SOMMAIRE
Pourquoi investir à Carmaux ?

(c) Spech - shutterstock
Une ville au patrimoine industriel et culturel riche
Carmaux est profondément marquée par son histoire industrielle, notamment l'exploitation minière et la verrerie, qui ont façonné son identité et son paysage urbain (première verrerie en 1754). Des monuments emblématiques comme l'église Saint-Privat, construite entre 1857 et 1865, et l'hôtel de ville témoignent de ce passé glorieux. La ville est également associée à des figures historiques de premier plan, comme Jean Jaurès qui, élu député du Tarn, a soutenu la grande grève des mines de Carmaux de 1892.
Un marché immobilier attractif et abordable
Le marché immobilier de Carmaux se caractérise par des prix attractifs, bien en deçà de ceux des grandes métropoles régionales. Selon les données récentes (décembre 2024 – le Figaro Immobilier), le prix médian au mètre carré s'élève à environ 1 977 € pour les maisons et 897 € (un des plus bas de France) pour les appartements.
Cette accessibilité est évidemment une aubaine pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale, et permet aussi aux investisseurs d'acquérir des biens à des tarifs compétitifs, avec un potentiel de valorisation intéressant, notamment dans le cadre des projets urbains en cours.
Des projets de revitalisation urbaine ambitieux
La municipalité de Carmaux a engagé plusieurs projets structurants visant à redynamiser la ville et à améliorer le cadre de vie de ses habitants. Le programme "Carmaux 2027, une ville attractive où il fait bon vivre" prévoit notamment la rénovation de la place de la Révolution, qui vient tout juste d’être livrée fin 2024.
Celle-ci embrayera sur les rénovations respectives de la place de la Libération, la place Gambetta, les Jardins du Cérou et la place Jean Jaurès, pour une livraison des derniers projets d’ici fin 2026.
Ces initiatives ont pour objectif de désimperméabiliser les sols, augmenter les espaces verts et favoriser les mobilités douces, renforçant ainsi l'attractivité de la ville pour les résidents et les investisseurs.
Une économie locale en mutation
Après la fermeture des mines, Carmaux a connu une crise d’une vingtaine d’années (70-90) mais a fini par diversifier son économie en misant sur le commerce local et l'artisanat. Le marché hebdomadaire du vendredi matin, l'un des plus importants de la région avec plus de 200 forains, témoigne de cette vitalité économique. Par ailleurs, la ville bénéficie de sa proximité avec Albi et Toulouse, offrant des opportunités pour les entreprises et les travailleurs en quête d'un cadre de vie plus serein.
Un cadre de vie agréable et des infrastructures de qualité
Carmaux offre un environnement de vie agréable, avec de nombreux espaces verts, des infrastructures culturelles et sportives, ainsi qu'un patrimoine architectural préservé. Les efforts de la municipalité pour améliorer les espaces publics et promouvoir les mobilités douces sont un argument supplémentaire de la ville pour les familles, les retraités et les jeunes actifs.
Accessibilité et connexions
Située à environ 16 kilomètres d'Albi, Carmaux est bien desservie par le réseau routier, notamment via la D88. La gare de Carmaux permet des liaisons ferroviaires vers les principales villes de la région.
Pourquoi investir à Carmaux avec le dispositif de défiscalisation Denormandie ?
Investir à Carmaux en profitant du dispositif de défiscalisation Denormandie offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et engagement dans la revitalisation du patrimoine immobilier ancien. Ce dispositif fiscal encourage la rénovation de logements anciens dans des communes où le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, comme c'est le cas de Carmaux.
Le dispositif Denormandie : un levier fiscal attractif
Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de l'acquisition et de la rénovation de logements anciens destinés à la location. Les taux de réduction sont calculés sur le coût total de l’opération et la durée d'engagement locatif :
- 12 % du prix du bien pour une location de 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans
Carmaux est située en zone C (zone détendue) et fait partie des communes éligibles au dispositif Denormandie, ce qui signifie que les investisseurs ont l'opportunité de participer activement à la revitalisation de son centre-ville et de son patrimoine immobilier ancien. La ville, engagée dans des projets de revitalisation urbaine, présente un potentiel important pour des opérations de rénovation immobilière.
Pour profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie à Carmaux, plusieurs conditions doivent être remplies :
Nature du bien : Le logement doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation, ou être un local transformé en habitation.
Montant des travaux : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat du bien + coût des travaux).
Types de travaux éligibles : Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (pour les logements en habitat collectif) ou 30 % (pour les maisons individuelles), soit concerner au moins deux des cinq types de travaux suivants : changement de chaudière, isolation des murs, isolation des toitures, isolation des fenêtres, changement de production d'eau chaude.
Engagement de location : Le bien doit être loué à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers respectant les plafonds fixés par le dispositif.
Plafonds de loyer et de ressources des locataires : Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds établis par le dispositif, variables selon les zones géographiques. Carmaux étant située en zone C, le plafond de loyer mensuel (baux conclus en 2024) est de 9,83 € /m². Pour ce qui est des plafonds de ressources applicables, les voici :
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Exemple d'investissement Denormandie à Carmaux
Christophe et Sarah font l'acquisition d'un appartement T2 ancien de 52 m² à Carmaux pour un montant de 100 000 €, avec des travaux de rénovation prévus pour 25 000 € (soit 25 % du coût total de l'opération).
