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Val Tolosa, un méga centre commercial à l’ouest de Toulouse

Val Tolosa est un projet de construction d’un centre commercial géant à Plaisance-du-Touch, une commune située à l’ouest de Toulouse. Contestée par certains, très attendue par d’autres, cette zone commerçante ne fait pas l’unanimité, malgré les atouts évidents qu’elle présente en faveur du commerce, de l’emploi et de l’immobilier.

À ce titre, Val Tolosa est-il indispensable pour l’Ouest toulousain ? Sera-t-il bénéfique pour son économie ? Respecte-t-il les normes environnementales ?

Val Tolosa, le centre commercial de l'ouest de Toulouse

Le projet Val Tolosa

Val Tolosa, un méga centre commercial sur le plateau de la Ménude

L’objectif premier de Val Tolosa est de restructurer le territoire de l’Ouest toulousain autour du domaine d’activités structurant qu’est le commerce, en construisant un grand centre commercial de 64.000 m² de superficie. Celui-ci intégrera un hypermarché de 12.000 m² et une galerie marchande de 150 boutiques.

Pierre-Louis Taillandier, architecte en charge du projet, propose une architecture audacieuse avec de grands volumes : 14,45 m de hauteur sous verrière, et des allées commerçantes larges de 14,60 m.

Le bâti profite, aussi, d’une orientation ingénieuse, capable de récupérer de la lumière naturelle. Ceci permet d’effectuer d’importantes économies d’énergie en limitant l’utilisation de l’éclairage artificiel.

Le futur centre commercial se divisera en quatre parties :

  • la Serre Tropicale : un écrin exceptionnel pour accueillir des enseignes internationales innovantes
  • le Marché : une place centrale conviviale avec proposition de produits biologiques et locaux
  • la Grande Serre : un coeur végétal clairsemé d’îlots de détente et de boutiques
  • le Lodge : un espace à ciel ouvert installé autour d’un jardin aquatique et proposant des espaces de restauration.

Un parking de 4.300 places doit, également, être construit ainsi qu’un dépose-minute. Au total, ce sont 350 millions d’euros d’investissements privés qui ont été levés pour financer ce projet hors du commun.

Val Tolosa, un projet respectueux de l'environnement ?

Val Tolosa à Plaisance-du-Touch vue du ciel

Val Tolosa est un projet qui, dans sa conception, se veut respectueux de l’environnement. Pour cela il vise la certification BREEAM Excellente. BRE Environmental Assessment Method est la méthode d’évaluation du comportement environnemental des bâtiments développée par le Building Research Establishment (BRE), un organisme privé britannique. Créé en 1990, c’est le référentiel le plus ancien et le plus utilisé à travers le monde. Il est un standard en matière de construction durable. La norme BREEAM Excellent est particulièrement contraignante à obtenir. Elle induit un réel effort de conception pour respecter au maximum l’environnement.

Val Tolosa abrite un projet très novateur de gestion des eaux pluviales. En effet, le centre commercial sera capable de les récupérer dans un bassin de rétention. Un lac artificiel de 1,8 hectares, construit en face de l’édifice, peut réapprovisionner les nappes souterraines grâce à un système de traitement écologique et innovant d’infiltration naturelle.

L’entretien des terrains de Val Tolosa se fera grâce à l’Écopâturage. Une méthode de tonte naturelle faisant appel à un troupeau de moutons. L’avantage principal est d’éviter l’utilisation de produits phytosanitaires et de tondeuses mécaniques.

Val Tolosa, pour recréer le paysage du plateau de la Ménude

Depuis l’arrêt des activités agricoles, le paysage du plateau de la Ménude a perdu de son authenticité. Avec Val Tolosa, “l’important est de recréer le paysage disparu du plateau de la Ménude”, souligne Pierre-Louis Taillandier. Pour cela, le centre commercial est pensé comme un véritable grand parc paysager de 9 hectares de verdure et de 2.000 arbres.

