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Investir à Auterive : Denormandie ou LMNP

La commune de Auterive n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Auterive

Vous songez à réaliser un investissement locatif? Réduisez considérablement vos impôts grâce aux dispositifs Denormandie ou LMNP et constituez-vous un patrimoine immobilier. En LMNP, ne payez pas d'impôt sur vos loyers pendant 25 ans. En Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de votre investissement tout en rénovant un bien ancien.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Auterive ?

vue sur la ville d'Auterive
© Google 2025

Située entre Toulouse et Pamiers, Auterive bénéficie d’une excellente connectivité : en moins de 30 minutes en train, vous pouvez rejoindre ces grandes villes. La voie rapide permet également un accès facile à Muret, Roques et Portet-sur-Garonne. Ces atouts renforcent l’attractivité de la commune pour les actifs cherchant un équilibre entre vie professionnelle et confort de vie.

Auterive se démarque également par ses infrastructures pensées pour les familles. De ses crèches aux Maisons d’Assistantes Maternelles, en passant par ses écoles, son collège, et bientôt un lycée en cours de construction, tout est réuni pour accompagner chaque étape de la vie éducative. L’offre de soins y est complète, avec des centres médicaux, un cabinet de radiologie et deux maisons de retraite.

Attractivité économique

En plus de profiter de sa position géographique stratégique, Auterive bénéficie d'une économie diversifiée, soutenue par un tissu entrepreneurial dynamique. La ville abrite plusieurs entreprises notables, notamment dans le secteur du commerce de gros matériaux de construction. La commune compte également 5 zones d'activités.

Le revenu disponible par unité de consommation s'élève à 22 080 €, supérieur à la moyenne nationale de 20 590 €. Le taux de chômage est de 6,3 %, lui aussi inférieur à la moyenne nationale. La commune compte 406 établissements, répartis principalement dans le commerce, les transports et services divers (62,1 %), la construction (15 %) et l'industrie 11,8 %).

Territoire touristique

Trait d'union entre le Lauragais et le Volvestre, le Bassin Auterivain est un territoire attrayant. Au printemps, le plateau du Pech à Venerque offre une vue panoramique sur les Pyrénées et les coteaux environnants, avec ses tapis d’orchidées sauvages. Pour les passionnés d’histoire, la Maison Ysalguier à Auterive, édifice du XIIᵉ siècle, abrite une collection d’art remarquable avec des œuvres de Picasso, Matisse et Dali, tout en proposant une halte gourmande « Chez Craquotte ».

En été, les activités ne manquent pas : entre la tyrolienne géante du parc Auterive Adventure, qui survole l’Ariège, et une descente en canoë-kayak sur cette rivière préservée, chacun trouve son bonheur. Les amateurs de patrimoine seront charmés par Cintegabelle, un village perché au charme atypique, avec ses ruelles fleuries et son église au clocher octogonal. Que ce soit pour admirer la biodiversité, plonger dans l’histoire ou vivre des sensations fortes, le Bassin Auterivain offre une expérience unique, mêlant nature, culture et convivialité.

Infrastructures

Auterive bénéficie d'infrastructures variées qui soutiennent son développement et améliorent la qualité de vie de ses habitants. Le centre-ville est agrémenté de la Halle, une structure contemporaine en verre et béton, qui enjambe le canal du Moulin et sert de lieu central pour les marchés et événements locaux.

En matière d'éducation, Auterive dispose de plusieurs établissements scolaires, dont des écoles maternelles et élémentaires, ainsi qu'un collège, garantissant une continuité éducative pour les jeunes auterivains. La ville est également dotée d'une médiathèque municipale, offrant un accès à la culture et au savoir pour tous les âges.

Enfin, la présence d'une gare SNCF et la proximité de grands axes routiers facilitent les déplacements et renforcent l'attractivité économique de la commune.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Auterive ?

Avec des prix immobiliers plus abordables que ceux de Toulouse, Auterive permet aux investisseurs d’acquérir des biens à des coûts compétitifs tout en bénéficiant d’un fort potentiel de rentabilité locative. Les maisons et appartements situés à proximité de la gare ou des écoles sont particulièrement recherchés, offrant une sécurité locative appréciable.

