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Investir à Figeac

La commune de Figeac n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Figeac

Figeac, sous-préfecture du département du Lot, est une commune d’Occitanie d’environ 10 000 habitants et d’une superficie de 35,16 km², et le centre de la Communauté de communes Grand-Figeac de près de 44 000 habitants. Labellisée “ville d’art et d’histoire”, elle est considérée comme une destination touristique réputée en dehors des grands axes routiers classiques.

Cadre verdoyant et atmosphère de village rural à la Française, Figeac s’immisce aujourd’hui sur le devant de la scène des villes moyennes propices à l'investissement locatif en Denormandie ou LMNP.

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Pourquoi investir à Figeac ?

investir à Figeac – vue sur les toits de Figeac
(c) chrisatpps - shutterstock

Un patrimoine historique et culturel remarquable

Figeac est réputée pour son patrimoine médiéval exceptionnellement bien préservé. Le centre historique, avec ses ruelles pittoresques et ses maisons à colombages, témoigne de l'histoire riche de la ville. Des monuments emblématiques tels que le Musée Champollion - Les Écritures du Monde, dédié au célèbre déchiffreur des hiéroglyphes né à Figeac, attirent chaque année de nombreux visiteurs.

La Place des Écritures, ornée d'une reproduction géante de la pierre de Rosette, est un autre point d'intérêt majeur qui renforce l'attractivité touristique de la ville. Cette affluence touristique soutient une demande locative saisonnière, offrant ainsi des perspectives intéressantes pour les investisseurs.

Un marché immobilier en croissance

Le marché immobilier de Figeac est en constante valorisation. Selon les données récentes (12/2024), le prix médian au mètre carré est de 1637 €, avec une fourchette allant de 1057 € à 2 262 € pour les appartements, et de 938 € à 2434 € pour les maisons. La progression de +23% en 5 ans témoigne de l'attractivité croissante de la ville et de son potentiel en tant que lieu d'investissement rentable.

Une économie diversifiée et dynamique

Figeac bénéficie d'une économie diversifiée, avec une présence notable dans le secteur de l'aéronautique, notamment grâce à des entreprises comme Ratier-Figeac, implantée depuis 1904 et spécialisée dans la fabrication d'hélices pour avions. Cette industrie de pointe assure une stabilité économique et génère de nombreux emplois locaux, renforçant ainsi la demande de logements, tant pour les résidents que pour les travailleurs temporaires.

Par ailleurs, le secteur tertiaire, incluant le commerce et les services, contribue significativement à l'économie locale, soutenant une demande continue en immobilier résidentiel et commercial.

Des projets urbains ambitieux

La ville de Figeac s'engage activement dans des projets de développement urbain visant à améliorer le cadre de vie et à renforcer l'attractivité du territoire. Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) du Grand-Figeac, dont l'enquête publique est prévue du 16 décembre 2024 au 24 janvier 2025, est un outil de planification stratégique qui accompagne la mise en œuvre des politiques publiques dans les domaines de l’aménagement, de l’habitat, de l’économie, du développement durable et du tourisme.

Parmi les projets notables, l'aménagement de la Place Carnot s'inscrit dans une stratégie de revitalisation du centre-ville. Ce projet vise à adapter cette place historique aux besoins actuels, à mettre en valeur sa qualité architecturale et urbaine, et à harmoniser ses différents usages (marchés, terrasses, animations). Les travaux, débutés en septembre 2023, sont programmés jusqu'en juin 2024.

De plus, le réaménagement de la Plaine des Pratges est en cours, avec des travaux modernisant cet espace public et à répondant aux attentes des usagers, notamment les amateurs de skate.

Un cadre de vie agréable et une qualité de vie reconnue

Figeac offre un cadre de vie harmonieux, mêlant urbanité et nature. Traversée par le Célé, la ville propose de nombreux espaces de détente, comme les berges aménagées propices aux loisirs en plein air. La nature occupe une place prépondérante à Figeac puisque la commune compte 5 zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique.

