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Investir dans une cité : un potentiel de rentabilité énorme

Vue aérienne du quartier Bagatelle a ToulouseCrédit photo : Le quartier Bagatelle à Toulouse © Toulouse Ouverture Mirail et Banlieues de France

Que connaît-on des « cités » toulousaines ? Celles qu’on a aussi appelées les « grands ensembles » ont longtemps souffert d’une mauvaise image et d’idées reçues qui les ont reléguées loin des sentiers touristiques de la ville rose. Elles sont pourtant toutes fortes d’une Histoire, d’un sens original et singulier chaque fois précisé par les projets des architectes concepteurs et réaménageurs, d’un sens qui continue de vivre dans le sentiment d’identité et dans la parole des habitants.

Au tout début des années 50, Toulouse se confronte à une grande crise du logement : son parc immobilier existant est vétuste, et il faut faire face à la croissance démographique « naturelle » en même temps qu'à l’arrivée massive de réfugiés d’Italie, d’Espagne, du Portugal, etc.

Pour ce faire, la ville lance une politique de construction d’envergure. La seule zone à avoir souffert des destructions de la guerre est Empalot : c’est là que le ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme programme, dès 1948, l’ambitieux projet de la cité Daste. C’est ce premier grand ensemble qui donnera le ton : ensoleillement, végétalisation, ouverture de l’espace…. Toulouse veut entrer dans la modernité.

Jusqu’en 1973, date officielle de la circulaire signant l’arrêt national des grands ensembles, c’est une vingtaine d’ensembles d’habitations collectives de plus de 300 logements qui s’érigeront. Si leur cohérence d’ensemble (architecturale, urbaine, paysagère, souhaitée initialement par l’architecte concepteur) est souvent difficile à lire aujourd’hui, c’est qu’ils ont souvent subi une foule de transformations venues flouter le primo-projet global.

Alors qu’est paru il y a tout juste un an le livre Toulouse, le sens caché des grands ensembles, d'Audrey Courbebaisse, qui tente de mettre en lumière les qualités intrinsèques de ces cités en restituant les volontés initiales des architectes et en s’appuyant sur les témoignages et les mémoires des habitants, la « cité » toulousaine semble appelée à connaître une nouvelle ère.

Ces zones urbaines connaissent maintenant une nouvelle phase importante de mutation. Depuis 2015, date de la signature des conventions Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), 2.375 logements y ont été démolis, et 2.283 reconstruits. Ces programmes de rénovation viennent prolonger les actions d'urbanisme commencées depuis plusieurs décennies avec les Grands projets de ville (GPV), visant à désenclaver ces secteurs et y apporter de la mixité.

A l’heure où la Métropole connaît un nouveau pic de croissance démographique, la problématique du logement, associée à celle de la densification, amène à repenser les cités comme de véritables mines d’or : un prix au mètre carré encore bas, une atmosphère dynamique et vivante, un aménagement urbain de qualité, récent ou en cours de création, qui permet aux quartiers de disposer de toutes les infrastructures les plus modernes… Alors, les cités rénovées, nouvelle panacée pour les investisseurs ?

Des barres d'immeubles au MirailCrédit photo : Des immeubles dans le quartier du Mirail © Traumrune [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/) via Wikimedia Commons

Ce que prévoit le nouveau programme de renouvellement urbain à Toulouse

En tout, ce sont plus de 40 000 habitants qui vivent dans les cinq quartiers de Toulouse ciblés par le Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) qui prolonge les actions d'urbanisme commencées avec le Grand projet de ville (GPV) :

  • Bagatelle La Faourette Papus Tabar Bordelongue
  • Bellefontaine
  • Empalot
  • Izards-Trois Cocus/La Vache
  • Reynerie
  • Mirail Université

Les ambitions de ce programme ? Restaurer l’identité et le bien-vivre de ces quartiers héritiers d’un urbanisme en pointillés, souvent travaillé dans l’urgence, dans un contexte réactionnel. Le site de la Ville expose son objectif multiple en ces termes :

« Améliorer les conditions de vie dans les quartiers prioritaires de la ville en modifiant les formes urbaines, c’est l’ambition du programme de renouvellement urbain conduit par Toulouse Métropole et ses partenaires. Cinq quartiers toulousains sont concernés par la démolition des grands ensembles, la reconstruction de logements plus qualitatifs, l'aménagement de l’espace public, la création d'équipements collectifs pour transformer des quartiers. »
Mairie de Toulouse

Pour mener à bien cette transformation en profondeur des quartiers, deux versants du renouvellement urbain ont été pointés comme prioritaires : l’amélioration de l’habitat d’une part, et celle des espaces publics d’autre part.