”Pour Plaisance-du-Touch et le plateau de la Ménude, Val Tolosa est un projet important pour son territoire. Il apporte un vrai vecteur d’urbanité”, explique Pierre-Louis Taillandier.

Val Tolosa, l’histoire du projet

Anciennement, “Portes de Gascognes”, Val Tolosa est un projet initié en 2005, qui prévoyait la construction d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC). Une enquête publique est menée en 2008 pour déterminer la faisabilité du projet. Elle s’est finalement soldée par un accord favorable. Un permis de construire est, alors, accordé en 2009. Le centre commercial devait initialement ouvrir ses portes en 2016. Mais plusieurs recours ont été posés, ceci repoussant le début des travaux. Depuis la signature de l’arrêté du 12 juillet 2017 par Pascal Mailhos, le préfet de la Haute-Garonne, les travaux devaient démarrer. Toutefois, le 13 juillet, la cours administrative e Bordeaux décide d'annuler la destruction d'espèces protégées et de leur habitat. Le permis de construire est une nouvelle fois annulé. Le tribunal administratif de Toulouse doit annoncer sa décision finale le 26 juillet 2018 concernant le projet "Val Tolosa".

Val Tolosa, un projet contesté

Val Tolosa contribue à récréer le paysage de la Ménude

Depuis le début de son élaboration, Val Tolosa est un projet disputé et s'est véritable récit judiciaire qui s'est écrit au fil des années. Deux collectifs s’affrontent “Oui à Val Tolosa” et “Non à Val Tolosa”. 

Le 24 octobre 2013, dans le cadre de l’examen du recours contre le permis de construire, le rapporteur public rend un avis qui rejette l’ensemble des arguments des opposants. Le 28 novembre 2013, le Tribunal administratif de Toulouse rejette les recours déposés par les opposants au projet contre le permis de construire. En 2016, un accord sur la construction de Val Tolosa est trouvé. Le 14 juin 2016, la cours d’appel de Bordeaux annule le permis de construire du 10 juin 2009, ainsi que le permis modificatif du 8 juin 2010.

Dernièrement, le 13 juillet 2017, la cours administrative d’appel de Bordeaux confirme l’annulation de l’autorisation de destruction d’espèces protégés et de leur habitat. Les opposants et la presse locale pensait, alors, que Val Tolosa était mis aux oubliettes. Mais six jours après la décision de la cours administrative d’appel de Bordeaux, le préfet de la Haute-Garonne signe l’arrêté du 12 juillet 2017 qui relance le projet Val Tolosa.

”Dès lors, ajoute le préfet, l’arrêté du 12 juillet 2017 constitue bien un nouvel arrêté incluant des mesures portant sur l’intérêt économique et social du projet, ainsi que sur son insertion environnementale qui ne figuraient pas dans l’arrêté du 29 août 2013, annulé par la cour administrative d’appel de Bordeaux.“

Val Tolosa pour booster l’Ouest toulousain

La situation et la desserte du projet

Val Tolosa se situe à 10 minutes de Toulouse dans la commune de Plaisance-du-Touch et à proximité de Colomiers, Fonsorbes et la Salvetat Saint-Gilles. Actuellement, le chantier est accessible depuis la RN124. Toutefois, le projet encourage les modes de transports en commun doux. Une navette électrique, permettant de rejoindre la Gare TER de Colomiers, doit être mise en fonction. Des pistes cyclables sont, également, construites. Une nouvelle ligne de bus sera effective dès l’ouverture du centre commercial.

Conscient que le centre commercial accentuera le trafic routier, le Conseil Général de la Haute-Garonne a décidé de construire une nouvelle RD.924. Afin de fluidifier le trafic, deux nouveaux ronds-points doivent sortir de terre aux alentours de Val Tolosa.