Les infrastructures éducatives, culturelles et sportives sont variées et modernes, répondant aux besoins d’une population diversifiée. Les établissements scolaires de qualité, les équipements culturels (comme le théâtre de l'Astrolabe) et les complexes sportifs dynamisent la vie locale. Les marchés traditionnels et les commerces de proximité participent également à l’ambiance chaleureuse et conviviale de la ville.

Une accessibilité renforcée et des infrastructures performantes

Située à l'extrémité est du département du Lot, aux limites de l'Aveyron et du Cantal, Figeac bénéficie d'une position géographique privilégiée. La ville est bien desservie par les infrastructures routières, notamment la RN122, facilitant les déplacements vers les grandes agglomérations voisines.

La gare de Figeac, desservie par des lignes TER, permet de rejoindre facilement des villes comme Toulouse ou Aurillac. De plus, la proximité de l'aéroport de Rodez-Aveyron, situé à environ 45 kilomètres, offre des liaisons aériennes vers plusieurs destinations nationales et internationales.

Des dispositifs de soutien à l'investissement immobilier

Figeac bénéficie de dispositifs contractuels visant la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs, tels que le programme "Action Cœur de Ville" et le programme "Petites Villes de Demain". Ces initiatives viennent renforcer l'attractivité du territoire, réhabiliter les centres anciens et à développer l'habitat, ce qui créé des opportunités non négligeables pour les investisseurs immobiliers.

Pourquoi investir à Figeac avec le dispositif de défiscalisation Denormandie ?

Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des communes présentant un besoin marqué de réhabilitation de l'habitat. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée selon le montant de l'investissement et à la durée de mise en location du bien rénové.

Figeac est située en zone C et dispose d’un programme “Action cœur de ville” pour revitaliser celui-ci. La commune est donc éligible au dispositif Denormandie, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de participer à la revitalisation du centre historique Figeacois et de bénéficier d’un avantage fiscal.

Nos programmes éligibles au dispositif Denormandie sont des projets menés par des promoteurs et sont donc vendus déjà entièrement rénovés, pas besoin donc de prévoir un budget travaux supplémentaire.

Les conditions d'éligibilité au dispositif Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d'impôt offerte par le dispositif Denormandie à Figeac, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • Le logement acheté doit être ancien et faire l'objet de travaux d'amélioration, ou être un local transformé en usage d'habitation.
  • Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
  • Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 à 30 % selon la nature du logement, soit concerner au moins deux types de travaux parmi les suivants : changement de chaudière, isolation de la toiture, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres.
  • Le bien doit être mis en location à usage de résidence principale du locataire, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • Les loyers et les ressources des locataires sont soumis à des plafonds, variables selon les zones géographiques.

Figeac étant situé en zone C, le plafond de loyer mensuel applicable est de 9,83 €/m² en 2025.

Les plafonds de ressources locataires sont déterminés selon la composition du foyer :

Composition du foyer locataire Zone B2 et C
Personne seule 31 892 €
Couple 42 588 €
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
51 215 €
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
61 830 €
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
72 735 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
81 971 €
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième
9 142 €

Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie

La réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif Denormandie est calculée en fonction de la durée d'engagement de location :

  • 12 % du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans
  • 18 % pour une location de 9 ans.
  • 21 % pour une location de 12 ans.

Exemple d'investissement Denormandie à Figeac

Denis acquiert un appartement ancien de 80 m² à Figeac pour un montant de 150 000 €, avec des travaux de rénovation prévus à hauteur de 50 000 € (soit 25 % du coût total de l'opération). Le coût total de l'opération s’élève à 200 000 €, et Denis souhaite le mettre en location pour 12 ans pour bénéficier au maximum de la défiscalisation du dispositif Denormandie.