Améliorer l’habitat

La municipalité est partie d’un principe qui peut sembler évident, et qu’il convient pourtant de rappeler : renouveler les conditions de vie dans les quartiers, c’est d’abord améliorer la qualité des logements. Concrètement, cela signifie :

  • Réhabiliter les immeubles
  • Mener des travaux de rénovation énergétique
  • Démolir les grands ensembles qui marquent les quartiers pour recréer des collectifs plus petits, à l’architecture attractive

On l’a dit, depuis 2015, date de la signature des conventions Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), Toulouse compte 2.375 logements démolis pour 2.283 reconstruits. Sur ces chiffres, il faut préciser que 62% des reconstructions ont été faites en dehors des quartiers, en locatif social mais aussi en accession à la propriété, afin de favoriser la mixité sociale en attirant de nouveaux habitants. Durant ces opérations, les ménages concernés par les démolitions ont été accompagnés et relogés, et il est significatif de noter que, parmi eux, 54% sont restés dans leur quartier.

Améliorer l’espace public

La municipalité a bien compris que lorsque l’on veut « changer un quartier », il est nécessaire d’y créer une nouvelle dynamique. Cela peut passer par une foule de facteurs et de leviers socio-économiques. Mais cela passe dans tous les cas par la consolidation du commun, et des lieux où le vivre en commun et la communauté d’intérêts peuvent s’exprimer librement et enrichir le tissu social. Premier objectif donc : la création d’un réseau de cœurs de quartier animés. Ce sont eux qui vont former à Toulouse le socle du dispositif de transformation de ces territoires dits sensibles.

Les quartiers sont donc en train de se doter de toute une série de nouveaux équipements de proximité : des écoles, des maisons de quartier, des lieux de culture, des services de santé, des commerces... Leur desserte en transports en commun est également sans cesse améliorée.

Afin de respecter l’identité, le rythme et l’Histoire des sites concernés par ces opérations de renouvellement urbain, chaque cœur de quartier va se voir valoriser à partir de ses propres atouts patrimoniaux. Si l'on pense à la Reynerie par exemple, on imagine bien comment son parc et son lac, qui sont restés bien peu attrayants, pourraient devenir des destinations de loisirs pour tous les Toulousains, quand le quartier se reconnectera socialement, économiquement et culturellement avec le reste de la ville.

Une action globale

Le principe retenu ici par la Mairie de Toulouse est le suivant : « tout est lié ».

« À travers l’urbanisme, on agit sur les conditions de vie et le développement des quartiers. Car tout est lié : en construisant un équipement de quartier, tel que La Brique rouge à Empalot, on crée un lieu de vie et de rencontres, on favorise la cohésion sociale au sein du quartier. À Bagatelle, en cédant un terrain à la régie de quartier pour qu’elle y regroupe et développe ses activités, on soutient l’activité économique locale... »
Mairie de Toulouse

Si les quartiers en question ici ont déjà beaucoup changé, Toulouse Métropole compte bien maintenir le cap. D’ici 2025, 3.000 logement supplémentaires doivent être détruits et reconstruits à l’échelle de la ville, de façon équilibrée. Peu à peu, l’objectif est de réduire la part d’habitat social sur ces secteurs et de favoriser la diversité, afin d’en faire des lieux de vie pour tous. La Mairie estime que pour y parvenir, il faudra également mener un travail sur la perception des quartiers par les Toulousains, notamment en matière de sécurité mais aussi de développement économique.

La résidence Coeur de Garonne à EmpalotCrédit photo : La résidence Cœur de Garonne à Empalot © EMAA - Saint-Agne Immobilier-Oppidea

Empalot

Empalot a inauguré son nouveau cœur de quartier le 22 septembre 2018. Cette reconfiguration de l’espace public fait suite à la démolition de plusieurs barres d’immeubles, qui annonce une nouvelle ère. Empalot est, en fait, au milieu d’une très vaste opération de transformation urbaine.

Alors que le lieu étaient essentiellement caractérisé par un ensemble de 3.600 logements construits dans les années 1950 sur une emprise foncière d’un seul tenant, Empalot est en train de se muer en un quartier où 1.900 logements neufs « remplaceront » les 1.200 logements démolis, augmentant ainsi l’offre globale, et la modernisant de bout en bout.

Mieux, le découpage en parcelles plus modestes de l’offre résidentielle autorisera une évolution de chacune au gré des besoins, à l’image d’un quartier… « ordinaire ». Ce qui va véritablement signer la métamorphose de la Cité.

L’espace public ainsi reconfiguré, embelli, végétalisé, et centralisé, s’organisera désormais autour d’une nouvelle place commerciale en brique rouge, avec au sol un « tapis de pierre » qui respecte la tradition du centre urbain toulousain et incarne le renouveau qualitatif d'Empalot.

