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L’immobilier neuf à Toulouse : nos experts passent sur France 2 !

Toulouse : les quartiers en mutations

Un ciel rose

Toulouse dispose de 22 quartiers. Certains d’entre eux connaissent un profond réaménagement urbain, notamment les quartiers des Arènes, de Jolimont, d’Empalot, de Saint-Cyprien ou encore d’Arnaud Bernard. Au programme : rénovation, démolition et construction. Anne Lemaire, courtier en immobilier chez IMMO9, a passé au crible l’ensemble de ces quartiers et a donné son avis sur chacun d’eux.

Empalot, un quartier en plein renouveau urbain

Situé au sud du centre historique toulousain, le quartier d’Empalot est en plein réaménagement urbain. Un projet mené en commun accord entre les habitants et la Mairie de Toulouse. Suite à une enquête publique établie par la mairie de Toulouse, le réaménagement de la ZAC Empalot-Garonne a été déclaré d’utilité publique. Ce projet urbain se couple avec l’aménagement d’un Central Park : un immense théâtre de verdure installé sur l’île du Ramier.

1.600 logements neufs construits, 900 détruits et des habitations rénovées

Vue sur des immeubles HLM (Crédit photo : By Antoine Blondin [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], from Wikimedia Commons)

Le parc immobilier du quartier d’Empalot date des années 1960. Il est devenu impératif, pour la ville de Toulouse, de rénover ces immeubles afin qu’ils soient conformes aux dernières normes thermiques. L’intérêt étant de proposer des logements répondant à un confort de vie plus actuel. En effet, certains logements imposent aux résidents des conditions de vie qui ne sont plus jugées décentes. C’est pourquoi, Toulouse Métropole a pris la décision de reloger 900 foyers afin de pouvoir détruire et reconstruire ces logements.

Par ailleurs, au sein même de la ZAC Empalot-Garonne, la mairie de Toulouse prévoit la construction de 1.600 appartements neufs. Des programmes immobiliers ont d’ores et déjà été lancés. Certains se trouvent autour de la bouche du métro, d’autres sont tout près du nouveau cœur de quartier.

L’opération “cœur de quartier” vise à aménager une place centrale composée de 7.000 m² de commerces et de services. Les travaux ont été lancés au second semestre 2017, ils doivent se terminer pour cette année 2018.

Empalot scruté par les courtiers d’IMMO9

”De manière générale, c’est plutôt une population jeune qui cerne le potentiel du nouveau quartier Empalot”, confie Anne Lemaire.

Selon elle, la proximité avec le centre-ville et les commodités présentes sont des atouts des plus déterminants. Par ailleurs, les aides à l’accession à la propriété motivent d’autant plus les jeunes primo-accédants à devenir propriétaires de leur propre logement à Empalot :

”Les jeunes primo-accédants peuvent bénéficier d’un prix d’achat affichant une TVA à 5,5%. Le prêt à taux zéro peut financer une partie de leur achat [...] À Empalot, les acquéreurs peuvent bénéficier du Prêt Accession Toulousain, qui pour ce quartier est de 10.000€ contre 7.000€ ailleurs”, détaille-t-elle.

Le Central Park à la toulousaine est un véritable point fort pour le renouveau du quartier Empalot. “Des passerelles reliant directement le quartier Empalot au Central Park sont prévues. C’est un vrai atout pour le quartier et pour les jeunes populations qui cherchent à se détendre en plein Toulouse”, appuie Anne Lemaire.

Les Arènes, un quartier en mutations

Le métro des arènes à Toulouse(Crédit photo : By Kuremu Sakura [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)], from Wikimedia Commons)

Le quartier des Arènes, situé au sud de Saint-Cyprien, était connu pour son histoire fortement liée à la tauromachie. Aujourd’hui, il est une porte d’entrée et une véritable place multimodales où se croisent :

  • des trains TER allant de la gare Matabiau jusqu’au Gers en passant par Colomiers,
  • la ligne A du métro,
  • les lignes T1 et T2 de tramway joignant les villes de Blagnac et de Beauzelle au centre-ville de Toulouse,
  • les nouvelles lignes de bus Linéo,
  • 6 lignes de bus traditionnelles.

Pour autant, il est nécessaire de re-structurer les Arènes du point de vue territorial. En effet, le quartier est fortement morcellé par les trois grands axes de transports que forment : la ligne TER, la ligne de tramway, et la route de Saint-Simon. Pour la mairie de Toulouse, il est impératif de donner une véritable identité à ce quartier.

