Investir dans l'immobilier à Castres : loi Denormandie ou statut LMNP ?

Pourquoi investir à Castres ?

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Castres est la sous-préfecture du département du Tarn et compte un peu plus 42 000 habitants. Située à 1h25 de Toulouse et à 47 minutes d’Albi, la commune profite d’une position stratégique au cœur de l’Occitanie.

La "petite Venise du Languedoc" détient un riche patrimoine historique, notamment avec les maisons sur l’Agoût, emblème de la ville, qui étaient les demeures des tisserands, teinturiers, chamoiseurs et parcheminiers au XVIIème siècle. Terre de rugby, Castres est aussi connue pour son célèbre club de rugby, le Castres Olympique, cinq fois Champion de France en 1ère division.

Siège des laboratoires Pierre Fabre, Castres s’est imposée comme un acteur clé de la santé et du numérique. Elle est d’ailleurs pionnière dans le domaine des technologies et du réseau très haut débit.

Ville d’art et d’histoire

Reconnue pour son cadre de vie et labellisée « 3 fleurs » par le Conseil national des Villes et Villages fleuris, Castres a su capitaliser sur son histoire et sur son art de vivre. Ses maisons aux couleurs pastel, suspendues au-dessus de la rivière Agout, lui donnent des airs de « petite Venise ». Ville natale de Jean Jaurès, elle abrite également le musée Goya, musée d’art hispanique, situé dans l’ancien Palais épiscopal, et s’impose comme un haut-lieu du Tarn.

Le Jardin de l’évêché, dessiné par André Le Nôtre dans la pure tradition du classicisme français du XVIIème siècle, témoigne de l’association du pouvoir royal et du pouvoir épiscopal en pays occitan. Castres est aussi l’un des quatre grands itinéraires des Chemins de Saint-Jacques de Compostelle, attirant beaucoup de touristes chaque année.

En centre-ville, Castres porte sur ses murs l’influence du style Renaissance. En parcourant les vieilles rues du centre-ville « l’écusson », l’on peut admirer de beaux hôtels particuliers.

Sur le plan culturel, Castres propose des évènements tout au long de l’année, notamment avec sa Saison Culturelle, où se succèdent comédiens, danseurs, musiciens et circassiens, proposant une cinquantaine de spectacles.

Ville étudiante

Castres comptabilise 2 705 étudiant, tous attirés par son offre de formations, ses équipements ainsi que sa compétitivité des prix au niveau de l’immobilier. Reliée à la ville de Mazamet, elle est aujourd’hui un pôle d’enseignement supérieur majeur dans le Tarn et propose une offre de formations diversifiée, complémentaire à celle de Toulouse.

L’agglomération compte à ce jour 20 établissements d’enseignement supérieur, dont un centre hospitalier, une école d’ingénieurs, l’IUT A de l’université Paul Sabatier, une école d’audiovisuel, des lycées professionnels ainsi que des centres de formation.

Parmi les filières proposées à Castres, les étudiants ont le choix entre la santé et le numérique, la chimie et bio-industries, le management et le commerce, la mécatronique la maintenance industrielle, l’agriculture et les classes préparatoires.

Attractivité économique

Castres est une ville d’entreprises, abritant notamment le siège du troisième plus grand groupe pharmaceutique français, les Laboratoires Pierre Fabre. La ville est également marquée par la présence du 8e RPIMa, un régiment militaire historique qui joue un rôle significatif sur son territoire.

L’entreprise Pierre Fabre compte aujourd’hui 5 300 emplois et 10 000 collaborateurs implantés dans 43 régions dans le monde. Créé par le pharmacien et botaniste Pierre Fabre, le groupe est l’un des pionniers de la dermo-cosmétique et dans la pharmacuetique.

Castres est aussi connu pour être le siège du groupe Bigard, spécialisé dans la transformation de viande et détenant 50 implantations industrielles et commerciales, partout en France. La ville s’engage activement dans la création de nouvelles zones dédiées à l’activité économique pour stimuler son développement local. Parmi les sites phares, le Technopole Castres-Mazamet se distingue an abritant des entreprises œuvrant dans les domaines des biotechnologies et des technologies numériques.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Castres ?

Castres possède de nombreux atouts économiques, touristiques et culturels attirant de nombreux habitants et investisseurs. Située en zone B2 et participant au plan national « Action Cœur de ville », la ville est éligible au dispositif Denormandie et propose de nombreux biens anciens qui n’attendent que d’être rénovés en vue d’être loués.

La ville est le troisième pôle industriel majeur de la région Occitanie, après Toulouse et Tarbes et se distingue par un tissu industriel varié. La ville s’appuie sur des secteurs spécialisés tels que le textile, la pharmaceutique, la technologie et l’agroalimentaire. Grâce à cette diversité économique, Castres se positionne comme un acteur clé doté de multiples fonctions au cœur de l’économie régionale.

Autre atout de choix, les prix de l’immobilier sont inférieurs à ceux des grandes métropoles. Actuellement, le prix médian à Castres est de 1 938 € le m².

Pourquoi investir à Castres en loi Denormandie ?

La loi Denormandie est une opportunité pour les investisseurs qui souhaitent conjuguer rendement locatif et avantage fiscal tout en participant à la revitalisation des centres-villes.

En investissant dans un bien ancien à rénover, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien, étalée sur 6, 9 ou 12 ans, selon la durée de location. Ce mécanisme rend l’investissement particulièrement intéressant sur le plan fiscal.

Les travaux de rénovation, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, permettent de redonner vie à des logements anciens tout en augmentant leur valeur sur le marché immobilier. Pour financer les travaux de rénovation énergétique, les investisseurs peuvent également compter sur MaPrimeRénov' ou l'Éco-prêt à taux zéro, cumulables avec le Denormandie.

