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L’immobilier toulousain en 2019 : ambition et prospérité

St Sernin à ToulouseCrédit photo : © Nevskii Dmitrii via Shutterstock

2018 a été une année record pour la croissance économique toulousaine en général, et pour l’immobilier en particulier. Multipliant les projets et choyant ses solides fondamentaux, la ville renouvelle en continu son attractivité pour rester, cette année encore, la place forte des investisseurs.

2019 promet d’être pleine de réalisations urbanistiques de poids : absorption du département par la Métropole, nouveaux quartiers en éclosion, expansion de l’offre de transports, requalification des rives de la Garonne et de l’île du Ramier en véritable « Central Park » toulousain, réaménagement de tous les quartiers environnant la gare… Toulouse n’en finit pas de prendre de l’ampleur ! Quels quartiers sont à suivre de près ? Quelles décisions politiques majeures sont à attendre, et en quoi pourraient-elles impacter en profondeur la ligne d’urbanisation de la Métropole ? IMMO9 vous dit tout ce que vous avez besoin de savoir pour terminer l’année bien informé.

Une économie florissante malgré un contexte politique national incertain

Pour la troisième année consécutive, la Haute-Garonne affiche un dynamisme et une santé économique solides, qui en font le terrain d’un investissement serein. Industrie, services, BTP…, tous les secteurs et tout le territoire sont concernés.

Des résultats mis en lumière par l’enquête de conjoncture économique des entreprises du département, menée conjointement par la Banque de France et la CCI Toulouse Haute-Garonne. Les deux organismes notent qu’« En 2017, le chiffre d’affaires des entreprises de la Haute- Garonne a progressé de 5 %, une performance remarquable, qui distingue notre tissu économique sur le plan national ».

2018 marque le retour d’une croissance porteuse sur tout le territoire haut-garonnais

Philippe Robardey, le président de la CCI de Toulouse Haute-Garonne, est revenu sur cette conjoncture dans le détail à l’occasion d’une interview donnée à La Dépêche mi-novembre. Selon lui, la configuration montre cette année la stabilisation des marchés, et confirme la bonne tenue du secteur des BTP et de l’immobilier, après une reprise heureuse en 2017.

« La Haute-Garonne affiche une croissance porteuse qui génère des répercussions significatives en termes d’emploi sur notre territoire : 5 % de progression des chiffres d’affaires en 2017 et 4 % des créations d’emplois. Les prévisions établies en début 2018 tablent sur une croissance de 3 %.
L’industrie se place toujours au cœur de la dynamique départementale. En principaux moteurs, l’aéronautique et le spatial, les industries des équipements mécaniques, des biens de consommation et des biens intermédiaires.
Le secteur BTP immobilier confirme sa bonne tenue après une année 2017 de reprise, pour toutes ses branches.
[…]La croissance profite à l’ensemble de la Haute-Garonne. »
Philippe Robardey, président de la CCI de Toulouse Haute-Garonne

…Mise en danger par la diminution de la dotation publique

Pour le président de la Chambre de Commerce et de l’Industrie, « La nouvelle coupe budgétaire, de 400 millions d’euros, annoncée par le gouvernement sur la taxe pour frais de chambre perçue par le réseau des CCI sur les quatre prochaines années, met en péril l’avenir économique de notre territoire, l’accompagnement des entreprises et de la proximité territoriale. » Cette coupe dans les dépenses publiques pourrait avoir des répercussions sur un champ très large, qu’il reste difficile à mesurer.

