Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : un investissement rentable

Pierre Ferreiro

le 09 novembre 2022

[ mis à jour le 09 novembre 2022 ]

La population de l’hexagone est vieillissante, tant et si bien qu’en 2050, un tiers des français sera considéré comme sénior. Et tout sénior a besoin d’un habitat adapté à ses besoins : difficile d’envisager toute sa retraite dans un appartement classique. Être hébergé par ses descendants n’est pas forcément une solution de premier choix. Mais la résidence sénior, quant à elle, est de plus en plus populaire.

Permettant aux séniors de vieillir en toute autonomie dans un logement individuel tout en ayant facilement accès à différents services, la résidence sénior se présente comme une solution d’avenir. Et pour les investisseurs, elle est le gage d’un placement rentable et simplifié. Découvrez tous les avantages à acheter un appartement en résidence sénior, un type de logement qui se prête particulièrement bien à l’investissement dans l’ immobilier neuf à Toulouse.

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?

Une résidence sénior est une résidence adaptée aux besoins des personnes âgées de 60 et plus, souhaitant vieillir en toute autonomie. Au contraire d’un Ehpad, la résidence sénior n’est pas médicalisée. Il s’agit simplement d’une résidence composée d'appartements allant du studio au 3 pièces, gérée par un gestionnaire, où les habitants peuvent profiter de moments de convivialité avec des personnes de leurs âges et profiter de services.

Ces services représentent la principale caractéristique de ce type de résidence. Les habitants ont ainsi accès gratuitement à plusieurs services, tandis que d’autres sont à la carte. Par exemple, une salle de sport, une laverie et des activités de groupe seront inclus dans le loyer payé par les résidents, tandis que l’accès au restaurant, le ménage des logements ou la blanchisserie seront à payer en supplément.

Il s’agit donc d’une solution de logement particulièrement appréciée des séniors souhaitant vieillir tout en gardant leur indépendance. La résidence sénior permet de favoriser la sociabilité des personnes âgées, d’éviter leur isolement et de leur simplifier la vie en leur proposant des prestations adaptées à leur besoin. Déjà très populaire, ce type de logement ne devrait que se développer dans les années à venir.

Pourquoi acheter un appartement en résidence sénior à Toulouse ?

Avec le vieillissement de la population française, le développement des résidences sénior répond à un véritable enjeu de société. De par les prestations qu’elles proposent, elles sont très appréciées et recherchées par les principaux concernés. Sans oublier que, pour les investisseurs, elles offrent un moyen très intéressant de préparer sa propre retraite.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : une population vieillissante

Les Nations Unies prévoient que d’ici 2050, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus va doubler. Un phénomène dû aux avancées de la médecine et à l’allongement de l’espérance de vie. Les baby-boomers nés en 1945 atteindront 85 ans en 2030.

En France, le nombre de personnes ayant entre 75 et 84 ans va augmenter de 49% entre 2020 et 2030, et ainsi atteindre les 6,1 millions. Les promoteurs ont donc anticipé cette “croissance grise” en proposant aux séniors des solutions leur permettant de rester indépendants le plus longtemps possible.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : un type de logement très recherché

Les résidences sénior sont très recherchées pour leur caractère social et pour les prestations proposées. Pouvoir déléguer ponctuellement le ménage, par exemple, offre un véritable confort aux séniors en recherche de repos. De même, ce type de logement leur permet généralement d’avoir accès à un jardin partagé, des activités de groupe, une salle de sport ou encore à un coiffeur sans avoir à sortir de la résidence.

Les résidences sénior ont aussi bien souvent l’avantage de bénéficier d’un emplacement privilégié afin que les habitants puissent facilement accéder aux commerces et infrastructures à pied. On les trouve donc majoritairement en cœur de quartier ou en centre-ville, proche des commodités, des transports et des espaces verts. Tout est pensé pour envisager un âge d’or serein.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : une solution avantageuse pour préparer sa retraite

L’achat d’un appartement en résidence sénior à Toulouse est une solution idéale pour mieux vieillir, aussi bien pour les habitants que pour les propriétaires du logement. Il s’agit en effet d’un investissement très rentable, qui peut permettre d’obtenir environ 3% à 4,5% de rendement net de charges et de fiscalité. Cela permet de se constituer un complément de revenu confortable pour envisager sa retraite en toute sérénité.