Passerelles piétonnes, commerces de proximité et dépose-minute

À l’heure actuelle, le quartier des Arènes est avant tout un lieu de “transit”. Les Toulousains le traversent pour utiliser les transports en commun mais il n’y restent guère. Et pour cause, les Arènes sont découpées en trois entités urbaines bien distinctes :

  • le Carrefour Market situé sur l’avenue de Lombez,
  • le pôle d’échanges multimodal autour du métro,
  • les commerces de la place Emile Mâle.
”L’idée c’est que dans l’avenir, ces trois entités puissent constituer un seul et même espace”, reprend le site d’informations Actu.fr en citant un agent de Toulouse Métropole.

Afin de parvenir à un tel résultat, des ateliers ont été organisés en 2014 et 2015. Il a été question d’un projet de construction de passerelles piétonnes passant au-dessus des voies ferrées. L’une d’elles permettra même de relier l’avenue de Lombez à la route de Saint-Simon, tandis que l’autre offrira une jonction entre la place Emile Mâle et la clinique Pasteur.

Toulouse Métropole préconise des actions à court terme, comme une étude sur le stationnement automobile. Dès lors, l’aménagement d’un dépose-minute en lien avec le lycée des Arènes est à l’étude.

Le point de vue IMMO9 sur les aménagements du quartier des Arènes

”Le point fort du quartier c’est la proximité avec l’avenue de Lombez”, souligne Anne Lemaire.

L’avenue de Lombez est une grande artère toulousaine située au nord des Arènes. Selon l’experte, toutes les nécessités quotidiennes y sont regroupées : commerces, transports, services à la personne, clinique Pasteur etc. Toutefois, “c’est principalement une population étudiante qui est présente aux Arènes”, remarque-t-elle. L’experte souhaite, de ce fait, que des “programmes immobiliers se construisent entre le quartier Saint-Cyprien et Patte d’Oie afin de pouvoir proposer un plus grand choix de type de logements”.

La revalorisation du quartier Arnaud Bernard

place arnaud bernard (Crédit photo : By Didier Descouens [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)], from Wikimedia Commons)

Arnaud Bernard est situé aux portes du Capitole et proche de Compans Caffarelli. Le quartier dispose d’une situation idéale tout près de la Basilique Saint-Sernin et des quais de la Garonne.

Arnaud Bernard souffre d’une mauvaise réputation et la municipalité de Toulouse souhaite œuvrer à sa revalorisation dans le but d’appuyer la candidature de la ville rose au patrimoine mondial de l’Unesco. C’est dans ce cadre que Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse, et ses collaborateurs ont décidé de vendre un ensemble immobilier à un acteur privé. Un immense bâtiment, situé le long de la rue Gatien Arnault, a été vendu à un promoteur pour 1,7 millions d’euros. L’acquéreur a été missionné par le Conseil municipal et s’est engagé à réaliser : “un projet de rénovation du bâti ancien et de préservation du patrimoine”. Pour cela, 17 nouveaux logements seront réalisés :

  • 5 maisons familiales,
  • 12 appartements pour un public de jeunes actifs.

L’ensemble immobilier faisait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable, depuis juin 2012. C’est pourquoi, des travaux de réhabilitation sont ici d’une nécessité absolue.

L’avis IMMO9 sur le quartier Arnaud Bernard

”Il est difficile d’imaginer que ce quartier puisse un jour faire l’objet d’un engouement immobilier”, explique Anne Lemaire faisant référence à la réputation de ce dernier. Toutefois, la situation géographique d’Arnaud Bernard est un atout majeur qui permettra au projet immobilier, évoqué précédemment, de trouver preneur.

”Arnaud Bernard est un quartier très bien placé à Toulouse, mais la situation politique actuelle bloque toutes opérations permettant d’améliorer sa réputation”, déplore Anne Lemaire.

De plus, selon la courtière, construire à Arnaud Bernard semble difficile au vu du manque de terrain à bâtir.

Jolimont : création d’un quartier sur le site de l’ex-CEAT

Toulouse Métropole a acquis le site Guillaumet (ex CEAT). Jean-Luc Moudenc et toute son équipe souhaitent y fonder un projet urbain conjuguant logements neufs, commerces de proximité et équipements de quartier.

