Pourquoi investir à Cahors ?

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Située dans le sud-ouest de la France, Cahors est la préfecture du département du Lot, en région Occitanie. Nichée dans une boucle formée par le Lot, cette ville de près de 20 000 habitants séduit par son riche patrimoine, son cadre naturel enchanteur et son attractivité économique.
Cahors est réputée pour son histoire millénaire et ses monuments emblématiques. Le Pont Valentré, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre des chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle, est une véritable icône de la ville. Le centre historique, avec ses ruelles médiévales, ses maisons à colombages et sa cathédrale Saint-Étienne, plonge les visiteurs dans une ambiance intemporelle.
Entourée de collines verdoyantes et de vignobles, Cahors offre un cadre de vie paisible et authentique. Le vin de Cahors, célèbre pour sa couleur sombre et son caractère puissant, contribue à la renommée de la région et attire les amateurs d’œnotourisme. Les alentours de la ville, avec leurs paysages vallonnés et leurs chemins de randonnée, invitent à la détente et à la découverte.
Cahors bénéficie d’une économie locale dynamique, portée par des secteurs variés tels que l’agriculture, le tourisme et les services. Le vin de Cahors est une véritable locomotive économique pour la région, tout comme le tourisme patrimonial et gastronomique. La ville mise également sur l’innovation avec des entreprises dans les domaines de la logistique, du numérique et des énergies renouvelables.
Située à mi-chemin entre Toulouse et Brive-la-Gaillarde, Cahors bénéficie d’une bonne accessibilité grâce à l’autoroute A20 et à la ligne ferroviaire reliant Paris à Toulouse. Cette position stratégique renforce son attractivité pour les actifs travaillant dans ces grandes métropoles.
Grâce à son cadre de vie exceptionnel, sa taille humaine et ses infrastructures adaptées, Cahors se positionne comme une ville universitaire d’équilibre. Les jeunes y trouvent une qualité de vie rare, un environnement stimulant et des formations à forte valeur ajoutée. Avec plus de 1 000 étudiants aujourd’hui, Cahors propose des cursus adaptés aux spécificités de son territoire. De nombreux BTS sont dispensés dans les lycées publics et privés, couvrant des domaines aussi variés que l’immobilier, les métiers de la santé, ou encore le design et l’animation graphique.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Cahors ?
Avec des prix au mètre carré bien en dessous de ceux des grandes métropoles (1 969 €/m² en janvier 2025), Cahors permet d’acquérir des biens immobiliers à des coûts compétitifs. En moyenne, le prix d’un appartement dans la ville reste très accessible, ce qui réduit l’investissement initial tout en augmentant le rendement locatif potentiel. Que ce soit pour des studios, des T2 ou des maisons, la diversité des biens disponibles répond à une large gamme de projets immobiliers.
À Cahors, 50,4 % des résidences principales sont occupées par des locataires. Cette forte proportion est portée par une population diversifiée, composée d’étudiants, de jeunes actifs, de familles et de retraités. L’arrivée de formations universitaires et la qualité de vie qu’offre Cahors contribuent à renforcer cette demande locative stable et durable.
Au quatrième trimestre 2023, le bassin d'emploi de Cahors affichait un taux de chômage de 7,3 %, inférieur à la moyenne régionale de 8,9 % en Occitanie. Le département du Lot, dont Cahors est le chef-lieu, abrite des entreprises majeures telles qu'Andros dans l'agroalimentaire et Ratier-Figeac dans la construction aéronautique et spatiale. De plus, son positionnement stratégique entre Toulouse et Brive-la-Gaillarde facilite les déplacements et attire les actifs travaillant dans ces bassins d’emploi.
Avec une demande locative élevée et des prix d’achat abordables, investir à Cahors permet d’obtenir des rendements attractifs tout en limitant les risques d’inoccupation. Les biens situés dans le centre-ville historique ou à proximité des écoles et des services publics sont particulièrement recherchés, garantissant une occupation rapide et des revenus réguliers.
Pourquoi investir en loi Denormandie à Cahors ?
Investir en loi Denormandie à Cahors est une belle opportunité pour combiner fiscalité avantageuse, constitution de patrimoine et impact positif sur le marché immobilier local. Ce dispositif est particulièrement adapté à une ville comme Cahors, où l'immobilier ancien constitue une part importante du parc résidentiel, offrant ainsi un fort potentiel d’investissement.