De nombreuses villes éligibles, comme Castres, connaissent une forte demande locative, notamment grâce à la présence d’étudiants et de jeunes actifs.

Comment investir à Castres en loi Denormandie ?

Plusieurs obligations incombent au particulier pour son investissement en loi Denormandie. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, voici les conditions à remplir :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
   
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
   
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

• Le logement doit être loué à un ou des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur. Castres étant située en zone B2, les plafonds doivent correspondre à ceux de la zone en question :

Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

Les travaux engagés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement pour permettre de profiter des avantages fiscaux. Parmi les rénovations éligibles, il est nécessaire de réaliser l’une des interventions suivantes :

 
• Des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique d’au moins 20 à 30 % selon le type de bien.
  
• Au moins deux types de rénovations parmi les suivantes : isolation de la toiture ou des murs, remplacement de la chaudière, mise en place d’un nouveau système de production d’eau chaude, ou encore isolation des fenêtres.
  
• Des aménagements destinés à créer de nouveaux espaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Il est également recommandé de confier les travaux à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir leur conformité. À noter que toutes les rénovations doivent être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Castres

Nicolas souhaite acquérir un bien immobilier en vue de le louer dans le Tarn. Sur les conseils de son courtier, il a choisi d’investir à Castres en loi Denormandie. Pour ce faire, il acheté un appartement T3 au prix à 230 000 € auquel il devra allouer un budget de 76 667 € de travaux, soit 25 % de l’opération globale. Son projet lui reviendra donc au prix de 306 667 €.

Il devra respecter les plafonds de loyers Denormandie et louer le bien au prix de 565 €. En le louant sur une période de 9 ans, il pourra profiter d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 55 200 € annuels sur toute la durée de la location.

Pourquoi investir en LMNP à Castres ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des dispositifs les plus avantageux pour les investisseurs immobiliers. Avec des rendements souvent supérieurs à ceux des locations vides et des avantages fiscaux intéressants, ce statut séduit une clientèle variée : étudiants, jeunes actifs et touristes. Entre amortissement du bien et abattement forfaitaire, le LMNP offre une opportunité unique d’optimiser la rentabilité tout en réduisant l’imposition sur les revenus locatifs.

Sur le plan fiscal, le régime Micro-BIC permet aux investisseurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (ou 71 % pour les meublés touristiques). Le régime réel, quant à lui, est idéal pour ceux ayant des charges importantes. En amortissant le bien et le mobilier sur plusieurs années, les revenus locatifs imposables peuvent être drastiquement réduits, voire annulés. Ce mécanisme permet à de nombreux propriétaires de percevoir des revenus locatifs nets d’impôts tout en valorisant leur patrimoine.

À Castres, où la demande locative est soutenue par une population composée à 44,8 % de locataires (source INSEE), ce dispositif s’avère particulièrement pertinent pour les étudiants et les actifs, notamment grâce à des secteurs clés comme l’hôpital du Sidobre, l’école d’ingénieurs ISIS et les entreprises du bassin d’emploi local.

Comment investir en LMNP à Carcassonne ?

Pour bénéficier du statut LMNP, certaines conditions doivent être remplies :

• Équiper le logement : le bien doit être entièrement meublé et prêt à être loué immédiatement, avec des équipements comme un lit, une cuisine équipée, des rangements et de la vaisselle.
• Respecter les plafonds de revenus : Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus totaux.
• Être un particulier : le statut s’adresse aux non-professionnels et ne requiert pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclarer son activité et choisir un régime fiscal

Pour commencer, vous devrez déclarer votre activité au Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous attribuera un numéro SIRET. Ensuite, vous aurez le choix entre :

• Régime réel : ce régime permet de déduire les charges (travaux, frais d’emprunt, gestion) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier, idéal pour les biens générant des charges importantes.
• Micro-BIC : simplifié, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les biens touristiques), adapté aux investisseurs avec peu de charges.

Options pour gérer votre bien

• Gestion autonome : vous êtes responsable de la location, ce qui maximise vos revenus locatifs. Cependant, cela nécessite du temps pour gérer les contrats, trouver des locataires et résoudre les éventuels problèmes.
• Gestion déléguée à une agence : même hors résidence gérée, vous pouvez confier la gestion à une agence immobilière. Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers, l’agence s’occupe de tout : sélection des locataires, collecte des loyers et gestion des travaux. Une solution pratique pour les investisseurs recherchant tranquillité et efficacité.
• Résidences gérées : en confiant votre bien à un exploitant professionnel, vous déléguez totalement la gestion locative. L’exploitant garantit souvent des loyers sécurisés par contrat, offrant une gestion clé en main et des revenus réguliers, même en cas de vacance locative.

Exemple d'investissement LMNP à Castres

Mathieu a choisi d’investir en LMNP en acquérant un appartement meublé pour 230 000 € à Castres. En appliquant les règles d’amortissement, il peut comptabiliser 90 % du prix du bien, soit 207 000 €, sur 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 6 900 €.

Pour aménager le logement, Mathieu a consacré 6 000 € à l’achat de mobilier et d’électroménager. Ces dépenses sont amortissables sur 10 ans, ce qui représente 600 € par an. Par ailleurs, il a réalisé des travaux de rénovation pour 4 000 €, également amortissables sur 10 ans, soit 400 € par an.

Ainsi, pendant les 10 premières années, Mathieu peut bénéficier d’un amortissement annuel total de :

• Amortissement du bien : 6 900 €
• Amortissement du mobilier : 600 €
• Amortissement des travaux : 400 €
• Montant total : 7 900 € par an

Au-delà de cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux prendront fin. Mathieu pourra néanmoins continuer à amortir uniquement le bien immobilier, à raison de 6 900 € par an pendant les 20 années suivantes.