Val Tolosa vecteur pour l’emploi

”Dans un contexte économique morose, comment ne pas se réjouir de l’avancée de Val Tolosa ? Avec 350 millions d’euros d’investissements et 3.000 emplois à la clef, Val Tolosa est un espace de commerces et de loisirs permettant un développement important et durable de notre ville.”, Louis Escoula, maire de Plaisance-du-Touch

Et pour cause, en énonçant “3.000 emplois”, Louis Escoula fait référence aux personnes travaillant pour la construction de Val Tolosa. Toutefois, lorsque le centre commercial sera pleinement opérationnel, ce sont, environ, 2.000 postes dans le commerce qui pourront être proposés. Au total, ce sont 5.000 emplois générés par Val Tolosa, dans l'Ouest toulousain.

Aujourd’hui, Val Tolosa a recueilli 70% d’opinions favorables, selon un sondage BVA. Le maire de Plaisance-du-Touch est plus que séduit et partage son enthousiasme avec d’autres acteurs importants de la région. En effet, la Chambre de Commerce et d’Industrie, la Fédération Française du Bâtiment et des Travaux Publics de la Haute-Garonne ainsi que Pôle Emploi de la région Midi-Pyrénées soutiennent le projet.

”Une opération immobilière de cette ampleur est génératrice d’activité pour l’ensemble du secteur du bâtiment et des travaux publics au stade de la construction et des activités induites (maintenance et entretien), sachant que tous les corps de métier et toutes les tailles d’entreprises seront appelés à intervenir.”, publiait la FFB.

Val Tolosa et le marché de l’immobilier

Depuis l’annonce de la création de Val Tolosa, une résidence est sortie de terre à proximité du centre commercial. Celle-ci propose 80 logements, dont 57 appartements neufs et 23 maisons neuves individuelles. Le centre commercial devient, alors, un réel moteur pour la promotion neuve.

Il est, alors, un argument de poids pour les investisseurs qui souhaitent profiter du Pinel pour sa dernière année d’activité. Les prix au m² sont encore relativement stables dans les villes de Plaisance-du-Touch, la Salvetat Saint-Gilles et Colomiers. Toutefois, grâce à Val Tolosa et la nouvelle ligne de métro Toulouse Aerospace Express, qui renforcera la proximité avec le centre-ville de Toulouse et les bassins d’emploi de la métropole, les biens sont amenés à prendre de la valeur.

Prix moyen d’un appartement neuf dans l’ouest de Toulouse
Données Toulouse IMMO9
  Plaisance-du-Touch Colomiers La Salvetat Saint-Gilles Fonsorbes
Prix moyen d’un studio   121.488 €    
Prix moyen d’un T2 149.475 € 157.683 € 146.500 € 144.000 €
Prix moyen d’un T3 205.588 € 204.463 € 174.000 € 179.900 €
Prix moyen d’un T4 275.053 € 264.091 €   276.000 €
Acheter un appartement 2 pièces à Plaisance-du-Touch à 149.475 € en loi Pinel, permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôts de 21% du prix de vente du bien neuf, à condition de le louer pendant 12 ans.
149.475 x 21% = 31.389,75 €. L’investisseur profite, alors, d’une réduction d’impôts de 31.389,75 €. Soit, une déduction annuelle évaluée à près de 2.600 €.

Bien que le projet soit contesté par les associations de protection environnementale, Val Tolosa réunit toutes les conditions nécessaires pour proposer un centre commercial à la fois performant, riche de ses commerces et respectueux de l’environnement. Vecteur d’emplois et de logements, ce projet urbain permettra-t-il vraiment d’améliorer l’attractivité de l’Ouest toulousain ? Les autorités locales en sont persuadées.

Sources :

  • Site officiel de Val Tolosa
  • La Dépêche du Midi - Coup d'arrêt pour le centre commercial Val Tolosa
  • La Dépêche du Midi - 80 logements de plus
  • Actu Toulouse - Le projet Val Tolosa, des opposants au projet bloquent l'accès au chantier
  • Wikipédia - Val Tolosa
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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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