La position d’Auterive entre deux pôles économiques majeurs, Toulouse et Pamiers, renforce son attrait. Grâce à la ligne SNCF, ces deux villes sont accessibles en moins de 30 minutes. La proximité de la voie rapide facilite également les déplacements vers des communes voisines comme Muret et Portet-sur-Garonne, augmentant ainsi l’attractivité pour les actifs.

La croissance démographique et le développement constant de la ville entraînent une demande croissante en logements locatifs. Les familles, jeunes actifs et étudiants apprécient les infrastructures locales : écoles, crèches, collège, et bientôt un lycée, ainsi que des services variés comme des centres médicaux et des commerces de proximité.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Auterive ?

La ville d’Auterive, dans le cadre de la convention "Petites Villes de Demain", bénéficie d’un périmètre d’opération de revitalisation du territoire (ORT) centré sur son cœur historique. Ce dispositif ouvre l’éligibilité au programme Denormandie dans l’ancien, permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % sur 12 ans, pour des biens rénovés avant le 31 décembre 2023.

Pour en profiter, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (ex. : 50 000 € pour un bien acheté 150 000 €). Les rénovations éligibles incluent la création de surfaces habitables, la modernisation, ou encore les travaux d’économie d’énergie. Les loyers pratiqués sont plafonnés pour garantir des logements abordables. Avec une déduction fiscale calculée sur un maximum de 300 000 €, ce programme constitue une opportunité idéale pour investir dans un bien patrimonial tout en optimisant sa fiscalité.

Comment investir à Auterive en loi Denormandie ?

Vous souhaitez profiter du dispositif Denormandie pour investir à Auterive ? Voici les critères essentiels pour concrétiser votre projet immobilier :

Pour être éligible au dispositif Denormandie, le bien immobilier doit remplir les conditions suivantes :

  • S’agir d’un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration ou d’un local transformé en habitation.
  • Être loué nu en tant que résidence principale pour une durée de six, neuf ou douze ans.
  • Respecter des plafonds de loyers mensuels hors charges, fixés en fonction de la zone géographique :
    Localisation du logementPrix du loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le logement rénové doit être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par la réglementation. Située en zone C, Auterive applique les plafonds de ressources spécifiques à cette zone :
    Composition du foyer locataire Zone B2 et C
    Personne seule 31 892 €
    Couple 42 588 €
    Personne seule ou couple ayant
    une personne à charge
    51 215 €
    Personne seule ou couple ayant
    deux personnes à charge
    61 830 €
    Personne seule ou couple ayant
    trois personnes à charge
    72 735 €
    Personne seule ou couple ayant
    quatre personnes à charge
    81 971 €
    Majoration par personne à charge
    à partir de la cinquième
    9 142 €

    Quelles sont les exigences pour les travaux à effectuer ?

    Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. L’une des conditions suivantes doit être remplie :

    • Effectuer des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement, avec un gain de 20 à 30 %, en fonction du type de bien.
    • Réaliser au moins deux types de rénovations, comme l’isolation de la toiture ou des murs, le remplacement de la chaudière, l’amélioration du système de production d’eau chaude, ou encore l’isolation des fenêtres.
    • Entreprendre des travaux pour créer de nouveaux espaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

    Il est recommandé de confier ces travaux à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), afin de garantir leur conformité et leur qualité. Les rénovations doivent impérativement être terminées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

    Exemple d’investissement en loi Denormandie à Auterive

    Pour diversifier son patrimoine et optimiser sa fiscalité, Mathieu a choisi d’investir dans un appartement T3 à Auterive, qu’il a acheté pour 130 000 €.

    Conformément aux exigences du dispositif Denormandie, il doit réaliser des travaux de rénovation représentant 25 % du coût total de l’opération, soit 43 333 €. Le coût total de son projet s’élève ainsi à 173 333 €, montant qui servira de base pour le calcul de la réduction d’impôt.

    En louant son bien pendant 12 ans, Mathieu bénéficiera d’une réduction d’impôt totale de 36 400 €, tout en percevant un loyer mensuel estimé à 540 €, générant des revenus réguliers tout au long de la période de location.

Pourquoi investir en LMNP à Auterive ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’impose comme une solution d’investissement performante, alliant rentabilité locative et avantages fiscaux. Grâce au régime réel, il est possible de déduire les charges et d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs, voire l’annulant.