Situé entre le boulevard des Récollets au Nord et la rocade au Sud, Empalot est le quartier en renouvellement urbain le plus proche du centre-ville, à 7 minutes en métro du Capitole et 20 minutes à pied du Muséum d’Histoire naturelle. Il bénéficie d’une situation géographique d’exception, sur la rive droite de la Garonne, au pied du coteau de Pech-David.

Les axes forts du projet de renouvellement

Empalot est aujourd’hui en train de devenir le symbole de la réalisation réussie d’un Projet Urbain qualitatif, co-construit avec ses habitants. C’est à partir de leurs propositions, recueillies en concertation, que l’équipe d’urbanistes-architectes Germe & Jam a articulé le projet de renouvellement du quartier autour des 5 grands axes suivants :

  1. Un nouveau cœur de quartier :
    Aménager un cœur de quartier mixant commerces, habitat et services, en lien avec les équipements publics existants (médiathèque, centre petite enfance, centre social,...).
  2. Mieux relié aux quartiers environnants :
    Favoriser, au sein du quartier, les accès et la circulation d’Est en Ouest et du Nord au Sud avec la création de nouvelles voies de circulation. Mieux relier Empalot aux faubourgs adjacents, Saint-Agne et Saint-Michel, ainsi qu’à la plaine de sports et de loisirs de l’Île du Ramier et au nouveau quartier Niel (maison des associations, maison de la citoyenneté, jardin public, etc).
  3. De nouveaux logements, variés et attractifs :
    Renouveler l’offre immobilière pour satisfaire divers publics (étudiants, jeunes publics, familles nombreuses, retraités...) et répondre à leurs attentes (logements traversant, lumineux, balcons, terrasses, etc).
  4. Un habitat existant rénové :
    Rénover les logements et parties communes, réaménager les espaces publics et pieds d’immeubles pour améliorer les conditions d’habitat et le cadre de vie (ex : isolation thermique et phonique, ravalement de façades...).
  5. Des équipements publics refaits à neuf :
    Renforcer le service public de proximité, améliorer les conditions d’accueil des usagers et favoriser les liens avec les quartiers voisins en renouvelant les équipements (ex : le centre petite enfance, la Médiathèque, qui remplace depuis janvier 2009 l’ancienne bibliothèque du quartier, et attire de nombreux Toulousains).
La Brique rouge a EmpalotCrédit photo : La brique rouge © Ville de Toulouse

La ligne urbanistique qui semble guider ces projets de renouvellement urbain est celle de la mixité et de la diversité. Tout se passe comme si chacune des opérations d’aménagement concrétisait la volonté de créer de la mixité à tous les étages : mixité des logements (sociaux, libres), des occupations (propriétaires, locataires), et des fonctions (offre de locaux commerciaux et de services en pied d’immeuble). Et chaque transformation s’accompagne également d’un travail global sur l’ouverture des espaces, leur végétalisation, et sur la présence d'équipements publics et services de proximité.

Et cela semble bien fonctionner. Empalot aura bientôt tout d’un quartier de premier choix. Les atouts du quartier aujourd'hui, si l’on devait les résumer à grands traits :

  • des espaces verts de qualité, agrémentés d’aire de jeu pour les enfants
  • les berges de Garonne, équipées d’un parcours sportif et d’une piste cyclable permettant de rallier le centre-ville
  • de grands équipements sportifs sur l'île du Ramier avec la piscine Nakache, le Stadium...
  • des équipements publics emblématiques comme la Médiathèque, la Brique Rouge, le Centre social
  • un tissu associatif et culturel riche : les balades urbaines avec l'association La Gargouille, la Foire des associations et des services publics...

L’Histoire du quartier

La Cité d’Empalot est née des succès de l’industrialisation, et de la nécessité de loger toute une population ouvrière. Quand la Poudrerie s’implante de l’autre côté de la Garonne, sur l’île du Ramier, les ouvriers s’installent sur ce terrain proche de leur lieu de travail. Très vite, la zone devient un quartier populaire nommé le « Champ du Loup ».

En 1926, les premiers Bâtiments HBM de Toulouse, ancêtres des HLM, sont construits en bordure d’Empalot. Ces nouveaux logements sociaux dotés de belles mosaïques sont aujourd’hui classés au Patrimoine.