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Vous pouvez choisir la durée de location qui correspond le mieux à vos objectifs financiers :
- 6 ans : réduction de 12 %
- 9 ans : réduction de 18 %
- 12 ans : réduction de 21 %
Un investissement en loi Denormandie nécessite de réaliser des travaux de rénovation dont le montant doit représenter 25 % du coût total de l’opération. Avec IMMO9, vous n’avez aucuns travaux à faire. Vous investissez dans un logement déjà rénové et achetez le bien comptant déjà le prix des travaux. Ainsi, vous pouvez rapidement le mettre en location et profiter de la réduction d’impôt dès la première année.
Les prix de l’immobilier à Cahors sont bien inférieurs à ceux des grandes métropoles, ce qui permet aux investisseurs de s’engager dans des projets Denormandie avec un coût total plus abordable.
Pour profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, le bien immobilier doit répondre à plusieurs conditions incontournables :
- Type de bien : Il doit s’agir d’un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration, ou d’un local non habitable converti en logement.
- Destination locative : Le bien doit être loué non meublé, et destiné à être la résidence principale du locataire. La durée de mise en location doit correspondre à l’engagement choisi par l’investisseur : 6, 9 ou 12 ans.
- Encadrement des loyers : Les loyers pratiqués doivent respecter les plafonds réglementaires, définis en fonction de la localisation géographique du bien. Ces plafonds visent à garantir l’accès à des logements abordables pour des ménages aux revenus modestes :
Zone géographique | Plafond de loyer au m² |
A bis | 18,89 € |
A | 14,03 € |
B1 | 11,31 € |
B2 (avec agrément) | 9,83 € |
- Plafonds de ressources des locataires : Le revenu des locataires doit respecter les limites fixées en fonction de la zone où se situe le logement. Pour Cahors, située en zone C, voici les plafonds de ressources applicables :
Composition du foyer | Plafond de ressources |
Personne seule | 31 892 € |
Couple | 42 588 € |
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 51 215 € |
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 61 830 € |
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 72 735 € |
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 81 971 € |
Majoration par personne à charge (à partir de la cinquième) | 9 142 € |
Exemple d’investissement à Cahors en loi Denormandie
Élise a décidé d’investir à Cahors en tirant parti des avantages du dispositif Denormandie. Grâce à l’expertise d’IMMO9, elle a trouvé un appartement T2 entièrement rénové, situé dans un quartier recherché du centre historique, pour un montant de 115 000 €. Ce bien répond parfaitement aux critères d’éligibilité du dispositif et est prêt à être mis en location sans travaux supplémentaires.
En s’engageant à louer son appartement pour une durée de 9 ans, Élise bénéficiera d’une réduction d’impôt totale de 20 700 €, soit 2 300 € par an. De plus, grâce à la forte demande locative à Cahors, où 50,4 % des résidents sont locataires, elle pourra percevoir un loyer mensuel estimé à 450 €, générant ainsi des revenus réguliers tout en profitant de son avantage fiscal.
Avec cet investissement, Élise combine optimisation fiscale et valorisation de son patrimoine. L’accompagnement personnalisé d’IMMO9 lui a permis de simplifier les démarches administratives et de sécuriser son projet. Cahors, avec son cadre de vie unique et ses initiatives de revitalisation, représente une opportunité d’investissement durable et rentable pour Élise.
*Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Cahors (en zone C)
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Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
115 000 €
Dont coût des travaux : 28 750 €
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Mensualités pour un prêt de 100 000 €
à un taux de 3,20 % :
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- 513 €/mois*
sur 25 ans.
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Charges** |
- 150 €/mois
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Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
13 800 € |
20 700 € |
24 150 € |
Abattement fiscal total*** |
13 800 € |
20 700 € |
24 150 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 192 € |
+ 192 € |
+ 168 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 192 € |
+ 192 € |
+ 168 € |
Loyer Denormandie |
+ 496 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-25 €*** |
-25 €*** |
-1 €*** |
Pourquoi investir en LMNP à Cahors ?
Investir en immobilier locatif sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) à Cahors est une stratégie rentable et sécurisée pour se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.
Le statut LMNP permet d’optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs grâce à plusieurs mécanismes :
- Amortissement comptable : Vous pouvez amortir le prix d'achat du bien (hors terrain), le mobilier et les travaux éventuels. Cela permet de neutraliser une grande partie, voire la totalité, des loyers perçus, ce qui peut aboutir à une exonération d’impôts sur vos revenus locatifs.