Le régime Micro-BIC, quant à lui, offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), simplifiant la gestion fiscale. Ces mécanismes fiscaux rendent le LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs en quête de rendement.

Les logements meublés, loués en moyenne 10 à 20 % plus cher que les biens non meublés, garantissent une rentabilité supérieure tout en offrant une grande flexibilité de gestion. Accessible à tout particulier, ce dispositif est idéal pour diversifier son patrimoine, générer des revenus complémentaires et préparer l’avenir en toute sécurité.

À Auterive, le marché locatif est dynamisé par sa proximité avec la métropole et ses prix immobiliers bien inférieurs à ceux de la Ville rose. Auterive attire une population mixte, composée de jeunes actifs travaillant à Toulouse et de familles recherchant un cadre de vie plus paisible. La demande pour les logements meublés y est en hausse, notamment en raison des infrastructures locales (écoles, commerces, zones d’activité) et de sa connectivité avec Toulouse grâce au réseau ferroviaire et routier.

Comment investir en LMNP à Auterive ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux et locatifs, mais impose le respect de certains critères clés :

  • Un logement meublé prêt à l’emploi : Le bien doit être entièrement équipé pour une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut un lit, une cuisine complète, des meubles de rangement et des ustensiles de cuisine indispensables.
  • Un seuil de revenus locatifs : Les recettes annuelles issues de la location ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
  • Un statut réservé aux particuliers : Le dispositif s’adresse aux investisseurs non-professionnels, sans nécessité d’une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclarer son activité et choisir un régime fiscal

Pour commencer, il est indispensable de déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, afin d’obtenir un numéro SIRET. Vous devrez ensuite choisir l’un des deux régimes fiscaux suivants :

  • Régime réel : cette option permet de déduire des charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Elle offre également la possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi considérablement les revenus imposables. Idéal pour les investisseurs avec des charges élevées, ce régime optimise la rentabilité fiscale.
  • Régime Micro-BIC : plus simple à gérer, il propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Ce régime est particulièrement adapté aux biens générant peu de charges.

Choix de gestion

  • Gestion en direct : cette solution permet de conserver l’intégralité des revenus locatifs en évitant les frais liés à une gestion externe. Cependant, elle exige un engagement important, incluant la recherche de locataires, la rédaction des baux, la collecte des loyers et la gestion des éventuels incidents ou réparations.
  • Gestion via une agence : en déléguant la gestion du bien à une agence immobilière, les propriétaires bénéficient d’un accompagnement complet. En échange d’une commission représentant entre 6 % et 10 % des loyers, l’agence s’occupe de toutes les tâches administratives et techniques, comme la sélection des locataires, le suivi des loyers ou encore la coordination des travaux, offrant ainsi un confort optimal aux investisseurs.
  • Investir en résidence gérée : Une autre option pour simplifier la gestion locative est d’investir dans une résidence gérée (étudiante ou senior). Ce type de bien est administré par un exploitant professionnel, qui prend en charge l’ensemble des démarches locatives et techniques, offrant une tranquillité totale aux investisseurs.

Exemple d'investissement LMNP à Auterive

Claire a investi dans un appartement meublé pour 200 000 € à Auterive, situé à proximité du centre-ville et des commodités. Ce bien, bien positionné pour répondre aux besoins des jeunes actifs et des familles, bénéficie d’une demande locative soutenue grâce à la croissance démographique de la commune.

En appliquant les règles d’amortissement, Claire peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 180 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela équivaut à un amortissement annuel de 6 000 €.

Pour équiper l’appartement, Claire a consacré 6 500 € à l’achat de mobilier et d’équipements électroménagers. Ces dépenses sont amortissables sur 10 ans, soit 650 € par an. De plus, elle a réalisé des travaux de modernisation pour un montant de 4 500 €, amortissables également sur 10 ans, soit 450 € par an.

Pendant les 10 premières années, Claire pourra comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 6 000 €
  • Amortissement du mobilier : 650 €
  • Amortissement des travaux : 450 €
  • Total annuel : 7 100 €

Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Claire pourra continuer à amortir uniquement le bien immobilier, à raison de 6 000 € par an pour les 20 années suivantes.

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