Les revenus dégagés d’un investissement locatif en résidence sénior, généralement effectué sous le dispositif Censi-Bouvard, ont aussi l’avantage d’être faiblement imposés. Attention cependant, une chose importante est à noter quant à l’investissement locatif sous ce dispositif : il n’est pas possible d’habiter le logement soi-même (durant les 9 ans d’engagement en Censi-Bouvard) ou d’y loger un membre de sa famille, au contraire d’un investissement Pinel.

Pourquoi Toulouse est-elle la ville idéale pour investir en résidence sénior ?

Toulouse, avec sa taille humaine et sa douceur de vivre, est particulièrement adaptée aux personnes âgées. Et, fort heureusement, on y trouve une offre importante de résidences sénior.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : une ville parfaite pour les séniors

Avec son centre historique à taille humaine, ses jardins, ses commerces et sa douceur de vivre, un appartement en résidence sénior à Toulouse est idéal pour une retraite confortable. La Ville rose offre un cadre de vie incomparable où le farniente est le maître mot, avec ses bords de Garonne invitant à la détente et au farniente. Et avec sa programmation culturelle riche, il est très difficile de s’y ennuyer.

L’architecture du centre historique avec ses bâtiments anciens en brique rose ne manque pas de séduire, avec des réaménagements contemporains et élégants visant à rendre la ville aux piétons. La rive gauche de la Garonne et ses allures de Faubourg, le caractère chic et bourgeois des Carmes, le dépaysement offert par le jardin des plantes et le Canal du Midi ne manqueront pas de faire mouche.

Il est néanmoins tout à fait possible pour un investisseur d’effectuer un achat dans une autre commune de la Métropole de Toulouse. Une petite ville de périphérie peut s’avérer tout aussi attractive que le centre de la Ville rose pour les séniors en quête de calme et souhaitant se ressourcer à la campagne. Il faudra néanmoins veiller à ce que la résidence sénior se trouve à proximité du cœur de ville, des commodités et des transports.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : les meilleurs endroits où investir

Les promoteurs immobiliers ont saisi tout l’attrait des résidences séniors et ont ainsi construit nombre de logements de ce type à Toulouse et dans sa Métropole. À Toulouse, ces programmes logent dans des quartiers particulièrement attractifs. Le quartier Lalande séduit pour ses allures de petit village, le quartier de la Roseraie est attractif pour son calme et sa base verte, et celui de Croix-Daurade plait pour son caractère familial.

D’autres résidences séniors ont également investi des quartiers plus centraux de Toulouse. L’une d’entre elles prendra place dans le nouvel écoquartier Guillaumet, à quelques stations de métro du cœur de ville et à proximité immédiate des commerces. On en trouve une autre dans le quartier Bonnefoy, connu pour ses allures de faubourg convivial et animé. Une autre prend place dans l’hypercentre, en bord de Garonne : un emplacement de prestige.

Dans la Métropole, on pourra trouver une résidence sénior à Balma, qui est très attractive pour son calme résidentiel, son offre commerciale et sa connexion avec le métro. Colomiers présente les mêmes avantages bien que plus éloignée, grâce à sa connexion avec la ligne C de Tisséo. Auzeville-Tolosane offre un parfait compromis entre calme rural et proximité avec Toulouse, tandis que Muret et Belberaud ne manqueront pas de plaire aux séniors en quête de calme.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : une fiscalité avantageuse

Si un investissement en résidence sénior s’avère particulièrement rentable, ce n’est pas seulement dû au loyer tiré de la location : c’est aussi en raison d’une fiscalité avantageuse. En effet, acheter un appartement dans une résidence sénior permet à tout investisseur de défiscaliser, et ainsi, de faire de belles économies. Statut LMNP, dispositif Censi-Bouvard, investissement en loi Pinel... on vous explique tout.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : le statut LMNP

Le statut LMNP, dit de Loueur Meublé Non Professionnel, est obligatoire pour réaliser un investissement locatif sous le dispositif Censi-Bouvard, que nous présenterons plus après. Plusieurs règles sont à observer pour l’obtenir :

• L’appartement doit être loué en tant que résidence principale;
• L’appartement doit être loué meublé;
• L’activité de propriétaire-bailleur ne doit pas être exercée à titre professionnel. Pour justifier de cela, les revenus locatifs annuels tirés de la location doivent être inférieurs à 23 000€ et représenter moins de 50% des revenus annuels du bailleur;
• L’activité de bailleur doit être déclarée directement auprès du Tribunal de commerce dont dépend la ville où se trouve l’appartement mis en location.