En s'engageant à louer le bien pendant 12 ans, le couple peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 % sur le montant total de l'investissement, soit 26 250 € (21 % de 125 000 €), répartis sur 12 ans.
*Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 2 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Carmaux (en zone C)
|
Résidence |
fictif |
Prix d'achat |
125 000 €
Dont coût des travaux : 31 250 €
|
Mensualités pour un prêt de 100 000 €
à un taux de 3,20 % :
|
- 513 €/mois*
sur 25 ans.
|
Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
15 000 € |
22 500 € |
26 250 € |
Abattement fiscal total*** |
12 000 € |
18 000 € |
24 000 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 208 € |
+ 208 € |
+ 182 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 167 € |
+ 167 € |
+ 167 € |
Loyer Denormandie |
+ 565 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-69 €*** |
-69 €*** |
-69 €*** |
Investir à Carmaux en LMNP
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est également une solution pour ceux qui souhaitent investir à Carmaux. Ce statut présente une opportunité attrayante pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d'avantages fiscaux tout en capitalisant sur un marché immobilier accessible. En termes de gestion du bien, il existe deux types de LMNP : Le LMNP géré, et le LMNP non géré.
Comme son nom l’indique, un bien en LMNP géré est vendu avec un service de gestion du bien. Le LMNP géré correspond le plus souvent à des résidences de service (résidences étudiantes, résidences sénior, résidences d’affaires...), qui proposent toute une gamme de services en plus de la simple gestion administrative du logement.
Le LMNP non géré fait référence à la location “classique” : l’investisseur qui achète le bien s’occupe de le meubler et en gère lui-même la location et la gestion. Il est possible de faire l’acquisition d’un bien en LMNP géré dans une résidence de services.
Avantages du statut LMNP
Tout d’abord, il faut savoir que les revenus générés par un bien loué en LMNP à Carmaux sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant de choisir entre deux régimes fiscaux :
Régime Micro-BIC : Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, qui monte à 71% pour les meublés de tourisme, réduisant ainsi drastiquement l’assiette imposable.
Régime Réel : Il permet de déduire l'ensemble des charges liées au bien (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) et d'amortir le bien ainsi que le mobilier, réduisant très fortement l'imposition, voire l'annulant complètement (selon si les charges sont élevées).
La location meublée permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés, jusqu'à 12 % de plus que la location nue, en raison des services et équipements fournis. Le rendement est donc généralement plus intéressant qu’une location classique.
De plus, le propriétaire peut opter pour une gestion autonome ou déléguer la gestion locative à une agence spécialisée, offrant une adaptabilité selon ses préférences et sa disponibilité.
Pourquoi choisir le LMNP à Carmaux ?
La présence d'établissements scolaires, d'entreprises locales et la proximité avec des pôles économiques comme Albi génèrent une demande constante de logements meublés, notamment de la part d'étudiants et de jeunes actifs. En outre, 38% de la population Carmausienne a 60 ans et plus, et les opportunités d’investir en LMNP géré dans une résidence sénior se multiplient.
Carmaux offre un environnement agréable avec des infrastructures culturelles et sportives, ainsi qu'un patrimoine historique riche, attirant ainsi une population en quête de qualité de vie. De plus, la ville est bien desservie par les réseaux routiers et ferroviaires, facilitant les déplacements vers les grandes agglomérations environnantes.
Investir en LMNP à Carmaux nécessite une approche méthodique pour optimiser la rentabilité et bénéficier des avantages fiscaux associés.
- Choisir le bien immobilier adapté
- Emplacement stratégique : Privilégiez des quartiers proches des commodités, des transports en commun et des pôles d'activité pour attirer une clientèle variée, notamment les étudiants, les jeunes actifs ou les seniors.
- Type de bien : Les studios et les T2 meublés sont particulièrement prisés
pour la location meublée.
- État du bien : Un logement en bon état ou nécessitant peu de travaux permet une mise en location rapide et réduit les coûts initiaux.
Meubler le logement conformément aux normes, avec le mobilier minimal obligatoire
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation d'une température maximale de -6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Choisir le régime fiscal approprié
- Régime Micro-BIC
- Régime Réel Simplifié
Effectuer les démarches administratives
- Déclaration de l'activité : Remplissez le formulaire P0i et déposez-le auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent pour obtenir un numéro SIRET.
- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Non requise pour le statut de LMNP.
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Vous serez redevable de cette taxe annuelle, calculée en fonction de la valeur locative du bien.
Gérer la location
- Bail meublé : Rédigez un contrat de location conforme aux spécificités de la location meublée, avec une durée minimale d'un an (ou neuf mois pour les étudiants).
- Gestion locative : Décidez entre gérer le bien vous-même ou confier cette tâche à une agence spécialisée, en tenant compte du temps et des compétences nécessaires.
Il est important de noter que l’activité LMNP est soumise à un plafond de recettes locatives. En effet, celles-ci ne doivent pas dépasser 23 000 € par an OU 50% des revenus du foyer fiscal.