Mais, rassure Philippe Robardey, « Les élus n’ont pas attendu ce nouveau coup de rabot pour réfléchir à l’évolution de la nature des services rendus aux entreprises. Dans ce contexte incertain, au moment même où une dynamique économique positive en France et en Occitanie vient renforcer le besoin d’accompagnement des entreprises, la CCI Toulouse Haute-Garonne reste un acteur essentiel de l’amélioration de la compétitivité de nos entreprises et de l’attractivité de notre département. »

La croissance devrait donc se poursuivre malgré les difficultés économiques que fait peser l’État sur les organismes publics qui s’attellent à la porter. Grâce au réseau de collaboration finement tissé entre élus et entreprises, mais aussi grâce à des fondamentaux plus solides que jamais, qui font de la métropole toulousaine une terre d’investissement de premier plan.

le belugaCrédit photo : © Gabriel Petrescu via Shutterstock

Mais soutenue par des fondamentaux solides

Affichant une croissance démographique à + 19 % en 15 ans selon l’INSEE, Toulouse séduit toujours par son identité architecturale marquée, son mode de vie empreint d’une tranquillité et d’une convivialité à l’Espagnole, et par sa situation géographique, à mi-chemin entre la mer et la montagne.

Surtout, la ville possède une attractivité économique précieuse, appuyée sur l’un des bassins d’emploi les plus actifs du Sud-Ouest (Airbus, Thalès et l’ensemble de l’industrie aéronautique fonctionnant toujours comme locomotives). Entre 2003 et 2013, selon l’étude européenne « Urban Europe — Statistics on cities, towns and suburbs », le produit intérieur brut par habitant a augmenté de 31,6 %, ce qui fait de Toulouse la cité où l’on s’est le plus enrichi en France sur cette période.

Deuxième atout de taille pour l’investissement immobilier, les étudiants représentent à Toulouse près de 18,5 % de l’ensemble de la population : « 70% des demandes de location sont générées par ces mêmes jeunes et l’on compte en moyenne 5 à 10 demandes pour un seul logement », précise Patrick Saint-Agne, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Toulouse Métropole. Cette proportion dans la demande porte le taux de vacance locative estimé à 8,4 %, et rend les perspectives de rendement excellentes pour les petites surfaces en location (on peut estimer un rendement à 5,7 % bruts pour un studio en location à 13,70 euros/m²).

Et pour l’avenir ? Si l’on en croit Philippe Robardey, le président de la CCI de Toulouse Haute-Garonne, « Le potentiel de développement est à puiser au cœur des synergies qu’offrent notre territoire, des partenariats public/privé, de la richesse de notre écosystème, des grandes écoles, de laboratoires de recherche de premier plan et de notre vivier de start-ups. L’avenir est évidemment indissociable des innovations et marchés liés à la mobilité, des transports du futur autour des véhicules autonomes connectés et du ferroviaire. »

Au final, 2018 marque une année record pour l’immobilier toulousain… avant une « pause » à prévoir pour 2019 ?

La dynamique toulousaine, qui s'appuie donc sur une démographie galopante autant que sur une conjoncture favorable (montrant des taux d'intérêt encore très bas et favorisant les emprunts), ne semble pas prête d’appuyer sur le frein. À elle seule, l'agglomération toulousaine a capté cette année 80 % des près de 20 000 ventes effectuées dans le département.

« Avec une augmentation de 1,2 % du nombre des ventes, tous biens confondus, au premier semestre, cette année 2018, toujours en cours, reste dans la tendance de 2017, qui était déjà une année record avec un gap de 2 %. C'est une performance jamais atteinte avec des volumes de ventes, que ce soit dans les appartements anciens, neufs ou les maisons individuelles, jamais vus jusqu'alors, même avant la crise de 2008. »
Philippe Pailhès, président de la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse

Une année 2018 record donc, qui se distingue par une pression de la demande de plus en plus forte engendrant logiquement une hausse des prix, même si la métropole reste dans une évolution moyenne. Elle se place en 2018 à la 6e place des villes les plus chères de France.

Des prix en augmentation de 2,5 % sur les appartements anciens, d’1,7 % sur les maisons anciennes, et de 4,5% pour les niveaux médians au m² des logements neufs. « Certains organismes ont parlé de baisse des prix à Toulouse, mais cela ne correspond pas à la réalité », a bien souligné Philippe Pailhès. En dix ans, ils ont grimpé de 13,4 % en moyenne.

« On est à près de 2 610 euros/m² en moyenne dans l’ancien, avec une hausse de 4,2 % sur un an, et 3 940 euros dans le neuf, en progression également de 4 % sur l’année. »
Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu, dans la banlieue de Toulouse.