- Charges déductibles : Les charges liées à l’investissement (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) sont déductibles des revenus locatifs, ce qui réduit encore votre base imposable.
- Exonération d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années : Grâce à l’amortissement et à la déduction des charges, vous pouvez générer des revenus nets d’impôts pendant 15 à 25 ans, selon le bien.
En LMNP, vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières des particuliers. Après 22 ans de détention, vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, vous êtes également exonéré des prélèvements sociaux. Ce régime est donc particulièrement avantageux pour un investissement à long terme.
Avec ses prix attractifs, son cadre de vie unique et une demande locative solide, Cahors est une ville où investir en LMNP prend tout son sens. Ce statut permet de maximiser vos revenus tout en vous offrant une fiscalité allégée et une gestion simplifiée.
Pour profiter des nombreux bénéfices offerts par le statut LMNP, certaines conditions doivent être remplies :
- Un logement meublé et fonctionnel : Le bien doit être équipé pour accueillir un locataire immédiatement. Les équipements obligatoires incluent un lit, une table, des chaises, des rangements, une cuisine aménagée, ainsi que des ustensiles et appareils de base.
- Plafond de revenus locatifs : Les revenus issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Statut réservé aux particuliers : Ce dispositif est conçu pour les investisseurs non-professionnels. Aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est requise pour en bénéficier.
L’activité de location meublée doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, permettant ainsi l’obtention d’un numéro SIRET. Les investisseurs peuvent ensuite opter pour l’un des deux régimes fiscaux suivants :
- Régime réel : Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, coûts d’entretien, etc.) et d’amortir la valeur du logement, du mobilier et des équipements. Idéal pour les biens avec des charges élevées, il permet souvent de réduire considérablement, voire d’éliminer, l’imposition sur les loyers.
- Régime micro-BIC : Avec ce régime simplifié, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs. Il convient particulièrement aux investisseurs ayant peu de charges et cherchant à simplifier leur gestion fiscale.
Options de gestion locative
Les propriétaires bénéficiant du statut LMNP ont plusieurs possibilités pour gérer leur bien :
- Gestion directe : Vous êtes en charge de toutes les étapes, de la recherche de locataires à la gestion quotidienne et à l’entretien du bien. Cette solution permet de maximiser vos revenus, mais demande du temps, de l’implication et une bonne organisation.
- Gestion par une agence immobilière : Une agence peut s’occuper des tâches telles que la mise en location, la sélection des locataires, la collecte des loyers et la gestion des éventuels travaux. En contrepartie d’une commission allant de 6 à 10 % des loyers, cette option apporte simplicité et tranquillité.
- Investissement en résidence gérée : Les biens situés dans des résidences spécialisées (étudiants, seniors, tourisme) sont pris en charge par un gestionnaire professionnel. Ce dernier s’occupe de toutes les démarches locatives et garantit souvent des revenus stables via un bail commercial, idéal pour les investisseurs recherchant un revenu passif sécurisé.
Exemple d’investissement en LMNP à Cahors
Sébastien a décidé d’investir en LMNP en acquérant un appartement T2 situé dans le centre de Cahors, une ville connue pour son patrimoine historique et son attractivité locative. Ce bien, en excellent état et prêt à être loué, a été acheté pour un montant de 120 000 €, sans travaux à prévoir.
Grâce au statut LMNP, Sébastien peut amortir 90 % de la valeur de son bien, soit 108 000 €, sur une période de 30 ans. Cela équivaut à un amortissement annuel de 3 600 €.
Pour équiper l’appartement, il a investi 5 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers de qualité, amortissables sur 10 ans, soit 500 € par an.
Durant les 10 premières années, Sébastien pourra comptabiliser les amortissements suivants :
- Amortissement du bien : 3 600 €
- Amortissement du mobilier : 500 €
- Total annuel : 4 100 €
Après cette période, l’amortissement lié au mobilier prendra fin, mais il continuera de bénéficier de l’amortissement du bien à hauteur de 3 600 € par an pendant les 20 années restantes. Cela lui permet de réduire ses revenus locatifs imposables et d’optimiser sa fiscalité sur le long terme.
Avec cet investissement, Sébastien répond à une demande locative croissante dans une ville où plus de 50 % des habitants sont locataires. L’accompagnement d’IMMO9 lui a permis de sécuriser son projet et de profiter d’un cadre fiscal avantageux, tout en se constituant un patrimoine immobilier rentable et durable à Cahors.