En 1948, Empalot est l’un des rares quartiers toulousains touchés par les destructions de guerre. Le temps est à la reconstruction, et à l’innovation. André Daste, adjoint au maire de Toulouse, va permettre à l’architecte Chini de réaliser son projet de « Parc Habité », un ambitieux programme de logements sociaux agréables et entourés de verdure. C’est la naissance de la Cité Daste et des trois immeubles d’Empalot Poudrerie, qui préfigurent un renouveau dans l’architecture du quartier. La reconstruction ménage entre les espaces habitables de généreux espaces verts, que l'on retrouve encore aujourd'hui.

En 1956, la crise du logement vient troubler ces projets, et y adjoindre plusieurs contraintes : construire plus vite, plus haut, plus dense et moins cher. La prééminence de ces objectifs dans la construction aura pour effet de produire une nouvelle typologie de logements au centre du quartier.

Empalot est donc essentiellement construit dans les années 1950-60, sur le modèle du « grand ensemble », cette expression qui désigne les immeubles collectifs d’habitat social. D’emblée, le quartier présente plusieurs dysfonctionnements notables, qui empêchent sa bonne insertion dans la ville : rupture totale d’échelle avec le tissu urbain environnant d’abord, place commerciale ne remplissant pas sa fonction centrale et fédératrice ensuite. Depuis, le vieillissement d’une partie du parc de logements l’a en plus rendu obsolète au regard des critères de confort et de performance énergétique.

Depuis une vingtaine d’années, et aujourd’hui plus que jamais, la municipalité travaille à améliorer ces différents points, et à repenser le quartier dans une véritable cohérence urbaine, harmonieuse et apaisée. Ici, à Empalot, c’est un pari presque gagné.

Le quartier Bagatelle a Toulouse

Bagatelle

Les démolitions se poursuivent à Bagatelle. Sur le site Vestrepain – Le Gard, 20 logements ont été démolis pour être reconstruits. Ils seront majoritairement dédiés à l’accession sociale à la propriété.

Bagatelle est un quartier de la rive gauche de la Garonne, situé au Sud-Ouest de l’hypercentre. Au Nord, on y trouve l’hippodrome de la Cépière, au Sud, le quartier de la Faourette. Le quartier est desservi par le métro (10min de la place du Capitole), et par deux sorties de rocade.

Depuis 2005 et le premier Grand Projet de Ville, le quartier Bagatelle poursuit une profonde mutation. De nombreux espaces publics ont été réaménagés ou créés : voies de circulation, places, espaces verts... Le quartier s’est peu à peu modernisé, et les démolitions ont fait place à de nouvelles habitations de bien meilleure qualité (notamment sur la rue du Lot ou le long de la rue Henri Desbals).

Les équipement publics et associatifs ont aussi eu droit à un coup de jeune. On peut penser à la nouvelle Maison de quartier, qui a été reconstruite dans le Bois de Bagatelle à proximité de l’ancienne, démolie fin 2015.

Le renouvellement urbain du quartier Bagatelle suit 3 orientations principales :

  • constituer des centres-quartiers intenses et actifs
  • générer une offre continue d'activités le long de la rocade
  • amplifier les espaces verts et constituer une trame verte à l'échelle du territoire

Deux orientations complémentaires achèvent de caractériser ce projet :

  • mieux relier le quartier à la ville
  • diversifier les typologies de logements et les statuts d'occupation afin d'encourager la mixité sociale en favorisant le développement économique

L’Histoire du quartier

Dans les années 50, Bagatelle étaient encore essentiellement peuplé de fermes, de champs et de jardins maraîchers. Très vite, l’offre immobilière peine à suivre la demande : les logements de qualité manquent, ou sont inaccessibles aux ménages les plus modestes.

C’est ce besoin qui motive une centaine d’ouvriers de la Société Nationale de Construction Aéronautique du Sud-Est ( la SNCASE, l’ancêtre d’Airbus) à se regrouper dans une association de bâtisseurs. Les associés de « Notre Logis », un collectif composé sur le modèle des « Castors » girondins, se lancent alors dans deux années et demi de construction, qui donneront naissance à la première cité de Bagatelle.

C’est forts de leur rêve de maisons spacieuses avec toutes les commodités (eau chaude, salle de bains, WC intérieurs…) que ces ouvriers consacrent congés et week-ends aux travaux, après avoir confié le gros œuvre à des entreprises. Ils achèvent ainsi leur centaine de logements, formés de cinquante bâtisses séparées par un mur mitoyen. Et parce que l’esprit communautaire prime encore dans les milieux ouvriers, chacun s’est vu attribuer son logement par simple tirage au sort le jour de l’inauguration en mai 1955.

À partir de 1960, il a fallu loger dans l’urgence des familles réfugiées des guerres d’Espagne et d’Algérie, installées provisoirement dans des habitations de fortune. Bagatelle offre alors des terrains peu coûteux : le quartier devient donc le lieu de choix pour l’érection de grands ensembles conçus à partir de préfabriqués, capables d’accueillir un grand nombre d’habitants en un temps record.