En dépit des délais de transaction raccourcis et d’un stock de logements plus que restreint, la cote s’est stabilisée sur l’agglomération. Si la tension concerne tout le territoire métropolitain, elle se fait cruellement sentir en centre-ville, où le manque d’offre pourrait finir par faire remonter les prix bien davantage.

Philippe Pailhès, le président de la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse, anticipe pourtant une pause du marché en 2019 : « Après deux années d'hyperperformance, le marché peut faire une pause… », a-t-il glissé. Ses craintes :

  • l'arrivée du prélèvement de l'impôt à la source qui pourrait « modifier certains comportements »
  • une poursuite de la remontée des taux d'intérêt, telle qu’elle a été largement amorcée aux États-Unis par le rehaussement des taux directeurs de la FED : la BCE (Banque centrale européenne) a annoncé mettre fin à sa politique de Quantitative Easing (destinée à racheter la dette des États de la zone euro, et à soutenir l’économie) à la fin du mois de décembre. Elle a précisé que ses taux directeurs resteraient inchangés « au moins jusqu'à l'été 2019 ». L'augmentation des taux de crédit immobilier prévue pour l'an prochain devrait donc être contenue : « Ils devraient atteindre 1,5 % en moyenne à la fin 2018 contre 1,44 % en novembre, et monter jusqu'à 1,75 % à la fin 2019. Sauf survenue d'un événement catastrophique », prévoit Michel Mouillart, économiste associé à Crédit Logement. Une hausse qui ne devrait allonger que de quelques années la durée des emprunts, si toutefois elle se confirme.

Des prévisions qui se tiennent, mais que les pronostics Immo9 viennent contredire. Rétrospective des projets qui ont marqué l’année immobilière à Toulouse, et qui laissent présager des beaux jours pour les investisseurs de la ville rose en 2019.

Les projets urbains qui ont marqué l’année

la place de l'écoquartier de la CartoucherieCrédit photo : © Doc. Oppidea

Le futur « Tiers-Lieu » de l’écoquartier de la Cartoucherie

En lieu et place de l’ancienne friche industrielle des halles de la Cartoucherie, un nouveau concept innovant s’apprête à sortir de terre d’ici 2020, un projet hybride appelé « Tiers-Lieu ». Un endroit où des espaces de travail vont cohabiter avec des aires culturelles, des zones gastronomiques et des terrains de sport.

Les travaux doivent débuter au début de l’année 2019. La mise en place de ce « Tiers-Lieu » sur l’écoquartier de la Cartoucherie devrait permettre de générer entre 150 et 180 nouveaux emplois.

En faisant vivre ce quartier en construction, et en y amenant à la fois une offre culturelle et sportive, une offre de restauration, et de nouveaux emplois, le futur « Tiers-Lieu » de la Cartoucherie devrait permettre de faire « décoller » la demande sur le secteur.

L’avancée du téléphérique urbain de Toulouse

Tisséo, qui gère l’ensemble des réseaux de transports en commun sur le territoire toulousain, a annoncé l’ouverture d’une enquête publique dès le début de l’année 2019 et prévoit une mise en service du téléphérique urbain en 2020. Son tracé a été défini comme suit :

le tracé du futur téléphérique urbain à ToulouseCrédit photo : © SMTC / Tisséo

Selon nous, ce nouvel axe de transports dans l’agglomération devrait réintégrer dans la ville certains quartiers « délaissés » par les équipements publics. Pech-David et la Route d’Espagne devraient notamment profiter d’un regain d’intérêt en devenant plus accessibles.

À l’heure actuelle, Toulouse est dotée de 2 lignes de métro, 6 lignes Lineo, 70 lignes de bus, 2 lignes de Tramway. En 2024, la 3e ligne de métro, la Toulouse Aerospace Express, sera mise en service. Elle reliera Colomiers à Labège en passant par le centre-ville de Toulouse et par certains quartiers stratégiques, tels que les Sept Deniers ou la Côte Pavée.