La réduction d’impôt de son investissement est de 21 % de 200 000 €, soit 42 000 €, répartis sur 12 ans, ce qui équivaut à une réduction annuelle de 3 500 €.

Cet avantage fiscal permet de compenser une partie significative de l'investissement initial, tout en contribuant à la revitalisation du centre-ville de Figeac.

Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Figeac présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Ce statut permet de bénéficier d'une fiscalité attractive tout en capitalisant sur le dynamisme économique et le cadre de vie agréable de la ville.

Pourquoi investir en LMNP à Figeac ?

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant de choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime Micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Ce régime est valable jusqu’à 77 700 € de recettes locatives annuelles (au-delà, le régime réel est automatiquement activé).
  • Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) et d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Cela peut réduire grandement voire totalement neutraliser l'imposition sur les revenus locatifs.

Pourquoi choisir le LMNP à Figeac ?

Figeac, avec son patrimoine historique et sa qualité de vie, attire de nombreux locataires, notamment des étudiants (avec la présence de l’IUT de Figeac), des jeunes actifs et des seniors. Le marché immobilier y est dynamique, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs en LMNP.

La présence d'entreprises de renom, notamment dans le secteur de l'aéronautique, génère une demande locative constante. De plus, le tourisme culturel lié au patrimoine médiéval de la ville contribue à renforcer cette demande, notamment pour des locations meublées de courte durée.

Comment investir en LMNP à Figeac ?

Un investissement en LMNP à Figeac permet à la fois de générer des revenus complémentaires et de bénéficier d'avantages fiscaux. Comment faire pour optimiser son investissement locatif à Figeac ? Voici nos conseils.

1. Choisir le bien immobilier adapté

Figeac, avec son riche patrimoine historique et sa population étudiante, offre diverses opportunités pour l'investissement en LMNP. Les quartiers proches du centre-ville, tels que le quartier de la Raison, sont particulièrement prisés pour leur accessibilité et leur dynamisme.

Il est essentiel de sélectionner un bien immobilier répondant aux critères de la location meublée, c'est-à-dire équipé de l'ensemble des meubles et équipements nécessaires à une occupation immédiate par le locataire.

2. Respecter les conditions du statut LMNP

Les recettes annuelles générées par l'activité de location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Il est également nécessaire de s'inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

3. Choisir son régime fiscal

Comme mentionné plus haut, avec le statut LMNP il est possible de choisir entre deux solutions de régime fiscal. Le régime Micro-Bic est applicable par défaut si les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 € et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Ce régime est simple à gérer mais ne permet pas de déduire les charges réelles, détail important si celles-ci sont onéreuses.

Le régime réel est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes (mais peut tout à fait être choisi avant) et offre la possibilité de déduire l'ensemble des charges liées à l'activité (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion...) ainsi que d'amortir le bien immobilier et le mobilier. Ce régime est souvent plus avantageux fiscalement, surtout si les charges sont élevées, mais nécessite une comptabilité plus rigoureuse.

4. Connaître le mobilier et les équipements obligatoires

Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un certain nombre d'équipements indispensables, tels que définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Parmi ces équipements figurent notamment une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, et des ustensiles de cuisine. Il est nécessaire de s'assurer que le logement est correctement équipé pour répondre aux exigences légales et aux attentes des locataires.

5. Gestion locative : autonome ou déléguée

Deux options s'offrent à vous pour la gestion de votre bien :

Gestion autonome : Vous prenez en charge la recherche de locataires, la rédaction des baux, la perception des loyers et la maintenance du logement. Cette option permet d'économiser sur les frais de gestion mais requiert du temps et une certaine expertise.

Gestion déléguée : Faire appel à une agence immobilière ou à un gestionnaire spécialisé permet de déléguer l'ensemble des tâches liées à la location. En échange d'une commission, généralement comprise entre 6 % et 10 % des loyers perçus, vous bénéficiez d'une gestion professionnelle et gagnez en tranquillité d'esprit.

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