-performants, performance énergétique, confort d’été, propreté du chantier... Pour chaque thématique un niveau de reconnaissance (Cap, bronze, argent et or) est décerné par une commission interprofessionnelle qui évalue la cohérence durable du projet et attribue des points d’innovation.
- Label Bâtiment Biosourcé – Niveau 1 : Ce label valorise la quantité de matériaux biosourcés utilisée dans la construction du bâtiment. Le niveau du label correspond à une incorporation de 18kg de matériaux biosourcés par mètre carré de surface plancher.
- Label BBCA : Il s’agit du label Bâtiment bas Carbone, qui comporte trois niveaux de performance. Il s’appuie sur des seuils de référence maximum d’émissions carbone afin de calculer les émissions évitées. Sont donc pris en compte les émissions liées à la construction, le renouvellement et la fin de vie du bâti et des systèmes, ainsi que celles dues aux consommations d’énergie du bâtiment en phase d’exploitation.
“Wood Art est 55% plus performant que la RT2020 en énergie (label E3C2) et 50% plus performant en BBio, avec trois labels et un niveau précurseur pour le carbone (normes de 2035)”
Laurent Nicolas, directeur général d’Icade Promotion
Un projet soutenu par la région
Avec tous ses labels et certifications, le programme d’Icade semble finalement “surdiplômé” par rapport aux exigences actuelles et même par rapport à la RE2020. Une prouesse qui n’aurait pas été envisageable sans le soutien financier de la région Occitanie dans la cadre du programme Bâtiment NoWatt.
Cet appel à projets visait à construire ou rénover des bâtiments exemplaires en matière d’efficacité énergétique et environnementale. Il s’inscrivait dans le cadre de la feuille de route “Région à énergie positive” qui vise à couvrir 100% des besoins du territoire en énergies renouvelables locales d’ici à 2050. C’est donc Wood’Art qui l’a remporté et s’est vu attribué une subvention de 2,1 millions d’euros.
Finalement, avec un investissement global de plus de 20 millions d’euros, la mission semble donc réussie pour le promoteur qui voulait faire de son projet un précurseur dans le domaine. La commercialisation du programme d'immobilier neuf à Cartoucherie aurait d’ailleurs d’ores et déjà atteint 90% de lots vendus. La voie semble ouverte pour voir naître de futurs bâtiments aux caractéristiques semblables.
La construction bois, quels avantages?
La construction bois devient de plus en plus courante dans la maison individuelle. Bien qu’elle soit plus onéreuse que la construction traditionnelle, elle présente de nombreux avantages, notamment écologiques, qui séduisent de plus en plus de particulier. Mais dans la construction de logements collectifs, elle reste tout de même encore timide, même si l’on a vu sortir de terre de plus en plus de projets adoptant ce mode constructif ces dernières années. C’est le cas par exemple de la tour Hypérion à Bordeaux qui vient d’être livrée dans le quartier Euratlantique ou la résidence le Haut-Bois à Grenoble.
La construction bois devrait cependant devenir de plus en plus populaire auprès des promoteurs, puisqu’elle fournit des avantages non négociables et qui attirent de plus en plus les potentiels acquéreurs. Le premier avantage se situe évidemment dans son caractère écologique et durable. Il est en effet un matériau entièrement renouvelable et ses propriétés permettent de lutter directement contre les émissions de gaz à effet de serre. S’il est local, le bois permet aussi d’avoir un chantier plus propre, en réduisant l’empreinte carbone lié au transport de matières. Selon une étude européenne, “l’utilisation des produits bois entraîne une baisse des émissions de GES fossile sur l’ensemble du cycle de vie par comparaison à des produits alternatifs fonctionnellement équivalents de l’ordre de 1,5 à 3,5 t de CO2 par tonne de produits bois”.
Le bois fournit également des atouts techniques importants, notamment en termes de confort d'isolation. Très bon isolant naturel, le bois est plus performant que les autres matériaux pour l’isolation phonique et thermique des bâtiments. Sa très faible conductibilité contribue grandement à réduire les ponts thermiques et évite ainsi les déperditions. Comparé à d’autres matériaux, il conserve ses propriétés isolantes tout au long de sa vie. C’est justement pour ses propriétés thermiques que le bois est très utilisé pour la construction dans les pays scandinaves.
Investir en Pinel dans la résidence WoodArt à Toulouse
Toulouse étant une zone à forte tension immobilière, elle est classée en zone B1 du dispositif Pinel. La résidence WoodArt est donc éligible à l’investissement en Pinel. Toulouse étant la deuxième ville étudiante de France et profitant du très important bassin d’emplois créé par Airbus, il peut être intéressant d’y effectuer un investissement locatif.
La demande de logement dans la Métropole et plus particulièrement à Toulouse est donc chaque année très conséquente, ce qui induit un risque très faible de vacance locative. Les prestations de qualité proposées par l’immobilier neuf, par la résidence Woodart par exemple, rendent ce risque d’autant plus infime. Située dans le quartier de la Cartoucherie, la résidence dispose d’une localisation idéale : à 15 minutes en transports en commun de l’aéroport, proche de l’entrée du périphérique et des sites Airbus ainsi que de l’université Toulouse 2 Jean-Jaurès.
Dans la limite de deux investissements locatifs par an et par foyer fiscal, n’excédant pas 300 000 € au total, il est donc possible de recevoir une réduction fiscale importante, moyennant respecter quelques conditions. Le bien devra donc être loué pendant au moins 6 ans, en respectant un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources du locataire.
Actuellement en cours de commercialisation, le programme sera livré en Novembre 2021. Plusieurs appartements neufs disposant de belles prestations sont encore disponibles dans l’ensemble immobilier :
- T2 à partir de 219 000 €
- T3 à partir de 327 000 €
- T4 à partir de 352 000 €
- T5 à partir de 449 000 €
Corinne souhaite réaliser un investissement locatif en Pinel dans la résidence Wood’Art. Le T2 de 46,5m² avec terrasse qu’elle souhaite acquérir est proposé par le promoteur au prix de 219 000€. Elle pourra donc défiscaliser sur la totalité du prix d’achat, à savoir 26 000€ pour une période locative de 6 ans, 39 000€ pour 9 ans et 46 000€ pour 12 ans. Avec un loyer plafonné à 560€/mois, sa rentabilité locative s’élèvera quant à elle à 3.07%.