Le tracé de ce téléphérique urbain, de même que celui de la troisième ligne de métro, seront à suivre de près, puisqu’ils risquent bien de doper l’immobilier des quartiers concernés par une future desserte.

Le boom de Montaudran, nouveau quartier de l’aviation à Toulouse

Montaudran se situe à l’est de Toulouse et abrite actuellement une partie des usines toulousaines du géant Airbus. Le quartier a aussi été témoin de l’envol de pionniers de l’aviation civile : de grands aviateurs comme Mermoz ou encore Saint-Exupéry. Sans le quartier de Montaudran, Toulouse ne disposerait pas de sa réputation mondiale dans l’aérospatial.

Toulouse Aerospace est le nom qui a été donné au nouveau quartier prenant place au sein de Montaudran. Il s’étale sur 56 hectares et prévoit la construction de nombreux immeubles devant accueillir autant des bureaux que des logements. Trois grands complexes doivent sortir de terre :

  • L’espace Clément Ader, des laboratoires et des plateformes techniques de recherches et d’expérimentations
  • L’ensemble immobilier “B.612”, comprenant l’institut de Recherche Technologique Saint-Exupéry, accélérateur d’innovation qui a pour vocation d’élaborer des technologies de rupture dans trois domaines clefs : les matériaux multifonctionnels haute performance, les aéronefs plus électriques, les systèmes embarqués
  • La maison de la formation Jacqueline Auriol, un établissement entièrement consacré au génie mécanique et productique pour l’aéronautique et le spatial

Un projet emblématique achèvera ce quartier : « La piste des Géants ». Conçu autour de la piste historique où les pionniers de l’aviation ont pris leur envol, ce projet se compose de :

  • L’« Espace mémoire », un complexe culturel étalé sur trois bâtiments qui accueillera des expositions et des animations autour du thème de l’aviation
  • Les jardins de la ligne, ouverts au public depuis juin 2017, qui offrent un grand espace paysager ayant pour objectif d’évoquer les paysages survolés par les pionniers de l’Aéropostale
  • La Halle des Mécaniques, un bâtiment à l’architecture contemporaine qui abritera les créations de la compagnie La Machine, récemment débarquées à Toulouse

Les travaux pour la construction de ce projet immobilier ont débuté en 2015 et ce nouveau quartier devrait être opérationnel dès 2020.

Ville en plein développement culturel, célèbre désormais pour être la deuxième après Nantes à accueillir Les Machines, Montaudran va briller prochainement d’une aura nouvelle, celle d’une ville pétrie d’Histoire et de patrimoine aéronautique prête à prendre une nouvelle fois le tournant de l’innovation et du développement.

Le permis de construire de la Tour Occitanie déposé

TESO, ou Toulouse Euro Sud Ouest, est le coeur névralgique de la métropole toulousaine. Bâti autour de la gare Matabiau, ce pôle d’affaires vise à assouvir la volonté de Toulouse Métropole de s’imposer comme l’un des plus puissants centres économiques du Sud-Ouest et de toute la France. Dans ce cadre, la construction du gratte-ciel toulousain permettrait de symboliser, par la pierre, la puissance de la ville de Toulouse.

TESO est réparti sur 40 hectares. Il comprend 300.000m² de surface de bureaux et d’activités tertiaires, 3.000 logements, des commerces, des services ainsi que des infrastructures de loisirs. La Tour Occitanie, quant à elle, regroupe l’ensemble de cela, mais à une échelle plus petite. Effectivement, le gratte-ciel pourrait compter, entre ses murs, entre 100 et 120 nouveaux logements neufs. Par ailleurs, un hôtel Hilton pourrait bien prendre place au sein de ce building. De même, un restaurant au plus haut de la tour, offrant une vue panoramique sur toute la ville, est prévu.

Le permis de construire a été déposé le 25 juillet 2018 par la Compagnie de Phalsbourg, le promoteur chargé de la construction de cette grande tour de 150 mètres de haut. Dans l’attente d’une validation, une dérogation permet d’engager les premiers travaux de construction et de définir le calendrier prévisionnel. Toulouse Métropole souhaite un démarrage de la construction du gratte-ciel dès l’année 2019, pour une livraison prévue dès 2022.