En 1973, une Maison de quartier est construite et gérée bénévolement par les habitants : elle commence à fédérer autour d’un esprit de quartier. Fin 70, les premières opérations de réhabilitation des immeubles sont engagées. Le quartier se redessine peu à peu, et en 1995, les premières démolitions sont réalisées.

Il faudra cependant attendre le début des années 2000 pour que le rythme s'accélère avec la démolition de nombreux immeubles rue du Lot, rue Gard-Vestrepain, rue de la Martinique et rue du Cher. Depuis 2008 et grâce aux 200 millions d'euros du Grand Projet de Ville, Bagatelle a vu 770 de ses logements démolis et 720 reconstruits.

En 2015, le quartier affiche 25% de logements neufs, et sa proportion d’HLM baisse de 60 % à 50 %. Le dernier plan de renouvellement urbain poursuit cette même ligne de diversification de l’habitat, si bien que Bagatelle devrait disposer bientôt de tous les atours d’un quartier résidentiel attractif, apaisé et qualitatif.

Des barres d'immeubles au MirailCrédit photo : Des immeubles dans le quartier du Mirail © Traumrune [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/) via Wikimedia Commons

Le Mirail

Le quartier du Mirail se situe au Sud-Ouest de Toulouse. Quartier récent (aménagé dans les années 1970 / 1980), desservi par le métro, Le Mirail se distingue par la coexistence d’un quartier résidentiel de plus de 4.000 habitants, à l’Ouest, d’établissements d’enseignement supérieur, au Centre, et d’une zone d’activité, à l’Est. Cette grande mixité a été souhaitée à l’origine même du projet de quartier, même si cette coexistence n’a pas impliqué l’existence en commun initialement voulue.

Le secteur accueille un grand nombre de sites d’intérêts : l’Université Toulouse 2 Jean Jaurès, l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Toulouse, mais aussi le Parc du Mirail et son Château, un édifice du XVIIe siècle aujourd’hui utilisé à des fins administratives et pédagogiques.

Le Mirail souffre d’une image dégradée, en grande partie due au vieillissement de son parc immobilier. Lundi 10 septembre 2018, le maire de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, a annoncé que « l'immeuble de la honte » des Castalides, situé au Mirail, serait bientôt démoli. C’est un symbole fort, qui devrait impulser un nouvel élan pour le renouvellement du quartier.

Cette résidence, une copropriété de 399 logements (studios & T1) construite il y a 35 ans, avait connu des problèmes divers : marchands de sommeil, trafics en tous genres, prostitution, etc… Suite à des années de dégradation, l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité en juin 2013, entraînant son évacuation. Resté vide plusieurs années, l’immeuble a été progressivement racheté par l’office HLM de Toulouse Métropole et par la Ville. Maintenant définitivement actée, sa démolition interviendra au printemps 2019, et permettra de tourner une page sombre de l’Histoire du quartier et du mal-logement à Toulouse. Et d’en ouvrir une nouvelle, celle d’un quartier plein d’avenir, jeune, dynamique, et résolument tourné vers un déploiement qualitatif.

L’Histoire du quartier

L’Histoire du Mirail est une histoire d’après-guerre. C’est dans ce contexte spécifique qu’a été conçu le projet du Mirail (« Miroir » en occitan), sur un objectif aussi simple qu'ambitieux, primordial en ce début d’années 60 : créer rapidement un nouveau quartier de 100 000 habitants pour répondre à l'explosion démographique de l'agglomération toulousaine.

Ce quartier devait, dans le même temps, incarner un idéal d'urbanisme humaniste et attaché à la qualité de vie des habitants. En 1962, une équipe d'architectes menée par Georges Candilis concrétise le projet du Mirail, et décide de son organisation autour d’un linéaire d'immeubles de grande hauteur reliés entre eux par des « rues aériennes » ouvertes au public. Les logements ici construits étaient, pour l'époque, particulièrement modernes et agréables.

Le projet prévoyait qu’à mesure que l'on s'éloigne des immeubles de grande hauteur du cœur du quartier, les constructions diminuent en hauteur, passant progressivement au petit collectif puis à l'individuel.

Une vaste dalle au pied des plus hauts immeubles devait permettre de séparer les flux de circulation (automobiles au niveau du sol) des flux piétons pensés pour se faire en hauteur sur la dalle, afin de permettre une libre circulation et un accès facile aux commerces, équipements publics et bureaux situés également à ce niveau. Un espace vert s'étalant sur tout le quartier était inclus dans le projet.