En contrepartie du respect de ces règles, le statut LMNP offre de nombreux avantages. Il permet notamment d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs en choisissant d’être imposé sous le régime micro-Bic. En optant pour le régime réel, un investisseur peut déduire quelques charges de ses revenus locatifs, et amortir son appartement et son mobilier afin de faire diminuer sa base imposable.

Le statut LMNP présente également un avantage de taille : celui de pouvoir récupérer la TVA de son appartement, qui est de 20% dans l’immobilier neuf. Cela n’est permis que pour les logements situés dans des résidences de service, comme les résidences sénior. Pour la récupérer totalement, il faudra garder son appartement pendant 20 ans, et donc après la période d’engagement locatif obligatoire du dispositif Censi-Bouvard.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation dédié uniquement aux investissements dans les résidences de services neuves. Promulgué en 2009, il vise à soutenir la construction de ce type de logements. Si ce dispositif est très avantageux, il faut souligner que les investisseurs qui souhaitent en profiter doivent se dépêcher : investir en Censi-Bouvard ne sera plus possible après le 31 décembre 2022.

Le principal avantage du Censi-Bouvard, en plus de permettre la récupération de la TVA, est un avantage fiscal non négligeable. Ce dispositif permet en effet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 11% du prix HT de l’appartement mis en location. Celle-ci est échelonnée sur les 9 ans de la mise en location, et son montant total peut s’élever jusqu’à 33 000 euros au maximum.

Car le dispositif Censi-Bouvard induit de réaliser un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, d’une durée de 9 ans au maximum. Celui-ci s’occupe ensuite de tout ce qui a trait à la gestion locative de l’appartement. Il s’occupe notamment de la recherche des locataires et de la collecte du loyer. Avantage non négligeable : le propriétaire est assuré de percevoir des revenus même si l’appartement est vide (dans la limite de 12 mois).

À l’issue de ces 9 ans de mise en location, le propriétaire-bailleur a plusieurs options. Il peut conserver son bien pour le transmettre à sa descendance, et continuer à le louer sous le statut LMNP en passant un nouveau bail avec l’exploitant de la résidence. Il peut également revendre son appartement ou encore y résider lui même.

Achat d’appartement en résidence sénior à Toulouse : la loi Pinel

Peu de gens le savent, mais il est tout à fait possible d’investir en loi Pinel dans une résidence de services ! Il s’agit là encore d’un dispositif de défiscalisation, qui permet de prétendre à une réduction d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 42 000€. Cependant, a contrario du dispositif Censi-Bouvard, il faut louer son appartement non meublé afin d’en bénéficier.

Voici les critères à remplir afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel :

• Il faut acheter un appartement neuf, qu’il soit déjà livré ou acquis en VEFA. Il doit obligatoirement être localisé dans une zone éligible au Pinel (A, A bis ou B1), ce qui est le cas de Toulouse Métropole, qui est en zone B1;
• L’appartement doit être mis en location sans aucun meuble pour une durée prédéfinie, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans;
• Ce logement doit être loué à un loyer respectant les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l’appartement. À Toulouse, le plafond de loyer est de 11.31€/m²;
• Les locataires choisis doivent avoir des revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve le logement;
• Il ne faut pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Chaque investissement Pinel est par ailleurs soumis à des plafonds de 5 500€/m² et de 300 000€ de prix d’achat du bien.

En respectant les critères de la loi Pinel, un investisseur peut ainsi obtenir une réduction d’impôts importante. Celle-ci prend la forme d’un taux, variant selon la période d’engagement locatif choisie. Ce taux est ensuite appliqué au prix d’achat du logement. Il faut tout de même noter que les avantages fiscaux du Pinel vont diminuer au cours des prochaines années, et qu’il vaut donc mieux se dépêcher pour investir.

Voici comment vont évoluer les taux de la loi Pinel au cours des prochaines années :

Afin d’avoir une idée plus claire des avantages à tirer d’un investissement en loi Pinel en résidence sénior, voici une petite simulation. Elle se base sur un investissement dans une résidence sénior située dans le quartier de Croix-Daurade à Toulouse.

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