Le 5 décembre, l'Autorité environnementale, organisme national chargé d’émettre un avis sur l’évaluation environnementale des plans et programmes, a donné son avis sur le projet ToulouseEuroSudOuest (Teso) et la mise en compatibilité du plan local d’urbanisme intercommunal de Toulouse avec ce projet. Selon son rapport, « Des actualisations de l’évaluation environnementale seront nécessaires pour les autorisations », et « Le dossier souffre d’imprécisions voire d’incohérences dans le contenu ou les caractéristiques du projet (gare routière, travaux de voirie, surfaces de programmation immobilière, travaux déjà en cours ou autorisés… et tout particulièrement la non-inclusion de la modernisation du nœud ferroviaire toulousain), à corriger dans les meilleurs délais. »

Un second recours, contentieux cette fois, a été déposé le 7 octobre. Les trois associations demandant par là le retrait du permis de construire espèrent ainsi gagner du temps : « Nous souhaitons faire de cette tour sur laquelle les Toulousains n’ont pas été concertés un enjeu des prochaines municipales de 2020 », déclare Daniel Roussée coprésident des Amis de la Terre.

Une affaire à suivre, qui pourrait modifier le visage et l’urbanisation d’une large part du centre-ville, du bas de Jolimont, de Bonnefoy et des Raisins aux boulevards enserrant l’hypercentre. La gare Matabiau en elle-même devrait s’ouvrir sur quatre côtés, pour devenir un pôle multimodal propre à accueillir un flux de voyageurs aussi conséquent que celui amené par la LGV, et à les diriger via ses multiples artères sur les quartiers adjacents et non plus seulement sur Bayard, même si la rue vient de faire peau neuve pour l’occasion. L’attractivité des quartiers englobés dans le périmètre du projet TESO devrait ainsi suivre au fil de ses avancées.

la place du capitole sous un ciel nuageuxCrédit photo : © Semmick Photo via Shutterstock

Toulouse vote la suppression de la Haute-Garonne en 2019 !

Emmanuel Macron souhaite fusionner les instances départementales et communales des métropoles françaises de plus de 500.000 habitants, en s’inspirant de l’exemple du Grand Lyon où le rapprochement a été décidé en 2014.

Cette nouvelle réforme territoriale, qu’on ne connaît pour le moment qu’au filtre des concertations et des débats qu’elle anime pour mieux se construire, prévoit l’élection du président du département-métropole au suffrage universel direct, en même temps que le maire. Et en raison de la règle du non-cumul des mandats, ce ne pourra pas être la même personne, a tenu à préciser l’Elysée.

Les « métropoles d’intérêt européen » qu’imagine Emmanuel Macron, c’est-à-dire les métropoles fusionnées avec les parties de départements qui forment leur communauté urbaine, vont reprendre à leur charge donc la gestion des aides sociales, le RSA (revenu de solidarité active), l’APA (allocation personnalisée d’autonomie) et la PCH (prestation de compensation du handicap), ainsi que la responsabilité des routes départementales et des collèges.

De plus, ces métropoles « élargies » vont récupérer les recettes de certains impôts jusqu’ici récoltées par les départements : les droits de mutation (des taxes sur les ventes immobilières), les taxes sur le foncier bâti, et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

Or, puisque les recettes de ces impôts étaient déjà bien plus importantes dans les agglomérations des métropoles que dans le reste des territoires, l’Etat va prévoir un mécanisme de compensation afin que les futurs Départements « résiduels » ne se trouvent pas doublement pénalisés.

Le 8 novembre 2018, en fin de Conseil métropolitain, la majorité politique de Toulouse Métropole a fait voter une motion favorable à cette fusion.

En réaction à ce vote, et en réponse à l’appel lancé par Georges Méric, président du Conseil départemental de la Haute-Garonne, 1.500 élus et représentants associatifs se sont réunis samedi 24 novembre pour manifester leur opposition au projet de fusion.