Les immeubles en tripodes, dont la construction a débuté dans les années 1970, y sont majoritaires et imposent un paysage très urbain. Le réseau des voiries primaires a ceinturé le quartier d'avenues de grand gabarit qui créent une rupture urbaine.

Axes forts à l'horizon 2025

La municipalité a décidé de remanier complètement l’image du quartier, et ce dès maintenant. L’objectif poursuivi est multiple :

  • Affirmer le Mirail comme un quartier résidentiel attractif, valorisé
  • Désenclaver le quartier :
    • augmentation du nombre d’entrées et travail sur la lisibilité des voies de circulation
    • création de cheminements piétons et cyclables continus
    • facilitation de l’accès aux transports en commun
  • Mieux répartir les équipements publics pour permettre à tous les habitants d’y accéder facilement
  • Renforcer l’offre de commerces de proximité
  • Faciliter l’implantation de professionnels de santé
  • Renforcer les liens avec les quartiers voisins (Université, Pradettes…)
La place Micoulaud aux IzardsCrédit photo : La place Micoulaud aux Izards © Ville de Toulouse

Les Trois Cocus, la Vache et l’ancienne cité des Izards

Le quartier des Trois Cocus est caractérisé par son passé maraîcher. Ce qui était d’abord un vaste espace marécageux devient parcelle cultivée dès le Moyen-Âge, mais il faudra attendre le XIXe siècle et l’urbanisation des faubourgs de Toulouse pour que ce quartier se densifie. Le nom du quartier viendrait de l’occitan « cocut », qui signifiait « coucou ».

C’est en 1963 qu’est construit le premier ensemble de petites barres d'immeubles au milieu des champs. Comme beaucoup d’autres à l’époque, cet ensemble est initialement destiné à l’accueil des réfugiés de la guerre d’Algérie. L’urbanisation s’intensifie alors peu à peu. Les parcelles des maraîchers sont vendues à des particuliers, et rapidement un quartier résidentiel sort de terre.

Les populations arrivantes dans les années 70 se succèdent, et la délinquance n’apparaît dans le quartier que dans les années 80. Depuis 1996, le projet de renouvellement et de développement urbain du quartier est en voie d’en faire un nouveau poumon vert pour la ville, et de lui permettre de renouer avec son identité maraîchère.

Le début d’une nouvelle ère résidentielle

Le quartier des Trois Cocus-La Vache est inscrit dans un Contrat de ville qui court sur la période 2015 -2020. Ce nouveau cadre d'actions de la politique de la ville, issu de la loi Ville et cohésion urbaine du 21 février 2014, vise à réduire les inégalités dans les quartiers prioritaires, et porte déjà ses fruits aux Trois Cocus.

Sur la place des Faons, les 215 logements de l’ancienne cité des Izards, connue pour ses difficultés liées au trafic, ont été démolis. C’est donc une page qui se tourne pour ce secteur du quartier, qui compte bien laisser son passif mouvementé sous les décombres. D’autant que le lieu est en passe de prendre une toute autre allure. Sur les 2.200 m² libérés, l’opérateur HLM Toulouse Métropole Habitat va expérimenter un modèle tout à fait singulier d’agriculture urbaine : c’est un maraîcher professionnel qui s’est vu confier la gestion et l’entretien des espaces verts de ce site, et qui formera les locataires et les bénévoles inscrits dans l’association de quartier. Ils pourront ainsi bénéficier de leurs propres récoltes, et donc s’alimenter par eux-mêmes en circuit direct. Le projet doit voir le jour dès le début de l’année 2019 : c’est une résidence de 70 logements, bien-nommée « Les Maraichers » et assortie de commerces en rez-de-chaussée, qui s’érigera en lieu et place de l’ancienne cité.

Sur le secteur « Les Violettes », la démolition de 47 logements et le relogement des habitants est en train de s’achever. Toulouse Métropole Habitat prévoir de reconstruire sur le site une centaine de logements en locatif et accession sociale d’ici 2020-2021. D’ici 2020, l’îlot Claude Bernard se verra lui-aussi réaménagé : il accueillera 67 logements, une crèche et un espace séniors.

La résidence des Chamois (114 logements) et la résidence Micouleau (93 logements) ont aussi eu droit à une revalorisation. Après les travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique sur les résidences, Toulouse Métropole Habitat a entrepris, fin 2016, le réaménagement des espaces en pied d’immeuble : contrôle d’accès, espaces verts, peintures et éclairage du parking couvert de la résidence Chamois… Enfin, en 2017, l’opération « les Jardins de la Renaissance » a permis d’implanter 93 nouveaux logements, un pôle médico-psycho-pédagogique, ainsi qu’un pôle commercial de 1.300 m2 en rez-de-chaussée.