L’ex CEAT en quelques mots

L’ancien site de Centre d’Essais Aéronautiques de Toulouse (CEAT) occupait la zone jusqu’en 2000. La zone, grande de 16 hectares, est située à cheval sur les quartiers Roseraie et Jolimont et prend place à seulement 1 kilomètre de la gare Matabiau et du prochain pôle d’affaires surplombé par l’Occitanie Tower. La mairie de Toulouse est parvenue à acquérir 13,2 hectares du site pour un montant de 15,21 millions d’euros.

Sur les 13,2 hectares réservés à la construction, 78% de l’espace sera entièrement consacré à l’élaboration des logements. L’offre y sera diversifiée :

  • logement social en location,
  • logements dédiés à l’accession à la propriété,
  • logements en accession libre.

Ce nouveau quartier prévoit la création de 21.000 m² d’équipements, dont 6.500 m² seront des espaces de travail.

Les destructions des hangars industriels doivent commencer dès 2018. Les premiers habitants devraient investir les lieux d’ici 2020-2022.

L’ex-CEAT scruté par IMMO9

”Sur le papier, ce projet est intéressant de part son excellente situation géographique et les constructions qui sont prévues”, estime Anne Lemaire.

Et pour cause, tous les atouts sont réunis pour contribuer à la réussite de ce projet. Le métro est présent et des lignes de bus desservent parfaitement le quartier Jolimont qui est tout près de la gare Matabiau : “c’est un quartier en devenir car il jouit de toutes les commodités que l’on puisse souhaiter et qu’il est est proche du pôle d’affaires Toulouse EuroSudOuest qui abrite la gare”.

“Nous sommes encore dans l’attente de ce projet. Nous connaissons, via la presse, le nombre de logements qui doivent être bâtis mais nous ne savons pas encore ce qui se construira, s’il s’agira de petites résidences ou de grands complexes immobiliers”, souligne l’experte.

Les premières informations communiquées par les promoteurs immobiliers devraient être transmises courant 2019, selon les informations relevés sur le site de la mairie.

Toulouse Saint-Cyprien, le quartier en devenir par excellence

Saint-Cyprien est un quartier de l’ouest du centre-ville de Toulouse. Prisé pour son cadre de vie authentique, il est, toutefois, un espace en plein devenir. Il possède tout ce qu’un habitant a besoin au quotidien : transports en commun, commerces et services à la personne. Véritable quartier cosmopolite et dynamique, il dispose d’une atmosphère animée et conviviale. De plus, il propose des projets immobiliers peu commun à Toulouse.

Les projets de construction du quartier Toulouse Saint-Cyprien

Actuellement, deux projets de construction peuvent être relevés au sein du quartier Toulouse Saint-Cyprien. Il s’agit de l’élaboration d’une résidence neuve en lieu et place de l’ancienne enseigne “Chez Carmen” et de la possible construction d’un programme immobilier sur le site l’hôpital de la Grave. Ce dernier pourrait, alors, voir le jour à la place de l’ancien centre de lutte contre le cancer : Claudius Regaud. Au total, ce sont 25.000 m² de nouvelles constructions qui pourraient bien sortir de terre. Selon les informations communiquées par France 3 région, le coût d’un tel projet s’évalue à hauteur de 100 millions d’euros.

Saint-Cyprien sous l’oeil d’IMMO9

dome-grave-toulouse(Crédit photo : Par Velvet [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], de Wikimedia Commons)

Selon Anne Lemaire, Saint-Cyprien est véritablement un quartier d’avenir de la ville rose, car “il parvient à conserver son ambiance authentique tout en créant des projets d’avenir”.

”À l’heure actuelle, à Toulouse, il n’y aucun autre projet immobilier aussi proche du centre-ville que les constructions prévues à la place de l’ancien restaurant “Chez Carmen” et du site de la Grave”, détaille Anne Lemaire.

Bien évidemment, “la proximité avec le centre historique de Toulouse aura une influence sur les prix proposés”. Toutefois, selon l’experte, ce sont des projets “qui en valent le coup” et qui constituent de véritables exclusivités. D’autres projets immobiliers pourraient aussi être réalisés, mais ils feront, selon Anne Lemaire, “l’objet de travaux de réhabilitations”. Les constructions neuves, quant à elles, pourront se faire uniquement par “le rachat de petites maisons qui seraient ensuite détruites pour laisser place à des logements neufs”, conclut Anne Lemaire.

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