Le président du conseil départemental a rappelé les accords déjà conclus avec Toulouse Métropole et le programme de subventions de près d'un demi-milliard d'euros consenti par le Département, menaçant de se retirer en cas de fusion. Sont concernés un certain nombre de financements d’importance, notamment ceux destinés aux projets suivants :

Georges Méric a même commandé un sondage pour confirmer son sentiment : réalisée par téléphone du 5 au 10 décembre 2018 auprès d'un échantillon représentatif de 985 personnes habitant le département, l’étude révèle que 86 % des sondés se disent attachés à leur département.

Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, a reçu successivement, fin novembre, les présidents des Métropoles de Bordeaux, Toulouse et Nice, et les présidents des Conseils départementaux de Gironde, Haute-Garonne, et Alpes-Maritimes, sans que rien de très concret ne sorte des discussions. Une décision sera prise par le gouvernement au début de l’année 2019 dernier délai, afin de ne pas polluer la campagne des élections municipales de 2020.

Le jardin central du futur quartier CEAT GuillaumetCrédit photo : « À 1km de Matabiau, le futur aménagement d’un quartier urbain mixte sur l’ancien site du CEAT »© Agence Devillers & Associés / Terao

Les quartiers à surveiller en 2019

La ville multipliant les projets urbains, les acquéreurs en quête de plus-values ne manquent pas ici d’opportunités.

  1. La ZAC CEAT-Guillaumet : située entre la Roseraie et le bas de la colline de Jolimont, ce site de 16 hectares, dans le prolongement de la gare Matabiau, sera à 78% consacré au logement, pour des premières livraisons dès 2020.
  2. Le projet Grand Parc Garonne : s’illustrant à Toulouse principalement par le réaménagement de l’île du Ramier, le projet Grand Parc Garonne vise à reconquérir les berges du fleuve sur les 32 kilomètres qui séparent Toulouse de Saint-Jory, en passant par Blagnac, Seilh et trois autres communes. Les prix moyens sur les villes dans le giron du projet restent accessibles, et varient de 2 600 euros le mètre carré à Seilh à 2.700 euros à Blagnac.
  3. La mise en service du prolongement de la ligne B du métro jusqu’à Labège, prévue en 2024, devrait renchérir les prix le long du tracé (reliant Colomiers à Labège la ligne passera par le centre-ville de Toulouse et par certains quartiers stratégiques, tels que les Sept Deniers ou la Côte Pavée).
  4. Il devrait en aller de même pour la mise en service du téléphérique urbain prévue pour 2020, qui devrait doper les quartiers concernés par une future desserte. Pech-David et la Route d’Espagne devraient notamment profiter d’un regain d’intérêt en devenant plus accessibles.

Sources :

  • « Le coût du crédit immobilier restera encore très attractif en 2019 » - Barnes.fr, 18/12/2018
  • « Département/Métropole : les Haut-Garonnais ne veulent pas de la fusion » - La Dépêche.fr, 17/12/2018
  • « Toulouse : le projet Teso-Matabiau critiqué par l'Autorité environnementale » - La Dépêche.fr, 07/12/2018
  • « 2019 : Quel avenir pour l’immobilier ? » - My Sweet Immo.com, 30/11/2018
  • « Philippe Robardey, président de la CCI de Toulouse Haute-Garonne : «La Haute-Garonne affiche une croissance porteuse» » - La Dépêche.fr, 19/11/2018
  • « Le dynamisme économique se maintient en Haute-Garonne » - La Dépêche.fr, 19/11/2018
  • « Tour Occitanie à Toulouse : un nouveau recours bientôt déposé par des opposants au projet », par Philippe Emery - La Dépêche.fr, 05/10/2018
  • « Immobilier à Toulouse : la carte des prix 2018 » - Capital.fr, 04/10/2018
  • « L'année record de l'immobilier toulousain » - La Dépêche.fr, 03/10/2018
  • « Immobilier : à Toulouse, « la vie en rose » des investisseurs » - Le Monde.fr, 01/09/2018
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