Vers des espaces publics revitalisés

Les aménagements des espaces publics et des équipements suivront logiquement ce travail sur l’offre résidentielle privée. D’ici fin 2019, la Métropole veut achever les travaux d'aménagement des nouveaux locaux de l'accueil jeunes et de la réussite éducative du 95, rue Ernest Renan. La place Micoulaud est elle-aussi en train de bénéficier d’un rafraichissement conséquent, et devrait accueillir prochainement un cabinet médical ainsi qu’une série de commerces : pizzeria, salon de coiffure, pharmacie…

Depuis 2009, les quartiers des Izards, des Trois Cocus et de la Vache sont conjointement visés par le Programme de Renouvellement Urbain, qui s’est fixé les ambitions suivantes :

  • Baisser le taux de logements sociaux de 80 à 50 %
  • Conforter l’activité économique de proximité
  • Soutenir la création d’équipements publics (crèche, Accueil jeunes, Espace seniors...)
  • Réinscrire le quartier dans le secteur Nord toulousain en travaillant son lien avec Borderouge et Lalande
  • Redynamiser le lieu de vie central du quartier, en intensifiant la mixité commerces - services – logements
  • Inscrire dans une complémentarité la place Micoulaud, le chemin des Izards et la place des Trois Cocus
  • Conforter le processus de diversification / attractivité des logements, rendu possible par l’amélioration de l’image du quartier
  • Poursuivre la remise à niveau des équipements publics existants et en créer de nouveaux pour répondre aux besoins des habitants actuels et futurs
  • Densifier le tissu économique en soutenant des activités créatrices d’emplois, et en s’appuyant sur le potentiel de développement autour du secteur Maraîcher et du futur pôle d’échange multimodal de la Vache
La cité Negreneys, entourée de Toulousaines, dans le quartier des MinimesCrédit photo : La cité Negreneys, entourée de « Toulousaines », aux Minimes © Google images 2019 / Date de l’image : août 2017

Les minimes : Bourbaki et Négreneys font peau neuve

Quartier de Toulouse situé au Nord du centre-ville, entre le Canal du Midi et Barrière de Paris, les Minimes est un quartier qui a connu une urbanisation très tardive. Le site est longtemps resté désert, car impropre à la culture et éloigné des remparts protecteurs du centre historique. Au cours du Moyen-âge, des terrains y ont été mis en location pour les bouchers afin qu’ils puissent faire paître leur bétail.

Les premiers habitants s’implantent aux Minimes au XIXe siècle seulement. Ce sont des maraîchers d’abord qui l’investissent, et qui y resteront jusque dans les années 60. Le quartier est fait de petites rues, de maisons basses faites en briques et de galets que l'on appelle « les Toulousaines ».

Sur la fin du XXe siècle, le quartier se densifie et développe quantitativement son offre résidentielle, sans que la qualité des projets ou de leur insertion dans la trame urbaine ne suive forcément. Afin de « réparer » les failles que cet urbanisme de crise n’a pas manqué de créer, la municipalité a inscrit en 2012 les deux grands secteurs en tension du quartier, Bourbaki et Negreneys, dans un programme de renouvellement urbain.

Fin des démolitions à Bourbaki

En 2017 et en 2018, ce sont deux barres d’immeubles concernées par l’amiante qui ont eu droit à une démolition. En tout, 97 logements ont été détruits à Bourbaki. Cette opération « laissera la place à la reconstruction de logements par Toulouse Métropole Habitat et d’autres opérateurs, majoritairement dédiés à la vente libre et l’accession à la propriété pour favoriser la mixité sociale. Les espaces publics et privés seront réaménagés afin d’embellir le quartier et de créer un cadre de vie agréable et serein pour ses habitants », communique Toulouse Métropole Habitat, qui pilote le projet.

En plus de ce programme de démolitions / reconstructions, la réhabilitation de l’ensemble des bâtiments présents sur le quartier est également prévue.

Le quartier a déjà bénéficié par ailleurs de plusieurs chantier d’importance ces dernières années : livraison d’une crèche en 2015, aménagement de la place Stéphane Hessel avec une nouvelle aire de jeux en 2018…

Négreneys va changer d’image

Vendredi 19 octobre 2018, lors du conseil municipal, la Ville a voté l’ouverture d’une concertation préalable sur le projet de renouvellement urbain de la résidence Négreneys, avec pour objectif « changer l’image de cette résidence ». La cité Négreneys, située de l’autre côté de l’avenue des Minimes, va donc bientôt être entièrement refaite à neuf.

L’une des priorités du projet est de diversifier l’occupation sociale du site, en développant notamment l’accession à la propriété dans le neuf et dans l’ancien. Le projet prévoit en même temps une requalification totale de la résidence, dont l'organisation semble bien désuette au regard des standards d'aujourd'hui : « Chaque cage d’escalier avait la même typologie concernant les appartements. Tous les T1 avec les T1, tous les T2 avec les T2… Cela ne facilite pas la mixité sociale. Nous allons réaménager les lieux », a conclu Franck Biasotto, adjoint au maire et président de Toulouse Métropole Habitat

Pour ce faire, les 408 logements de la résidence vont être soit détruits et reconstruits (160 logements démolis pour 88 nouveaux reconstruit), soit complètement réhabilités (248 logements conservés). Ce rafraichissement de grande envergure devrait suffire à tourner la page sur le passif sombre de cette cité, longtemps marquée par le trafic. Toulouse Métropole Habitat détaille ainsi le projet :

« La première phase concerne 110 logements pour lesquels le relogement des familles a débuté. Il devrait durer deux ans. La démolition de ces logements est donc programmée pour 2021. Les études de reconstruction sont en cours. Les logements reconstruits seront majoritairement orientés vers de la vente libre et de l’accession à la propriété. Une fois le relogement de la première phase achevé, il débutera sur les 50 logements restants. Les 248 logements qui seront conservés feront l’objet d’une réhabilitation. Les études seront lancées en 2019. Des interventions seront également menées sur les espaces extérieurs : espaces verts et voies de la résidence. »
Toulouse Métropole Habitat

La municipalité souhaite également améliorer la connexion de la cité avec le reste de la ville. La résidence Négreneys se verra ainsi plus ouverte sur le quartier des Minimes. Maxime Boyer, maire de quartier, livre un calendrier défini à partir des résultats de la concertation publique organisée en 2017 :

« Nous avions laissé un seul accès à la cité pour lutter plus efficacement contre le trafic de drogue. Maintenant que la question est réglée, notre volonté est de rouvrir le quartier vers l’extérieur comme nous nous y étions engagés. Un premier îlot situé à l’angle entre la rue de Tunis et la rue Négreneys va être rasé en 2021. Une maison médicale pourrait s’installer à cet emplacement dans un nouvel immeuble, en rez-de-chaussée. Par ailleurs, des places de parking vont être créées dans les nouveaux immeubles. »
Maxime Boyer, maire de quartier

Sources :

  • « Mirail, Empalot, Minimes… Des barres d’immeubles sont (ou vont être) rasées à Toulouse », par Hugues-Olivier Dumez - Actu.fr, 16/01/2019
  • « À Toulouse, l’ancienne cité des dealers de cocaïne va être en partie rasée », par Hugues-Olivier Dumez - Actu.fr, 21/10/2018
  • « Toulouse. « L’« immeuble de la honte » des Castalides, situé au Mirail, sera bientôt détruit », par David Saint-Sernin - Actu.fr, 12/09/2018
  • « Empalot, les coulisses d’une métamorphose urbaine », BelvedeЯ N°3, par Florence Mizzi, chargée de mission Prospective Et Futurs Urbains pour l’aua/T, avec le concours de Jérome Ionesco (aua/T) et Marie Attard, chef de projet Renouvellement Urbain Empalot, mairie de Toulouse - Revue Belveder.org, juin 2018
  • « La beauté cachée des grands ensembles », BelvedeЯ N°3, par Audrey Courbebaisse, maître de conférences associée en Théorie et Pratique de la Conception Architecturale et Urbaine, membre du LRA, à l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Toulouse - Revue Belveder.org, juin 2018
  • « Projet de renouvellement urbain » - Toulouse.fr
  • « Trois Cocus : les chantiers 2018 » - Toulouse.fr
  • « Mirail : présentation du projet de renouvellement urbain » - Toulouse.fr
  • « Bagatelle/la Faourette/Papus/Tabar/Bordelongue : présentation du projet de renouvellement urbain » - Toulouse.fr
  • « Empalot : présentation du projet de renouvellement urbain » - Toulouse.fr
  • « Empalot : nouvelle place commerciale inaugurée » - Toulouse.fr
  • « Les quartiers se transforment », magazine À Toulouse été 2017 - À Toulouse.fr
Livre d'Audrey Courbebaisse

[ En Résumé ]

A l’heure où la Métropole connaît un nouveau pic de croissance démographique, la problématique du logement, associée à celle de la densification, amène à repenser les cités comme de véritables mines d’or : un prix au mètre carré encore bas, une atmosphère dynamique et vivante, un aménagement urbain de qualité, récent ou en cours de création, qui permet aux quartiers de disposer de toutes les infrastructures les plus modernes… Alors, les cités rénovées, nouvelle panacée pour les investisseurs ?

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